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幾年後，美國退市便是好消息

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石禮謙的辣招修訂，不修也罷

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1. 樓市或現恐慌拋售 2013-10-11 11:58:31

【專家睇法】新地平價賣天璽，觸發二手樓劈價潮。嶺南大學經濟學系主任何濼生表示：「發展商劈價，提供一個訊息畀二手業主，真係要劈喎！其實客觀情況係，你唔劈價，係賣唔出，一個比較大幅少少嘅劈價，二手業主會驚，會擔心係跌嘅開始，可能會觸發恐慌。」

何濼生：辣招陰乾樓市

他分析，辣招會慢慢陰乾樓價，業主一驚嘅時候，或觸發恐慌性拋售，好易會變成泡沫爆破。「恐慌唔係一次兩次，要累積，𠵱家未到呢個階段，如果辣招繼續，樓價會逐步潛（下調），就有機會出現上述情況。」

地產分析員王震宇就指出，辣招前，發展商銷售新盤仍有兩至四成的溢價，目前新地僅劈價一成多，仍有水位，未去到與二手樓睇齊，相信二手樓仍可企穩一段時間。他不認為二手豪宅會受影響，因業主有實力，「賣咗後，擺係銀行（資金）要承受負利率，因為目前通脹率約4厘，而銀行利息得零點幾個巴仙，賣咗之後，變咗淨蝕4厘；兩年後，隨時變咗唔見十厘，呢條數其實好多人都計緊，結果就唔減價。真係減價嗰啲，可能因失業、有病或生意出現困難而急走。對於炒家，完全無影響，反而急於賣樓的用家就受到影響。」

2. 小貓咪 2013-10-11 12:06:50

取得按揭剛買了人生第一間屋, 如果在我的私人入契平台建一個僭建簷篷, 銀行會不會取消我的按揭追我數 ?

3. 回應！楊衛隆「加按做定期的死局」 2013-10-11 12:09:29

回應！楊衛隆「加按做定期的死局」

不久前在 Facebook 上，看到一位儲名楊衛隆的學者，發表了一篇名為「加按做定期的死局」的文章，對 King Sir 在明報專訪中的論點作出猛烈抨擊。看來這位所謂分析員，根本就唔識買樓，唔識槓桿。翻查紀錄，原來他出過一本名為樓市發達指南 2011 的作品，差點就想買來看，好彩！咪又嘥一舊。過去兩年他不斷唱淡，結果呢...有目共睹！老老實實...唔識咪返去炒股票囉，咪鬼害人啦！節錄一些他提出的論點，再加以分析...

King Sir 在專訪中，鼓勵有能力者加按做定存，或其他高息儲蓄，如人仔定期等，等候機會。看楊先生如何演繹...

論點一：負資產

當今樓市交投呆滯，蝕讓頻傳，加按風險極高。即使物業已經大幅度升值，加按之後，銀行估值太高，已經變成變相負資產。

回應一：估值太高變負資產？

真係唔知佢講乜，銀行估 $300 萬，借 $210 萬給你。
你自己估層樓只值 $200 萬，咁就叫負資產？資不抵債？
估價就是估價，資、債...就是按銀行估價計算，不是根據你個人喜好計算的，你覺得唔值，就話人係變相負資產，咁叻不如你做銀行啦！

論點二：樓價下跌

最重要考慮因素是利率上升會令到樓價大跌。

回應二：跌咪正囉！

樓價跌有咩問題先？做乜鬼無端端加按做定存先？就係因為想手上有一筆資金，當樓價大跌，可以有子彈入市嘛。如果唔做定加按，到樓價跌的時候邊鬼度有錢買呢？到頭來咪又係好似啲散戶咁，哎呀！乜乜乜乜...早知！物物物啦...

論點三：利率唔夠供

做了定存，鎖死利率在最低點...聯儲局隨時退市...供款金額上升，物業變負資產，定存丁點利息是全無作用。

回應三：低息環境先價做！

你自己唔識轉彎，唔代表我哋都係低 B！
梗係趁低息期，賺到息差先至做呢件事啦！
好似而家咁，按息 2.15%，人仔定期 3~4%，有正息差，咪做囉！再懶啲...好多銀行推出類似 Mortgage Link 的計劃等，只要將加按的錢放番入銀行，完全唔使俾息，沒有成本的，點解唔做呢？！如果到時按息 10%，人仔定期 3%，唔通仲去加按做定存咩？如果聯儲局真係加息，負息差，點算呀？膨膨聲攞番啲定存出來，還番俾銀行咪得囉！即係部份還款呀，又冇人搵支搶指住你要供晒 30 年！

