回覆1:

"香港地少人多，又冇資源，又冇賭業，又沒有開徵銷售稅，單靠簡單稅制，狹窄稅基，已經可以養活全港七百萬人，全因為香港百多萬小業主肯付出不合理的高地價稅". This is a fair and valid point. We are all paying big time indirect tax. Such tax revenue is not only coming from land sales but from stamp duties and profit tax (from property speculations etc).

一樓----

現在香港平均每實呎賣成 8781 ，當然貴到無朋友，緊係非一般人仕可負擔啦，但打個折，要你實呎 4700 又如何？唔好話俾我聽，你咁都買唔起，否則你不如返屋企瞓覺！

呢個 4700 點來？就係呢十九年半 CCL 嘅平均數 64.22 點，然後代入美聯樓價指數求出來嘅！

而我講一個事實俾你聽，實呎賣 4700 樓下或 CCL 係 64.22 點以下嘅日子，佔呢 19 年半中嘅 598 個星期，或近 5 成 9 時間呀！

俾足四千多日時間，可以用六折樓下俾你去買樓，請問仲想點？

"香港地少人多，又冇資源，又冇賭業，又沒有開徵銷售稅，單靠簡單稅制，狹窄稅基，已經可以養活全港七百萬人，全因為香港百多萬小業主肯付出不合理的高地價稅，但政府並沒有對那些為香港生存作出貢獻小業主說聲多謝，甚至聽從有一些不願意工作，或者不願意降低他們生活質素的市民的意見，不斷出招打壓他們"

完全同意湯博士之言!

回應低能兒童:  香港人的地稅是交給政府的,政府拿出土地拍賣十億元以上一塊地,政府全收.....

回應低能兒童:  香港人的地稅是交給政府的,政府拿出土地拍賣十億元以上一塊地,政府全收.....政府土地稅收情況: 

一: 土地拍賣 收入全入庫房......

二: 每年向各位業主徵收差餉以及地稅差額........

三: 政府公務員每年檢討高薪酬高福利高退休金制度,如何可以高於美國總統美國高官的制度.香港政府公務員每年的高薪酬高福利高退休金制度必須高高在上.............

知道未???正傻子............

http://homebloggerhk.com/?p=8715

規律儲蓄，婚期可實，上車有期

你好呀諗sir！
睇左homebloggerhk都有一段時間，覺得依個blog實在非常實用，在此先感謝諗sir 的無私分享！
因為小女子天生危機感比較重，覺得應該趁還年輕好好計劃，以免日後遇上經濟逆轉／工作壓力過大／其他意外時無力招駕，所以在此想問一下應該如何部署投資：

小妹25歲, 作為一個半（偽）專才（healthcare professional，什麼治療師之類），月入約$23－25K , 微量bonus，另有月入約＄1.5k part time。人工每年大約有5-8%加幅，如能成功轉工月入會升至40k up再跳point（但非常難）。沒有負債。

男友25歲，也是名牌大學出生，但並非專業科目，月入約＄13k，人工每年約5-8%加幅，正努力尋找有更好收入的工作和part time。 沒有負債。

由於我們也讀了3年bachelor＋2年master，比一般人遲出身，所以儲蓄不多。
資產如下：

本人：
股票/基金儲蓄：HK$20,000（希望以利息應付突然的開支，如出席喜酒的人情）
流動資金：HK$140,000
扣去所有洗費(3-4k), 家用 (9k), 每月儲蓄 : HK$11,000
一家四口住已供完但未補地價之居屋，暫時無意搬遷。

男友:
流動資金：HK$20,000
每月儲蓄 : HK$3,500
他一家三口住未供完的東涌私樓
我們另有聯合資產如下：
流動現金：HK$150,000
內地物業1間：RMB$139,000 (男友持有，今年4月買入，剛裝修好，有信心以約RMB＄700/mth 租出）
由於想先買到樓（最好每人一間）才結婚，還想要小孩，所以未有信心定婚期。

