八十年代港英管治期間，曾為「四料議員」的譚惠珠，九十年代開始轉「營」，成為愛國愛港陣營重量級人物，現身兼全國人大代表及基本法委員會港方委員，一言一行自然受人注目。珠姐律師出身，從政經驗豐富，說話謹慎，不料周一提出「特首或得罪大財團」言論，引起一個不大不小風波，她雖然極速補鑊，但梁振英班子與商界關係緊張的話題，已因此再度甚囂塵上。

譚惠珠接受電台訪問原本談政改，相信沒準備談梁振英的施政問題，但她在沒準備下表達的看法，其實更能真正反映梁班子及其主要支持者的感受和看法；她在節目內大讚梁上任處理「老、大、難」問題，甚至不惜得罪大財團，「以前整日有人說（特區政府）官商勾結，他（梁振英）現在走出來幫大家找地、找屋，有可能得罪一些大財團」。同日下午，新鴻基地產聯席主席郭炳江出席一項公開活動，被記者問及時，批評譚的言論對財團不公平。

晚上，譚主動在電台節目上澄清，稱她指阻礙政府施政的是政黨，不是財團；周三，珠姐再在電台「補飛」，又說已經和郭炳江通電話澄清，形容事件是「茶杯裏的風波」！

無可否認，珠姐的「說漏嘴」（Freudian slip）和郭炳江的即時反擊，都帶點偶然因素，但事件引發的風波，卻反映梁振英從開展特首選舉工程，以至上台後一年半以來，採取被一些人認為是帶民粹色彩、「挑戰」商界的政策路線，部分大財團過去一般會較溫和婉轉地回應或批評，近期則看來與梁班子打起輿論戰來了。

近日，梁振英與自由黨的冷戰公開化，反映梁與建制派商界內的部分人士，在政治與政策上的嚴重分歧表面化。

曾蔭權執政7年，房屋土地政策失誤，扶貧講多做少，政府被指偏袒商家，令貧者愈貧；梁振英對準港人求變心態，要改變政府與財團、特別是地產商關係密切的觀感，爭奪道德高地搶民意、建立管治威信；針對樓價高企，政府推出一連串辣招，地產商在商言商，作出回應和反建議，本無可厚非，但在一些梁的支持者眼中，卻認為是與政府「唱對台」，令梁解決「老、大、難」問題帶來障礙，甚至歸咎為造成梁上台後的管治困局原因之一。

其實商人求利，在任何地方投資都希望與當地政府保持良好關係，低調處理爭議性事件，如非迫不得已，也不會公開責難，但當他們感到被視為拖政府後腿、與管治者對着幹、成為政府管治困難的「代罪羊」時，也就不得不發聲伸冤。況且對梁振英施政有意見者，中產的怨氣更大，梁班子又能怪罪於誰呢。

在「一男子」一聲令下，全體司局長缺席自由黨16日舉行的二十周年酒會。事件餘波未了，近日有報道指出，冷待自由黨的主意並非出自添馬政總，而是西環；還指自由黨將獲安排訪京接受「最後規勸」云云。對於與中聯辦的關係，有自由黨核心成員強調「仍然良好」，還指黨慶酒會前的一兩天，他們還跟西環高層見面，對方對該黨還沒有任何微言。

自由黨二十周年酒會原有逾半司局長答允出席，最終因為收到「柯打」，齊齊甩底，未有到賀，最終只有副局長和政治助理到場，情況較民主黨早前的十九周年酒會還要冷清。至於到賀的中聯辦官員，只有協調部部長沈沖，未如民建聯二十周年酒會般，有中聯辦巨頭現身撐場。

至於獲得特區和中央政府「器重」的經民聯，翌日也舉行成立一周年酒會，雖然司局長差不多到齊，但代表西環的官員仍舊只有沈沖。西環對兩黨的態度，從出席酒會的官員級數看，至少算是「一視同仁」。

自2003年第23條立法一役後，政圈一直認為自由黨已再難獲得北京信任，該黨只與西環保持一定聯繫而已。有自由黨人說，負責跟他們聯絡的中聯辦副主任殷曉靜，一直沒有對該黨表示不滿，最近在黨慶前的見面，也未見有任何異樣。

當然，自由黨絕非西環的嫡系甚至重視的政黨，所以不會期望西環高層會齊齊到賀；而且，一如自由黨人所指，在去年的立法會選舉，西環無論在地區直選還是在功能組別，均未有給予自由黨任何支持或選票，西環只是力撐自由黨的對手如經民聯。所以，西環是否須要選擇今天出手「整頓」或向該黨發出「最後通牒」，實成疑問。

