“若果世界上沒有經濟大衰退，沒有戰亂，沒有天災人禍的不可抗力事件，樓價就不會下跌，所以，物業的確是可以長揸必勝。”

認同博士的論點，黑天鵝我唔怕，只怕人禍。

"有人說「能知三日事，富貴千萬年」，要知道三日以後的股市升抑或跌的確很困難，而樓市好似蝸牛一樣，三日後升或跌都不會很明顯，但是預測一年後，甚至兩年後的樓市都會有難度，話晒樓市都會有波幅，但預測十年以後樓市就一D難度都沒有"

是否這樣理解呢?

加按借 $$ 上大陸做生意 , 真係想問CY , 在下列措施下 , 加按 , 加條毛........

今天以按揭貸款申請人資產淨值為依據且不經壓力測試所批出的按揭貸款（由2010年起分段收緊按揭），如下：

表一

物業按揭貸款的審慎監管措施

以「資產水平」為基礎而新申請的物業按揭貸款

不經壓試且以資產值批出的按揭貸款之成數由從前的7成降至今天的2 - 4成 （視乎有否未完全償還按揭貸款）。除非物業之前近乎是 full pay，這些措施變相使到在不經壓力測試下，可加按變現的金額變得非常有限，再加上正面按揭信貸資料庫，按揭申請人於其他銀行的負債亦會一目瞭然，以及不能於不同銀行重複借貸及避開壓力測試。這兩項措施加起來，今天置業人士很難透過「借上借」去買樓投資、甚至炒樓。

捉錯用神, 我諗大家都同意(可能末日博士都同意)十年後樓價只會向上升, 原因為通脹. 如果在有通脹的情況下, 樓價都無升, 呢個城市都好大劑.(又或者預期十年後樓價會低過而家既就根本唔好睇樓市的野.會留意樓市既, 一定係想參與樓市既.)

而問題係十年中間的波幅有幾大, 中間升跌50%, 只要"70後"都見識過. 我唔知中期會點, 但博士講長期樓價只會向上升又似乎話阿媽係女人, 無咩參考價值.

當然對博士呢類有錢人黎講, 只要樓價長期向上升, 在中間時間不斷買入, 是sure win 的, 因為有錢既, 可以係低位買貨, 平均計(averaging), win梗. 但一般小市民只有一注資金(仲要問銀行借), 時間買錯左就無得追.

追左呢個專欄幾年, 我的睇法是博士有時的分析仍太以有錢人的角度出發. 而我同意有錢人是應該跟博士的建議. 但只有一注資金的人便可能不太合適.

老姆西 , 在下列措施之下 , 點忍樣加按借錢做生意????  依加話連 P Loans 都要做埋 + 3 厘壓測 , 點借$$ 做小生意 !!!!!!!!!!!!   老姆西你快 D 借$$$  俾我做小生意

<1> 收緊按揭貸款成数

600萬 - 700萬之住宅物業貸款成數至7成，但最高貨款金額為420萬；

700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成，但最高貨款金額為500萬；

> 1000萬以上之住宅物業貸款成數至5成；

‧連租約盤轉讓，不論價值，最多只借估值5成（這是筆者前文遺漏列出的一項條款）；

‧以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由之前的5成下調至2011年6月的4成，然後再下調至2012年9月的3成；

‧按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調2成；

‧按揭證券公司於2013年3月再收緊按揭保險計劃，新措施將可承做最高九成按揭的物業價值由600萬元下調至400萬元，而住宅物業價格在400萬元以上至450萬元以下，將可透過按保計劃承做最高360萬元，即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450萬元或以上則只可承做最高八成按揭貸款。而按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600萬元。

<2> 貸款年限及壓力測試

‧新造住宅物業按揭供款年期收緊至最高30年（之前好似聽說曾出現40年按揭貸款）；

‧2011年6月實施的壓力測試，加息2厘後，借款人的供款與入息比率限於6成以內。

於2012年9月供款與入息比率收緊至6成以內 ;  但如有1個以上的按揭 , 加息2厘後 所有按揭供款與入息比率收緊至 5 成以內；

‧2013年3月實施的新壓力測試，加息3厘後，借款人的供款與入息比率限於6成以內；但如有1個以上的按揭 , 加息3厘後 所有按揭供款與入息比率收緊至 5 成以內

‧如申請人須申請7 - 9成按揭保險計劃，他亦要有足夠的收入去應付因高貸款成數所產生的高按揭供款，以滿足加3厘的壓力測試。

<3> 正面按揭信貸資料庫

‧起清借貸人過去及現有的借貸記錄，以及過往還款情況等資料，慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況；

