顯徑339萬膺新界公屋王

【太陽報專訊】公屋樓價未受市況影響，依然逆市創新高，大圍顯徑邨高層戶日前以約339.8萬元轉售，料創新界公屋新高，較五月馬鞍山恒安邨新界公屋王登記成交價再高約11萬元。

世紀21奇豐張文鏗稱，顯徑邨顯富樓高層6室，建築/實用面積707/544方呎，以自由市場價339.8萬元售出，建築/實用呎價4,806/6,246元，新買家為同區分支家庭。

青衣公屋長安邨本月錄約3宗白表免補價成交。中原林振邦稱，白表免補價買家在出證當日，即以約130萬元購入該屋苑安湖樓高層24室，實用呎價約3,725元。

寶盈低市價5%易手
美聯稱，將軍澳區本月暫錄約18宗居屋買賣，較上月同期少9宗，日前寶明苑連錄2宗買賣，包括B座中層14室以綠表價236萬元易手。世紀21將軍澳稱，同區寶盈花園6座高層A室減20萬元，以400萬元沽予「白居二」買家，低市價約5%。

居屋自由市場方面，置業18稱，旺角海富苑A座低層10室獲收租買家以約214萬元購入，實用呎價約10,094元。

另外，資料顯示，馬鞍山錦英苑H座高層戶以480萬元登記售出，實用呎價約7,442元，料創屋苑新高。

湯博士應仔細查核一下中原指數的定義，居屋及小型住宅單位是不包括在中原指數內。

http://forum.hkpropertycity.net/phpbb2/viewtopic.php?t=29670&postdays=0&postorder=asc&start=1070

另差餉物業估價處的樓價指數一樣係唔包居屋

http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

湯博士引述各類指數時，請小心被人手指指

其實湯生私下已不只一次回應說樓市情況應每況愈下, 冇運行

但唔知點解佢永遠只選擇利樓市的新聞作提材, 作為讀者, 我感覺很亂

一方面又話樓市冇運行, 另一方面又話唔駛驚市跌

這是什麼邏輯?

To 6 樓, 一方面又話樓市冇運行, 另一方面又話唔駛驚市跌

湯生咁講係想盡攬看好同看淡嘅讀者. 正所謂, 一文在手, 天下我有.

明未?

根據普查結果，居於自置物業的私樓家庭 (資助房屋家庭) 每月按揭供款中位數供樓支出中位數為 HK$8,000 (HK$5,000)，而這些家庭的按揭供款及收入比率中位數為20% (17.6%)。同時，居於自置物業的家庭 (包括資助房屋及私樓) 合共有1,233,595個家庭，當中有60.1%家庭沒有按揭及貸款。因此，根據2011年6月時的情況，整體供樓負擔其實並不嚴重。

但是，2013年的首季的 CCL已超過120點，兩年內香港整體樓價上升超過兩成。樓價上升兩成後，究竟會否導致現有業主或者於CCL120點時置業的新業主供唔起樓呢？這真的是十分想研究的問題。以下我會列出這個研究的方法：

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2012年2月1日公佈的CCL119.13點下的指標屋苑內的呎價；

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過去6 - 9個月，這些屋苑內的每個成交單位的平均面積，因而能推算出於CCL119.13點下各屋苑的平均樓價；

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根据截至 2012年2月1日的舊金管局規定，去估算CCL119.13點下各屋苑平均樓價下的最高按揭貸款金額；再利用每個屋苑的最高按揭貸款金額，根據2.15%及4.15%按息、20年及25年的按揭年期，去推算每個月之按揭還款金額；

<4>

其中有79個CCL的指標屋苑與我之前寫過人口普查的134個屋苑重疊，因此，我會用上述人口普查的家庭收入數據，去推算這79個重疊數據的屋苑，於CCL119.13點下私樓家庭戶的供樓：收入負擔水平。不過，為反映實況，我會假設2011年6月至2013年首季，這79個私人屋苑的家庭收入與2011年人口普查時有5%增長。同時，2011年6月人口普查時的失業情況與今天的失業率相若 (約在3.3%左右)，因此這個5%收入增幅的假設應是合理。