事實上，自由黨受冷待一事，從輿論反應來看，外界只質疑「一男子」的氣度多於批評自由黨的政治反叛，還認為政府更須研究與建制派的關係。

有自由黨人提醒，當天黨慶前來撐場撐到尾的建制派議員，也有力撐梁振英的議員；他們私下對政府的管治、政府視建制派的支持有如「奉旨」，也頗為不滿。政府與其選擇對建制派「拉一派、打一派」的話，不如設法箍實建制派的支持，否則未來三年多更不易捱。

泛民與社運界的思維很多時令人摸不着頭腦。梁振英上台以來的三次大遊行皆以「倒梁」為主題，政客叫口號時咬牙切齒，但是否出自真心？下周三的元旦大遊行「倒梁」仍是主題，近數周梁振英倒台之勢已趨明顯，慣於撿便宜「成功爭取」的泛民卻沒有衝出來領功，或踩多腳，或建設性地討論應由誰人取代特首之位；「葉公好龍」是泛民特色，當年董建華下台成真之時，泛民不是叫好，反而指斥中央迫走特首是干預香港事務。

人民當然是有力量的，中央口硬，表面不肯屈從民情，但梁振英能力不足是無情的客觀事實，今年中傳出的B計劃，講了一會便沒下文；實情是，處理香港政局危機的B計劃從來存在，只是安排需時，筆者半年來不斷指出中央最擔心的是政改與「佔中」能否妥善處理。

對中共而言，梁振英除了忠心之外可謂一無是處。今時今日，就算國內官場那「寧左勿右」的簡單忠誠也已不夠，沒有人民授權的特首可說要換就換；換不是問題，誰人能代之而不會出亂局，才是真正問題。泛民沒有任何具體說法，只能叫馬上普選，他們當然不是認真的。

特首述職，忽然「要找不足」，恐怕是叫他有心理準備的安排。王光亞出來解釋，說滙報工作要規範化，未來不單要報已經做好的，還要找出不足之處，來年如何改善等等。大家應該留意，這些其實完全不是問題，更非難題，特區政府本來就計劃多多，特首回答京官提問，不會比到立法會受到的質詢更難；所謂規範只能是形式，就算認真查問，就算合港澳辦一眾專家顧問之力，也難不倒公務員團隊的準備。

問題出於今次做法，是不給特首準備而故意落他的臉，要他下台的政治暗喻就變得十分明顯了。

一切安排與九年前趕董建華落台幾乎是翻版。當年的「查找不足」是最後警告，可惜董建華並不領會，結果2005年3月便要「榮升」國家領導人之列，他的政協副主席寶座，明年3月恐怕要讓給他的愛徒梁振英了。中央正給梁振英最後機會，三個月內，特首要藉《施政報告》及財政預算挽回民望，才有機會再坐下去。

可能嗎？權在他手，他已抓權抓得很緊，相較一年之前，他更有條件地作出大刀闊斧的改革以挽回民望。若筆者是他，會撥一千億元馬上開展全民退休保障計劃、會拋出五萬個居屋名額讓合資格的年輕人排隊，保證五年後可以建成；經濟上更是什麼也不用做，只須承諾明年成立競爭事務委員會、競爭事務審裁處，並正式落實已經通過兩年的《競爭條例》就可以了。簡單來說，他要的是硬碰「地產霸權」的利益，以顯他領導香港的能力。

這些期許，一年前筆者已在本欄指出，亦預言1月15日《施政報告》若不能令港人滿意，他倒台的倒數就會開始。再早一些，筆者提醒他的主要敵人是「地產霸權」，不是民主派，後者應是他團結爭取的盟友。可惜的是，他反其道而行，選擇與資本家的強橫勢力妥協。身為一個利用權術上台的「君王」，他應參考「馬基維理」的政治理論，對主要敵人，須如獅子般兇猛撲擊，以建立權威；對於處於弱勢的人民，要主動爭取支持。事實顯示，他或他的助手皆沒有買本《君王論》讀讀，只知謹小慎微地改革，注定他要「被查找不足」。

