像以往　想真一點今天你可最愛她
抑或你得不到　也不喜歡他得到

Being alone being alone everyday
Sit by the phone sit by the phone till it hurts
Waiting for you waiting for you home alone
今天我已被遺棄

原來，香港的優質物業已經不知不覺轉移到非港人手中，不過，又不用擔心，隔不了多久，那些非港人又變成了香港人，同一屋屋簷下，又無分你我他。...

這一部份人有一部份是中國資金擁有者.............

一代經濟學宗師高斯，喺 9月 2日逝世，而佢嘅高斯定律，可能影響咗唔少人包括本人，但我肯定長策會同 CY就唔 buy佢嗰一套！

在 自 由 市 場 上 ， 價 高 者 得 ， 市 價 於 是 就 成 為 確 定 勝 負 的 準 則 。

促 成 這 市 價 的 遊 戲 規 則 ， 是 私 有 產 權 的 制 度 。 這 是 高 斯 定 律 （ Coase Theorem ） 的 主 要 含 義 。
在 不 同 的 準 則 下 ， 人 的 行 為 就 跟 不 同 。

以 價 高 者 得 為 例 吧 。 一 個 人 要 在 市 場 中 得 益 ， 就 要 努 力 生 產 ， 或 發 明 新 的 產 品 ， 或 創 造 有 效 率 的 經 營 方 法 … …
唯 一 沒 有 浪 費 的 競 爭 準 則 ， 是 市 價 。

價 高 者 得 是 唯 一 的 準 則 會 促 使 人 們 增 加 生 產 。 多 盡 一 分 力 以 生 產 賺 錢 ， 取 勝 的 機 會 就 較 大 了 ， 而 這 生 產 對 社 會 是 有 貢 獻 的 。

因 為 競 爭 準 則 對 人 的 收 入 、 享 受 有 決 定 性 的 作 用 ， 所 以 在 不 同 的 準 則 下 ， 人 的 行 為 就 跟 不 同 。

以 價 高 者 得 為 例 吧 。 一 個 人 要 在 市 場 中 得 益 ， 就 要 努 力 生 產 ， 或 發 明 新 的 產 品 ， 或 創 造 有 效 率 的 經 營 方 法 ， 或 找 尋 可 以 節 省 費 用 的 訊 息 ， 等 等 。

但 若 物 品 沒 有 市 價 ， 以 配 給 的 方 法 分 配 ， 那 麼 競 爭 者 就 會 選 擇 「 走 後 門 」 之 路 ， 或 運 用 政 治 手 法 ， 爭 取 一 官 半 職 ， 等 等 。

Dr. Lin

下列文章如出現「大學」一詞，請自行代入做公屋及其他房屋資助計劃

我 可 以 用 兩 個 在 香 港 分 配 居 住 房 子 的 實 例 ， 來 說 明 「 準 則 決 定 社 會 經 濟 行 為 」 這 個 格 言 。

我 們 都 知 道 ， 香 港 的 房 產 自 由 市 場 是 以 價 高 者 得 的 辦 法 來 決 定 勝 負 的 。

付 得 起 而 又 願 意 付 出 夠 高 的 屋 價 或 租 金 的 人 ， 就 可 將 自 己 喜 愛 的 房 子 買 下 或 租 下 來 ， 作 為 己 用 。

不 管 這 個 人 的 年 紀 多 大 ， 相 貌 多 好 ， 政 治 手 腕 怎 樣 了 得 ， 學 問 如 何 之 高 ， 付 不 出 須 付 之 價 就 沒 有 什 麼 優 惠 可 言 。

但 在 香 港 大 學  內 ， 教 師 的 房 子 是 以 計 分 的 辦 法 來 分 配 的 。

作 為 系 主 任 的 有 六 分 ， 結 了 婚 的 六 分 ， 一 個 孩 子 六 分 ， 兩 個 是 十 二 分 ， 工 作 了 一 年 兩 分 ， 工 作 了 八 年 就 有 十 六 分 了 。 這 些 加 起 來 的 總 分 數 ， 是 決 定 爭 取 房 子 分 配 先 後 及 面 積 大 小 的 準 則 。

不 管 一 位 教 師 的 學 問 怎 樣 卓 越 ， 研 究 成 績 如 何 出 眾 ， 若 分 數 不 夠 高 ， 在 房 子 競 爭 上 就 非 敗 不 可 。
說 起 來 ， 香 港 大 學 分 配 房 子 的 計 分 準 則 ， 與 中 國 對 幹 部 分 配 房 子 的 辦 法 極 為 相 似 ， 差 不 多 是 如 出 一 轍 的 。

究 其 原 因 ， 是 港 大 的 遊 戲 規 則 （ 局 限 條 件 ） 與 國 營 制 度 大 有 相 同 之 處 。 港 大 的 資 產 並 非 私 產 ， 而 是 公 家 或 政 府 的 。