以下就是我的研究結果，列出這79個重叠屋苑供樓：收入負擔比率的分佈：

從上述數據去看，就算樓價去到 CCL 119.13的水平及2.15% 按息下，業主的供樓負擔只是30.0% (25年按揭還款) 及37% (20年按揭還款)。但是，您看到這裏，您可能會問今天新業主在新造按揭貸款時，申請新造按揭的年期是多少？答案是平均约300月 (25年) ，因此 Scenario 2 會是較為接近實際情況。

「脫苦海」接受《明報》訪問時明言，從投資角度而言，現時絕非投資入市的好時機，更聲言2015年是樓市大限，因為屆時私樓供應大升，美國亦真正開始加息周期。

「脫苦海」認為，這個樓市大升市已近尾聲，現時入市潛在獲利空間不大，風險卻相對高，「好似去飲，人家已經食到炒飯，差不多要散席，你因為塞車遲到，現在才來入席，那你就不能要求有雞鮑翅食」。

每個人都想低買高沽，惟每當機會來臨時，大部分人又會卻步，不敢入市；反觀樓市已屆高位，仍有人心郁郁跟住「去搶」。他認為，最近一次入市良機在2008、09年金融海嘯時，當時樓市一度急挫逾30%，現時則已不是投資的時候，仍執入市就要知道現時已「不是包你會大賺」，「你不要眼紅人家賺200萬元，是你遲到了，無乳豬全體食」。

2013年7月16日經濟日報

雙倍印花稅（DSD）在今個立法會會期最後一場草案委員會，不少議員質疑工商舖收雙倍稅要求，但政府憂慮一旦豁免，會令措施力度不足以冷卻樓市，並引述新加坡的例子，顯示有必要加大力度遏止非住宅炒風。

印花稅修訂草案 9月再議

立法會《2013年印花稅修訂條例》草案委員會昨日就展開辯論，惟議員仍未就草案達共識，令草案將於9月復會後再討論，再作二讀及三讀審議。

其間議員質疑就海外公司購買非住宅用作仍須徵稅，認為應給予適當豁免，否則會影響營商環境，又舉例新加坡僅限制工業物業的短期轉售。

實施 3 D 打房政策之後，除所有炒家及外地人仕偃旗息鼓外、仲波及埋那些工商界希望自置物業之經營者、
換樓人仕及長線投資收租客，有效冷卻樓市？好像係冷凍成交似啲喎！

財經事務及庫務局副秘書長陳美寶反駁，去年非住宅物業市場熾熱，工商舖物業樓價及成交量均大幅上升，認為有必要採取措施遏止炒風蔓延，而「辣招」推出以來，非住宅物業累計只升1%至2%，反映措施有效冷卻樓市，有必要繼續維持。

不如再盡啲啦，打後一年田土廳所有員工，放有薪大假，而喺呢段時間所有成交，都無人會同你做登記，
咁連買賣成交紀錄都無單，指數咪靜止零升幅，呢個掩耳盜鈴方式壓升市咪仲好仲實際！

她續稱，新加坡的稅制及環境與香港不同，而且其針對工廈徵稅後，效果未算明顯，認為現時DSD的力度有效冷卻樓市。

請問政府；-新加坡有銷售稅及賭稅收入，香港有嗎？

另外，有議員批評政府措施令二手放盤量減少，市民上車更困難，陳美寶回應指，政策原意是管理需求，照顧香港永久性居民的置業需要，而今年首4個月，統計顯示，香港永久性居民置業比率，成功由2010年的82%增加至95.6%。

偷換概念呢吓真高章，人哋同你講人數，你就同人講百分率！

又不如咁玩啦，打後一年香港只能買賣一個單位，而且規定係特首先准置業，咁攪香港永久性居民置業比率咪就係百分百！

其次，反對「辣招」的政治團體「107動力」，昨日繼續在立法會會議前，以街頭話劇形式，諷刺措施影響經濟。

呢個政府日日喺度做「話劇」，我就來到想嘔啦！

TO 12/F

    我基本上同意你嘅 post, 但係呢啲只不過係專家出於善意, 話如果两三年之後, 市況一如山人所料時嘅忠告, 但有時人算不如天算, 塞翁失馬, 專家失蹄, 禍福難料.