論點四：資金閒置

只是用來防守，那就萬事皆凶，因為加按的風險由加按人完全承擔...加按之後得回來的資金，八成閒置，得物無所用。

回應四：閒置就唔做啦！

都唔知有冇睇過篇訪問，如果唔係有更好的投資機會，加按嚟做乜鬼先？定存只係一個過程，目的是讓你可以手上有現金，等待機會，尤其是樓價大跌的時候，有資金撈低嘛。

論點五：定存等如賭利率下跌

做加按買定期等同買利率下跌，但是，利率大幅度下跌的機會已經不存在。這樣的做法是有失無得，是笨蛋所為。

回應五：目標不是息差啊！

甚麼有失無得？在現時的低息環境下，根本就沒有成本！將來加息？大不了响戶口攞番啲錢出嚟還返俾銀行。我們不是期望利率大幅下跌，而是手上隨時有資金，等候機會！
閉門造車，不願學習新事物的才是笨蛋吧！

4. 唔見負資產燒炭，政府唔會知錯! 2013-10-11 12:11:26

有班人用上半生努力，於上年可以買樓自住，長官意志要樓下跌，令到呢班人變成負資產,如有人輕生,你過得去嗎!

5. 樓價跌點算？三年後跌兩成點算？ 2013-10-11 12:32:12

有讀過我的著作都知道，兩年前 Anthony 在長沙灣買了一個單位給老二上車。幾兄弟尚欠老三還未買樓，於是今年趁政府出招，在旺角買了另一個細單位給他上車，實用面積只有 268 呎，成交價 $268 萬，僅僅可以間兩間細房，諗住借 90% 按揭，老三收入 $20,000，竟然過唔到測試！講真...月入 $20,000 也不算差啦，想買一個二百多萬的，最基本的上車盤都過唔到壓力測試！有咩啟示？...

每個人睇法唔同，我睇到...越來越來政策阻止你買樓！
為了滿足政客要求，安撫憤青怨氣，政府不斷出招壓抑需求！

傳媒說是為了買時間，待幾年後更多供應推出市場應市。
作為投資者，不信雙眼、不信雙耳，要用心分析。如果為了買時間，何需那麼多政策？只需要發表建樓計劃，然後在記者會上說一句：「政府將會重推八萬五，睇路啦！」保證樓市即時應聲下跌！...

再走前一步，筆者看見施政者的兩難。
如果以增加供應來壓抑樓價，泡沫風險很高！
樓建好了就必須賣，如果將來市況逆轉，大量供應想收都收唔番，爆起上嚟殺傷力很勁！相反壓抑需求不同，因為若市況逆轉，在供應沒有大幅增加的情況下，只要稍稍調整政策，就可以刺激市場了。
無論如何，可以見到...政府會不斷出招打壓需求！

調低按揭成數？...換句話說首期要更多！
投資兵團成立之初，有些年青的同學，以 5% 首期就可以上車，最記得有一位同學，以 $120 萬買入一個河畔花園，首期只需 $6 萬！時至今日單位已直迫 $300 萬，賬面獲利 $180 萬，30 倍！時至今日，最少要付 10% 首期，為了壓抑需求，隨時再降低按揭成數嗎？

提高壓力測試？...換句話說人工要好高先可以買樓！
以前借按揭，只需要考慮當時的供款能力，例如收入 $20,000，就可以供 $10,000，不超過月入的 50% 就可以。後來要壓力測試，假設利率升 2%，如果你現時利率是 2.15%，即是要用 4.15% 計算，供款不能超過入息 60%。見樓價冇跌，政府又再出招，調高至 3%，即是要用 5.15% 計算。如果你持有超過一個物業，計算壓力測試之後，供款不可以超過入息 50%！老三月入 $20,000，買個最細的兩房單位都過唔到壓力測試，借唔到 90%！為了壓抑需求，壓力測試隨時再調高，加 4%？5%？點買？！

例一：$300 萬、90%、壓力測試 5.15%
　　　月供 $15,266，收入要求 $25,443！
例二：三年後利息升兩厘，樓價跌兩成，壓力測試加一厘
　　　$240 萬、90%、壓力測試 8.15%
　　　月供 $16,646，收入要求 $27,743！

