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1. 淡友的可憐和可悲 2013-07-26 09:28:17 |
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2. 侯志強「廢人論」震驚議會 2013-07-26 10:03:31 |
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3. 網上資料 2013-07-26 10:37:47 |
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從網上找來的一篇改詞 《波狼之情》(原曲「家是香港」) 還有謊茂能前往? 還有醜聞曝光 ?
騰躍於樓市劏房, 愛在定時說謊
還有幾耐才落網?
茂波的謊我怎可以淡忘
可惜身邊 有隻柴狼
為你一直護航
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4. 亮劍 2013-07-26 10:43:05 |
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喺度想問有識之仕三條問題：～ 一 在投資市場，全民看升但大巿又唔升，你應點做? 二 另如果全人類看淡，但大巿又唔跌，你又應點做? 三 啲有能力嘅準業主，因政府有九七樣打房政策而避險，唔買轉租，咁於兩年後，佢哋呢啲約到期，呢一班人會如果自處，有乜動作? |
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5. 不配做局長 2013-07-26 11:06:53 |
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侯志強稱廢人論非針對所有港人 上水鄉事委員會主席侯志強昨日在立法會會議上指，若四、五十歲以後都沒有物業的便是廢人，他在本台節目說，有關言論並無冒犯港人。 侯志強說，他昨日所講的說話意思是，如果四、五十歲身無分文或沒有物業的人士， 不配做局長，內容圍繞是否適合出任局長， 而不是針對所有港人。 他又認為，即使發展局局長陳茂波擁有土地，只要他有申報便沒有問題，出任局長亦毋須出售所有財產。 |
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6. 長期以來持有五個物業以上 2013-07-26 11:14:26 |
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三 啲有能力嘅準業主，因政府有九七樣打房政策而避險，唔買轉租，咁於兩年後，佢哋呢啲約到期，呢一班人會如果自處，有乜動作? 這是幼稚小朋友思維......長線投資者在香港比比皆是...........筆者長期以來持有五個物業以上........ |
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7. 股價連升4天 2013-07-26 11:19:41 |
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傳和黃邀買家下月中出價 中日澳同業擬爭購百佳 (綜合報道)(星島日報報道)和黃（013）出售百佳的計畫，傳惹來澳、日及中資企業的垂涎，爭奪和黃在港的超市王國。外電引述消息指出，和黃已向有意收購百佳的潛在買家提出，須最遲於8月中前提交初步作價，傳叫價高達310億元。消息又稱，華潤創業（291），以及兩家澳洲大型零售商，均有意入標競投百佳。 自百佳賣盤的消息在上周五傳出後，各界迅即猜測哪些機構有意收購。為了加快賣盤速度，外電引述消息指出，和黃已向亞洲、歐洲等多個潛在買家，提供百佳的財務資料，並向準買家提出初部的建議收購價截止日期為8月16日，和黃索價更高達40億美元，折合超過310億港元。交易將由高盛及美銀負責。分析指，和黃出售百佳，相信是該集團要專注旗下醫療和化妝品零售業務，除了該業務在全球分布更廣之外，其利潤亦遠較超市更有利可圖。 永旺否認洽購 華創高鑫拒評 和黃出售百佳一事，已引起中資及海外企業和私募股權公司等買家的興趣。除早前傳出華潤創業（291）有意提出收購外，潛在買家還包括在內地經營大賣場的高鑫零售（6808）、澳洲大型零售商Woolworths及Wesfarmer，以及在本港經營百貨業務的永旺（984）母公司日本永旺（AEON）。不過，永旺發言人已否認有意收購百佳；華創、高鑫及Wesfarmers均拒絕評論，而Woolworths就未有回應。 傳索價310億 分析指過高 高富金融集團研究部高級分析員黃文傑指出，不排除歐美資金亦有興趣收購百佳，因為該些資金仍憧憬本港及內地的零售業務有增長，但買家則會以零售業的同行為主。他又稱，和黃傳聞中最高索價達310億元，對於競投者來說作價並不吸引，他估計作價須調低至35億美元以下，即約273億港元，才算合理。 和黃自上周五傳賣百佳後，股價連升4天，累計升幅近3%，昨日收報86.85元，逆市微升0.12%。 |
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8. 李嘉誠並未打算出售百佳 - 深思熟慮或只是順口開河嗎? 2013-07-26 11:29:51 |
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自百佳賣盤的消息在上周五傳出後，各界迅即猜測哪些機構有意收購。為了加快賣盤速度，外電引述消息指出，和黃已向亞洲、歐洲等多個潛在買家，提供百佳的財務資料，並向準買家提出初部的建議收購價截止日期為8月16日，和黃索價更高達40億美元，折合超過310億港元。交易將由高盛及美銀負責。分析指，和黃出售百佳，相信是該集團要專注旗下醫療和化妝品零售業務，除了該業務在全球分布更廣之外，其利潤亦遠較超市更有利可圖。 |
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9. 博士 vs. 教授 - 誰对誰錯呢? 2013-07-26 11:46:30 |
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絕不尋常的正常商業活動 - 湯文亮博士 "就算誠哥要賣，亦不會有很多人夠膽接這個燙手山芋，幾百間百佳牽涉幾百張租約，有些還是與長實、和黃等簽訂，我相信租金是低過市值很多。但當百佳主權轉手後，長實、和黃等亦不需要以平租來留住後來經營者，最後，就是長實所建的新樓盤可能沒有超級市場" 新買家未必捱貴租 - 曾淵滄教授 不少人認為，百佳的新買家將來必然面對長實（001）旗下商場大幅加租的壓力，我的看法剛剛相反，新買家不會蠢到不預先要求百佳與長實簽下10年租約才買百佳，租金也一定相對優惠。
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10. 二手樓連環冧價 內地客平兩成賤賣帝峯 2013-07-26 11:57:17 |
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消息稱，一名來自廣州的內地豪客，兩年前斥逾7,000萬元連掃大角嘴帝峯‧皇殿4伙，其中一伙離奇以超賤價蝕賣，成交價比市價平近兩成。
