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白居二復活,CY開心抑或唔開心

湯文亮

紀惠集團行政總裁

        俗稱白居二的白表政策表現不什理想,如果連這個免補地價的優惠市民亦不受落,由此推算,香港的樓市亦不會見得好,的而且確,近期報章的劈價,蝕讓消息不絕,更加令獲得白表的人不敢使用,不過,事實又非如此,白居二最近亦有復甦跡象,有一些持有白表的人仕,在白表失效前已選購適合他們的單位,對於這個白居二復甦現象,未知道我們的行政長官開心,抑或唔開心,如果開心的話,即是樓市並未下跌,或者是止跌回升,才能吸引白表持有人使用白表,換句話說,即是白表政策成功,開心亦是正常的反應,但樓市回升,即是政府打擊樓市政策失敗,CY所說的重中之重若果未能成功,特區政府的顏面何存。

        不過,若果白表政策反應不佳,不但那些已動用白表買樓人仕變成炮灰,亦清楚表明特區政府的白表政策失敗,我想,若果兩者任擇其一,CY情願樓價下跌,因為可以解說就算那些使用白表的人變成炮灰與政府沒有任何關係,政府只不過為市民置業提供多一項選擇,冇寫包單一定賺錢什至不用蝕本,反過來說,政府不時提醒市民樓價太貴,而且經已出招,樓價有機會隨時可以向下插三成,置業人仕包括白居二必需小心考慮這些因素,什至可以說那些白居二人仕不聽政府的說話,損失是咎由自取,不過,我相信CY及其班子全部都是宅心仁厚的人,這些幸災樂禍的說話他們一定講不出來,這會是他們心裡的說話。

        今日用白表買居屋的人與過往不同,在最初白居二推出的時候,那些居屋的業主要價超乎市價很多,而動用白表買樓的人慳了地價但付出溢價,所以,就算第一批白居二都不什理想,只得四成使用率,第二批更慘不忍睹,得幾個%,由些可見,香港的買家智慧相當高,情願放棄白表亦不願意付溢價,而那些用白表買居屋的人亦知道付出溢價,不過,他們亦早有準備,表明樓價下跌亦不怕,從他們堅定語氣,就知道他們不會變成負資產者。今日,有一些居屋業主肯減價,便吸引到一些白表人仕在限期失效前使用,亦即是說,今日用白表的人真真正正能夠得到政府優惠,而以往政府的優惠就去了居屋業主手中,嚴格來說,白居二並不是一項失敗政策,它只不過為有需要的人提供一條置業途徑及給他們一些優惠,而白居二最成功之處就是使用率低,而令政府官員認為是一項失敗政策,今後連提也不敢提,不過,今時今日,白居二成功與否,都不是CY心中的重中之重,今日,在CY心中排行第一的當然是高鐵,但我認為CY亦毌需擔心,愛將炳哥一定頂住,就算他日出事,只要做一個驚訝表情就可以,點樣做,詳情請參考炳哥較早前驚聞高鐵要延期的表情便可以。

 
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1. pp Leung 2014-05-04 10:29:53
王于漸:港無樓族易跨代貧窮 文章日期:2014年5月2日

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香港是否存在跨代貧窮?若有,其成因為何?筆者早前訪問香港大學經濟學講座教授王于漸,他給了出人意表的答案:原來香港沒有自置物業的家庭,其離婚率遠高於有樓家庭,貧困的單親家庭在照顧和培養子女相對困難,不利下一代「上流」,容易造成跨代貧窮!

王于漸引述美國五位著名經濟學者向數十萬個家庭進行調查的結果,指出美國過去30年,上一代與下一代的「向上流」未見惡化(將兩代人由窮變富,和由富變窮的百分比作比較),但以堅尼系數反映的貧窮差距確有所擴闊,而這只反映由於經濟轉型,人成功向上流後,會獲得更好的待遇,這反而有利刺激人們更加上進和努力。