政府的方向...壓抑需求！
政策的方向...令你越來越難買樓！
換句話說...即使將來樓價調整，你買到咩？

政府政策的大方向，無論是 SSD、BSD、DSD、降低按揭成數、提高壓力測試等等，目標很清晰...增加買樓難度，壓抑需求！唔知將來政府仲會有咩新政策，但可以肯定的是，買樓越來越難，即使樓價調整，你都未必買得到！有網友踩場：「趁呢兩年儲多啲首期咪得囉，咁簡單都唔明？」呢啲咪就係唔明咩叫財技囉！

以一個 $300 萬的物業為例...
明明可以用 $30 萬首期去買層樓，點解要用$60 萬呢？
有錢不如買多間，或者放响銀行做定存，慢慢供樓啦！
再上一篇文章90%、50% 按揭...誰風險高？已經詳細分析過，尤其是在樓市高位，應該盡量利用低息環境，借多一點按揭，多留一點現金在手，萬一經濟逆轉，仍然有錢供樓，捱過低潮。甚至可以在低位再買一間，靜待樓市回升。相反如果像該網友所說，儲多啲錢，俾多啲首期，用盡自己一分一毫，萬一將來經濟轉差、失業，你憑甚麼去守？

6. 90% 按揭風險高？還是...50% 按揭風險高？ 2013-10-11 12:39:24

一般人對按揭借貸都有很多錯誤的觀念，以上是其中一個！
Anthony 以前唔識嘢，犯過不少投資大忌，花了兩年時間重整 Profile，代價是放棄了其中幾個單位的 H+0.7% 超低息...:(
散戶...人話乜佢哋就信乜！投資者...總會用不同角度分析！
政府說...降低按揭成數，可以減低風險，又信！
傳媒說...做九成按揭很容易負資產，又驚！
事實係咪咁呢？

政府說...降低按揭成數，可以減低風險！
請留意...政府所講，是銀行體系風險，不是你個人風險！
如果將來市場逆轉，有機會出現資不抵債，即負資產。
例如你買入 $300 物業，借 90% 按揭，首期 $30 萬，欠銀行 $270 萬，如果樓價跌兩成，即跌至 $240 萬，有乜冬瓜豆腐，賣咗層樓都唔夠還俾銀行，業主如果等錢使，就會有好大誘因斷供，如果個個係咁，銀行肯定蝕大錢、收水唔借錢，天下大亂！
如果 50% 按揭，首期 $150 萬，欠銀行 $150 萬，將來樓價即使跌三成，跌到 $210 萬，拍賣後銀行攞番欠款，仲有 $60 萬俾番你，最少要跌 50% 以上才會出現這個情況，安全不過。

至於業主，Sorry...冇人理過你的風險！
如果經濟唔好、失業、冇錢供樓，銀行就會收樓、拍賣。
上述第一個情況，借 90% 按揭，樓價跌 20%，如果你斷供，現兜兜蝕咗 $30 萬，仲爭銀行 $30 萬，你可以選擇還錢，亦可以選擇申請破產，當年 1997 ~ 2003 年就出現破產潮。述第二個情況，借 50% 按揭，樓價跌 30%，如果你斷供，現兜兜蝕咗 $90 萬！無論那一個情況，你都係樓又冇、錢又冇...將來樓價回升，你乜都冇囉！

傳媒又說...借 90% 很容易負資產！
問題是...負資產有甚麼可怕？！少一塊肉？發惡夢？
朋友又說...資不抵債會 Call Loan 的！
問題是...誰告訴你的？身邊有人被 Call Loan 嗎？
事實上，只要你乖乖的準時供樓，一般情況下是不會 Call Loan 的，除非你是做生意的，銀行擔心你生意唔好會影響還款。如果你有 50% 樓價的資金，即 $150 萬，但仍月然做 90% 按揭，即首期只用了 $30 萬，手上仍然有現金 $120 萬，以現時的利息計算，供十年八年都得。
再者，如果樓價真係跌 30% ~ 50% 成，你有本錢！你有資格買多一間平嘢，將來樓價回升，你就可以賺很多、很多了！

7. 2 things to be pointed out. 2013-10-11 12:53:43

1. In 2008 only American banks in HK chase for mortgage loan spread in HK.

2. Android phone problem. Google's annual reports show that about 1/3 of their income came from financial investments. Samsung is a korean conglomerate and has financial/securities firms in HK. Just wonder if the HKMA has taken any measure to protect HK citizens financially on the internet and mobile phones.