土地註冊處資料顯示，帝峯‧皇殿7座極高層B室海景戶，建築面積1,326方呎，實用面積1025方呎，上月26日登記以1,700萬元易手。有指賣方是強國人，2010年6月以1,689.6萬元購入，明賺實蝕之餘，造價更比市價離奇平近兩成。此單位中銀及滙豐分別估價達2,150萬及2,185萬元。 |
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11. 。。。。 2013-07-26 12:01:23 |
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富人說 “我又真的不明白，政府只是為了幾個買不到樓的人日嘈夜嘈”，同時心內 X＠＃＄ 你班廢人阻我發財認真活該。 |
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12. 向饭民说不 2013-07-26 12:09:02 |
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樓上，點解你不思進取。完全沒有香港人原來的核心價值。那就是自由經濟，競爭。 如果你害怕競爭，北韓最適合你。 |
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13. Data Analyst 2013-07-26 12:11:03 |
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首先，我想與大家重溫一下，香港住宅市場的大升市背後存在的以下幾個基本因素: <1> 由單位供應不足、強大自住剛性需求下引致的居住、高樓價問題； <2> 由於香港在職人囗的收入差距非常大，今天的高樓價對社會大部份人(約2/3)來說，已超越其負擔水準，但是他們沒有能力入場，對樓市升跌沒有影響力； 但對另外1/3高收入人士來說，他們絕對可以承擔今天高樓價下的首期及供樓，以致過去幾年樓價可以不斷上升，這可以從2011年人口普查知道居於自置物業的家庭平均只用其家庭收入20%去供樓，以及新買家在很多限制借貸施措下平均仍能支付45~47%首期去買樓，便知道高收入人士能應付今天的高樓價。總括而言，今天的高樓價問題與“打工仔“收入差距極大有一定程度的關係。 <3> 低息環境； 然後，我就想問幾個問題: 問題1 政府出招有沒有直接增加供應，以應對市民對住屋的強大剛性需求？ 問題2 政府出招有沒有直接應對低息環境 (指的是存款利率、新造及舊有按揭息率)？ 問題3 政府出招有沒有使到2/3低收入的市民收入增加，從而使到低收入的市民能與高收入人士競爭有限的住宅單位？ 如果上述3條問題都是否的話，理順樓市的方法就只有增加供應。政府使用行政措施阻止市民入市只會將一個問題“唧“去另一個問題，其實是沒有解決市民的居住問題 租金將來會大幅上升 政府目前有招數的作用是阻止買家入市置業，市民不買樓自住的話，便要轉去租屋住，但是目前的空置率屬1997年後新低 (請參閱下表，2012年末的空置率為4.3%)，即是可供租住的單位數量不足，而同時轉買為租的人不斷增多的話，租金未來會有明顯上升壓力。 政府出辣招打樓市，巳趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資/收租客，再弄斷大半條換樓鏈 (因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD)，只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客，無疑買樓的客源會大幅收窄，對樓價會構成下調壓力。所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題，政府出招可以「震散」樓價，但「震唔散」租金，因為今天可供租用的空置單位其實不多。您認為，政府出招有否解決過高租金、高地價及人均面積小的居住問題嗎？ 但是，以今天的高樓價計算，A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 - 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1 – 2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報(自住及收租)最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。於目前低空置、業主非常低負債、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部2手業主會傾向、有能力囤積不賣(包括自住業主，因為若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本) ，所以地產代理往後的日子將會非常艱難。 倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。 但今天的情況是完全相反，今天業主負債水平遠較1997時為低，自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真的沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。 出招使到樓價跌，但在低息、低空置及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了… To be continued... |
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14. Data Analyst 2 2013-07-26 12:11:40 |
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居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺 其次，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，香港有237萬個家庭，居住情況如下: 居於自置物業的家庭(包括私樓、居屋、村屋等) | | 123萬戶 | 居於“全租”物業的家庭 | | (52%) | 私樓、居屋及其他非公屋住宅(104 -72萬戶倒推之估計數字) | 32萬戶 | | 公共房屋 (假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住) | 72萬戶 | 104萬戶 (44%) | 其他居住情況 (e.g. 免交租金, 由僱主提供, 合租／二房東／三房客等) | | 10萬戶 (4%) | | | 237萬戶 |
假設1個家庭佔用1個單位(這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72)，如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位(123/155萬戶= 79%) 是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。 7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大的自住剛性需求。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。 政府出住宅DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自己使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。 |
