167億港元單筆銀團貸款不過10月，新鴻基地產發展有限公司（00016.HK，以下簡稱“新鴻基”），于2月6日再度發債：發行規模由2.75億美元上調至5億美元。新鴻基亦將面臨著年度即將到期的高息債：據時代周報記者粗略統計，近期，新鴻基即將償還的借款規模近200多億港元。

　　新鴻基面臨更為嚴重的考驗是：持續的調控，給中高端產品比例高達75%以上的新鴻基，造成了非常大的預售壓力。昔日廣州別墅雙冠軍玖瓏湖難續輝煌，二期“悅沐”組團在取得銷售許可證一年後，去化率只有50%，另有124套房屋尚未拿到預售許可證；曾深陷“囤地門”的上海濱江凱旋門項目，在醞釀7年後，至今遲遲沒有推向市場。

　　招商證券投資銀行董事總經理溫天納對時代周報記者表示，“郭氏家變可能影響到了新鴻基的內地部署。從一線城市轉移到二線城市在目前市場情況下，對于投資者來說比較合適，而且最近幾年來新鴻基在內地的發展比較緩慢。”

　　新鴻基去郭炳湘化

　　兵馬未動，糧草先行。對于新鴻基而言，迫在眉睫的是準備資金贖回年度即將到期的高息債。

　　2月6日，新鴻基發行的五年期債券正式上市交易，其票面利息為3.5厘，債券收益率為4.626%，相較于美國國債高出270個基點，由匯豐擔任簿記行。其原計劃發行規模為2.75億美元，後再經新鴻基上調至5億美元，目前債券錄得認購總額達到30億美元。

　　其實，早于2011年10月24日，新鴻基便已計劃發行規模不超過5億美元的五年期債券，其中收益率高于美國國債245-250個基點，由渣打銀行擔任獨家簿記行兼牽頭經辦行。

　　然而，這還不是全部。同年4月8日，新鴻基已與19家銀行簽訂為期5年的167.5億港元銀團貸款協議。

　　查閱新鴻基2010-2011年年報，時代周報記者粗略統計發現，新鴻基一年之後及兩年以內，即需在2012年償還的借款就已高達233.34億港元，而兩年後及5年之內的借款則高達179.16億港元，5年後的借款高達95.03億港元。新鴻基曾經首次發行過為期15年的債券。舊債未還，新債再續。2010-2011年，新鴻基中期業績報告更是如此表述：“集團大部分的借貸主要用作發展內地的房地產項目。”

　　在新鴻基屢番高息發債的同時，新鴻基在內地版圖上亦是屢屢有所斬獲。事實上，源起于2008年年中的郭氏家族嬗變之後，不難看出，隨著長兄郭炳湘退出新鴻基管理核心層之後，新鴻基已漸奉行郭炳江和郭炳聯兄弟的保守作風，尤其是以撤資廣州西塔、出讓成都項目以及撤出深圳舊改項目，通過這種方式糾正郭炳湘以往過于激進的擴張方式。

　　最為引人注目的是，2011年4月2日，深圳市龍崗區舉行海航置業南聯港臺城市更新項目首期工程奠基儀式，人們這才發現，海航置業已經接手了新鴻基控股五家項目公司80%的股權，從而獲得了佔地面積達到200萬平方米的4大舊改項目。而這4大舊改項目曾經是郭炳湘予以承諾的“投資建設集合高質量、高檔次的住宅、商場的龍崗中心城地標性建築物”。

　　令人不解的是，撤離深圳舊改項目之後，新鴻基反而轉戰廣州和佛山舊改項目。

　　2009年12月30日，新鴻基斥資34.6億元拿下廣東佛山瀾石三宗地塊，總建築面積逾120萬平方米，折合樓面地價2688元/平方米。2010年2月22日，新鴻基以47.05億元的價格，拿下廣東佛山瀾石同一區域的4宗地塊。新鴻基兩次斥巨資拿下的廣東佛山舊改項目，其土地成本已達80多億元，總建築面積逾280萬平方米，在規模、投資上都成為全國罕見的大型工程項目。

　　不止于此，2010年3月，新鴻基地產與廣州林和村就改造工程簽訂了合作開發的協議。截至2009年6月31日，新鴻基的土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年，截至2011年6月31日，其土地儲備就一躍上升為8610萬平方尺。

　　新鴻基的去郭炳湘化的意圖由此可見一斑。

　　（圖：持續的調控壓力，給中高端產品比例高達75%以上的新鴻基，造成了非常大的銷售壓力。）

　　濱江凱旋門命運多舛

　　查閱新鴻基年報不難發現，在新鴻基的土地儲備中，近7860萬平方尺的發展中物業，其中逾75%為高級住宅及服務式住宅，其余為優質物業包括寫字樓、商場及酒店，而剩余的750萬平方尺為已落成投資物業，主要位于上海和北京黃金地段的優質寫字樓及商場。

