賣地趕達標 未來供應更須穩

欄名:社評

港府昨公布下季賣地計劃，可建單位飈至5500伙，惟其趕年度目標急推地，令外界憂土地供應或難以為繼。港府須致力每季供應穩定以達全年目標，才有利贏信心以助理順樓市。

下季賣地猛增 缺地憂慮未消

發展局昨公布本財政年度最後一季，即明年1至3月賣地計劃，涉12幅土地，可建住宅單位達5500伙，較本季約3300伙激增近7成，為2011年來供地最多的一季。在港府發力趕尾班車下，全年供地1.36萬伙的目標應可達。

全年賣地雖達標，惟市場仍憂港府土地供應是否仍支絀。今年初港府公布本財政年度賣地計劃為1.36萬伙時，外界已憂未必能達標。事實上，港府須將一些偏遠的離島土地，甚至將房協上周才宣布放棄的天水圍北土地，亦趕急撥入賣地計劃，才勉強達標，自令人感港府東挪西湊以充數。

惟港府此舉應可理解，因港府過去幾年造地進度不盡理想，現須急趕進度，且港府在各區物色土地，並改作住宅用途時，更要闖區議會、城規會等重重關卡，實難一蹴而就。今年賣地終達標，確反映港府在全力發掘土地供應上，雖辛苦仍取得一定成績。

正因港府覓地吃力，外界憂心今年供地達標恐僅僥倖過關，港府是否有足夠底氣，可確保明年、後年，以至日後土地供應穩定充裕？港府若要贏回市民信心，有三方面要做。

其一，港府要加緊改變土地用途的進度，確保手中有更多熟地可隨時推出；亦要理順供地節奏，除追求全年達標外，更要令每季供地量平均，並在未來兩三年持之以恒穩推，以釋除市民對港府覓地左支右絀的憂心。

其二，港府本身的供地數量雖達標，亦只是土地供應其中一環，今年要達供地建2萬伙私樓的總體目標仍存變數，還須端視其他環節，尤其港鐵供應是否配合。港府作為港鐵大股東，須盡力確保港鐵及時、穩定推出土地，才能讓公眾相信未來土地供應將愈趨平穩。

其三，香港可發展土地不足的深層矛盾仍待解，港府仍須加緊開拓新土地，無論是填海造地，又或發展新市鎮，充實現時仍貧乏的土地儲備，才有條件確保未來土地供應可長期穩定。

穩定土地供應 還須三管齊下

本港樓市雖陷呆滯，惟樓價仍居高難下，關鍵之一是市民對土地供應仍然欠缺信心，港府必須在穩定供地上再加鞭，以充足、均衡的土地供應，既贏回市民信任，更促使發展商由先求價後求量，改為貨如輪轉，如此才能夠讓本港樓市漸趨健康發展。

我的大陆手机刚收到一个短讯：香港移民变政在即，800万购保本收益理财产品，获全家香港身份，30天倒计时！

太可怕了！不只是每天150人啦！综援不计大陆资产，真的是大军杀到！

我们的公务员团队，包括法官，都是菁英中的菁英，但就是与社会太脱节了！

上世纪50年代初，红线女在香港的生活照。

1938 从艺 母亲带着幼小的红线女，从澳门赴香港，拜舅母何芙莲为师学艺。

1939 登台 红线女以“小燕红”为艺名，在号称“省港第一班”的胜寿年班里跑龙套。

1952年，红线女在香港演出《蝴蝶夫人》的剧照。

1940 改名 靓少凤借唐代女侠红线盗盒的故事，令14岁的“小燕红”改名为“红线女”，并沿用至今。

1942 成角 红线女在《软皮蛇招郡马》中饰演女主人公李亚仙，从此脱颖而出，先后在《苦凤莺怜》《野花香》《我为卿狂》中扮演女主角。

1947 从影 红线女除了演粤剧、灌唱片之外，开始投身水银灯下。8年间在香港拍了90多部电影。

上世纪50年代，红线女在《鸳鸯谱》中的剧照。

1951 红腔 红线女在广州贺岁演出，粤剧老前辈黄超武看了她主演的《天女散花》后，提醒她要唱出自己的特点。红线女在行腔、拖腔、吐字归音等方面做了大胆细致的艺术处理。被当时观众称为“女腔”，衍生为后来的“红腔”。