「不過,有關研究也指出阻礙窮人向上流的一個重要原因,就是單親(尤其女性)家庭的子女,確是較易出現跨代貧窮,這種情也在香港出現。」王指出,研究顯示富人的離婚率一般較低,原因是離婚的機會成本高,至少要和原來配偶「分身家」。「窮人離婚率既高,尤其女性在離婚後,若要繼續照顧子女,更難工作搵錢養家,不利培養子女。研究證明,人們愈年輕接受好的教育,更有利日後的學習和成長,以及脫貧,則窮人離婚率高,也令到跨代貧窮更易形成。」

他又表示,香港有兩個獨特因素,令上述情更嚴重。其一是隨中港日益融合,跨境婚姻更盛行,令低收入男性,毋懼離婚後沒有人願意再嫁他們,所以更容易決定離婚;另一是更多女性接受獨立工作,且香港福利保障增加,也令她們少了決定離婚的後顧之憂。

「統計數據顯示,香港自上世紀九十年代中期以後,不論男或女,離婚率都出現急升,值得注意的是,擁有自置物業的較富裕人士,離婚率明顯低於只租樓住的人士(圖)!」王于漸指出,現時香港的離婚率已排名全球前十名之內,相信和上述原因有密切關係,但那又應如何改善跨代貧窮?

「很多人以為只要增加福利,便可以解決貧窮問題,其實不然。1990年代中期,香港人因讀書、生病、殘疾等理由而不工作的年輕人比例,只有不足1%,而到了2011年,有關比例卻急升至3%至4%,甚至更高,反映增加福利,確實反令更多人不願工作,更難脫貧!」

他認為,投放更多資源提升教育水平,讓單親家庭的子女更容易接受優質教育,令他們有更強的謀生和致富能力,才是解決跨代貧窮的最好方法。「很可惜,1990年代以來,香港政府開支急增,但很高比例花在福利之上,教育佔GDP的比例,卻停滯不前,實在有違解決跨代貧窮的目標。」

根據王于漸的研究,香港「無殼」家庭的離婚率較高,且易造成跨代貧窮,那是否只要樓價大跌,令更多人可以上車,問題便能迎刃而解?

王不同意﹕「樓價大跌時,往往經濟也變差,人更易失業,樓價低了,窮人也未必有能力和夠膽買樓,反而成為有錢人入市掃貨的機會。」他認為,以現時私人住宅的樓價水平,就算跌三、四成,低下階層也未必有能力去買,所以他一直建議政府容許公屋售予租戶,並將日後轉售的補地價先凍結封頂,且提供超長期年按揭,這讓低收入家庭也可以買樓。

「假如低收入家庭擁有公屋,以機會成本的角度看,他們打算離婚的意欲也會減低,變相紓緩跨代貧窮的問題。另外,政府出售公屋,可收回現金興建更多公屋,減低營運成本,屬一舉數得。」

王又指出,香港各行業面對環球競爭,令到港人的工資的收入增長受到限制,近年內地資金湧入,以至樓價高企,令本地市民的置業能力被削弱。不過,他認為樓價雖已因辣招等因素而封頂,投資買樓發達的時代已過,買樓自住也不用太心急。

《明報》財經沙龍將在5月8日載譽重來,於灣仔舉辦「北望神州 放眼全球」境外地產投資研討會,屆時將請來安泓投資總監楊書健主講﹕「地產私募基金對日本物業投資的看法」,世紀21中華物業董事楊官華主講:「日本物業投資的實戰攻略」,以及由威格斯董事總經理何繼光主講:「中國房地產的宏觀分析與部署」,不容錯過。

撰文:陸振球(明報地產版主管)

2. 費華 2014-05-04 11:03:19

港無樓族易跨代貧窮

脫貧主要係靠自己!


3. 甚至是110%香港父母官 2014-05-04 11:22:09

什至可以說那些白居二人仕不聽政府的說話,損失是咎由自取,不過,我相信CY及其班子全部都是宅心仁厚的人,這些幸災樂禍的說話他們一定講不出來,.......

甚至可以說:  CY及其班子全部都是宅心仁厚的人,甚至是110%香港父母官???

