從地產市場看資訊不對稱
上周五接獲18份標書、近4年入標反應最熱烈的馬鞍山馬錦街限量住宅地，鄰近馬鐵站及新港城商場，昨公布由宏安（1222）伙拍資深舖位投資者楊奮彬，以7.038億元奪得，每呎樓面地價3515元，創自2004年5月後區內10年新低。若與3月時新地（0016）投得同區白石享海景的地皮，每呎樓面地價4241元相比，地價更低約17.2%。
弔詭的是，代理逸指鄰近地皮的新港城，有兩房單位獲買家追價3萬元，以403萬元沽出，為屋苑第三期首次有兩房衝破400萬元關口成交。
應如何解讀上述兩宗相關的地產新聞：地皮創10年以內新低價，而同區二手樓卻錄得新高成交？這讓筆者想起經濟學上極有名，曾有多位經濟學家因有關研究而獲諾貝爾獎的資訊不對稱（information asymmetry）理論。
根據維基百科，「資訊不對稱指參與交易各方所擁有、可影響交易的資訊不同。一般而言，賣家比買家擁有更多關於交易物品的信息，但相反的情況也可能存在。前者例子可見於二手車的買賣，賣主對該賣出的車輛比買方了解。後者例子比如醫療保險，買方通常擁有更多信息」。而由於資訊不對稱，擁有更多資訊的一方，便能做出更有利的決策，更容易獲利而讓對手吃虧。
不少人認為，發展商對地產市場更為熟悉，擁有的人力／物力和資訊渠道，較一般業主或買家更多，對地產市場的觸覺和掌握未來方向更有把握。當近日細價樓因累積購買力被釋放而出現搶高價入市個案，發展商卻只願以多年新低價買地，並密密推盤賣樓，而縱使銷情熱烈，也不積極加價，求量不求價。難度擁有資訊優勢的發展商嫌錢腥？還是……
另外，筆者獲中文大學邀請，於下周四（7月3日）在中大作免費公開演講，探討如何運用經濟和地理學的時空分析概念，進行包括地產等投資，同場還邀請到中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授，以及中大未來城市研究所副所長姚松炎教授，一起與台下觀眾互動，名額有限，不容錯過，有興趣讀者可至電25953188（王小姐）或登入以下網址報名查詢（mpfinance.com/property0703.htm）。
撰文：陸振球（明報地產版主管）
球兄----馬鞍山馬錦街係限量高密度住宅地 ; 與3月時新地投得同區白石係可享海景的低密度地皮怎能比較 ? 咁係橙同蘋果比喎。
而新港城點解可以403萬元沽出 ? 最主要的原因係呢個銀碼既樓先可上九成，準業主追多口 3 萬價，實際上首期呢筆連使費，可能只加皮幾野。
現在發展商投地都幾兩極化，一方面就高價入市區地，D 樓又唔起到頂都唔欏出來賣 ; 但另一方面，在投新界地果陣就好保守，當正樓價在打後幾年都係橫行格局，仲要計埋你建築成本升一百，地價就扣翻一百咁來落標，基於建築成本打後數年，都係易升難跌關係，小弟覺得新界地真係再有下調空間嫁，但第二時起出來既樓，有無下趺空間呢?我有懷疑囉 !