今天以按揭貸款申請人資產淨值為依據且不經壓力測試所批出的按揭貸款（由2010年起分段收緊按揭），如下：

表一

物業按揭貸款的審慎監管措施

以「資產水平」為基礎而新申請的物業按揭貸款

不經壓試且以資產值批出的按揭貸款之成數由從前的7成降至今天的2 - 4成 （視乎有否未完全償還按揭貸款）。除非物業之前近乎是 full pay，這些措施變相使到在不經壓力測試下，可加按變現的金額變得非常有限，再加上正面按揭信貸資料庫，按揭申請人於其他銀行的負債亦會一目瞭然，以及不能於不同銀行重複借貸及避開壓力測試。這兩項措施加起來，今天置業人士很難透過「借上借」去買樓投資、甚至做小生意。

毫無疑問，梁振英政府有決心建造大量樓宇，但是，他面對著三座大山，正阻礙著其大量興建房屋。

第一座大山是政治問題：反對派決心甚麼都不讓他幹，意圖悶死他。因此，梁振英所做的有關增建房屋的任何決定，都得面對反對派的阻撓，以及反對派傳媒鋪天蓋地的批評。

第二座大山是土地供應，這個大家知之甚詳，不必討論下去了。

以上的兩座大山，是眾所周知的，而我也相信，梁振英政府終於必然會解決的。

而第三座大山，則是建築業人手短缺的問題，因為沒有人手，根本不可能大量建樓，梁振英的計劃也就只有大打折扣了。

事實上，現時樓宇的建築費用，大部分是工錢，而我看梁振英政府正在打算的做法，正是準備引入外勞，而勞工及福利局長張建宗已經正在為輸入外勞而放風了。

所以，當人們問我，樓價將會跌至哪個地步時，我會回答：「得視乎政府能不能夠引入外勞而決定，不能引進外勞，樓價跌極有個譜，一旦成功引進外勞，樓價可以是黑色午夜，深不見底。」

但是，照我對政治氣候的看法，輸入外勞的政策，應該有七成至八成的成功率。

如果成功地輸入了外勞，不但工程的數量會大量增加，而且成本也會大大的減低。

一般小市民只有一注資金(仲要問銀行借), 買錯左就無得追.

 其實呢幾年我唔單止日日上湯博士呢度學嘢，仲寫下少少回應添！兄台呢个就係丟了西瓜撿芝麻 ，丟了羊群撿羊毛 的最佳例子！

回想我初來步到呢處，嗰陣大西北樓價百零個已經係屋邨，私人兩房喎！

但那時候竟然有 C 兄話貴，我一時氣憤難平，就寫嘢反脣相譏，想當年按揭利息係 H+0.7，最高借足 95 %，冇壓測及正面信貸資料庫！

首期十皮唔使，月供５千樓下，真係做打雜都可上車，但意外地有人話貴，仲叫人賣自住！

想高沽低吸做樓神不成，終於自食其果遺憾終身，但打靶嘅係，有唔知頭唔知路嘅 C 兄慘兮兮被老點，上車不成又賣自住者，不勝枚舉！

有時放下成見，聽下肯講老實話嘅有錢人解剖樓市，可能真係獲益匪淺喎！

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剛踏入2014年，便見「舖王」鄧成波大手掃貨，除了斥資6億元「翻炒」購入銅鑼灣軒尼詩道國美電器舊舖，市場消息稱波叔同時以約1.6億元購入太子基隆街1至3號，並傳出灣仔莊士企業大廈地下至3樓，也正由波叔洽購，市值料約6億元，若上述物業全數落實成交，料涉資逾13億元。

《明報》報道指出，波叔剛購入的國美舊址，為軒尼詩道482號泰港大廈地下部分、地庫及1至3樓，面積逾1.7萬方呎，以成交價約6億元計，料須支付約5100萬元雙倍印花稅。自去年內地龍頭電器店國美撤出香港後，該舖空置至今近1年。

市場消息指近日該舖剛與一間運動用品專門店簽訂5年租約，月租約140萬元（其後將逐年加租，平均月租約170萬元），較去年一度叫租約250萬元大降，回報率約3厘。

資料顯示，波叔已多次買賣該間軒尼詩道舖位，他於1991年曾斥4800萬元先買入部分，再於2008年以1.38億元購入其他樓面，共涉約1.86億元，其後2010年他將物業以3.55億元售予兆安李太，帳面賺約1.69億元或91%，近日他再向李太回購舖位。

波叔大手入市，是否代表他極度看好後市，可作為市場指標？這很難說，就如他在2010年時以3.55億元售出該舖，而該舖在3年多後卻升值了2.45億元，便顯示不能單靠「舖王」買賣，便可作為後市方向的唯一指引。況且，「舖王」近年在投資工廈方面，成績更突出，未必因早賣該舖而蝕底了。

反而，筆者覺得波叔「翻炒」國美舊舖，便證明其投資能撇除「心魔」，只要覺得現價合理，便不怕以更高價再入市，相較一些人賣了樓後，只要樓價不再跌回至賣出價以下，便絕不再入市，就算看錯市，也只會眼巴巴看樓價升完又升，落了車便再也上不了車。

波叔昨日就買舖回應《明報》提問時表示，「自己購入物業不分淡市、旺市，只要價錢合適就買」，道盡了「舖王」與一般散戶投資物業的心態與策略的不同。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

BY  亮劍