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1. k仔 2014-01-23 08:55:38 |
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博士，
現在新樓的實呎價只係貴2手樓10 - 15%左右，但新樓要即供才有5 - 7%的優惠，但依家D新樓要1年多至2年後才交樓。
因此，要即供因素（未收樓要成交，並開始供樓），同時計及少收1年多的租金收入（收租用）或者收樓前的租金支出（自住），其實新樓唔係咁 jetso |
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2. k仔 2014-01-23 09:04:34 |
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博士，
現在新樓的實呎價只係貴2手樓10 - 15%左右（計哂所有優惠後 , 包括要即供），其中要即供才有5 - 7%的優惠，但依家D新樓要1年多至2年後才交樓。
因此，要即供因素（未收樓要成交，並開始供樓），同時計及少收1年多的租金收入（收租用）或者收樓前的租金支出（自住），其實新樓唔係咁 jetso |
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3. k仔 2014-01-23 09:16:09 |
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況且 , 如果買來收租 (DSD 後 , 收租客可能較少) , 新樓同一時间收樓 , 同一時间放租 , 租盤量升 , 新樓收樓後租金普遍受壓
for example, 大圍名城2期于2012年年初入伙 , 因盤量大 , 呎租曾低見 $14 - $15 , 但入貨價要 $8,000 多 / 建呎 . $8000 多 / 建呎的2手樓當時可以收到$22 - $23 建呎租
雖然現在名城建租巳去到 $19 - $21 , 但新收樓业主要涯 1 - 2 年多的低租金期
唯一建议就係買D盤量细的新摟 (< 1000 伙) |
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4. 亮劍 2014-01-23 10:10:00 |
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波叔以超過雙倍價錢購回他在三年前出售的物業，售價不菲，要給對方賺三億，沒有過人胸襟，如何能夠做到，我自問做唔到，我亦相信有很多人做唔到--------- 湯博士你有所不知啦，波叔在三年多前出售咗唔少舖之後，並唔係變現睇淡存定期，反之係佢將彈藥放於工廈嗰度先真，比對商舖雙倍升幅，工廈應該唔只，失之東隅、收之桑榆----神級呀！ |
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5. 【新報社論】樓市政策任重道遠 - 張炳良實在不值得在今天便沾沾自喜 2014-01-23 11:15:21 |
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香港樓市產生泡沫，是從曾蔭權政府的後期開始出現，到了2011年，迅速成為了不可遏止的膨脹之勢，也成為了整個社會的矛盾的焦點所在；對過熱的樓市採用「需求管理」，並不是由梁振英政府開始的，而是在曾蔭權政府的後期，已經出招，只是曾不敢太過得罪香港的地產巨頭，所出的招數溫吞吞的，並沒有任何殺傷力，樓價因而變脫韁之馬，不可收拾。直至梁振英政府上場之後，才正式的使用了有效的「需求管理」的招數，但是由於樓市的升勢持續強勁，第一輪的樓市辣招，還不管用，直至在去年初，「雙辣招」出籠，才總算把樓市的升勢遏止下來。
樓市先跌成交再跌價格
「雙辣招」推出至今，已經大半年了。在推出的初期，樓市的虛火還繼續升了一輪，但不久後，成交便淡靜下來，整個二手市場變成了一潭死水，地產代理叫苦連天。當時不少人批評，「雙辣招」只是減少了成交，並沒有壓低樓價，這些批評者包括了政客和傳媒評論員在內，這些迹近無知的意見，我們曾予以駁斥﹕樓市的下跌是先跌成交，再跌價格的。所以，它不會一下子便把價格壓下來，而是當成交減少了之後，大約過了半年，價格便會慢慢的調整下來了。