4. 題目更正 2014-05-04 11:29:04
白居二根本都冇復活
現時樓價根本少人買
5. 3月居二成交史上第三高 2014-05-04 11:44:48
6. to 1/f 2014-05-04 12:48:30
要做到樓價下跌而中低收入家庭都可以買到樓其實好簡單,祗要推租管同超大住宅空置稅就可以.其實政府表明立場"一戶一宅(係祇可以一宅!!!)住宅市場完全禁止投資就可以解決問題.唔好講咩政府向低下層傾斜,政府的確係需要先民生後經濟甘施政旣!你話香港就變底特律?香港如果貧富問題再嚴重d唔好話底特律,利比亞都就黎會變!
7. to 6/f 2014-05-04 13:01:59

你認同“一户一宅”是否也認同“一孩政策”?


你覺得香港會變成利比亞,請身先士卒。



8. 順民 2014-05-04 13:13:28

6 樓 :

在下有一個更簡單的方法﹐就是將名下物業空置的業主判監5年﹐買多一個物業投資者判監 10 年就是了。香港一定唔會變利比亞﹐最多係變咗做北韓。

9. 小業主 2014-05-04 13:21:58
6樓:
唔使咁烦,全部个人资产收歸国有,重新分配!
共产主义万歳
10. 肥婆四 2014-05-04 15:44:51
今日睇咗两大報章,炳哥慘變豬頭炳,CY好似放假蔬扶緊,關人個關囉,難得建制派捨身取(義),頂住當先。不過,睇落都係牙煙啲嘞,打落水狗點會執輸得假,輕鬆過癮夾得分,同你頂喎,辛苦又無着數,過多晚諗清楚就未必肯制喇。炳哥一界懦學,面對如狼似虎四面八方的圍攻,真似寒天飲雪水。
11. 大寶二寶 2014-05-04 16:06:53
回10

呢個民主派二五仔自己攞黎, 吾抵可憐。

共勉之, 哈哈!
12. 自我陶醉 2014-05-04 16:38:38

以下短片送給想多認識美國國債真面目及迷信聯儲局是無所不能的朋友:

13. 自我陶醉 2014-05-04 16:53:20
美債危機

http://m.youtube.com/watch?v=K2hhck_kmz0
14. To: 自我陶醉 2014-05-04 17:04:41

What should we do then? Any suggestion?

15. 自我陶醉 2014-05-04 18:00:43

To 14/F

這視乎閣下的投資組合及取向, 沒有固定對策,  亦不希望global collapse真的發生, 個人做法如下, 原則是 prepare for the worst, hope for the best:

1. 減少高風險及高槓桿投資
2. 提升持有現金比例
3. 了解存款銀行的財務實力, 及分散存款至不同及可信銀行
4. 控制(美元+港元)資產比例
5. 價格合理時適量增持貴金屬及其他外幣
6. 善用對沖工具控制風險
7. 密切關注不同投資市場尤其是美債去向
16. Oscar Lam 2014-05-04 18:25:05
To 15/f 自我陶醉兄,
你的投資理論相當深奧,相信一般投資者包括我未必明白。可否舉一個實際的投資例子能符合你所說的那些投資策略?
17. 自我陶醉 2014-05-04 18:29:30
Oscar兄, 說的都是淺白用詞, 請問那一點你不明白呢?
18. 惜緣 2014-05-04 19:30:24

To 自我陶醉兄,
我相信未來的世界是瘋狂印銀紙的時代, 美元及其他貨幣將以每30年貶值95%的速度貶值, 可能呢種速度已經算保守了, 所以你見呢幾年全球有錢人都喜歡買樓、黃金、貴金屬等等實物資產, 以求保值.

19. 17/F 好嘢! 2014-05-04 19:45:00
17. 自我陶醉 2014-05-04 18:29:30
Oscar兄, 說的都是淺白用詞, 請問那一點你不明白呢?

Like!
20. 自我陶醉 2014-05-04 20:30:14
惜緣兄:

“瘋狂印銀紙的時代”, 都總有完結的一天, 歷史告訴我, 這一天也是最痛苦的一天,  如果美國懂得懸崖勒馬, 也許這一天不會來臨。 可以選擇的話, 我絕不會持有最不受信任貨幣的資產, 惜珍香港兄說得對, 命運是掌握在自己手中,我個人就早已將聯匯廢除了, 將資金掛鈎到其他地方去了。


21. to 7/f 2014-05-04 20:31:26
我十分認同一孩政策,身先士卒即係點?
22. 惜緣 2014-05-04 20:47:46

自我陶醉兄:

所以我一儲夠錢就買樓, 太多現金在身邊很唔安樂(現金購買力一直下降), 買完樓個心很踏實.

