李嘉誠與香港大學在捐款上的誤會之剖析 - 文亮言

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1. 紀惠集團行政總裁 2013-09-23 11:38:34

李嘉誠的言論是否對香港灰心

中秋節當日，約好了一班朋友打波，正準備出門的時候，有一位記者打電話到來，我以為他照例問一問樓市情況，最近招標賣地的價錢不理想有何解釋，誰知道他問我李嘉誠發表的言論是否對香港灰心，他會不會離開香港。

做生意最好的地方
問題其實不尖銳但很難作答，不過，若果我是李嘉誠，我就會非常灰心，或者會發出比李嘉誠更悲觀的言論，無他，因為今日喪失了過往的權益，要與一般平民百姓，或者做生意的人一樣，大家要平等爭取每一幅地皮，每一項商業交易，相比以往的方便，的確有點心灰意冷，發出一些灰心的言論大家亦應該理解。
不過，講還講，香港依然是做生意最好的地方，法制健全令做生意的人非常放心，所以，在香港這個彈丸之地，可以產生出那麼多個世界富豪，其實，在世界上，有不少人比香港的世界級富豪還有錢，不過，他們的金錢不能曝光，有錢不能夠讓別人知道如錦衣夜行，沒有甚麼樂趣。

大財團喪失往日優勢
雖然我話在香港沒有特權階級，沒有官商勾結，但始終有一些人在某方面會有一些特權，例如在過往推行勾地政策，勾地表其實就是大地產商土地儲備表，他們不須要囤積居奇，只要有任何中小型地產商勾出任何土地，大地產商便會毫不留情在地皮公開拍賣時將其奪走，一次係咁，兩次又係咁，久而久之，搞到除了大地產商外，沒有人會勾地皮。
所以，每一年勾地表能夠被勾出土地，只不過佔勾地表兩三成，政府亦以此結果認定香港土地絕不短缺，沒有積極開拓土地，不過，嚴格來說，的確是沒有人囤積居奇，只不過是政府替大地產商囤積居奇，但CY採取陳茂波的招標方法，不斷推出中小型土地，務求令更加多中小型地產商能夠參與，令香港地產業更加百花齊放。
不過，大地產商就喪失了他們往日的優勢，招標是採取價高者得，大家亦不知道其他地產商落標價錢，好似今次九肚山地皮，由百利保以超平價錢奪得，而伯南克又在開標後說不退市，我相信地皮現在已經有所升值，大地產商當然不是味兒，若果在以往，就算百利保將地皮勾出，試問以他們的實力，又如何敵得過幾位大地產商，而事實上在這大半年推出的土地，由大地產商中標的是絕無僅有，長此下去，大地產商的土地儲備可能出現短缺，屆時，更加可能要高價搶地，你說他們怎會開心，他們對香港心灰亦可以理解。

以退為進的言論
不過，香港人對李嘉誠的確不公道，很多事情都是直接衝他而來，葵涌碼頭勞資糾紛，仁哥又組織工人家屬騷擾李嘉誠，百佳貨品稍有問題，便有人立刻企出來聲討李嘉誠是奸商，俾係我，一樣心灰意冷，不過，自從李嘉誠打算將百佳賣盤後，這些聲音的確消失了，大家都感覺到，李嘉誠去了其他地方，未必可以有類似在香港優勢，但香港反而承受不了少了李嘉誠離去，或者，李嘉誠的言論只不過是以退為進，甚至連百佳也不賣，對香港來說，這就是最好的。

紀惠集團行政總裁
電郵：jacinto.tong@gmail.com

2. 亮劍 2013-09-23 12:07:46

湯博士----報導話你公司在最後一幅九肚地，都有份入標，那你應該有做功課啩！

咁我又當你係百利保老闆，你會否同行家爭先恐後，去起樓？去賣樓？甚至見蝕本都賣呢？

唔好忘記你百利保，可能投倒下一幅地嘅時間，或係那些 Big 5 Big 10 食完食剩得飯焦之時，那真係十年八年之後都有份喎，咁又急乜呢？

3. 天匯 2013-09-23 13:59:56

記者昨以租客身份致電恒地租務部查詢，現時租金最平的10樓A室，景觀稍次，月租叫價15萬至16萬元，發展商提供八折特別優惠，月租12萬至13萬元，租金包括連管理費、差餉及一個車位。發展商更提供長達三個月免租期，變相減價12.5%，月租僅10.5萬元，實用面積1,991方呎，呎租僅52.7元。單位租期需兩年起，提前解約須繳付行政費。另一樓層較高景觀較佳的15樓B室，實用面積1,991方呎，扣除所有優惠，呎租65.9元。