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15. Data Analyst 3 2013-07-26 12:12:22 |
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加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉 很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。 有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。 從下表的數據得知，今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的1.5倍，這可以解讀為香港人(包括業主) "好有錢"及"底子厚"，有強大的持貨防守力。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。 截至1997年12月及2012年12月，香港银行體系內的存款及貸款狀況： | 1997年12月 | 2012年12 | 香港银行體系內的： | | | - 存款 | 26,657億 | 82,974億 | - 貸款 | 41,217億 | 55,693億 | 淨(貸款)存款 | (14,560億) | 27,281億 | 全年GDP | 13,650億 | 18,898億 | 淨存款(貸款) /全年GDP的倍數 | (1.07倍) | 1.44倍 |
1997年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml 2012年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml |
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16. Data Analyst 4 2013-07-26 12:13:46 |
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限呎、限量盤 近兩年，政府推出一定數量的限呎、限量地，而大部份限呎、限量盤單位的建築面積約500 – 600呎，即屬B類單位。根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，2012年及2013年預測落成量分別為11,888個及14928個，B類單位分別佔45.3%及55.9%。 截至2011年年末，香港有111.1萬個私人住宅，按單位大小分佈如下： 分類 | 實用面積 (平方米) | 數量 | 比例 | A | < 40 | 35.2萬個 | 31.7% | B | 40 – 69.9 | 54.3萬個 | 48.9% | C | 70 – 99.9 | 13.3萬個 | 11.9% | D | 100 – 159.9 | 5.9萬個 | 5.3% | E | ≥ 160 | 2.4萬個 | 2.2% | | 合共 | 111.1萬個 | 100% |
A – B 類細單位佔總存量的80.6%，而將來供應主要亦集中在B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。 C類單位的存量只有13.3萬個(佔總存量的11.9%)，這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，C類單位一定會有較強的抗跌力，以及在樓市復甦階段，中、上層收入人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求會較大，以致這類面積較大、但存量較少的單位樓價會跑贏大市。 政府兩年前開始賣限呎、限量地時，當時大單位熱賣，以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值，而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升，市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位，以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地，不但使到政府庫房少收不少地價收入，亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。 另一方面，有調查發現，今天香港的人均居住面積約140平方呎，僅僅只及新加坡的一半。如果政府長遠想改善市民居住環境，理應增加3房或以上的大單位供應，讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位，改善居住環境，同時讓他們騰出現居，將細單位售予收入較低的人士及家庭，改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是，特區政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策，這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。 總結 看到這裹，我認為目前政府的調控招數及房屋政策是不能有效地解決市民居住及高樓價的問題。歸根究底，問題是十分簡單，就是供應不足，而唯一可用的方法就只有增加供應。但政府在增加供應方面，卻好像”冇咩貨交”， 到處碰壁，先有環保人士提出反對填海，再有政府未經城規會同意前變更土地用途作住宅地推出市場，後有浸會大學就李蕙利的土地用途提出爭議，這倒使人有點擔心，若然樓價再因供應不足而升，政府又會再透過去出招而避開自己無法開闢新土地的事實，最終樓市及香港經濟在政府不斷打壓下，終會爆煲，香港危矣… |
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17. Copied & Pasted 2013-07-26 12:22:56 |
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Fundamental of hk property buyer is very strong. if u don't trust, pls check below 2010年8月 (CCL: 83.61, 無壓測的年代) 的新批按揭的 :
平均貸款年期 : 275 月
平均貸款金額 : $2.36m
平均 loan-to-value ratio : 61.4% (property value: $3.84m)
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
即是說，2010年8月按揭申請人的收入 = $9,756 / 41% = $23,795
...