千可錯萬可錯，但是房地產市場的基本理論是不會錯的，人們只要稍為對房地產市場有丁點的基本知識，都能夠預測得出其結果來。果然，在「雙辣招」推出的半年之後，樓市價格慢慢調整下來了，雖然，至今為止，距離高位的調整幅度並不大，只有幾個巴仙的跌幅，但這已成功的扭轉了許多市民對於「樓市必升」的市場預期。
對於運輸及房屋局局長張炳良在昨天的說法﹕經過兩輪樓市辣招，終於將樓市「馴服」下來。我們很難加以駁斥，因為樓市的確是已經停止上升了。然而，如果張局長滿意於幾個巴仙的跌幅，認為這已經是「馴服」了樓市，用這麼低的尺度和要求去作為「雙辣招」的評估標準，則令人無話可說。
港人負擔樓價世界最高
事實上，在前天，美國研究機構Demographia在研究了9個國家中，360個城市的樓價，公布了本年的國際樓價負擔能力報告（Demographia International Housing Affordability Survey），結論是本港樓價中位數為家庭入息中位數的14.9倍，是全世界的最高，相比起前三年，分別是13.5倍、12.6倍及11.4倍，這也證明了香港人供樓的負擔越來越重。
供樓指數只是樓市問題的一部份，打個比方，如果兩個人，都是把薪水的兩成，用來吃喝，但前者天天吃的是即食麵，後者則天天去高級餐廳吃飯，這兩個人的「吃飯佔薪水比例」雖是一樣，但是所得到的享受卻是大有分別。而香港人的供樓指數不但是全世界最高，新樓面積亦是最低，在研究中的9個國家之中，香港的新樓平均面積只有500呎，那是9個國家當中的最低，相比起美國，更是相差了二十倍之多！香港的地產吃人，可見一斑！換句話說，香港人付出了最高的代價，卻只能夠得到最差的回報﹕除了房子的面積低之外，這還不算縮水樓、漏水樓等，質素水平只及第三世界國家的劣質樓宇，香港人實在太不幸了！
我們同意，政府的「雙辣招」的確有效，樓價已經「馴服」了下來。可是，樓價的高低，只是香港房屋市場的種種問題中一部份而已。政府所面對的房屋問題，除了在價格上的「需求管理」之外，還得從供應量去着手，增加供應，才能夠增加人均居住面積，改善香港人的居住環境。換言之，政府的工作任重而道遠，樓價的被「馴服」，只是百步之遙走出一步而已，未來要面對的難題，還不知有多少，實在不值得在今天便沾沾自喜！
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6. LIKE! 2014-01-23 11:24:51 |
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Maybe buying brand new property would be more worthy than the second-hand ones. Apart from enjoying the discount to offset the nonsense Ds, who knows there may be a chance to get refund of the "deposit" of those nonsense Ds which is a violation of the basic law. |
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7. Loki 2014-01-23 11:33:16 |
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發展商把樓盤視作貨物， 一般業主把手上物業視作寶物， 心態大大不同，提出的offer自然不同。
我們每天來看博士文章，因為， 博士不是告訴我們答案， 而是教我們看事情的方法，
長期拜讀博士文章， 從而建立一套思考哲學。 放諸四海皆通用，受用一生。
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To 5/F 某個物業值100萬 Case A 政府話, 中籤的人, 可以用九折買呢間居屋... 中籤的人買了... 請問, 咁係咪叫做 「有十個巴仙的跌幅」?!? Case B 政府話, 首置的人, 可以俾少一成(地價?印花稅?免息貸款?) 首置的人買了... 請問, 咁係咪叫做 「有十個巴仙的跌幅」?!? Case C 政府話, 首置的人, 可以送一成地價俾你 首置的人買了... 請問, 咁係咪叫做 「有十個巴仙的跌幅」?!? Case D 政府話, 首置的人, 可以免收你一成稅 首置的人買了... 請問, 咁係咪叫做 「有十個巴仙的跌幅」?!?!?!?!?!?!? 「樓價」「跌」左幾個% , 稅卻俾多十幾個% , 成交要俾的金錢多左 , 「樓價」到底係咪真係跌左??????? 『 當時不少人批評，「雙辣招」只是減少了成交，並沒有壓低樓價，這些批評者包括了政客和傳媒評論員在內，這些迹近無知的意見，我們曾予以駁斥﹕樓市 的下跌是先跌成交，再跌價格的。所以，它不會一下子便把價格壓下來，而是當成交減少了之後，大約過了半年，價格便會慢慢的調整下來了。