54伙未售　處封盤狀態

中原西半山分區聯席董事蕭家權表示，有天價豪宅之稱的天匯，月租竟然低至約10萬元，實在非常吸引，過去發展商以至私人業主租盤，免租期通常由半個月至一個月，方便買家進行簡單裝修及搬遷，長達三個月的免租期十分罕見。

天匯全幢66伙，目前尚餘54個單位未售，惟發展商暫未有就樓盤上載新樓書及銷售文件等，故自今年5月售出23樓B室最後一伙後，該盤一直處於封盤狀態。記者上周五晚上約八時到上址視察，發現只有零星單位有燈光，全幢大廈烏燈黑火，與對街萬家燈火的富景花園成強烈對比。為免長期丟空，發展商遂於8月初推出部份單位招租。

據代理透露，招租單位集中9至16樓低層戶，月租16萬元起，實用呎租80.4元。中、高層四房大戶，月租24.4萬至49.2萬元，呎租103.8元。其中19樓A室，實用面積1,991方呎，上月以14.2萬元租出，呎租71.3元。二手方面，現時只有由內地富豪持有，前身為示範單位的19樓B室招租，面積1,991方呎，月租30萬元，呎租150.7元。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130918/18428060

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■內地富豪史玉柱於2011年以3.6億元購入天匯複式戶，呎價8.34萬元，當時創全港最高分層呎價紀錄。

【業主身份】

天匯買家大都是隱形富豪，當中於2009年售出25伙，最終有20伙撻定，只有張莘為31樓A室、B室及30樓A室、B室完成交易，成交總額近5.2億元。

張莘曾協助越南富豪朱立基以約36億元，向摩根士丹利牽頭財團（大摩財團）購入中環盈置大廈（前恒生銀行大廈）的公司，報住何文田帝庭園，市場人士一般相信張是代表別人購入天匯單位。另一名居於太古城的女富豪陳錫濱，以一筆過現金方式斥資9,400多萬元買入天匯一個1,991方呎單位。

之後立法會介入事件，天匯交投停頓，直至近一年後的2010年9月，新疆國際實業董事張杰夫斥3.38億元購入61樓B室複式，呎價7.82萬元，為全年唯一買賣。翌年4月，坐擁過百億身家的內地富豪、上海巨人網絡創辦人史玉柱，以3.6億元購入天匯66樓A室複式，呎價8.34萬元，當時創全港最高分層呎價紀錄，甚至打破亞洲最貴分層豪宅紀錄。發展商同期宣佈重售天匯，惜之後超過一年仍未聞成交。

去年5月，發展商決定將單位轉租，88A室以天價月租130萬元招租，其餘單位以呎租近87元起招租。據悉部份單位獲承租，租客多為投資銀行高層。發展商同時以大量優惠散貨，包括送釐印、車位或豪華裝修，代理佣金更高達5.5%，變相減價約一成。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130918/18428062

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【變陣轉租】

曾貴為全亞洲最貴分層豪宅的西半山天匯，因爆發大規模撻定及懷疑托市造假等影響，儘管09年推售時「食正」全球資產價格爆升，本港豪宅衝天飛優勢，惟最終受醜聞拖累，未能把握良機出售，淪落到大半幢空置兼要平價出租。

08年底金融海嘯爆發，豪宅價格飽受衝擊，急速下挫，其後，隨着各國採取量化寬鬆政策對抗海嘯，股市及樓價極速回升，豪宅樓價不單反彈力強，升幅更為驚人。

多個發展商趁樓市興旺，樓價熾熱，貴價開賣旗下豪宅，恒基（012）也隨即於2009年推售天匯。其中，68樓A室複式一度以當時建築面積呎價7.1萬元售出，轟動全城，稍後推出的複式及半複式戶，一律以逾3億元至近4億元大額發售，以今日實用面積呎價計，呎價高達7.95萬至8.5萬元。

撻定風波之餘，天匯全幢46層變88樓的「跳層」醜聞，更掀起軒然大波，觸發政府要修例，避免再發生同類離譜情況。

正因事件引起市場廣泛關注，該盤銷售大受影響，不單錯過09年以來豪宅升浪，其後以接近當年水平價重售撻定戶，反應亦未如理想。即使發展商變陣出租，租務情況亦不見活躍，甚至淪為平價向租客招手命運。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130918/18428064

