原文2013-12-23
樓市泡沫開始爆破 跌幅起碼三成
（經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照）
上周三聯邦儲備局在議息後宣佈，將在明年一月開始減少買債，由原來的850億美元調低至750億美元。雖然買債規模只是削減了100億美元，但意義卻非常重大，這表示美國已正式啟動退市，對環球經濟和資產市場的表現將產生巨大的影響。
經過5年的量化寬鬆，不少資產價格都被炒起，變得泡沫化。既然美國注水速度減弱，已現泡沫化的資產市場必會面臨衝擊。基本經濟學告訴我們，泡沫爆破後產生的後遺症是不能忽視，特區政府是需要密切留意本地資產市場的動態，並制訂預防措施，以免資產價格急跌後本地經濟被推落深淵。
在過去的5年多，筆者曾多次提出警告，本地樓價會炒至泡沫水平。根據筆者的計算，現在一般的打工仔要用大約16至17年的人工才可以買到一個400至700呎的市區單位，遠遠高於97年樓市見頂時的水平，顯示這個樓市泡沫已成長至不可能持續的階段。投資市場裏有一金句：「炒到上天的資產價格必會回歸大地」。當大部份市民已不能負擔現在的樓價時，樓市泡沫爆破只屬時間問題。
一向支持本地樓價的兩大因素，包括樓宇供應量偏低和超低息的環境，開始出現微妙的變化。
『以私人住宅的落成量為例，由現在至明年底，將會有31,000個私樓單位落成，這是自2002年後最高的落成量』。
反映市場供應量已正常化，有助改變市民對供應量持續不足的看法。另外，聯邦儲備局展開退市的步伐也令樓市投資者和短期內希望置業者三思。因為一旦有資金撤離香港，本地的銀行同業拆息將會攀升，增加銀行的資金成本，這自然會促使銀行加息的可能性，驅使供樓能力已經非常差的市民，其供樓的負擔變得更重。
筆者認為政府在兩年前開始推出的「辣招」是非常正確的決定。如果不採用需求管理措施，力壓樓價和成交量，假如樓價真的大幅下挫時，香港必會重蹈97年樓市爆破後出現「滿地屍骸」的慘況。現在看來，「辣招」並不如一些經濟學者所形容「政府是在好心做壞事」。
上周五公佈的中原城市領先指數是118.61點，創下31周的新低。但這結果只是反映約半個月前的樓巿表現，仍未有將聯邦儲備局退市的影響展現出來。在過去大半年，樓價在高位窄幅波動，但在成交量大幅萎縮下，有部份想賣樓的業主只能減價求售，但這會慢慢形成一個減價潮。加上市場氣氛越來越悲觀，一旦有新的利淡因素浮現，樓價始終要向現實屈服，展開較大的跌浪。因此想置業者一定要衡量自己的財政能力才決定是否入市，總之要小心為上。
根據差估署的資料，由1980年至今年10月，本地二手樓價出現過兩次20%以上的跌幅：1981年第3季至1984年第3季和1997年第3季至2003年第3季，這兩次樓價的跌幅分別為32%和66%。如果歷史重演，這次樓市泡沫爆破所產生的跌幅肯定超過3成。筆者的預測是否準確，大家不妨拭目以待。
關焯照
經濟學家
我想問關焯照先生，有乜嘢樓盤喺打後呢年零落成，令到落成量可以過3萬間？
今日揾咗半日，都唔知香港下一年私樓落成量會過三萬嘅數喺邊度來！
研究樓市，應該要知道一塊生地，係點先會變成一個單位，以下程序唔該睇熟先！
首先係生地經規劃、環評及地區咨詢過關後變成熟地，之後政府就會放在土地表，睇市況攞出來拍。
發展商在買入地皮後就做規劃、劃則，然後佢哋會搵人建築，同時申請預售樓花。
有咗預售樓花同意書喺手，發展商就可視乎市況賣樓花或直接賣現樓。
到樓宇落成之後，發展商就申請滿意紙，經歷咁多程序，一層新樓嘅鎖匙，才會交到新業主手上！
咁如果呢啲新樓喺攞倒入伙紙之後，都賣唔曬會點？
咪成為貨尾囉！而通常呢啲單位，係呢啲樓盤嘅大碼貨，例如頂嗰幾層，或那些連平台特式單位！
香港嘅發展商除咗嗰幾間外，一般在樓花期已經將那些單位賣到八八九九，而因為香港賣樓花咁有效率，所以新盤入伙之後，因為啲樓八九成喺小業主手，你唔自住就要沽售或出租！
而因為呢個盤嘅供應量大升，咁對呢個樓盤入伙初期的租售，都做成壓力！
但如果呢啲樓係揸在發展商手上的話，基於中小型單位發展商都會只賣唔租，咁呢啲供應因為落唔倒去市場嗰度，如此那些賣剩嘅單位，就等同被冰封！
關焯照成編文章重點的一句是：「在過去的5年多，筆者曾多次提出警告，本地樓價會炒至泡沫水平。」
那5年前即 09 年頭中原同美聯嘅樓價指數係乜水平？
當時係 57.52，現在做118.61
美聯平均實呎係 4279，現在係 8941
除咗樓價升成倍外，5年前比對現在還有：
港九新界大把樓百零個樓下VS只剩餘啲遠舊殘細嘅樓or白居2
低於一厘按息VS差不多兩厘
首期最低係5％VS最少要一成
每月供款 5成就可獲批評按揭VS加三厘壓力測試
買賣無限制VS三D
根本5年幾前，應該係近呢十多年最佳買樓時刻，阿豬阿狗只要放低十萬做首期，每月可供倒 5千幾銀，就可做業主，我估以有今生無來世來形容，都不為過！
關 Sir 竟然話5年幾年有泡，叫人小心唔好入市或沽自住樓自保，係100％靠害！
你關生可以喺比特幤及騰訊百幾銀嗰陣話有泡沫，那投資者最多遠離風險，冇去混呢盤桔，但呢幾年冇揸樓，真係交租交到暈低！
5 年前即 09 年 1 月，要是聽從關焯照建議會發生乜嘢事，請睇數據：
09 年 1 月美聯樓價指數係 4279，同期租金指數平均 (建呎) 14.24。
11 年 1 月美聯租金指數平均 19.50，13 年 1 月就係 (建呎) 23.55。
***美聯租金計建呎，當實呎 400 嘅樓，如以 8 成實用計，化作建呎計係 500 呎先真---大意！！
如果唔聽關焯照老點，以每呎 4279 元入一件實呎 400 嘅單位自住。
咁樓價係 1,711,600 元，做 25 年 7 成按揭，首期 3 成 513,480 元連使費 60 萬有找！
借銀行 1,198,120 元，按息 H + 0.7，平均計一厘息，每月供款 4515.38 元。
五年之後到現在，呢個業主共供了 270,923 元，本金還咗 216,289 元。
利息 5 年實際俾 54,634 元，平均 每月 1 千唔使！
聽關生話唔買去租，首兩年月租 7120 元，11 年 1 月加到 9700 元，13 年 1 月係 11700 元。
5 年總計租金支出係 544,080 元！！
現在美聯樓價(13年10月)指數係 8936，同一個 400 呎單位，應該要 3,574,400 元，呢鑊真係杰過芝麻糊！
真係去買？你有冇最少多幾拾個喺手？
冇要繼續租，13 年 9 月美聯租金指數平均係 23.82，咁每月 11800 應該走唔甩！
呢次關生點條黑路俾人行，真係多多無好人！
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