8. HK Block er ? 2013-10-11 13:56:30

5/F 6/F 係咪 HK Block er?

9. peter paker 2013-10-11 14:16:11

我下篇文章會簡單寫寫尿袋有几大

10. 瑞信范卓雲 vs 瑞信陶冬 2013-10-11 15:09:57

瑞信：明年港樓價僅會微跌文章日期：2013年10月10日

【明報專訊】瑞信研究院昨發布「2013年全球財富報告」，指過去一年，港人家庭財富增長8%，主要受惠樓價及股市上升。報告預料香港資產達百萬美元的富豪人數5年內升63%；中國內地則將成為全球富豪增長最快的地區，到2018年將升88%。

報告顯示，至今年年中，本港家庭財富總值升至9280億美元。其中70%的成年人擁有1萬美元（約7.8萬港元）以上的財富，而20%的成年人擁有10萬美元（約78萬港元）以上的財富。本港百萬美元富翁共有10.3萬人，較上年升9%。瑞信私人銀行部董事總經理范卓雲指出，本港家庭財富增值主要得益於過去一年樓價升16.6%。她預測，明年本港樓價僅會有個位數的下跌，原因是，即使聯儲局明年初退市，最快要到2015年才會上調息口，明年香港利息仍低，同時外圍經濟環境向好。

港人人均負債35萬

本港成人的平均債務為4.46萬美元（約34.6萬港元），相當於總資產23%，高過較先進經濟體15%至20%的平均比重。

中國內地將成全球新增百萬富翁的主要來源，報告預計到2018年，內地百萬富翁將從112萬人增至210萬人。范卓雲認為，中國政府積極實行的結構性金融改革，將幫助私人企業發展，從而令內地貧富差距擴大。

范卓雲預期，恒指未來12個月會升至24,500點，最近一段日子會維持波動，因為要觀望美國本月17日的債務上限結果。她指美國兩黨都不希望違約，因此有很大機會和解。

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陶冬：未來18個月樓價跌兩成

晴報晴報 – 2013年10月4日星期五上午6:44

瑞信亞洲區首席經濟分析員陶冬提到，香港樓市受制兩個因素，包括聯儲局退市及內地信貸周期。

【晴報專訊】曾揚言香港樓市未來三年會下跌五成，瑞信亞洲區首席經濟分析員陶冬，昨日在記者會表示，預料短期樓市大跌可能不大，但明年下半年，港樓市進入調整期，屆時成交量及樓價均會下跌。

陶冬表示，香港樓市成交量過去一段時間明顯萎縮，惟樓價堅挺，反映樓市現時處於調整期第一期，量跌價穩屬典型情況。他續指，外界不少意見認為樓價會大跌，但他料短期大跌可能不大，成交量則仍淡靜。

港經濟基本因素不差

此外，陶冬提到，香港經濟本身基本因素不差，惟樓市受制於兩個因素，包括聯儲局退市及內地信貸周期。陶冬指出，本港的按息上升不一定需待美國加息，預期明年中起的一年內，按揭利率會於目前水平上升一百點子，屆時市民的供款將增加一成二，屬不小數目。

其次，現時內地信貸周期已進入拐點，當明年下半年，隨地方政府債問題波及影子銀行，將導致信貸收縮，令香港樓市進入調整二期。未來十二至十八個月，港樓價勢下跌，不排除跌幅達百分之十五至二十，但強調難作準確預測。

政府拒「雙辣招」加日落條款

另一方面，香港樓市「雙辣招」實施以來，地產業界叫苦連天。地產及建造界立法會議員石禮謙昨在相關委員會上提出修正案，建議港人可先繳稅、後退稅。

立法會《2012年印花稅（修訂）條例草案》委員會繼續審議「雙辣招」草案。石禮謙建議，港人公司購入物業後三年內，若沒有股東變動、股權轉讓等，即可申請退回買家印花稅。政府回應指，三年後的市況難以預測，現時不宜為有關措施設日落條款，擔心建議反吸引炒家入市。

對於多名議員要求豁免慈善團體繳交買家印花稅，運輸及房屋局副秘書長王天予表示，目前慈善團體如獲餽贈物業毋須繳付印花稅，相信已有一定平衡作用；重申不會作出豁免，以免出現避稅漏洞