千可錯萬可錯，但是房地產市場的基本理論是不會錯的，人們只要稍為對房地產市場有丁點的基本知識，都能夠預測得出其結果來。果然，在「雙辣招」推出的半年之 後，樓市價格慢慢調整下來了，雖然，至今為止，距離高位的調整幅度並不大，只有幾個巴仙的跌幅，但這已成功的扭轉了許多市民對於「樓市必升」的市場預期。
』
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9. Hongkong People 2014-01-23 12:23:40 |
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To No.5:
其實你係度貼呢D低能新聞,有D無謂,呢度有太多智者,真係有D難去洗佢哋腦。 |
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10. 利字當頭 2014-01-23 12:59:16 |
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陳姓梁粉財主抱怨前屆政府沒有把握時機發展土地，又指摘現任財爺用錢「不應使又使」，是大罪人。不過十年前，同一位陳財主曾高調表示，香港稅基狹窄，要是全民普選政府，恐怕會變成Representation without Taxation；換言之就是怕香港走向福利社會之路。當時，我倒是覺得這位陳財主是句句肺腑之言；畢竟，香港越來越多福利從業員，擔心慷他人之慨成為習俗，乃人之常情。但見到這位富二代打倒昨日的我，難免令人懷疑，究竟當年他反對的是普選，還是反福利社會。 陳家在八十年代經歷一役樓市滑鐵盧，傷痕太深，就算手頭再有本錢玩鋪大，陳財主也沒有反盤那份霸氣。但眼白白見到幾大家族繼續收漁人之利，陳財主竟然跟沒有磚頭在手的社會棟樑一樣，寄望思歪來一次土改鬥地主。難怪每次見到他出鏡，電視也彷彿傳來一陣陣的酸味。 香港政府一直以來都是由資產泡沫帶來的橫財來支撐，所以政府收入周期與資產價格周期有非常密切的相關性。換言之，投機者承受風險，也得到回報，政府則透過土地收益和股票印花稅，做點財富再分配，以補貼無產階級的福利。 話說回頭，所謂的稅基的闊與窄，本來應該是一個相對的概念；可是那死心不息要破壞香港簡單稅制的稅務學會，卻從來都拿不出其他國家的數字作比較。原來世界各地都是一樣，少數人負擔了多數的稅。十九世紀經濟學家Vilfredo Pareto研究意大利聯邦的稅收，老早就發現了這個現象；後人甚至將這種統計學的分佈，稱之為80/20定律。 稅務學的會計師，專長是替別人報稅賺錢，不懂得經濟學常識，不值得出奇。奇就奇在香港人經過多年疲勞轟炸，稅基狹窄四隻字終於深植腦袋。坦白講，世界有哪個地方，開了銷售稅之後，財政狀況會比今天的香港更健康？再講，假如說稅基狹窄就不應有普選政府，按道理全世界都要有個阿爺欽點的特首，對嗎？ |
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11. 我一定會即時買樓 2014-01-23 12:59:33 |
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假如我入馬場贏佐大冷馬錢. 假如我贏佐六合彩錢. 假如我我去澳門賭場贏佐大錢...........我一定會即時買新樓!!!!!!! |
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12. 博士舊文分享------回報率與痛苦指數都是似是而非 2014-01-23 13:08:07 |
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-----痛苦指數就是閣下幾多年收入才可以全數付清所買物業，經濟日報唐榮講痛苦指數講咗好幾年，信他的人真的很痛苦，他經常說一個人如果每個月收入2萬，而他買了一個物業價值200萬，那人便要為那個物業工作100個月，期間更加不能用錢，又冠以一個恐佈名字叫「痛苦指數」，上述那人的痛苦指數是100，嚇到那班僅合資格上車的人士不敢置業，不過，亦有人很大膽，不顧一切上車，到今日，那人的薪金已經調升至3萬，即是痛苦指數下降至67，冇咁痛苦，而且，他買入的物業上升至300萬，若果他的痛苦指數回復至100，他便有100萬現金，都幾開心，若果當日他不買樓，今日才買，他的痛苦指數仍然是100，即是他損失了100萬現金，真的幾痛苦。 |