    我就正正經歷過不止一次, 俾突人情而只趕及散前嘆炒飯嘅慘況, 但結果幾經風暴後, 竟然有機會係下次食番鮑蔘翅, 且道其一, 真人表演, 歷史故事, 以供參巧:

    06年３月某星期天, 我同老婆百無聊赖揾節目, 决定去港灣豪庭睇吓樓, 點知當時正藉新鴻基君滙港熱賣, 地代點我哋不如去睇新樓重好啦, 我諗横掂齋睇唔買, 無所謂, 去到一睇, 示範單位內人山人海, 當堂俾個墟冚情況嚇親, 只見人人盲搶樓, 你只要考慮2分鐘唧, 個盤就俾人買咗, 個告示牌顯示嘅單位, 频頻俾人劃, 即係賣咗, 當時我两公婆好似俾地代落咗降頭咁, 唔知點解會6500蚊呎, 400萬買咗個两房樓花, 當時係天價, 貴到唔認得人, 但係個地代話, 隔離嗰幅地(即係現在帝峯皇殿) 啱啱信和投咗, 唔計建築費, 樓面呎價都要6500蚊啦, 老兄恭喜你執平貨, 咁我哋就食完碟炒飯散.

    點知, 唔夠6個月, 樓市唔知點解突然冧價(如果有師兄知請指點), 新鴻基係荃灣嘅爵悅庭劈價三成, 當時正值萬景峯開售, 我驚起嚟330萬蝕讓, 但係連還價嘅人都無, 我諗呢次死梗, 到咗07年8月入伙, 要上會, 嗰陣估價大約300萬, 都唔知去邊度揾銀抬100萬上會, 諗住唔撻訂都唔得, 哈哈, 點知峯廻路轉, 唔知係唔係新鴻基暗中担保, 銀行竟然估足價, 唔使抬錢上會, 避過一劫, 於是瞌埋眼供樓, 用租金幫補, 死守, 望有出頭天.

    如此這般, 又捱咗半年, 樓市開始有啲起色, 心中暗自歡喜, 點知話都無咁快, 好景常, 08年金融海嘯波濤洶湧, 蓆捲而來, 樓價又好似食咗瀉藥咁狂瀉, 我諗我條命真苦, 唔好話賺錢, 連番家鄉都無望, 諗住呢次神仙難救, 唯有又亞Q精神, 安慰自己, 天將降大任, 必先苦吾心志, 叠埋心水, 繼續瞌埋眼供樓, 哈哈, 點知呢勻真係攪到啲經濟專家個個去排隊驗眼, 配新眼鏡, 樓市竟然會突然V形反彈, 升到唔識返轉頭, 天意天意, 非人類智慧能预見.

    直到12年尾, 間樓升到700萬, 我見樓市俾CY玩殘, 跳緊蓮步舞, 唔跌都唔會升, 湯博士又教路逢三退一, 持盈保泰, 偶像有道理, 於是我賣咗佢, 有租收又有錢賺, 苦盡甘來, 正是, 天要你滅亡, 先令你瘋狂, 天要你發財, 先令你痴呆, 天意難測, 啊彌陀彿.  

長線投資者和用家);更深远的影響是破坏香港營商環境。

今年2月1日起卦占年尾最後一天的中原城市指數，得(巽為風),

卦象表示冇升跌，大家晰目以待。