11. 梁振英卸任時樓市才見底 - 現在樓市逃生門已關閉 2013-10-11 15:24:48

【明報專訊】日前說過，樓價跌去兩成多之後，心急買樓的人，可以買來作為長期投資。那麼，不心急的人呢？

如果你想買樓發達，那就只有去等。我早已經告訴過大家不止一次，乃至十次、一百次：經過無數前人的實證研究，樓價周期是20年一次，下跌的時間大約是5年左右。所以，應該是梁振英這一屆的政府任期滿了，下任特首上任了，樓價就會見底跌完。

那時大約是2017年，將會出現什麼情呢？

那時正值大量樓盤推出，是供應量的高峰期，而且還是加息期的高峰，只要再加上一個壞消息，樓價就會出現一個骨牌式下跌，可以是跳跌(gap down)三成左右，大家都在恐慌了，把房子拋掉了，就好像SARS時一樣。

待樓價跌五成不吃飯都要買樓

可是，這時候同時也是買樓發達期，大家可以碌卡買樓，不吃飯都要供樓，這才是發達之道，當年人們就是這樣發達的。(也許大家要在當時，多申請幾張信用卡，以備買樓之需。)因為，樓價跌了五成之後，已經是貼近成本價，所以根本就不可能再跌下去。當大家省悟這個道理，樓價便會逐漸止跌上升。更何，利息雖升，但租金也會升，回報率也是跌不下去的。所以，只要大家先走一步，便又可以享受到一個十年以上的樓價上升期，又是一個發大達的機會了。

周顯

12. 周打蜆 2013-10-11 15:50:36

我唔會等樓價跌到得番五成才買樓，我會跌兩成就即刻買，班傻仔係咁等，就讓佢地做大婆等，哈哈哈..............

13. 思Y最叻 2013-10-11 16:53:06

博士, 你有所不知, 思Y最叻鎖港, 閉關, 自守, 趕客, 伽鎖, 將香港變成酆都, 臭港, 死城. 佢自己就做山寨王認叻食雞.

支持佢既紅色力量以為可以係香港分多件豬肉食, 半年後成死城最後分到舊屎就有. 但係紅色力量點都無得輸, 因為自己省市可以追過香港, 直頭點買都無得輸.

思Y日日係辦工室入面發春夢, 成為第一個普選凸手, 你仲用你行商既經驗去猜度佢, 根本佢唔會理你咁多. 佢身邊係人都知佢係,乜野. 李生就係呢方面比你悲觀所以佢早著先機.

14. REPLACEMENTS 2013-10-11 20:37:45

When C Y Leung steps down (very soon), our Financial secretary Tsang Chun Wa should also be ousted because he is too close to Donald Tsang who in turn is close to Hui Sze Yan. He held this office for too long without any achievement and long term contribution to HK. His 3D policy compete for profits with its citizens. Despite a lot of citizens condemned him a few month ago for failing to pass the budget, his reply was that he felt high and higher on working in the govt this way.That just shows that he has no goal for HK, he stays in the govt just for earning high salary and satying longer for ahigher retirement fund to accrue. Shamlessly goes high.

15. REPLACEMENTS 2013-10-11 21:45:11

When C Y Leung Steps down (very likely) our Chief at the HKMA Chan Tak Lam should also be ousted. A lot reasons to support this suggestion. His salary is too high compared to the present market for finance men as most global investment firms cut staff since 2008 and lot of them either cut salaries or change fields. He always warns of financial crisis in HK for years which never come true so as to justify his own existence in the HKMA & his multi-million HKD salary & retirement fund. He is well aware of the defects in the HKMPF & only made minimal change on it last year after he took office for so many years. Indeed it is still a big favour shifted to a few big foreign banks by granting them the monopoly of HKMPF ripping off every HK employee (except civil servants) every month. The biggest lie & mistake he has made is to restrict banks in lending on mortgages of HK properties for the sake of the safety of the banking system in HK. But the truth is that the biggest mortgagee banks in HK are big British banks and big PRC banks ( local banks got less than 10% in the market share of mortgage business in HK ). How the hell the HKMA has the duty or ability to ensure the safety of these big British banks and PRC banks. They are safe in HK does not mean that they won't get into financial trouble overseas or in PRC. But the result is that it restricts hk people's human right to improve & upgrade their homes. Furthermore, he is afraid of changing HK$7.8 peg not for the sake of hk people but for the sake of too much work to deal with if unpegged for himself and his staff in the HKMA. But the result is unnecessary inflation in HK. No citizen in any country likes its own currency dropping. His predecessor Mr Yam Chi Kong once retired from the HKMA selfish enough in the eyes of the HKMA immediately raised the question of unpeg as unpeg is good for HK. But this Chan Tak Lam no brave not dare or too lazy.