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13. 《經濟學人》--改名為《計劃經濟學人》 2014-01-23 13:32:36 |
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市場永遠是對的。這是經常經濟支持者的核心 《經濟學人》既然相信市場經濟，那麼也應該相信目前的樓價是正常的。因為在政府各種打壓下，樓價還是穩定了，不跌，證明這就是市場價。那麼那個什麼可負擔能力is bullshit。 《經濟學人》可負擔能力的計算出香港可負擔能力太高，但是樓價又不跌，從科學角度看， 現在只能說《經濟學人》可負擔能力的計算方法有問題。 《經濟學人》---改名為《計劃經濟學人》比較合適。讓我們知道這份雜誌原來是支持政府干預市場。 |
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14. 《經濟學人》--改名為《計劃經濟學人》 2014-01-23 13:34:41 |
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根據《經濟學人》的model計算，03年香港樓價一樣是sky high。 如果03年香港人根據《經濟學人》的model計算而賣出自住樓，甘就哀哉咯。 |
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15. 泡沫冠全球 港樓市有難 2014-01-23 13:42:50 |
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有關本港樓市泡沫的分析，筆者去年12月19日在本欄指出：「1971年筆者第一次在本港置業，當時每平方呎樓價為100元，現時樓價每平方呎動輒超過1萬元，與市民的收入完全脫節，過去42年樓價升幅超過100倍，是另外一個泡沫。
以波浪理論分析，本港樓市在1997年見頂以來，（A）浪向下調整，（B）浪以不規則形態反彈，可能已在今年初見頂。倘若上述數浪方式成為事實，（C）浪將會以5組浪下跌，目標直指2003年的低位。」
究竟本港樓市是否與市民的收入脫節？
樓價最難負擔 昨日本報財經版報道，「香港成為全球樓價最難負擔地區」。最新國際樓價負擔能力報告顯示，本港樓價中位數為家庭入息中位數的14.9倍，即全家要14.9年不吃不喝才可以供甩層樓，數字亦為連續四年稱冠；《經濟學人》早前報告則顯示，本港樓市泡沫指數蟬聯全球之最，都反映本港樓價貴得驚人。
美國研究機構Demographia公佈年度國際樓價負擔能力報告（Demographia International Housing Affordability Survey）。該報告研究9個國家中360個城市，以當地的住宅價格與家庭入息中位數比較，按比率高低分為四級：3倍或以下為可負擔級別，3.1至4.0倍為頗難負擔級別，4.1至5.0倍為很難負擔級別，5.1倍或以上為極難負擔級別。」 大跌周期快臨 左丁山1月18日報道其校友地產W對本港樓市的觀點，原文如下：「佢嘅觀點似係今天北半球天氣，好冷，好友L就似係南半球氣候，熱到跳舞。地產W在校友午餐會上講2014年的樓市，話明係進入一個跌市循環（cycle），而由開始至完結，樓價最多會跌五成。
例如上一個跌市循環就係（1997至2003），六至七年間跌幅有五成，然後步入一個上升循環（2004至2012），市區樓價升咗三至四倍。
地產W話：『我勸各位校友快啲賣樓，即使自己只有一間自住樓，都要賣咗佢，再租過。』」
去年10月25日石鏡泉轉載中山大學何廣明教授以太陽黑子周期分析樓市的文章。何教授指出：「近期太陽黑子的逆轉期發生在1981年、1992年和2003年（11年周期）。
這些都是中港樓市崩潰年份，預測下一個年份將會發生在2014年。（見附圖）」
許沂光
圖表分析員
本欄逢周四刊出 |
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16. 羊生永遠是對的！ 2014-01-23 14:37:35 |