筆者並非出於維穩的好意，提出一些能讓梁振英毋須下台而香港繼續有效管治的建議。歷史只是簡單地重複，香港的低質素評論者就是數年前發生的事也不知道，「虛君」的安排是不可能的。2003年七一之後，中央派大量官員來港接觸各界，亦在北京接待數十個訪京團，詢問各界意見之一是如何能在毋須董建華下台這樣震撼的情況下穩定香港的政局；各界意見是叫董不要出來見人，因為他已成為特區政府民望的負資產。結果2004年下半年董建華的確是像消失了似的。當然這個驗證為失敗的「虛君」安排，今天不會重複。

按現時《基本法》安排，梁振英若然辭職，政務司司長會暫代其職半年，安排新特首選舉，也是說小圈子選舉的遊戲會再次上演，當選者有三年時間一嘗特首滋味，自自然然，林鄭司長是否重複曾蔭權的歷史坐上寶座，想當然認為會是的人一定最多。

再一次，筆者認為歷史不會亦不應簡單重複，關鍵既在北京，也在林鄭月娥自己。以公務員的文化而言，追求步步高陞是本能，2017年能否經普選連任是未來的事，志大才疏本來就是公務員的通病，林鄭也不會例外。

有大志的人，應放眼於2017年的普選特首之位，這是筆者曾經在本欄告誡梁振英和唐英年的。今天這兩位都已失去在歷史留名的機會，比梁唐兩人年紀更大的政界人物、中共能夠接納當幾年特首的人還有幾位，林鄭若與他們爭鋒，本身已屬短視，更是欠缺自知之明。

林鄭之所以有「好打得」的美譽，純為時勢造英雄，若論才能，她比曾蔭權也有所不如，當然她不會有這個自覺。她當政引發的社會矛盾恐怕比有點和稀泥天才的曾蔭權更嚴重，當今社會的最大內部矛盾，包括城鄉矛盾、新移民受歧視、窮人遭抹黑……，林鄭司長「功不可沒」。待局勢進一步明朗，筆者會再作分析。

4樓，你都廢的，根本飯民以反對政府為基本政策，飯民點會是政府的朋友。政府就是按你的意思推出一千億元馬上開展全民退休保障計劃、拋出五萬個居屋名額讓合資格的年輕人排隊，保證五年後可以建成。飯民一樣不會收貨。飯民一定話福利唔夠。

而你條人渣，廢柴，垃圾玩的其實就是毛澤東的3面紅旗，大躍進。香港必定走向破產。

8 月 24 日舊文重貼

現在香港私樓步入調整期應無懸念，但在跌到乜嘢位先反彈呢，咁就有天壤之別，有人話要調你四五成，而我就話只是現水平跌一成有找！

好多人看好看淡，都無逆向思維，佢哋大多只預設答案，然後將利己因素無限擴大，又將不利己因素貶低或忽略！

例如淡友希望樓市大冧最少四成，咁佢哋就將美國退市，新盤供應大增，資金撤離亞洲，樓市有嚴重泡沫等不利因素擴大！

美國要退市？

如果美國經濟仲係唔掂，失業率仲高企，通脹率仲係喺低位----請問退條毛、加乜嘢息先？

利息升、樓就跌，表面上好合理，但你哋可有實例支持？

反之實際情況係加息週期開始嗰陣，樓市仲繼續升嘅例子就大把！

這是因為加息原因不離-----經濟過熱、貨幣增長過快、匯價下跌過急及資產價格有泡沫化傾向！

所以如供樓利息增加，但工資(通脹)同步或更快地上升，形成負利率，咁樓價再上一啲都唔奇！

打後半年新樓會大增？

打房政策全面開展，地產商使唔使從新規劃佢哋賣樓步伐？

本來朝三暮四，現在就焗住朝二暮四，甚至朝二暮三囉，而剩下嗰壹或兩件，等變現樓先來食，請問是否犯法？

DSD 及新預售樓花政策，根本就係迫地產商要大幅調整賣樓時間表，始作俑者請面對後遺症帶來嘅後果！

資金撤離亞洲？

熱錢撤離新興市場，會收埋喺床下底嗎？合理預測係咪去翻歐美或其他仲有得炒嘅新興市場先！

熱錢返回歐美，咁佢哋嘅債息會下降，間接幫助他們經濟復甦唔講，而香港經濟環境相對其他亞洲經濟體，尚算唔錯係無可否認嘅，起碼我哋股票市場無泡，政府仲有大把盈餘，加上港元同美金掛起鉤匯率相對穩健，咁隨時係印度及東南亞之失，可能係香港之得都唔定！