16. KC 2013-10-12 19:54:44

潛入投資學堂揭炒樓「秘」招

FCI幾乎每週都有免費講座，吸引大批有意買樓的人士， Anthony（箭嘴示）及 Brian（揸咪者）變身專家，又會施以軟硬招數鼓勵在場人士俾錢報讀課程。

大錢題

潛入投資學堂　揭炒樓「秘」招

2012年11月22日 ~~ 第1185期香港《壹周刊》

近月在網上及報章，不時出現地產投資講座的廣告，宣稱講座免費，標榜「滿身卡數打工仔，五年八層樓」、及「八十後，三層樓一間鋪」等等，這些「成功人士」，更不時上電視、電台、雜誌，甚至出書，大肆宣揚發達經過。
這些成功例子，全都來自一間叫「 FCI」（投資策略研究有限公司）的投資學堂。為了解當中「出神入化」的財技，本刊記者潛入課堂聽課，發現導師皆是行內知名的經紀及炒家，除了教授「走法律罅」的炒樓招數，還落足嘴頭要「團結散戶力量」，游說學生夾錢組空殼公司炒樓，講到明要齊齊「做世界」！

FCI每個月都有三、四堂免費講座，一班主講人「星光熠熠」，包括利嘉閣聯席董事何明高、恒力商業地產（ 169）獨立非執董葉景強等等，而擔任課程總監的，是自稱曾滿身卡數、後來債務重組變出六層樓的鍾學良（ Anthony），他經常上電視報紙甚至出書分享投資心得。堂上眾人不斷吹噓，只要花錢報讀他們的課堂，便能盡得炒樓精髓。
這時講座上的聽眾已聽得如痴如醉， Anthony的拍檔 Brian即趁機打蛇隨棍上，「我哋要結集力量！報讀課程只係第一步，重點係增大 FCI兵團，就好似美孚啲師奶兵團咁，只要手頭嘅貨多，就好容易控制到屋苑的樓價。堂上的星級導師，亦會成為你哋嘅 support！而我哋近八百個學員，仲會互通消息，邊區有筍盤即時短訊同 whatsapp俾大家！……如果你咁都仲要諗吓嘅，唔緊要，我只同你講：機會只留俾有準備嘅人！」當晚報讀課堂，學費可大減一千至六千八百元；現場見有三十多人即時報名。

Anthony不時接受電視報章訪問，大講其炒樓財技及策略。

記者未上堂前，已收到筍盤短訊（右），有銀行估價外，還有同區市價作考慮，服務看似很貼心。六小時後又有短訊彈出（左），表示筍盤已被學員「瓜分」搶走。

一條龍賺錢

課程總監 Anthony及銷售總監 Brian，在免費講座上不斷氹人落疊，付款上地產課程。

課堂上導師一味唱好樓市，其中財叔及 King Sir更鼓吹樓價升時，一定要加按變現買多層； Brian則叫學員夾錢買鋪。

既是導師，又是鋪位經紀的 Laura，一條龍「幫」空殼公司買賣鋪位賺錢；聲言只為顧問的 Anthony則瞓身入股最少兩間空殼公司，買鋪又買住宅。

落疊夾錢買樓的學員，以為自己賺硬，實質最發是賺完課程學費，又賺空殼公司管理費兼盈利分成的 Anthony、 Brian及 Laura。

第一堂　教你避稅

本週一晚上，記者到佐敦 FCI課室找 Anthony回應，臨走前他還叮囑記者：「你一定要幫我哋澄清呀！我知出面好多人非法集資呀，做埋啲衰嘢，但我哋無嘅！」（林志謙攝）

