總結個人對大環境的看法, 內含不少大膽假設, 唔鐘意聽的就當笑話啦! 

-- 經濟 --

1) 內地:習李上台就進行宏觀調控，以減少過度借貸和產能過剩。未來2-3 內地經濟增長放緩, GDP 增長在最低會到6% 左右, 比2000-2012 年的8-12% 明顯放緩。在2014-2015 調控 2 年後，過量的貨幣供應情況得到改善, 但也令唔少樓宇供應過量的三、四線城市，樓價因失去熱錢的支持而有比較明顯的下降。一線成市因樓宇供應仍然較為緊張而調整較少。

2) 美國: 
經過2008 年以來 5 年的調整，再加上大量開採頁岩氣，令經濟日益向上，甚至有過熱的跡象。GDP 增長在3% 左右, 失業率下跌明顯, 由現在的7.4%, 下跌至5% 以下。為防止經濟過熱，通脹升温，聯儲局先是停止QE, 再開始加息周期，再來一個反向QE, 來回收市場過量的貨幣供應。現時美國利率(0.25%)是歷史以來最低, 而過去40 年的平均利率為6.14%，所以利率上升空間明顯。個人估計3 年後利率升至 4厘水平 (2007 年美國經濟出事前，利率大約5 厘) 。 

我講利率會升到4% 你可能唔信, 但睇下美國政府經濟師點睇: 

http://www.cbo.gov/sites/default/files/cbofiles/attachments/43902_EconomicBaselineProjections.xls

美國政府在今年年頭做Budget 時, 已預估2017 年政府短債成本 (3 month treasury bill) 會由現時的 0.05% 升到 4%，所以美國政府也做了應的行動(大減開支、加稅) 。 而現時的經濟情況, 比當時預估的更強勁。例如當時預估失業率到2015 年頭才會跌到 7.4%, 但現時的失業率已經跌到 7.4%，所以實際加到4% 利息的時間，會比2017 年為早，所以可能2016 年已經加到去 4%。同時因為美國經濟向好而貨幣供應減少，美元升幅明顯。美匯指數會由現時 81 水平，升至 100 水平。

3) 香港: 

受美元上升影響，實際上港元升值，令以外向型經濟為核心的香港明顯受挫。過去香港經濟跟美元匯價有直接關係，美匯指數由1997 年的90 點, 升至2002 年的 121 點, 令香港出現大規模通縮，經濟不振，樓市大跌。

在未來2-3 年, 因美元上升，人民幣因中國經濟較弱而回軟，令人民幣對港幣不單不再升值，反而有所下跌。雖然下跌幅度只是3-5%, 但已令過去幾年受惠港元貶值的零售業增長明顯放緩。加上未來幾年日元大幅貶值，日本實施新的旅遊退稅政策，和海南購物免稅政策的推廣，都令香港零售旅遊業競爭力大減。加上內地經濟不振，香港經濟表現轉弱，很大機會出現 GDP 負增長和通縮。失業率都會由3.3% 水平，升到大約5% 水平。

--- 港樓 ---
需求: 內地經濟轉差，貨幣供應減少，都令來自內地的買家有所減少。香港失業率提高，令購房購買力有所下跌。因中美過量流動性資金減少，令香港銀行實際資金成本有比較明顯上升，令供樓實際利率可能上升幅度比美國加息幅度還高。實際供樓利息升至 6-7 厘左右，銀行批出長年期按揭的意欲亦會減少。

同時，因內地學生數量有所上升，令留在香港工作的學生數量亦會有所上升，對1-2 住的超小型單位需求會有所上升，尤其是租務市場。反之，因經濟轉差，加上不少中產因看淡香港前景而移民，令中上價樓價有所影響。

供應: 因2014-2015 年開始每年供應~5000 個新居屋單位，令上車盤供應有明顯上升，近1 年升得最多的上車盤會最受影響，亦抵銷了內地學生上升的利好因素。同時，因港珠澳、高鐵等基建相繼落成，建築工人短缺的情況得到改善，令建築成本能夠有所下跌。

樓價: 供樓能力因減薪、裁員下跌一成。樓價因利率上升4 厘而下跌3 成左右，總共會下跌45%。不過，部份因過去樓價太高而累積的購買力，會對初中期的樓價下跌有支持作用。

[ 本帖最後由 @vestor 於 2013-8-17 01:12 PM 編輯 ]