2013年3月(CCL: 123.01) 的新批按揭的 :
平均貸款年期 : 302 月
平均貸款金額 : $2.88m
平均 loan-to-value ratio : 53.9% (property value: $5.34m)
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
即是說，2013年3月按揭申請人的收入 = $12,370/ 36% = $34,361
按揭申請人的收入足足有 $10,566 的差別。有了上述數據，閣下其實已足夠 data 替 2013年3月的按揭申請人做壓力測試，+2厘又得，+3厘都得 數据以外，有一點要留意，今日實施 (1) + 3 厘壓測、(2) 正面按揭信貸資庫，以及 (3) 不經壓測的 re-mortgage 只能最多到估值的3成，基本上，已經防止按揭申請人過渡借貸及靠借上借去買樓。即是說，今天能買樓的人一定是用自己荷包的錢，而非其他渠道的借款。97年的 loan-to-value ratio 為59.6%，與今天相若，但是由於潛規則巳變，今天的 loan-to-ratio 與97年的是很不同，因為97年是可以一層樓借上借再買樓，以及呃銀行冇其他貸款就可以再借，今天完全冇可能，除非搵 King Sir |
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18. 亮劍 2013-07-26 12:38:07 |
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三 啲有能力嘅準業主，因政府有九七樣打房政策而避險，唔買轉租，咁於兩年後，佢哋呢啲約到期，呢一班人會如果自處，有乜動作? 這是幼稚小朋友思維......長線投資者在香港比比皆是...........筆者長期以來持有五個物業以上........???? 我呢段係話啲有能力嘅準業主(即現在有首期喺手，工作及收入穩定嘅人)，因政府有九七樣打房政策而避險，唔買轉租(即租樓同供樓支出相差無幾)----- 兩年之後樓價不出四個情況；- 反覆上升---咁上述呢班人好大鑊，例子就係 2011 年唔買轉租嗰班。 牛皮無乜上落---細鑊啲，但無咗呢兩年低息供樓優惠(三年定息只是2厘多)。 跌少少---兩年租樓支出水瓜打狗，計起上來打和要偷笑！ 跌鑊甘---咁呢次唔買轉租嘅租客真係決斷英明啦，不過到時按揭利息肯定升到爸爸聲，每月七八仟可以供倒樓呢支歌仔，請唔使諗！否則小業主為何要跳車？ 拉上拉落有著數嘅機會係一半半啦，俾我揀真的頭痛！ |
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19. 如果沒高地價稅收 2013-07-26 12:50:08 |
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政府承受不起樓價回落 原因很簡單: 香港政府高官卻是高薪酬/高福利/高退休金體制, 薪酬仲要高過美國總統, 羨慕死人????? 如果沒高地價稅收???未來如何去支付高社會福利開支??? |
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20. to 1 2013-07-26 13:10:32 |
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21. 兩大燈神對決 2013-07-26 13:15:06 |
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22. 承受不起樓價回落的沒有別人, 只有炒家 2013-07-26 13:27:41 |
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03 年樓市最低潮的時候, 政府的民望尚比現在好 破產的只有炒家, 政府財政尚穩健 每個香港人都知道, 現在政府民望低的其中一主因是房屋問題 所以經每次出招, 政府民望均稍為彈升 全香港只有湯博士和地產佬會覺得辣招是政府民望低的原因 因為佢地活在自己的世界裏 |
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23. to 22 2013-07-26 13:43:40 |
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TO 22:
03 年我唔知你係唔係香港,03 年政府財政赤字是非常嚴重!!! |
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24. 路人丙 2013-07-26 13:48:32 |
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回22樓，你試下 google “負資產 跳樓”，有435000個result，慢慢睇下啦，傻仔 |
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25. 亮劍 2013-07-26 14:18:45 |