這個名為「 FCI小本地產投資．財技實戰課程」的課堂，包五個課堂加一個睇樓團，學員約七十人，當中以三十歲的年輕上班族及師奶為主。上堂前一眾學員充滿期盼；「我想好似 Anthony咁，上到車之餘仲有樓收吓租。」「我見有學員成功咗，話同人夾錢買鋪，我都想試吓呀！」
課程的「頭炮」第一堂，由被形容為重量級投資者的「財叔」開始。財叔在網上的「財務自由同學會」群組，已突破一千人，被封為「宅男樓神」。上堂前 FCI負責人提醒學員：「千祈唔好打開財叔個稅務月光寶盒，呢個寶盒打開咗，多一堂都講唔晒！」愛吹水的財叔，不負眾望，由廿年前以四萬元置業開始講起，並教了一些炒樓蠱惑招，如：「如何摸到最好價？想賣樓，梗係扮買家探行情；想買樓，扮賣家放盤啦！」又如「唔好自認係真正用家，炒家唔怕認，筍盤先會益你！」
說到凌晨十二點，部分學員離開，財叔才步入戲肉。他大爆曾有幾層灣仔物業被稅局追稅，靠「出糧」予家人作公司開支扣稅，才得以解決，「咁我阿媽喺我公司做清潔，都要出份糧俾佢㗎！稅局問我，點解清潔工咁高人工，係囉，我都想知點解佢成日話要加人工！」他還笑言，現時朋友多了，可以「交換啲老豆老母用」。

第二、三堂　按揭走罅知多啲

諷刺的是，第二堂由利嘉閣聯席董事何明高講解法律陷阱，他連買住宅「上車」，都講到危機處處，學員都悶得呵欠連連。到第三堂，由出任恒力商業地產（ 169）獨立非執董、現為香港按揭轉介公司董事總經理的「 King Sir」葉景強主講，他教的蠱惑招最令人咋舌。現時手揸十七項物業的 King Sir，教學員以「直系親屬自住」一招，來拆解現時第二套房只借得五成的金管局緊箍咒， King Sir言之鑿鑿說：「你話唔係投資，只係買俾阿爸住嘅，就可借到七成。銀行點知你有幾多個爸爸？又點知你爸爸有無物業？我唔係教你哋犯法呀，只係你借貸嗰刻，真係諗住買俾阿爸住㗎嘛！點知做晒按揭佢老人家先話唔住，咁點舉證呢？」
King Sir還指點學員，為信貸資料庫大洗底，「買樓造按揭有兩份 consent（同意書）要簽，第一份係同意披露物業按揭資料，第二份係同意查閱申請者的信貸報告，第一份可以選擇唔簽。如果已經有好多樓喺手，就唔好簽第一份喇，因為唔簽，銀行只會睇到你信貸資料庫上首四個最新的通訊地址。咁點做呀？一個地址報四次囉！你哋知唔知同一個地址可以有好多唔同寫法？第幾座可以寫 block，又可以寫 tower，電腦系統好蠢㗎咋。你亦可報阿媽阿婆等地址，咁銀行就唔知你真正有幾多物業。」

收幾千蚊學費的 FCI，除了上堂聽導師「吹水」教走法律罅外，每堂還有近百頁的 notes（左），上圖成立空殼公司流程的內容，最後一句更高呼「正式做世界」！

免費講座上所指的實戰睇樓團，在沒有導師的指導下，由學員自己找地方進行，跟一般普通人睇樓無異。

第四、五堂　傍住你玩鋪

第四堂的 Dooby，是前中原工商鋪東九龍區營業董事，他教授工廈投資，主力教大家爭取長成交期摸貨。最後一堂導師，是前中原工商鋪經紀趙敏賢（ Laura），她講古仔的技巧一流，拋出多個著名投資者的買賣逸事，「試過有西環業主想放盤，賣價四千五百萬，話租金做到二十萬。五釐回報睇落幾好，但其實無咁高，點解？業主每年要俾租客廿萬水喉維修費，明唔明？又有無聽過廿四小時營業嗰種便利店，無閘嘅，但業主每年要回俾租客幾萬蚊嘅鐵閘維修費。邊嚟維修費呀，明唔明？鋪就係咁玩！無人傍住你哋點玩？」這些招數可在表面上造高租金回報，吸引下一手投資者。
而最後的「實戰」睇樓團，原來只是分小組各自去搵盤睇樓，既無導師帶領，又無「師兄師姐」指導，各隊人都是沒甚計劃地在西環、佐敦、紅磡及葵涌等一帶覓食。完畢返回佐敦課室，由 FCI負責人再講解夾錢開空殼公司買鋪的細節，並叮囑夾錢的學員，「所有資金不經 FCI手，全部都係入落第時成立咗的空殼公司銀行戶口，你哋啲錢經 FCI手就變咗非法集資㗎啦！」 FCI自○九年成立至今，已有最少三間由投資者夾錢炒樓的公司成立，買入西環厚和街地鋪及佐敦舊樓，並改成賓館。
這些成立的空殼公司，由 FCI的子公司 FCIPIS管理，向空殼公司每月收取管理費之餘，他日賣出鋪位，扣除使費後，利潤還要分百分之八至十四予這家子公司作獎金；而以鋪位經紀身份任導師的 Laura，原來是 FCIPIS股東，佔股達三成，學員炒鋪有賺 Laura即可袋袋平安。而那些星級課程，每個課程按人數估計可袋近五十萬，平均一個月便辦一次，負責人及導師都人人有得分。