【宣傳活動】09年8月中，當值樓市熱潮之際，恒基慣例在湖南長沙瀟湘華天酒店舉行為期兩日的樓盤路演，以「十億樓王」為主題，推介香港南區赫蘭道洋房項目和長沙的恒基．凱旋門，及當時尚未命名為天匯的干德道39號。自爆出造市醜聞後，發展商變得低調。直至去年6月，發展商為重推天匯14個低層戶之名，舉辦「39 Conduit Road天匯」之FENDI CASA示範單位揭幕晚會，邀請城中名人包括趙世曾、趙曾學韞、何國鉦、貝安琪及陳煒等出席。發展商一直只以預約形式參觀19樓B室示範單位，傳媒一直未有現場採訪機會。消息人士指出，恒地只象徵式搞宣傳，無意再挑起外界對天匯的關注。恒地營業部總經理林達民接受本報查詢時，對有關天匯的宣傳進展和租務情況一概沒有回應。

4. To : 3樓 2013-09-23 14:45:28

睇少d毒果報啦

5. SDU 2013-09-23 14:51:18

既然博士有興趣, 不妨再探討一下那些低級錯誤, 不過點到即止。
如廉記得四百五筆直, 扣除加一小費後今時今日簡直難為無米之炊, 不如自己開飯堂可也。然而分單之設雖有其苦衷, 畢竟還是犯例。那麼提議捐款人分十年俾, 以屈機納稅人、廉記人員一千幾百食落肚唔得, 咁自命學者十萬八萬以日繼月出糧自肥等, 又是否有道德風險? 李生每捐出之一億所配之一億, 專屬 e 學院還是任由分餅仔? e 學院反對命名會否搞到隔離? 又或隔離可以偷懶十年唔努力搵捐款? 李生為賢者諱, 校長講左前半部分, 不如講埋後半部分。如果汗顏, 不如不講前半部分。

6. 摯死鷄心態??? 2013-09-23 17:19:37

報導話你公司在最後一幅九肚地，都有份入標，那你應該有做功課啩！

咁我又當你係百利保老闆，你會否同行家爭先恐後，去起樓？去賣樓？甚至見蝕本都賣呢？......

在香港好多人去投地,都是有一種: 摯死鷄心態???

7. 摯死鷄心態??? 2013-09-23 17:19:39

報導話你公司在最後一幅九肚地，都有份入標，那你應該有做功課啩！

咁我又當你係百利保老闆，你會否同行家爭先恐後，去起樓？去賣樓？甚至見蝕本都賣呢？......

在香港好多人去投地,都是有一種: 摯死鷄心態???

8. 憑甚麼說跌四成 - 脫苦海從浪波分析來看! 2013-09-23 17:33:20

現時坊間對樓市的言論已由好轉淡，一些財經分析業人仕提出不同的後市下跌幅度，筆者也在某財經雜誌的訪問表示，如果在最惡劣的情況之下，樓價可以下跌四成，那麼筆者所講究竟有何根據，而四成的跌幅是怎樣計算出來？

首先筆者要強調，所謂大市要先有指標，而指標只是一個代表，即使樓價有某個下跌的幅度，並不表示所有樓價都會依著來跌。現實是不同的物業有不同的幅度是正常不過的，那就將事情簡化為：預期中原指數下跌四成。

下圖是中原指數的走勢，可以看到在1997-2003年樓市是一浪跌於一浪，即是所謂的「熊市」；而打從2003年起，樓市是一浪高於一浪，即是所謂的「牛市」。這個上升的過程理論上還未完結，因為跌幅還未低於前浪頂，即是1997年和2011年的103點，那就正式地進入一浪底於一浪。

不過計計數，由123點下跌到103點，跌幅已經是16.3%，不要以為進入熊市一浪底於一浪才死得人，一個調整浪已經可以有超過15%的跌幅（例如金融海嘯），但從浪波分析來看，還未算是熊市！這是筆者認為，如果只是內部或者外部其中一項出事的跌幅。

可是如果內憂外患一起出現，指數就有可能跌波前浪頂，然後再去找尋下一個支持位，2011年尾94點的支持未經考驗， 74點才是多次的支持阻力位，筆者並不預期會跌破此位，除非香港出現根本性的改變。又去計計數，由123點下跌到74點，剛剛好是四成跌幅。

讀者可能會問，那麼究竟是下跌一成半還是四成？這卻是多數人對於財經預測的最大誤點，因為任何預測都要有假設，但是假設並不一定全部成為事實，由是則要對於不同的處境，作出不同的假設和預測，即所謂情境分析（scenario analysis）。