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業主見過鬼怕黑又好，政府有家長心態驚你班友瀨嘢又好，CY 為爭「民望」做場戲又好，小業主已經自動玩保守！ 現在喺香港供緊樓嘅小業主，絕大部分用緊 4：4：2 或 4：3：3 陣式！ 即四成家庭支出；供樓四或叁成；儲蓄及保險兩或叁成。 而呢幾年香港仲有 3 D、正面信貸資料庫及收緊埋按揭成數打房手段，連投資者買多間長線收租亦有困難，仲話走去炒樓？ 大話怕計數，九七年一個四球嘅單位，借七成供樓利息係 P 加，當十厘供 25 年，每月要供弍萬五仟幾，本息比率係 1：9！！ 現在同一個單位當你五球，借七成供樓利息係 P 減，當2.15 厘供 25 年，每月要供係萬五多少少，本息比率係 6：4！ 小業主已經保守成咁，同九七年嘅全攻型打法相比，那可相提並論！ |
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26. 樓中人 2013-07-26 14:28:50 |
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給 22樓:
你就好像班飯民和80後的思維,空有理想,又保育又環保又全民退休保障,但從來沒有想過錢從何來???如沒有高樓價,政府何來盈餘??? |
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27. 推倒樓價換來重稅 民怨更深 2013-07-26 14:42:15 |
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推倒樓價換來重稅 民怨更深 2011年10月25日 星期二 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ 
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28. 支持3D 2013-07-26 15:08:55 |
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| 24. 港大豪宅指數 2013-06-23 23:05:03 |
|  就算跌一半，問題都唔大，仍然大賺。 |
有升有跌，升跌係好平常的事，現在樓市開始擠出泡沫，3D政策有效防止金融體系因太多人盲搶樓而崩潰，令市民的存款得以安全。
08幾個月樓價就可跌3成，今年退市海嘯隨時跌4成，不過有一樣唔同，就係息口預期上升之下，跌完都好難彈，橫行已經算行運，再加上發展商儲了大量新盤未賣，下半年起供應將會大增。 而且政府眼見發展商屯積大量新盤，已加大力度加快推地，愈推愈多，測試地產商投地的財政能力，就算香港地產商唔出貨，大陸地產商都會趁機投地以大陸建樓的速度加快建設和推盤。 無容置疑樓價已進入長期下跌趨勢，在契弟走得摩的情況下，誤信地產騙子在高位接火棒的業主，今次將會難逃劫數。 |
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29. 薩默斯成美聯儲下任新主席最熱門人選 - 炒家可安心上路 2013-07-26 15:21:09 |
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外電報道，前白宮國家經濟委員會主任薩默斯己成為美聯儲下任主席最熱門人選。現任美聯儲主席伯南克的任期將于明年１月３１日結束，外界普遍認為其連任的可能性不大。
報道稱，伯南克繼任者的挑選工作悄然開始，白宮已經開始尋找美聯儲新任掌門人。目前，各界對於伯南克的繼任者聚焦在薩默斯、現任美聯儲副主席葉倫、前財政部長蓋特納等人選。
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30. 薩默斯 "休克療法" - 肩負起完成經濟轉軌的重任 2013-07-26 15:44:10 |
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薩克斯根據玻利維亞經濟危機問題，提出了一整套經濟綱領和經濟政策，主要內容是實行緊縮的金融和財政政策，由於這套經濟綱領和政策的實施，具有較強的衝擊力，在短期內可能使社會的經濟生活產生巨大的震盪，甚至導致出現“休克”狀態，因此，人們藉用醫學上的名詞，把薩克斯提出的這套穩定經濟、治理通貨膨脹的經濟綱領和政策稱為“休克療法”。
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31. TO 22/F 個儍仔 2013-07-26 16:03:19 |
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03 年樓市最低潮的時候, 政府的民望尚比現在好 03年嗰陣你幾多歲, 讀幾年級? 嗰陣每日都有人叫董先生下台. |
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32. 31樓白痴仔 2013-07-26 16:05:38 |
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負資產 跳樓 關政府咩事 現任梁振英政府比董健華民望更低 你班低能睇下民調先駁我啦, 白痴 |
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33. 路人 2013-07-26 16:13:22 |
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一看12, 13, 14, 15, 16樓的分析，一幅反映香港樓市實況的圖畫躍然紙上，如無估錯應該是Peter Paker 的傑作，佩服佩服！ |
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34. 路人 2013-07-26 16:15:25 |
