昨晚有幸現場觀看湯博士大戰陸東，仲要係講港樓呢個戲碼喎！
兩位重量級智者各陳理據，大家舌劍脣槍比拼，真係精彩絕倫。
陸生仲提出一個靚 point，那就是供樓佔入息比率，又引用由經濟日報唐榮先生提倡嘅「痛苦指數」陳述，但我有少少唔同意，現在我貼翻半年前俾唐生嗰篇文出來，以回應陸東兄。
唐榮先生：-
就先生於 31-5-2013 在經濟日報發表「樓價跌、收入升，距 97頂峰稍拉遠了。」一文，我有幾個意見！
我由經濟日報創刊致今，係日日都有幫襯，我亦知道經濟日報嘅宗旨係「擺事實、講道理」，而我亦因為咁而每日投下我的買報錢！
係人都知香港唔單止人有「貧富懸殊」，連樓都有！！
樓價中位數的迷思：-就算同一幢樓，2 樓垃圾房對上嗰個單位，與 50 樓同一呎數、同一坐向嘅全海景單位都可以差 3-4 成！仲未計連天台嘅「特式單位」！
而同一地區，有啲樓賣 3 千，行過一條街叫一萬都有好多！
如果跨區比，差別仲大，請問每呎 2 千有無？每呎 10 萬又有無？
又請問每間百零萬嘅樓有無？每間 10 億 8 億又有無呢？
樓價平均價的迷思：-中位數唔對路，但平均數仲離題萬里，係香港呢十多年出售嘅新樓，貴夾唔實用，實用率低，管理費高昂-----已有公論，呢啲樓最主要係賣俾大陸新發財、香港嘅投資者及希望提升生活質素之換樓客，呢班人因為係用錢揾錢，或個人資產膨脹，對價格唔係咁敏感，請問唐榮先生呢啲人每年一萬個有無？？
地產發展商只要用兩叁個佣嘅代價，就可以叫啲代理公司在全中國、全香港或全世界，發散人揾出呢一萬個肯俾錢，又買得起嘅買家出來，這足以將呢啲新樓中短期內清枱！
唐生你用呢啲新樓嘅銷售總值，再除新樓銷售數量，咁平均數緊係天咁高啦，你可能都知咁計有啲唔公道，所以你嘅「痛苦指數」再細分一二手樓同全部樓計，得出一手、二手及整體三個痛苦指數出來！
唐生你呢個痛苦指數最大盲點係用平均價制定指數！！
係呢度同你計條數；
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A君係 80 後上車客，用 9 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。
B 君就係嗰個居屋舊業主，拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。
C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業，就用 300 萬換西鐵上蓋物業。
D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，拒想住近阿媽，就用 400 萬換市區 2房物業。
E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。
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F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，就用 1,000萬換左隔離街3房物業。
G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！
H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！
現在合共 8 個單位成交左，依唐生你呢個痛苦指數計算：-
一手痛苦指數係 647.25 倍，即要用近 54年多唔吃唔用先買倒樓！！！！
二手痛苦指數係 184.93 倍，即要用近15.4年多唔吃唔用先買倒樓！！！！
整體痛苦指數係 242.72 倍，即要用 20年多少少唔吃唔用先買倒樓！！！！
如果某君有睇唐生你呢個痛苦指數，請問拒仲唔嚇死？仲敢想買樓？
2 手樓平均 5.71 M，整體仲話要 7.50 M，但實情只係 A 君一人，在市場上有無拒力之能及嘅上車先係關鍵！
其他B，C，D，E，F，G君，拒哋只係樓換樓，請問有乜問題？？
一句講曬，唐榮以偏概全！！
A君係 80 後上車客，拒只係能負擔 150 萬新界 2 手居屋盤，仲要係綠表 or 白居 2。
B 君就係嗰個居屋舊業主，想揾私樓嘅話，拒只係能負擔 200 萬換隔離街嘅單幢樓。
C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業嘅話，就只係能負擔 300 萬換西鐵上蓋物業。
D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，如果拒想住近市區嘅阿媽，本來只係能負擔 400 萬換市區 2房舊物業，但例如早前「起呀」提供另類選擇，所以「起呀」有價有市就係咁解！
E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就只係能負擔 650 萬換半山 2房物業。
。
F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，拒先可以隨心所欲地用 1,000萬換左隔離街3房物業。
G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，拒亦可以隨心所欲地用1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！
H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！
仲有唐生你提到，1997年私樓家庭月入中位數是 2.2萬，二手平均價係 386萬，痛苦指數係 175 (14.6年) ；而 2013年私樓家庭月入中位數是 3.09萬，二手平均價係 498萬，痛苦指數係 161 (13.4年) ，潛移默化咁話俾讀者聽------就爆！
大話怕計數，97 年按揭利息係幾多？我當十厘好計算！做 25 年按七成-----
喺九七年就係 24,553.09 大元，供樓指數係過百，即成份糧交曬俾銀行都埋唔倒單！
同樣做 25 年按七成，當做三年定息 2.15%-----
喺現在就係 15,031.45 元，供樓指數只係 48.65%，即半份糧交俾銀行就可攪掂，而做夠 30 年按揭就連壓力測試都過埋！
但最重要係有邊個首次置業，就可入件 5 M先？