23. Oscar Lam 2014-05-04 21:28:07
17. 自我陶醉兄,
從你的投資策略中知道你認為目前應投資低風險的投資產品較適合。所以想請教你目前有甚麼低風險的投資產品較適合一般的投資者。多謝指教!
24. TO 21/F 2014-05-04 22:02:57
習主席現在都覺得1孩政策要改变,而你仍然堅持,係咪暗示習主席決策有錯?你提出嘅香港房屋政策,梁特首之前己經講明行唔通,而你又咁堅持再提,係咪暗示梁特首唔稱職呢?

我提議你身先士卒嘅辦法係先去信赳正習主席錯誤,然後親赴北京,喺習主席面前打梁特首毒針,自我吹噓推介自己,取代梁特首成為新特首,咁就可以推行你嘅偉大理念,將香港变成利比亜或美國底特律市,隨你鍾意。
25. 回 21 楼 2014-05-04 23:28:41

你知道一孩政策是什麽吗?以前在农村差不多要抄家的,你真懂吗?


26. 引刀一快 2014-05-05 05:25:58
To 25樓

一孩政策在大部份農村,其實是兩孩,首胎生女可以再一胎,少數民族全括免,潮汕地區無視之,真正揸得緊係縣城同城市,不過不同時期不同地區會有出現過唔同情况。
27. 引刀一快 2014-05-05 05:28:02
自我陶醉兄

勞煩你給我視頻的名字,我這邊無法直接觀看。
28. 21樓你讚成你條女被人上環??? 2014-05-05 06:59:31

强制节育三十年 害苦多少中国人_历史频道_腾讯网

http://view.news.qq.com/zt2012/jzlc/bak.htm



29. 法子 2014-05-05 07:01:22

購買力回流 兩日買賣升50% 二手交投10個月最旺

【本報訊】多個大型焦點新盤開賣「得個講字」,購買力回流至二手樓,帶挈過去兩日成交不跌反升。美聯指,全港主要十大屋苑過去兩天錄24宗買賣,一周爆升50%,並為10個多月來最旺周末及周日。其中,荔枝角美孚新邨成「反彈王」,周末單日已錄5宗成交,一周急升4倍。
記者:湯家明 陳家雄

■二手樓突然轉旺,大人細路假日出外都不忘關心樓市走向。 黃賢創攝

儘管大型新盤如荃灣環宇海灣等來勢洶洶,但尚未正式開賣,二手業主不欲與新盤拗手瓜,趕在焦點盤推出前沽貨。過去周末及日,二手樓突然轉旺。美聯數據指,本港主要十大屋苑,兩日錄24宗成交,較上周末及日錄16宗爆升50%,並創去年6月15及16日以來,46個周末及周日新高。美孚新邨升勢最勁,單是周末5宗買賣,為辣招稅後該屋苑最多成交的周末。

美孚單日錄五成交
美聯首席高級營業經理林海成表示,百老匯街107號中層B室,建築1,134方呎,實用850方呎,業主減價62萬元,以728萬元沽出,建築及實用呎價分別6,420及8565元。美聯高級區域營業董事吳志輝表示,百老匯街130號一個中層B室,實用約為666呎,原業主叫價約638萬元,減價40萬元,至598萬元成交,實用呎價約8,979元。原業主於08年3月以約340萬元購入,賬面獲利約258萬元,升值約76%。 

鰂魚涌太古城、康怡花園及鴨脷洲海怡半島,共錄5宗,較上周2宗升1.5倍。其中,中原區域營業經理張光耀指,太古城雅蓮閣低層D室,望內園,建築1,029方呎,實用922方呎,業主最初開價1,315萬元,因獲兩組客同時出價,最終一組客多付5萬元,最終以1,320萬元沽出,實用呎價1.43萬元,創同類單位銀碼新高。