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13 - 16 才對 |
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35. TO 22/F 個儍仔 2013-07-26 16:17:18 |
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現在政府民望低的其中一主因是房屋問題 所以經每次出招, 政府民望均稍為彈升 因為每次出招都令你個儍仔更加買唔倒樓, 要租樓, 交租俾業主同業主供樓, 每次出招都令業主唔賣樓, 樓價又出一次招升一次, 業主個個月收你個儍仔租, 又享受樓價升幅, 咁政府民望咪升囉. |
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36. TO 22/F 個儍仔 2013-07-26 16:32:22 |
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破產的只有炒家, 政府財政尚穩健 當年破產或自殺者, 有好多係只有一層自住樓嘅業主, 人哋咁慘你屈人係炒家, 有無良知? 當年政府窮到要公務員減薪金, 後來公務員遊行抗議, 你話政府財政尚穩健, 係咁想政府告你誹謗? |
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37. 亮劍 2013-07-26 16:44:09 |
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97到O3樓災要賠命嘅炒家，應該只是羅某！ 而絕大多數要燒炭嘅業主，只係一間起，兩間止！ 真正炒家神早97年尾走清啦！ |
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38. 黑旋風 2013-07-26 17:16:33 |
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在下愚見, 只有三個情況樓市會大跌:
1. 中國經濟急劇衰退令香港亦同步急劇衰退
2. 美國大幅度加息, 例如在1年內加5厘
3. 香港政府重推8萬5
但以上3點除第1點我們不能看透外, 第2,3點可能發生的機會微乎其微. |
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39. 我有問題 2013-07-26 17:55:13 |
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現在提起美國( 反QE動作系列 ) 即減買債, 退市, 加息 == 香港樓市大災難, 令我無厘頭聯想到香港之前都好似玩過一次迷你QE, 然後又完成咗迷你反QE動作, 不過當時唔係買債, 係無限量買股票托市, 同大鱷索羅斯, 老虎基金等搏命, 結果老虎基金一命嗚呼, 大鱷索羅斯得番半條人命時, 減買股票, 到最後金融風暴完結, 政府揸住大量股票, 因股市重歸正軌而大賺咗 ( 好似幾佰億 ), 之後政府實行退市, 將持有嘅股票成立咗現在嘅盈富基金, 後來經濟狀況愈來愈好, 利息變化情況我唔記得, 估計利息應該向上( 得等閒查吓 ).
我的問題是: 美國退市, 會唔好似香港咁, 等到經濟情況穩定晒, 然後慢慢一步步嚟, 盡量減少對世界經濟冲擊, 適量時候先慢動作加息, 咁香港樓市咪唔係想像中咁大煲飯? 請各位高人賜教. |
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40. 非蟻民所能預料 2013-07-26 19:05:12 |
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李SIR賣百佳的决心, 以鋤大2嚟睇, 牌面係紅心2, 因為綜合面子, 銀紙嚟計, 好大可能, 但係一日未成事, 即係簽合約同買家未現身前, 都可以有變, 至於成事或告吹, 係掌握喺揸住葵扇2嘅人仕手上, 佢係邊個? 就係我哋嘅祖父--亞爺! |
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41. 極端自私的醜惡的人心的貪念 2013-07-26 20:01:38 |
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政府承受不起樓價回落原因有很多: 香港政府,綜援社群,政府高官僚/高福利/高退休金體制是寄生在: 物業投資者身上的寄生蟲: 所有香港物業投資者要付出高地價/地稅/差餉,把他們養肥養大,…… 假如政府把樓價向下推移,將會導致更少人買樓,為什麼現在這麼多人搶購房產,因為現在的香港人大多數都有一種極端自私的醜惡的人心的貪念,去追逐樓價上升的機遇…… |
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42. 貪婪合法化 2013-07-26 20:34:21 |
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香港政府高官僚是貪婪合法化的高官僚: 在西方國家中，以美國總統布殊的薪酬最高，有三百一十二萬港元，英國首相貝理雅次之，有二百萬港元。 詳列本港特首、財政司司長的薪酬數據，質疑為何香港政府的問責官員薪酬竟然可以高於美國總統奧巴馬；又質疑港府的政治助理年薪也介乎一百五十萬至一百九十萬元，待遇遠較年薪只有十六萬美元（約一百二十四萬港元）的美國參、眾兩院的 ...