1955 归来 红线女、马师曾两人前往北京参加国庆观礼活动，受到国家领导人亲切接见，红线女决心回国。

1957 盛典 红线女在莫斯科举行的第六届世界青年与学生和平友谊联欢节上演唱《昭君出塞》、《荔枝颂》，获东方古典歌曲比赛金质奖章。

上世纪50年代，红线女出演粤剧《搜书院》。

1966~1978 苦难 红线女被遣送到英德农场“劳改”，严禁一切艺术活动。

1979 重生 红线女调任广州粤剧团任艺术总指导，重返舞台。

2010 殊荣 中国戏剧家协会向剧坛12位泰斗级戏剧理论家、表演艺术家颁发“终身成就奖”。获此殊荣的女性表演艺术家仅有袁雪芬、红线女和陈伯华三人。

图片由红线女艺术中心提供，记者莫伟浓收集。（除署名外）

上世纪60年代初，红线女出演粤剧《关汉卿》。

上世纪六十年代，红线女出演粤剧《打神》。

1955年，红线女在北京颐和园留影，美目盼兮。

1961年9月，红线女在从化温泉，巧笑倩兮。 中新图片

上世纪70年代，红线女在认真习字。

上世纪90年代，红线女出访加拿大留影。

2009年5月，红线女在杭州戏院观戏。

http://dajia.qq.com/blog/269295043271268

（资料图：香港特首梁振英“遇袭”后晒自己与“路姆西”合照；图片来源于网络。）

PS 的图变了是CY自己哂的合照，这就是中港茅盾之源啦！

1 預期經濟表現----理論上大家預期失業率低，工資有實質增長，GDP 維持一定增長，咁樓市就會向好，而樓越升就越多人飛撲，係常識---呢樣先最主導樓市。

2 加息會影響樓價----睇嘢不能以偏概全，如果要睇就要睇實質利率先正路。銀行話俾大家知今日存款有幾多厘息，是名目利率，係以在借款期間獲得或支付利息的數額計算的利息。假設一個家庭把10 万元存進銀行一年，並獲得3 千元的利息；在年底其結餘是10万零 3 千元，那名目利率是每年3 %。

實質利率就計算埋所獲得利息的購買力，是把名目利率以通漲率作調節。如果該年的通膨率是3 %，在年底戶口裡的10万零 3 千元，只能與一年前的10万元購買相同數量的貨品，因此其實質利率是0%。相同例子，若現在按揭利息由 2 厘半加到 5 厘，但通漲率如果升到去 6 ％，咁實質利率係負 1 ％先真，香港曾經試過按揭利息過 10 厘，但當時通貨膨脹率都差不多去到一成，而且人工同步跟上，所以樓價照升。

3 供應 vs 需求----今次香港政府打房，高官不斷強調，佢哋係用逆週期手法，去調控需求、打擊炒賣、保障金融體系安全，效果又唔講得無，因為需求真係減咗一半喎，但供應同步減少嗰度衰呢！我同一班朋友合力討論香港土地供應點攪，已被 PETER兄結集成文，政府昨日公佈下一季會攞 12幅地出來曬冷，共可建 5500間屋，咁今个財政年度，就可埋條 13,680伙數出來，如加上 MTR朗屏南面嗰 720伙，維曬數就係 14,400伙！但 MTR其餘乜嘢天荣、大圍及日出四共 6仟伙，就無晒影！點解呢？因為呢幾个項目最少講緊千幾伙，大圍仲成 3千伙添，香港可以食得落呢幾件嘢嘅財團，一枱麻雀咁大把，而呢年幾佢哋有幾何落場玩入地，大家心照！政府一邊迫地產商同啲客找 SD數，吊高人地荷包，另一方面又妄想大孖沙以「市價投地」，算盤打得響但係密底唔益人，因此呢３幅地你 MTR唔 7折出售，你推倒求其一件都當我輸！眾所周知在港農地，揸喺四大成億呎，你政府做過乜？咪玩人囉！啲農地一邊曬太陽，唔俾人以合理價轉屋地，一邊又叫救命話無地起樓，你話供應鏈如何接上？