中原副區域營業經理趙鴻運表示,即使連約戶亦成搶手貨,泰山閣低層G室,建築675方呎,實用582方呎,乃屋苑「則王」,業主放盤逾半年,由索價760萬元減至696萬元成交,實用呎價1.2萬元。單位租約期至今年10月,月租1.75萬元,目前租務回報率3厘。

業界指,業主恐防樓花新盤低市價開賣,遂願意提供議價空間,刺激交投回升。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,新盤進入空窗期,二手業主態度回軟,購買力釋放,造就成交反彈。利嘉閣廖偉強認為,受制於SSD稅,業主盤源不多,二手交投升勢未必持續。

相反,一手市場仍吹淡風,過去兩天13個貨尾盤共錄25宗成交,一周跌11%。其中,馬鞍山迎海1期錄強國客入市,斥資約1,012.68萬元買入一伙高層戶,付稅約228萬元。

30. 法子 2014-05-05 07:08:53
法子《爆邊》

13. 惜緣 2014-04-30 19:01:45
法子: 剛剛再重溫你舊年尾的回應.

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。
31. 自我陶醉 2014-05-05 09:50:22

To 引刀兄

視頻名字是:五分鐘看懂美國國債危機

To Oscar兄:

由於每人對風險回報的承受力及要求都不一樣, 相信沒有固定投資方程式, 當一些低風資產狂升後, 也會變得高風險, 相反, 一些相對較高風險, 如樓、股, 在大跌後, 也會是極佳之低風險投資, 所以小弟策略是大跌買入, 從不高追, 小弟也不是專家, 以下只是一些個人看法和做法, 可作討論交流。 首先, 我會將資金按風險分三部份, 高風險不超過10%, 中風險 20~50% (看市況定及先前提及的時機),其餘便是較低風險。

較低風險類

1. 債券 ~ 會考慮一些評級及資本充足率較高而長期有盈利增長的銀行, 及一些有穩定收入的公用事業, 一般此類6-8年期債券現時yield to maturity約為3.5~4.5%, 上年中很多都近5%, 要看時機, 投資年期長短, 回報差異也很大。 我會避開透明度低、 沒有上市及收入不穩定的公司。至於政府ibond也會是我考慮之列。

2. 外幣 ~ 人仔國內之定存及澳經紐元之定存或債券也會考慮, 價位合適便會買入。

3. 債券基金 ~ 我不會在意那年最高回報, 反而會選一些在08年及11年的波動市年份中, 相對平穩及有增長的會較安全。 亦會考慮基金的貨幣、市場分佈, 以免過於集中。

4. 三及六個月港元、美元存款也可滙到國內做定存, 回報達二厘或以上, 亦能保留資金靈活性。

5. 黃金(實貨)及瑞士法郎也是不錯的避險工具, 但由於冇息, 缺乏防守力, 只會低位時才買入。 損失的利息回報, 我會視之為保險金, 所以會計算這保險金相對資產值是否合理。


32. Oscar Lam 2014-05-05 19:40:36
To: 自我陶醉兄,

首先感謝你的詳盡說明和分析!從你的投資分佈中可以看到,你嚴格控制風險,喜歡投資流動性强的投資產品。這和我的投資策略剛剛相反。本人酷愛投資房地產,且較喜歡冒險,當然,由於現在樓價較高,我已經比以前保守許多了。不過,老實說,現在不保守也不可以了,因為很難向銀行貸款。

雖然我們的投資策略不同,希望大家可以繼續分享經驗。
33. 路人 2014-05-05 20:44:23

太古城雅蓮閣低層D室,望內園,建築1,029方呎,實用922方呎,業主最初開價1,315萬元,因獲兩組客同時出價,最終一組客多付5萬元,最終以1,320萬元沽出,實用呎價1.43萬元,創同類單位銀碼新高。

當年以百幾萬一層賣出一個自住單位同一個收租單位,以為自己叻到極,其實當時都算賺左50%利潤。

34. 自我陶醉 2014-05-05 21:19:35
To Oscar 兄

保持流動性只是為將來臨的機會做準備而已, 可能有一天也會變為物業投資者, 向Oscar 兄及其他前輩請教。