金融海嘯下的香港，裁員倒閉潮不絕，薪酬居高不下的政府高官卻只是繼續空談而缺乏行動。財政司司長曾俊華昨出席預算案論壇時，現場有有備而來的青少年公然作出挑戰，質疑為何包括曾俊華在內的問責高官薪酬竟然可高過美國總統奧巴馬，要求本港問責官員減薪，以示與市民共渡難關的誠意。不過，曾俊華竟以「減少少人工，應該幫助不大」回絕，令到提問的青少年，甚至市民失望，不少網民更在網上留言狠批曾俊華的言論。
多位學者也指高官減薪未必有實際作用，但具有象徵意義，也是市民的心聲，可惜的是官員根本不能掌握民情。
曾俊華昨午出席財政預算案論壇，與百多名中學生直接對話。樂善堂余近卿中學的一名學生提問時坦言：「作為高官的你，有無諗過帶頭減薪，以表示同基層市民一齊渡過難關的決心？」曾俊華嘴裏雖說會考慮有關建議，但隨即以政府每年整體開支高達二千億元，自己減「少少人工，應該幫補唔大」來婉拒減薪。 |
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43. 美國英國追不上香港??? 2013-07-26 20:38:21 |
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美國英國追不上香港??? |
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44. 貪婪是香港人的本性 2013-07-26 21:52:51 |
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45. mini 2013-07-26 22:18:51 |
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It is not quite appropriate for comment on wages between HK, UK & USA. HKCE is managing 7.07 million population, Britian Prime Minister is handling with about 60 million british, and US President is responsible for over 300 million american, including US Troops ! |
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46. data analyst 2013-07-27 00:29:39 |
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BSD 實施後限制境外人買樓，為何仍無助解決高樓價問題？ 其實答案好簡單，因為導致樓價上升是來自本土購買力。可以從上圖找到答案。 附圖為內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 的趨勢圖，覆蓋時期由2007年3月至2013年3月： l 藍色線為 CCL； l 紅色線為中原地產所編制的內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) ； l 黃色線為中原地產所編制的內地個人二手買家所佔的比例 (按成交宗數計) ； 總體來說，由2007年3月至2011年6月這段時間內，內地個人二手買家所佔的比例與 CCL 都是同步上升。我相信，內地個人二手買家所佔的比例上升與人民幣持續升值有關。因為人民幣持續升值，大陸買家會覺得港樓以人民幣計價算，會愈來愈平，因而刺激其購買意欲。 但是，2011年6月後，金管局第二次收緊中、上價樓 (HK$6m以上) 的按揭借貸成數及引入 + 2厘的供款壓力測試，其後 CCL 由2011年6月的99點輾轉下跌至2012年2月末的95點。其中，有一點是好有趣的，此段時間CCL 的表現是比較呆滯，但是，內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 反而不斷上升，半年間由10% 反覆上升至15%。很大程度反映國內人好似唔係好點拓得起該段期間的樓價，因大陸人入市比例增加，二手樓價卻輕微下跌。 期後 CCL 由2012年2月末的95.15， 急速上升至2012年10月末BSD公佈前的 114.35，8個月內CCL 上升20.2%。但是，內地個人二手買家所佔的比例 (按金額計) 由2011年Q4高位的15.2%下跌至2012年Q3的10.6%，好可能與人民幣暫緩升值有關。樓價上升，但國內人的入市比例卻下跌，反映本地購買力才是樓價上升的主要原因。 2012年10月末至11月初，政府公佈向境外買家徵收 15% BSD，國內人的入市比例隨後急速下跌至5.9%，但 CCL 卻由2012年10月末114.35再急速升至2013年3月末的123.01。這是另一不能否定的鐵証，去証明樓價上升的動力是來自本地的購買力。 為何 BSD 無效去調控及冷卻樓市？答案十分清楚，因為樓價上升的主原是本地強勁的購買力。不過，BSD也有另一作用，就是用來平息民憤，及讓普羅市民知道本地人有強勁的需求及供應不足。不過，BSD 對冷卻樓價是無任何實質作用。
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47. UN 2013-07-27 08:17:02 |
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It is not quite appropriate for comment on wages between HK, UK & USA. What do you imply? what is appropriate? apart from the wages, their secret income from business is many times more than their wages. The inside information which they have will benefit their, or their family, investment decision. This is uncountable. That is why we need some one like long hair to yell, other wise they will have nothing to be afraid of.