根本成個局就係政府作法自斃，作繭自縛，衰咗就揾小业主食死貓，為拒哋埋單！

当居屋绿表价都去到每尺 3xxx，咁深井豪景花园仲系叁仟几，已经叫做抵家啦！

鬼唔知珑玺正到无朋友咩，差一分就攞满分喎！但系尺价同管理费都系天价呢！

讲自住上车来计，呢个豪景有山有水有园景，弍佰零万已经有楼俾你拣，仲想点？

我唔系经记，但我有亲朋好友住嗰度，两年多前百多万入，现在弍佰几，衰衰哋都可以做到同大市同步，如果脱下有色眼镜，你会见倒另一个天空！

"加息" see how japanese government has lost over 2 decades !

Before increasing the interest rates, the central bank governors and/or advisers will consider the current economic data, such as GDP, Unemployment Rate, CPI/PPI/CRB/BDI/PMI, Equipment Untilisation Rates, and Huge Debts inside the society...

If the responibles only keep eyes on the rising inflation rates, they should know about the power of Internet and the well developed infrastrutures, as well as shipping capacity around the world in the past decades. Perhaps, the officials may keep their eyes on stagnation rather than inflation in the near future...

"加息" Is it too early to do that ?

愛國愛港標準為何　王光亞：大家很清楚

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香港樓價料冧三成

本港樓市過去幾年受惠低息環境，成交價量齊飆升，隨着美國聯儲局正式啟動退市，意味加息日子正在「倒數」中，勢打擊已見脆弱的樓市。專家指出，在退市、政府狂推地、辣招有增無減、發展商積極推新盤的四重夾擊下，香港樓市「大鑊了」，明年四、五月住宅樓價勢挫兩成半至三成。有較悲觀的分析員預測，假如本港競爭力下降，樓價或由高位下挫五成才見底。

內外因素夾擊 負資產勢重現

樓市是香港經濟主要命脈，樓價一旦急跌，必定影響市民財富，還未「供斷」物業的業主，隨時變成負資產，有資深分析員認為，本港樓市受內外多項因素圍攻，住宅樓價下跌格局已成，最快於明年四、五月會下跌兩成半至三成，其後樓價會維持橫行一段頗長時間。

署理行政長官曾俊華警告，雖然距離美國真正加息仍有一段時間，但香港有機會早於美國加息，屆時將令供樓人士負擔增加。過去美國推出三輪量化寬鬆（QE）後，資金確實流入本港，令資產價格上升，一旦資金隨着美聯儲局「收水」而流走，香港將有機會早過美國加息，將增加供樓人士負擔。至於本港何時可以「減辣」，撤銷部分壓抑樓價措施，仍須視乎本港和外圍經濟情況如何發展。

交通銀行香港首席經濟及策略師羅家聰稱，官方資料顯示樓價今年九月開始下跌，倘持續下跌，明年四、五月便可確認本港樓市跌市已經形成，隨着美匯轉強，外資資金或從亞洲區流走，加上美國可能於一五、一六年加息，未來三至四年本港樓價有機會大幅急挫三至五成，平均每年跌幅逾一成多，倘再出現負面因素，例如內地錢荒或歐債危機等，小心樓市會隨時失控，出現「人踩人」爭相沽貨的情況。

理大建築及房地產學系教授許智文亦將明年樓價下跌的預測，由原來跌一成擴大至跌一成至一成半，原因是聯儲局退市，為市場添加更多不明朗因素。

倘競爭力續下降 恐插足五成

早在聯儲局啟動退市前，證券界早已預期樓價未來兩年向下走，歐資證券行德意志銀行早前發表的研究報告為例，明年樓價會下跌一成半至兩成，若香港競爭力持續下降，樓價將由高位回落五成才見底。另一歐資行巴克萊以紅酒和黃金比喻香港樓市，指每次國際紅酒價格或金價有機會大跌時，買家或投資者都暫緩入市，以等待更佳價格，令這些商品價錢愈跌愈勁，故該行有理由相信，縱然政府「減辣」取消部分印花稅，樓價都未必上升，反而因為二手樓供應增速高過需求，樓價至一五年尾最少會下跌三成。

