撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視
早前政府在長遠房屋策略督導委員會第9次會議後，宣告未來10年，共有44.7萬個房屋供應，而公營房屋與私營房屋比例為6比4。
這兩個信息表示，未來香港房屋的供應量會大幅增加，平均每年達4.47萬個單位，其次是實行以「資助房屋為主，私人物業為副」的策略。
政府的其中一個功能是進行財富再分配，為有需要市民提供合適的服務，其中包括住屋。既然現時樓價高企，市民置業困難，部分市民連租屋也感吃力之際，政府增加公營房屋去應付市民需求，是可以了解的。而相信大部分市民，也不反對政府協助低下階層解決住屋的需要。不過政府沒有明確表示，在六成公營房屋之內，公屋比例是多少、新居屋比例又有多少。
大降居屋門檻 公私豈止六四比
為何有六四之比？相信這是一個籠統的數字，沒有一個客觀科學的證明，但仍有一定統計根據。現時公營房屋與私樓的存量分配，大約53比47，或者可粗略說成50比50，如果以六四比來規劃未來公私營房屋分配，政策會令新建房屋以公營為主，稍向公營房屋傾斜。但由53比47，去到60比40，數字相差不算太大，尚算循序漸進。
其實這個六四比若作變化，以七三比、八二比也並無不可，因為以上次新居屋推出之時，最高申請家庭入息上限是4萬元，而家庭入息上限4萬元已是家庭入息約73%左右。亦即是，香港家庭只有少於3成是不能申請居屋！所以就算講成七三比，也只是低估了今後房屋策略，實質已向公營房屋傾斜的角度。
要維持四成的私樓供應，原因還有不希望私樓樓價因政策而波動。試想假若政府宣告公私營房屋比例為七三，究竟私樓的樓價會上升，還是下跌？公營房屋增多，特別是居屋數量的增加，會蠶食私樓部分市場，私樓樓價或會下跌。但另一方面私樓的供應較少，又會帶動價格上升。真實的情況如何，要視乎居屋搶了幾多私樓需求（Demand Side）及減少幾多私樓真實供應（Supply Side）。
政府維持四成私樓供應，相比那些不能申請公營房屋的兩成多家庭，分配比例上其實是多了。不過部分香港私樓的需求，是來自海外以及在港工作的專才的，多出的部分，便可滿足他們部分的需求。
那44.7萬伙10年建屋目標又是否合理？平均來說，這相等於每年建屋4.47萬伙。以六四之比，代表公營房屋佔26,820間，私樓佔17,880間。其實私樓過去幾年也未能達到這17,880間的每年建居屋水平，希望隨着新屋動工的增加，會再加快未來私樓的房屋應供應。那麼那26,820間公營房屋的建屋目標又是否合理？有可能達到嗎？
2.7萬公營房屋 是公屋抑居屋
翻查房委會的網頁，過去5個年度的公屋建屋量，由2008年開始，順序是19,050、15,389、13,642、11,186及2012年的13,114個單位，平均也只是每年提供14,482個公屋單位。除非政府能夠增大公屋的建屋量，否則這26,820的每年建公共房屋量，便要由新居屋承擔，亦即每年居屋的建屋目標是12,338間，才能達到六成資助房屋要求。
此外，截至2013年3月，公屋輪候冊申請達22.84萬宗。假若他們全部符合資格，而政府又要遵守3年上樓的承諾的話，每年要建76,130萬單位才能滿足其需求。這數字相比過去五年平均只建14,482個單位，明顯是大巫見小巫。
先不談地從何處來，現在建一個公屋單位成本不菲。據聞建築成本每平方呎達2,000至3,000元。以中間價落墨，一個400呎建築面積的單位，2,500元一呎建築費計，一個單位便要100萬元。要明白公屋的租金很多時只是三兩千元，未扣除營運成本，其回報息率只是兩三厘。如果計入其他開支，隨時是負值。那麼公屋單位建築費，因為回收不到的關係，便會全數凍結在房屋身上。一個單位成本100萬，1萬個單位便要100億元。每年建屋14,482間，粗略估計要140多億。如果要全數滿足公屋輪候冊的22.84萬個申請要求，便需約2,284億元以上，大約等於三分二每年政府開支預算，或者近三分一政府財政儲備；這絕對不是一個容易負擔的數字。
公屋成本高 大建錢從何來？
10年之內建屋目標44.7萬間，其中六成是公營房屋，亦即是26.82萬間。而相信大部分會採用公屋居屋互換設計，以增加其彈性，方便政府按情況分配公屋居屋比例。假設公屋居屋建築成本相若，那麼這26.82萬間公營房屋，便要2,682億元以上！如果這26.82萬間公營房屋全數是公屋，也只比公屋輪候冊申請的22.84萬宗申請多些少，如果計入未來10年對公屋新增需求，那麼3年內上公屋的承諾是達不到的，以數字估算應是10年！
面對未來龐大的公屋建屋量，錢從何處來？如果政府不注資房委會興建公屋，用回舊有方式就是讓房委會賣居屋來籌集資金，去支持公屋服務，政府只給土地。而因為政府豁免部分地價，所以居屋售價較為便宜，容易變現，而房委會可利用這途徑去吸納資金；但是這是最佳的融資模式嗎？
要補助房委會興建公屋的成本，辦法其實不止一個，政府可以贈地或直接給錢。例如一塊土地市價值100元：⑴政府可以把地直接送予房委會興建居屋賺錢，用來資助興建公屋，又或者⑵政府把土地賣掉，直接把100元給予房委會興建公屋。前者是間接，後者是直接的。
⑴是舊有方法，透過出售居屋而獲取資金。但居屋本身是有其局限性，不是一個全產權的商品，而且地價也只能收回部分（以上例100元的地價，可能只收回七成，亦即70元）。⑵透過出售土地，收取地價，直接資助公屋的興建，而這方法是100%收回市場的地價，政府沒有「蝕底」，不像出售居屋只能收回部分地價，問題是選取第二個做法會有很大阻力。
大興公營房屋 錢靠大售居屋？
過往政府出售土地，收回的現金會撥入庫房，作為當年度收入。當錢歸入庫房，甚至變成盈餘，其用途不一定會以興建房屋優先。其他的政黨、市民的訴求，或許要把金錢用在其他地方，除非有機制限制收入所得的用途，否則難以實現。
另一方面，如果把土地交予房委會興建居屋，就不會產生大量的現金流，影響財務報表的規模。如果把土地以市價出售，首先會產生龐大的正數現金流，然後把資金轉移至房委會起公屋，又會產生龐大的現金支出。雖然只是把資金轉移一下，但它會增加政府每年開支數字。如果要維持小政府，大市場的規模，公共開支不超過20% GDP的指引，使用這方法會有點困難。
過往政府撥地給房委會興建居屋讓它賺錢，而不是直接撥錢建公屋，或許有以上考慮。
（文章僅代表個人立場）