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48. 負資產陰魂重現 2013-07-27 08:48:18 |
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負資產陰魂重現 【太陽報專訊】沉寂三季的負資產重臨，今年第二季末負資產宗數錄得27宗，為去年第二季以來首次重現負資產，涉及貸款額為1.11億元，主要來自高成數的銀行職員按揭。有銀行家指出，由於樓市已步入調整期，樓價正在下調，相信第三季負資產個案仍會增加，令人擔心的是「白居二」高成數按揭及一般住宅的按保用家，難免要先跌入負資產行列。 由於個別銀行可以向職員提供100%按揭貸款，所以一旦樓市稍為回落，該批按揭隨即變成負資產，但銀行界人士指出，該批借款人均屬於用家，對銀行風險極低，對其資產質素不表憂慮。 環球利率走勢成為左右樓價的重要因素，交銀香港環球金融市場部經濟及策略師何文俊預期，若今年下半年市場對美國退市反應大，樓價跌勢轉急，不排除負資產會升至過百宗，但現時樓市中最缺乏承托力的炒家已退出市場，故對整體負資產水平不會太悲觀。 展望第三季樓市及負資產表現，中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，由於樓市已步入調整期，樓價正在下調，相信第三季負資產個案仍會增加，但由於樓價下跌的速度溫和，加上目前平均按揭比率仍處於55%的低水平，故第三季負資產數字升幅不會大。 浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才亦指，在遏制樓市炒風的措施下，樓價續跌將令負資產宗數上升，但料不會惡化至九七年金融海嘯或沙士時的苦況。 按保用家屬高危一族
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，除非下半年本港樓價下調幅度超過一成，否則仍未足以使負資產個案大增，而首當其衝將會是「白居二」高成數按揭及一般住宅的按保用家，將率先跌入負資產行列。 據按證資料，今年首五月獲提取的七成按揭以上按保，共有1,861宗，涉及59.84億元，尚未包括其他按保市場主要參與者昆士蘭按保（亞洲）數據，若樓市跌幅逾一成，該批按保用家肯定屬於負資產高危一族。 市場憂慮負資產數目增加是金融危機的先兆，澳新銀行高級經濟師楊宇霆指，尚需視乎就業情況而定，即使負資產數目上升，若置業人士仍能繼續供款，即銀行體系問題不大。 銀行界：難重現10萬宗
香港的負資產宗數在○三年六月時升至歷史高峰，當時的負資產宗數達10.5萬宗。 大型銀行按揭部主管表示，近年金管局的一連串逆周期措施，主要降低按揭成數及客戶的供款與入息比率，意味着樓價下跌時對負資產急升的緩衝效果大，而且現時業主的持貨能力、租金回報和用家需求等，均優於九七年樓市高峰水平，若樓市再跌亦不會重現10萬宗的歷史高位。 |
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49. 引刀一快 2013-08-02 03:31:39 |
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大家一直强調政府稅收要靠高樓價，此說很荒謬，如果樓價再升一倍，政府全面撤招的話，稅收會增多嗎？大家全都買不起樓的話，稅收何來？只有來港避險的强國暴發戶和貪“官”吧。現在交易量這么低，看看今年有關物業交易的稅收有多少吧！連地産中介物業公司都養不起的話，稅會多？？？？？ |
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50. 引刀一快 2013-08-02 04:54:38 |
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致46樓
如果撤BSD，樓價會繼續上，上到香港嘅購買力變成儲蓄力，樓價升到有錢都買唔起，原因好簡單，如果某些人買樓嘅目的係爲咗避險、安置資金等等原因的話，價值判斷肯定同普羅大衆不一樣。 |
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51. 低B 兒童思維 2013-08-02 09:02:24 |
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低B 兒童思維: 引刀一快.......... |
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52. 引刀一快 2014-02-13 04:05:09 |
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呵呵，我從來唔怕俾人人身攻擊，特別係果D死鷄撐飯蓋嘅人。
要討論就攞出道理，掟低一兩句辱駡說話就走，即係自辱。 |
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53. 引刀一快 2014-02-13 04:05:29 |
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呵呵，我從來唔怕俾人人身攻擊，特別係果D死鷄撐飯蓋嘅人。
要討論就攞出道理，掟低一兩句辱駡說話就走，即係自辱。 |
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54. 引刀一快 2014-02-13 04:06:10 |
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呵呵，我從來唔怕俾人人身攻擊，特別係果D死鷄撐飯蓋嘅人。
要討論就攞出道理，掟低一兩句辱駡說話就走，即係自辱。 |
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