FCI架構圖

Anthony有份投資的空殼公司，今年內兩度買入佐敦韶興大廈單位，並正進行改裝（棚架位置），打算與樓下的賓館分一杯羮。（關永浩攝）

夾錢者難有保障

記者將 FCI及 FCIPIS的公司資料、課程報名表、夾錢炒樓的「合作協議書內容重點」等文件，交給大律師陸偉雄細閱。陸偉雄指：「這是一份不平等的合約條款，保障嘅係公司，投資者可謂完全無保障。」針對該份「合作協議書內容重點」，他指出，「呢度寫明，每位股東都有責任成為按揭擔保人，但就只提及擔保人可以分多啲錢做獎勵，但完全無講擔保人的風險。公司被追數，第一個就告公司，第二個就是擔保人！另外，流程中提到 FCIPIS找了律師幫助學員成立空殼公司，咁夾錢的投資者有無得揀其他獨立律師呢？受委任的律師會以自己的委託人利益為最大考慮，對其他人有可能唔夠公平。」
眼見章程內一句：「齊集資金便正式做世界」，陸偉雄笑言：「從未見過正經嘅公司有呢類句子！」由於空殼公司的支票簿及公司印都由 FCIPIS「代為管理」，陸偉雄指：「咁即係空殼公司的管理權，已落咗喺 FCIPIS手上，咁就有可能變成非法集資。」
根據《證券及期貨條例》，任何人邀請公眾將資金投入資產或生意，而投資者沒有參與日常運作，可從生意取得回報，即屬集體投資計劃，除非事先取得證監會批准，否則屬違法，最高刑罰為監禁三年及罰款五十萬元。至於課堂上導師所教的避稅等走法律罅方法，較難入罪，「除非涉及虛報假地址、偽造文書等直接的證據，而且要有受害人，才較有可能成立教唆欺詐這刑事罪。」

在網站上設有「財務自由同學會」的財叔（箭嘴示），是 FCI課程的王牌導師，講課要按人頭收費，但他喜歡四圍吹水，堂上講的內容十之八九可以在其部落格找到。（嚴寶權攝）

政府出雙辣招後， FCI就以短訊報喜，指其中一間空殼公司賣出的厚和街街鋪，已作價二千萬賣出。（于港民攝）

否認非法集資

Anthony常掛在口邊，指一伙人過去曾掃起金獅花園，據他本週一稱，他本人只買賣了一伙。（關永浩攝）

本週一晚記者找到 FCI負責人 Anthony，他否認有涉嫌違法，「（非法集資）梗係唔會啦，唔係我哋去集資，啲錢完全唔經我哋手，錢係入返同學開嘅合資公司。（你哋嘅角色呢？）我哋只係 line up一班想做生意嘅人，做顧問，話俾佢哋聽法律上、會計上點做，點先係合法，所有程序都跟足公司法。」對於「合作協議書內容重點」規定，要夾錢的學員先交一萬元誠意金， Anthony解釋那是保證金（ Deposit），而「一齊做世界」他則辯稱：「 Gimmick嚟㗎啫！」
至於堂上導師涉教人走法律罅，他笑笑口謂：「教人避稅？我哋課程內容完全無呢啲嘢，可以俾 note你睇！（ Note上無但導師口講呢？）可能係有同學問問題，個導師分享番出面啲人點做啫，就好似電視台訪問嘉賓，內容唔等於電視台立場。」身為 FCI負責人之一的 Anthony，卡片上寫上自己是催眠治療師，及亞洲青年企業家聯盟的創辦人等等；曾炒賣七個物業，賺近三百萬。佔 FCI百分百股權的大股東，是身份神秘、從未現身的雷愿桁， Anthony等一干人如此精明，要避過法律責任，應當無難度。