從 產 權 那 方 面 看 ， 港 大 的 制 度 是 一 個 「 共 產 」 制 度 ， 其 房 子 的 分 配 準 則 與 房 子 的 市 價 無 關 。 港 大 與 昔 日 共 產 中 國 的 主 要 區 別 ， 是 港 大 的 「 共 產 」 制 只 限 於 有 關 大 學 方 面 的 事 項 ， 而 中 國 大 陸 昔 日 的 共 產 ， 是 一 般 性 地 擴 展 到 整 個 國 家 。
從 以 上 的 市 場 分 配 房 子 與 港 大 分 配 房 子 的 兩 個 例 子 中 ， 我 們 可 以 很 明 顯 地 看 到 ， 因 為 決 定 勝 負 的 準 則 不 同 ， 勝 者 與 負 者 就 會 是 不 同 類 的 人 。

一 個 有 獨 特 生 意 眼 光 的 人 ， 在 港 大 沒 有 特 別 的 好 處 ； 而 一 個 有 較 多 孩 子 的 ， 在 市 場 上 就 沒 有 什 麼 優 先 權 利 了 。

想 深 一 層 ， 我 們 也 會 知 道 ， 在 不 同 的 準 則 下 ， 人 的 行 為 就 跟 不 同 ， 所 以 生 產 的 效 率 也 就 不 同 了 。

 港 大 分 配 房 子 的 準 則 會 鼓 勵 教 師 多 生 孩 子 ， 鼓 勵 早 婚 ， 也 鼓 勵 較 長 久 地 服 務 於 港 大 的 意 向 。

以 價 高 者 得 的 準 則 來 分 配 ， 則 會 鼓 勵 人 們 生 產 賺 錢 、 節 省 費 用 而 儲 蓄 等 等 的 行 為 。

Dr. Lin 

政府實施重稅嚴打樓市，市道前景欠明朗，城中名人近日陸續沽貨。過往樓市熾熱時，大舉在物業市場掃貨的賭王何鴻燊三太陳婉珍，罕有地加入掟貨行列，新近沽出尖沙嘴凱旋門四房戶。至於被指炒樓別具眼光的「補習天王」吳錦倫Ken Sir，近期更要損手沽上水天巒洋房。

股市樓市好景時，名人富豪買樓出手豪爽。但自從政府以行政措施干預樓市，推出額外印花稅（SSD）後，炒家幾近絕迹；政府其後更推出加強版SSD、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），抵擋外來資金湧入本港樓市之餘，投資物業成本亦大大增加，令樓市陷入冰封，成交量極度偏低，市場對政府施政未敢寄予厚望之際，投資者先行減磅沽貨。

向來作風低調的賭王三太陳婉珍，04至05年曾豪擲達5億元掃入尖沙嘴九龍站豪宅，包括逾30伙凱旋門及6伙君臨天下，屢有斬獲，目前雖仍持有少量單位在手，惟近日以6,200萬元沽售凱旋門四房戶，對樓市前景不甚看好。一年多前，同樣沽出凱旋門而勁賺逾7,000萬元的Ken Sir吳錦倫，近日更蝕沽天巒洋房，止蝕為上。

澳門買樓的一件往事。大概在2001跟老婆回澳門拜山(每年如是)。當時澳門樓價很低。在氹仔漁村吃過飯後，梁先生(當時氹仔漁村的老板)跟我散步到官也街的入口處閒談。他指著入口旁左面的一座三層高連地舖舊樓說:業主想賣，叫價二百五十萬，若你想要，可講價至二百二十萬。當時我還未學識怎樣買賣樓宇，只說回家想想。梁老板亦於2002因喝酒太多，死於家中，生意亦被騙埋。十年人事幾番身。這座舊樓，現在樓下是澳門名餅店，樓上兩層賣時裝。價值連城。

對世人而言，高斯最重要的經濟思想，乃是所謂「高斯定理」：假設交易成本近零或極低，只要能清晰界定產權，市場參與者便能透過權利交換（比如購買或補償等方式），達成最優化的經濟和社會效益。

換句話說，若政府無故介入干預，反而只會加重經濟和社會成本，減少市場的選擇，令經濟和社會效益難達到最優化。

不過，香港近年推出的一系列打壓樓市政策，包括額外印花稅及其加辣版，明顯違反了「高斯定理」的精神，一是破壞了私有產權，明明是個人物業，卻限制了業主自由租售的權利，包括不能買入收租或售予非港人士，否則買方或賣方會被納重稅，等同被罰。而有關稅項，等同增加了交易成本，不利市場參與者作最優化的行為。

高斯另一重要的「思想」，是他堅持研究和解釋經濟現象，一定要在真實世界找證據，而不是閉門造車的自作推論。然而，觀乎我們政府對房策的實施，如辣招出台後樓價不見大跌，反而影響了上車和換樓活動，令樓市交投近乎死寂，卻死撐說若沒有辣招，樓價可能較現時更高兩成，根本全沒有市場證據支持。

嗚呼，高斯逝矣，香港的自由經濟精神，是否也將漸漸息亡？

撰文：陸振球（明報地產版主管）