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呢個世界唯有羊生估乜中乜，如果到後來呢個市場真是跟羊生嘅方向走，咁羊生中！ 但要是個市場反其道而行呢？那就是有人和羊生對著幹，係佢哋望久了！ 因為「神X」永遠是對的⋯⋯請掌聲鼓勵！ 而「神X」係指羊生XX定XX，在此未能指出！
新隆中對：穀物價遲早升
大米產區去年多災多難，加州大旱、巴基斯坦水災、菲律賓風災、印尼火山持續爆發，中國和越南氣溫下降令稻米產量減少。美國加州出現百年大旱，有些水塘已經見底，州長宣佈加州進入旱災緊急狀態。 過去年半，我在電視環節隆中對說美國嚴重乾旱，農作物收成欠佳，價格會大升。但結果穀物價格大跌，玉米價格在年半時間，跌掉一半。每噸大米由年半前的612美元跌至半年前低於400美元。當時，農業專家認定2013和14年是豐收年，無法估計穀物價格跌到甚麼水平，建議沽空穀物期貨。這些農業專家應該只是吃飯的時候才會見到農作物。去年，投資者大手造淡穀物和牛肉期貨。 我被人罵了整整兩年，說我看錯市，說我甚麼都不懂。
大旱下收成差 加州確係兩年大旱，農作物收成真的很差。我預測穀物價格上升係合情合理。但是，有人以為可以趁着百年大旱沽空穀物期貨賺錢！他們的沽盤確實推低大米價格。難道這是我的錯嗎？ 最近，大米價格強力反彈至440美元一噸。中國、越南、印度和埃及等產米國已經限制輸出大米。國際白米研究院（IRRI）說白米生產低於需求，米價應該會持續上升。 我不明白，2013年全年，沒有人察覺到氣候出了問題嗎？沒有人想到農作物會欠收嗎？ 小麥沽盤更加搞笑。去年聖誕節之後，美國中部和東部急凍，有些地區氣溫低過南北極，美國三分之一的小麥有可能受災，竟然有人選這個時候沽空小麥！執筆時，小麥期貨價格繼續下跌。難道2014年還有小麥豐收？如果美國小麥收成差，小麥價格還會下跌嗎？選這個時候沽空小麥賺大錢？ 發生這樣荒謬無倫的事情，竟然是我的預測錯誤！
楊衛隆 金融海嘯系列作者 本欄逢周四刊出 |
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17. 香港要實行銷售稅 2014-01-23 15:18:14 |
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利生假設的是舊有的港英制度，小政府，大市場，當然可以不用銷售稅。但是實行這種制度的曾生，被飯民和CY打成了貪曾。 所以政治現實已經改變啦。 但是現在是民粹社會，福利之後以幾何級數上升。無銷售稅，點抑制福利上升。
無銷售稅的時候，無納稅的人比納稅人多，在民選社會，一定是無產階級專政。 |
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18. Fan 2014-01-23 15:41:19 |
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好多人將自己層樓賣了租屋，點知舊錢用去了一半交租都未等到樓價回落! 唔該分析員要負責任，業主自己都想清楚，你餘下的錢夠買回之前賣出的樓嗎？ |
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19. 博士粉絲 2014-01-23 16:32:04 |
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博士寫文章，總帶幾分風趣！ |
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20. 佩服佩服 2014-01-23 16:35:44 |
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可能全香港只有你地係智者, 佩服佩服! |
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21. to 9/F 2014-01-23 16:36:12 |
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可能全香港只有你地係智者, 佩服佩服! |
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22. 路人 2014-01-23 17:24:06 |
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天天都是買樓的好時機！只要搵笨實的聯繫匯率仍存在。 |