港府狂賣地 谷私樓供應

【本報訊】港府為回應市場住屋訴求，定下平均每年二萬伙私人住宅供應目標，下季（二○一四年一月至三月）賣地計劃更「盡地一煲」狂推五千五百伙。據運輸及房屋局數字，未來三至四年私人住宅潛在供應多達七萬二千伙，為近七年最多，短期內料突破七萬三千伙歷史高位。土地供應增加，發展商推盤量亦會上揚，預計明年一手私樓實際推盤量最多約一萬七千伙，按年大升約三成六。

下季狠推12幅地供5500伙

本港樓價持續高企，歸根究柢是住宅單位供應不足，港府近年明顯加快推地步伐，並透過更改土地用途、增發展密度等催谷供應，日前公布下季賣地計劃，便史無前例狂推十二幅地皮，提供多達五千五百伙供應。港府積極推地令私人住宅潛在供應攀升，運房局最新資料顯示，截至今年第三季，未來三至四年私宅供應多達七萬二千伙，包括五萬五千伙為未售樓花及現樓，以及一萬七千伙已批地並隨時可動工的「熟地」。

綜觀近年批出地皮，不少來自新發展區，將軍澳南及沙田九肚兩個新發展區過去約兩年批出達十八幅住宅地。啟德大型發展區迄今已批出及將會推出住宅地共六幅，包括兩幅港人港地，該區亦將為未來供應重鎮。

至於一手住宅物業銷售條例自四月底實施至今近八個月，發展商逐步適應條例，暫有約六十五個新盤已上載樓書，當中約五十七個已公布價單，推出單位數目共九千餘伙，單是上月及本月截至昨日，過去兩個月每月推盤量均逾二千伙，其中銷情最好新盤暫為新世界發展的元朗溱柏，累積售出近九百七十伙。另利嘉閣地產預期，明年全港將有一百一十八個全新一手盤項目，合共可供發售單位超過三萬零六百伙，創六年新高，明年實際推售量料約一萬六千至一萬七千伙，將較今年大增約兩成八至三成六。

未來十年公營房屋激增

【本報訊】為滿足市民對公營房屋需求，政府亦同時增加及加快興建公屋及居屋，今個財政年度至一七／一八年度的五年期內，房屋委員會將會合共興建約八萬二千個新公屋單位，平均每年建屋一萬六千四百個，較過去五年每年平均的一萬五千個單位多出近一成；加上新一批居屋五個屋苑二千二百個單位最快可於明年底接受申請，預料未來公營房屋供應將大增。不過，市民置業意欲近期有放緩迹象，房屋協會最近推出私樓及長者屋混合模式的筲箕灣樂融軒，首批推出的二百一十四個私樓單位中，至今只售出九十七個單位，佔總數不足一半，房協則聲稱銷情符合市況及預期。

行政長官於今年施政報告中承諾由上年度至一六／一七年度的首五年期內，公屋總建屋量將為七萬五千個單位，經過部門努力爭取下，再有多四千個公屋單位可提早落成，令首五年期內的公屋單位總數，增至七萬九千個。

房委會最新檢討由本年度至一七／一八年度的五年建屋量，更顯示未來五年會有八萬二千個新公屋單位落成，當中多達五成二新單位位於地點優越的市區，兩成二位於擴展市區，餘下一成六單位位於新界。政府指該批單位近四成為可供三至四人居住的一睡房單位，兩成半為二／三人單位，近兩成為一／二人單位。房署指正努力物色足夠土地，令一七／一八年後的第二個五年期，可興建超過十萬個公屋單位，即每年逾二萬個新公屋單位。

新居屋下年底推售

另外，首批新居屋五個屋苑，包括兩個位於沙田區屋苑、一個元朗區屋苑、兩個分別位於荃灣及葵青區的屋苑，將於明年底接受申請，一七／一八年料將有四千個居屋單位落成，較首批多出一倍。