　　這也意味著，近半數以上的項目或許亦受壓于政府持續高壓的調控。

　　“配套、地段和項目素質比較好，在市場比較會有突破。但是在目前市場環境下肯定是有壓力的。新鴻基的產品大部分是走中高端路線，對于資金回流和銷售目標可能比較難達成。”正略鈞策管理咨詢顧問公司康桄瑀對時代周報記者表示。

　　“綠城也是走中高端產品，交易過程也是受到了限制，越往高端走，客戶群就越窄。現在已經不是手持資金的問題了，關鍵是要能夠盤活項目，如何在僵局中尋求損失比較少的路來保利潤。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍如是表示。

　　作為新鴻基在國內首個大型別墅項目花都玖瓏湖，雖然在2009年創下廣州別墅銷售成交面積和成交金額雙料冠軍，可是如今卻難以再續輝煌。

　　玖瓏湖于2011年2月就拿到了預售許可證，但是新鴻基直到2011年5月才向市場推出二期“悅沐”組團新品。然而受到不斷加碼的房地產宏觀調控政策影響，“悅沐”組團銷售受到了較大的影響。時代周報記者查閱廣州市國土房管局陽光家緣信息亦發現，截至2012年2月13日，玖瓏湖二期“悅沐”組團已售套數僅為60套，尚有60套未售出，其均價不過2.62萬/平方米，按已售面積18674平方米計算，銷售收入不過4.89億元。而且，由于市場形勢不好，玖瓏湖二期“悅沐”組團尚余124套房屋未取得預售許可證。

　　無獨有偶，新鴻基寄以厚望的上海濰坊新村地塊項目，即濱江凱旋門，銷售狀況恐不如人意。

　　蟄伏近7年，濱江凱旋門可謂是命運多舛。2005年6月，新鴻基地產以31.85億元的價格競投獲得浦東小陸家嘴張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東的“濰坊新村地塊”，成交樓面地價高達20178元/平方米，該地塊的出讓創下了當時上海土地實施公開招、拍、挂出讓方式以來的單宗地塊交易的最高總價，是當時名副其實的上海住宅“地王”。

　　然而直至2008年12月31日，新鴻基經過多次修改的規劃方案才通過了有關部門的審批。2009年5月12日，新鴻基濰坊地塊才拿到了開工許可證。2009年6月1日，這個名為濱江凱旋門的項目終于得以正式開工。但濱江凱旋門開工後，又巧逢上海世博會的舉行，濱江凱旋門所在位置正好處于世博會工地控制范圍之內。于是，在2009年10月，尚未出地面的濱江凱旋門項目又不得不放緩工期，直到世博會結束，項目才得以真正全速開工。其間，濱江凱旋門項目多次被指囤地式開發。

　　上市只許成功不容失敗

　　如今，濱江凱旋門從開工至今已滿兩年多，其一期項目才結構封頂。雖然原定去年年底對外開盤銷售，但至今仍未出售。最新的消息是，濱江凱旋門將推出10幢高層公寓，每戶面積超過370平方米，還有一部分大戶型的面積為460-560平方米，開盤時間尚未知曉。

　　根據公開資料，該項目售價可高達15萬-20萬元/平方米，最小的戶型總價格都在4000萬元以上。不過，新鴻基的計劃全然並非如此。時代周報記者查閱新鴻基2009-2010年的中期報表，該項目原計劃于2010年年中開盤，至2010-2011年中期亦將開盤時間推遲至2011年下半年。據悉，截至目前，濱江凱旋門項目仍未獲得預售許可證。據新鴻基發展（中國）有限公司董事鄧維聰透露，該項目預計將于3月預售。

　　遲遲未能上市，也意味著，濱江凱旋門項目利潤空間被大大擠壓。

　　值得注意的是，此前新鴻基內部人士曾向時代周報記者透露，新鴻基與19家銀行簽訂的為期5年的上述167.5億港元的銀團貸款正是為了濰坊項目。

　　可以預料的是，即使今年3月，濱江凱旋門能夠如期發售，但是其銷售情況依然不容樂觀：根據中房信集團在1月份發布的報告，在2011年全上海共成交72套均價10萬元/平方米以上的房源中，緊鄰濱江凱旋門的湯臣一品僅僅成交6套。且濱江凱旋門售價預期將超過15萬元/平方米。

　　“價格的調整先是從中低端開始，然後再往高端轉移，現在是逐漸開始動搖頂級的。雖然趨勢比較慢，但是這個線條一直是往上走的，從中低端向高端傳導。而且往後拖得越久風險就越大，”宋會雍對時代周報記者表示，“目前市場較為普遍的是，中低端房地產項目降價20%，來試探市場的底線。但是在我們看來，房地產項目降價20%以後並沒有取得比較好的效果。”

　　他表示，對于高端房地產項目，定價難度要大得多，“所以我對濱江凱旋門的銷售預期相對悲觀得多。濱江凱旋門推遲上市，實際上是希望看一下上海星河灣和湯臣一品的銷售情況，來判斷市場對于高端項目的承接力度。濱江凱旋門的銷售已經只許成功，不容失敗了，因為它已經推遲了太久。”