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23. 4個月前文章重貼中七成⋯⋯亮劍 2014-01-23 18:03:24 |
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你政府死撐話3D成功，咁嘅言論或者呃下一啲無知婦孺就得！ 我亦讀過數年所謂經濟，假假哋都知道乜嘢係無形之手，但唔知點解，政府班高官竟然唔知呢樣嘢！ 我將成件事簡單化，廢事你班友唔明。 1〉現在每年有幾萬個新增住屋需求，唔買都要租，咁你政府話啲樓價高到痴忍缐，走去冰封佢，但唔通就可解決倒問題啦嗎?呢個仲唔係掩耳盜鈴? 2〉而你們又有否想過，就算你哋今日將所有辣椒取消，啲樓價貴成咁，連白痴都知買唔過，或買唔起！咁乜水去買呢?就算真的有乜水，點解你政府唔俾呢班人去跌錢益下街坊? 3〉你政府將樓市冰封，咁嗰啲地產商就坐喺度唔做嘢唔還拖，俾你哋拳打腳踢?佢哋唔識凍結農地補地價申請，拖慢建築進度，將預售樓花期壓縮嗎? 4〉你班友有無計過你哋有幾多土地彈藥喺手?你哋無做唔緊要，大把人同你們做咗啦，否則明顯嗰個巿跌硬，點解那些發展商仲去投地呢? 5〉現在啲息低成咁，那些萬惡嘅炒家同收租佬，會否俾你們震倒倉?現在係有錢嗰班越玩越多錢，而越窮嗰班就越玩越少銀用，你哋知無? 6〉你哋想幫那班人，佔總體人口有幾多?係佢哋多定是小業主呢邊多先！ 7〉喺現在咁高水位，理論上嗰啲發展商，喺咪應該挖埋啲倉底貨出來賣，以求鎖定利潤先?但點解你班友走去反其道而行，阻撓人哋救火? 8〉你班褲袋經濟學家，究竟知唔知香港有成弍拾多萬伙住宅，係供緊一厘息上下呢?佢哋納息就千多，租就要皮幾，借問聲點賣樓為你們助拳? CY話打房辣椒不能切，否則樓巿會再癲過，銀行嘅風險會增加------- 那麼嗰班揸住幾層樓嘅「小業主」，你CY即係話到明俾大家知，你哋嗰幾層樓，若非我出蕉，係唔止呢個價喎！ 仲有你們走去賣樓嘅話，我擔保你好難再以相約條件買翻間，而且政府會煮重你班友米，叫你交埋那些乜啲物啲！！ 咁俾著你真的有幾間爛鬼樓喺手，你仲走去走貨，係咪跌親個頭？？ 業主唔出售手上物業，咁樓市又點大跌?? 你交緊貴租嘅咪唔好買囉，橫掂收租佬唔愁無人同佢租，就大家齊齊等啦！ |
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24. delink hkd is the most urgent task 2014-01-23 18:10:23 |
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香港真係比聯繫匯率玩死. 根本香港經濟已經係跟中國, 唔係美國. 於是早兩年中國好, 美國唔掂, 香港資產夾住升. 但而家形勢已開始掉轉, 中國開始唔掂, 美國上緊黎. 你問問做生意既就會feel到訂單同shipping已開始減少. 如果中國真係硬著陸而美元又轉強, 港元好似97-03年咁比美元扯住上, 但同時經濟又唔掂, 香港資產價格肯定又比聯繫匯率亂舞. 各位同路真係要小心. |
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25. 快樂 2014-01-23 18:21:37 |
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到那時候就可以出撃，不過就唔知道是幾時。
唉 。HK 起碼要5年之後了。所以現時更應主動四出揾戰機 |
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26. 掹車邊80後 2014-01-23 20:08:15 |
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宜家cy咁樣講每年供應量 好難唔跌 人人等2017買新樓 2手好難賣
不過都係千祈唔好放自住樓 |
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27. To 15/F 2014-01-23 20:58:21 |
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原來1992年係中港樓市淡友的崩潰年份，預測下一個年份將會發生在2014年。 |
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