樓市有嚴重泡沫？

都唔知係唔係奸有奸輸，呢幾年政府嘅打房政策，效果就係幾乎把所有水份及泡沫擠曬出來，拒將任何把持不定、心大心細、無實力嘅人用鐵掃帚打走！

實際後果係最有實力、最有錢同最有決心嘅人先入場繼續玩，呢啲人得享低息之助，再受樓市步步高升優惠，而且佢哋仲因銀行嚴格審核制度所限，做唔倒高槓桿，所以按揭成數處於極低水平，平均只係借嗰叁成多，啲貨幾乎入曬強者手，請問啲泡喺邊度？

或者車位同白居 2有少少掛！

13 年 12 月 27 日後記：

而剩下嗰壹或兩件，等變現樓先來食，請問是否犯法？

今日經濟日報話今年五大發展商全年住宅銷售係 571 億，比照 12 年逾 795 億五大總全年住宅銷售，係跌咗 224 億！

其中長江 13 年只有 50 億住宅銷售，在 Big 5 中飯敬陪末座！

比對 12 年 001 係售樓王嘅 260 億銷售額，大插 200 多億，一間公司就令市場賣少幾千伙！

昨天去了將軍澳，天晉二期已經開始拆棚架了，當年和天晉二期同時賣的地，仍然系度打地基。發展商明顯放慢腳步起樓了。

BSD的出現，最終令到供應減少，租金上升，樓價因租金上升而上升。

路母西以為向基層派糖，可以挽民望，其實無論點派糖，飯民都唔會收貨。

路母西又以為發展商應該高價買地，低價賣樓，做真正的善事。但點解要發展商犧牲，路母西自己又唔犧牲呢？

如果我係地產發展商，面對呢個政經環境，第一件事當然係減磅自保啦，咁賣乜東東貨先呢？

首選當然係新界細銀碼貨先啦，因為首置上車客有買家免死通行證，根本唔使大減價就去倒貨，賣過兩年期嘅樓花都無壞！

次選係現樓，樓宇落成之後，拾幾樣支出，咁在扣除優惠之後以貼市價沽，再補幾個 % 俾地代幫手推給換樓客。

第三選係市區細銀碼貨，呢類貨投資者及同區分支家庭會有興趣，於扣除優惠之後與市價相約應去倒貨，賣年零兩年期樓花合理！

最後才推大銀碼貨，因為呢啲嘢要夾換樓人仕時間表，所以接近變現樓或真係攞倒入伙紙才賣，先係合理安排！

輕鐵天榮站項目暫收5意向

港鐵(00066)代理的輕鐵天水圍天榮站物業發展項目，今日截收發展意向書。現場所見，南豐、華懋、泛海國際(00129)、嘉里建設(00683)及麗新發展(00488)到場遞交意向書。

項目地盤面積約196249方呎，住宅最高可建樓面約980073方呎，商業部份最高可建樓面約2207方呎，最高可建總樓面約982280方呎。

OMG!!

What happened to the Big 4: Cheung Kong, Sun Hung Kai, Henderson and New World??????

湯博士, 拜讀你的文章多年,實在獲益良多.

那篇"厄爾尼諾現象"猶其深刻獨到.

能夠明暸體會博士文章的大有人在,請博士繼續努力.

每天都期待博士的"文亮言"和"文亮語"!

我已經告撐了樓價不跌這個神話幾年，真的很累了。 .................

就要跌了??????

The Beijing government officials should not only consider Chinese Telcommunications to do businesses in HK, they should also let the Hong Kong Telcomunications to do the similar ones in the Shenzhen, Guangdong Province. (i.e. at least one city to one city)

As an internationa city, the biggest challenge to HK is the world's largest city: Tokyo, Japan with 33 million population...

In HK, Buying Any Houses/Flats at any time, Never Forget the Location, Affordability and individual needs...

RMB/HKD remains strong at 1.278...

湯博士，

其實剛剛完成公司幾單交易，時間鬆動 D，現在能還應付到。在 discuss.com，已有人就我篇文提出 challenges，自己未有參與回應。駁斥我的人根本（有意或無意間）曲解我的意思及無視過去樓泡爆破的歷史，夾硬去寫篇文去無理反駁我的觀點。與其要我去寫一大篇文去回應該篇文章的無理觀點，我不如寫篇新文章好過。

期望黎近可以同博士及其他朋友食餐飯，傾傾計，輕鬆下。