通過已知事實來推測未來，是吃力不討好的事情，尤其是外圍因素是不可知和不可控制的，不過已經知道的是美國最終會縮小量化寬鬆的規模，以及到2015年開始大量住宅及居屋會落成，所以下跌的機會比上升大，即使政府減辣，情況也不會有太大差別。

9. 引述網友迷者 - 分析波浪理論 2013-09-23 17:52:54

依圖論圖，三浪的形成己是跌浪的開始，更何況三個升浪嘅幅度一浪窄過一浪，跌浪形成無可質疑。問題喺最大幅度應為幾多? 本人認為應取第二浪底部即123減56=67,67 嘅黃金分割67X0.6183=41.42，得出嘅結論,其跌幅最多為123減41.42，即81.58.最終結論跌幅為33.67%最為合理。

10. StupidMum 2013-09-23 18:34:17

雖然我唔信圖表, 也不認為短期內會大升, 但云兄預測幾年後再大升(ccl170以上)並非全冇可能.

1. cy施政最大目的不是什麼樓價升跌, 而是要維持甚至提升自己民望. 但最近他的言論已明示, 政府已盡力增加供應, 若供應達不到目標, 完全是地區人士阻撓和沒有共識, 唔關政府事...

2. 而且, 政府有些政策實際上是推高了樓價, 大家應心裡有數...

3. 未來10年私樓落成量只有大約10萬單位, 比過去10年還要少, 遠不能滿足現時已累積的需求, 更遑論未來新增需求.

4. 大東北和洪水橋會是未來10-30年的主要供應, 但被拖延的機會相當高.恐怕第二個10年供應會更少.

5. 辣招能否在立會通過仍是未知之數, 而減辣的機會相當大.

6. 而且, 歐美的復甦步伐仍比想像中慢. 剌激措施不見得會大大縮減.

周圍太多人, 自己賣了樓就唱淡, 還說什麼客觀分析? 得啖笑.

11. 亮劍 2013-09-23 20:45:48

8樓脫苦海⋯⋯政府長策會話十年要整47個單位出來，先可以解決中長期房屋問題，而政府又好誠實咁話，有 8－10 萬個單位嘅土地，仲喺度揾緊。

長策會建議，呢47萬個單位，公營及私人樓比例是 6：4，即 28·2 萬：18·8萬！

冇咗 8 萬個單位，即 40 萬個都無啦，正路計你 64 比例，公私係 24 同 16 萬嘅，但是你們要住私人樓嘅人，有代表嗎？冇喎！

其實 28·2 萬個公營房屋，嗰班派錢黨已經鬼揸咁嘈話唔夠，咁

12. 亮劍 2013-09-23 20:49:04

政府長策會話十年要整47個單位出來，先可以解決中長期房屋問題，而政府又好誠實咁話，有 8－10 萬個單位嘅土地，仲喺度揾緊。

長策會建議，呢47萬個單位，公營及私人樓比例是 6：4，即 28·2 萬：18·8萬！

冇咗 8 萬個單位，即 40 萬個都無啦，正路計你 64 比例，公私係 24 同 16 萬嘅，但是你們要住私人樓嘅人，有代表嗎？冇喎！

其實 28·2 萬個公營房屋，嗰班派錢黨已經貓少咁嘈唔夠，咁

13. 亮劍 2013-09-23 20:50:33

政府長策會話十年要整47個單位出來，先可以解決中長期房屋問題，而政府又好誠實咁話，有 8－10 萬個單位嘅土地，仲喺度揾緊。

長策會建議，呢47萬個單位，公營及私人樓比例是 6：4，即 28·2 萬：18·8萬！

冇咗 8 萬個單位，即 40 萬個都無啦，正路計你 64 比例，公私係 24 同 16 萬嘅，但是你們要住私人樓嘅人，有代表嗎？冇喎！

其實 28·2 萬個公營房屋，嗰班派錢黨已經鬼揸咁嘈話唔夠，咁衣家少了 4 萬多個單位，請問喺邊度挖出來填補呢？

傻瓜都知，最順手嘅緊係在私營嗰 16 萬個呢度抽啦！

左抽一個地盆招呼民主黨，右撥一個地盆俾民建聯，再整一個地盆與公民袋等佢哋收聲⋯⋯私營房屋呢件餅還剝剩幾多？咪每年萬零咁大把囉！！！

除非有奇蹟發生，泛民全部同意政府各式增加土地建議，例如開發郊野公園，維港以外大量填海，解放軍無條件俾咁一半軍事用途土地出來⋯⋯否則私營房屋，升到你叫救命，係不能避免嘅結果！

14. SDU 2013-09-23 21:20:43

十年起唔起到咁多都唔關佢事啦.