問題如下:
1. 我們首要目標是存錢上會，請問我們是否手持太多cash？是否應該著手研究其他類型投資以滾大現有資產？（小女子可能始終較保守，只對real estate有興趣）如果是的話應該有那一種適合？（工作較忙，未能分秒monitor市況）之前曾創業，但不成功，男友希望繼續嘗試，他是否適合辭職創業 (以破斧沉舟心態) ?
2. 如以單名上會，以本人的月入來計算的話，選擇實在有限。考慮過荃灣荃威／荃德，九龍灣得寶，花園城／河畔等上車盤，可是如果今年內買的話有3個問題：
1）以現時樓價，九成上會未必過得到壓力測試
2）基本上會用盡儲蓄
3）因未有住屋需要，如上會後收租，租金收入很大機會不夠填按揭月供
感謝諗sir指點！

ANSWER:

>>>按此看答案

撤招不撤招 , 現在睇黎都唔係最重要, 可見的將來美國將退市, 退市後將加息, 你地班友等加息先好賣樓, 記住未真係加息都唔好賣住! 因為對你地冇影响! bingo

我等睇戲, 哈!

Re: 7

I don’t think other taxation systems can be more (but less) fairer than HK’s, which is based on territorial scope and common law.  It actually protects and helps to promote here as a global market.  Another crucial element is the exchange rate peg.  Even the UK has implemented this (somewhat similar) taxation system with a long tradition such that we can take reference from hundreds of years of case law decisions.  Your acclaimed benefits of GST etc does nothing more than the expansion of the bureaucratic system and financially better off class (aka "professionals").  Are you a member of them?

A股股災 近130隻股份股價創07年後新低

A股沒有最低，只有更低！銀荒下，官媒講明央行不做「奶媽」，無責任救市，投資者雞飛狗走，滬綜指建國底1949點完全無承托

滬深兩市現已有逾百隻股份跌停板，近130隻股份股價創07年後新低，A股陷股災。滬綜指現報1,870點，跌92點或4.7%；深成指跌434點或5.73%至7,153點；深創指亦跌51.5點或5.3%至919點。

博士, CY一上場已擺明車馬, 話樓貴, 樓房政策係新政府重中之重, 你地班小市民當佢發噙風, 愈買愈貴, 樓價比佢上任時已升左唔止兩成, 你地大巴大巴摑CY, 明睇佢眼眉, 有情有義真係唔知從可說起.

相反, 一班信佢會有所作為, 聽聽話話的市民, 在上年, 諗住信政府要量力而為的小市民才是真的有情有義, 只係所託非人. 咁你話CY應該對的唔聽話既人有情有義, 抑或真心舍佢既人有情有義?

2013年6月14日發表的評論

有關的士牌價的走勢，筆者2012年10月10日發表：《的士牌價也是泡沫》，筆者指出：

「凡是直線上升的走勢，筆者都抱有戒心。1986年香港市區的士牌的價錢為30萬元，最近已升破660萬元，升幅21倍，見www.gwtaxi.com提供的走勢圖。」

最近，的士牌價進一步上升至720萬元，但以(5)浪上升的形勢並沒有改變，見附圖(一)。加上2006年後，成交疏落，反映升勢已成強弩之末，見附圖(二)。

總結：美國利率已見底回升，的士牌價泡沫即將爆破。

有很多人問過我，贏股票的秘訣是什麼，現在我告訴大家，就是運氣。今日的倪震是如此，在1999 年我無中生有，用問哥哥借了十萬元作本錢，又是贏了1000 萬元，何嘗不是靠運氣呢！唔通靠實力，可以贏到咁多錢咩！白韻琹對這個故事下的結論是： 「我同倪震都是同一個命宮，看來，我在下半年，要狂買股票才成！」所以呢，凡是炒股票的人，一定很相信迷信風水命理之道，因為研究股票，不如研究玄學，此所以，沈振盈大師所走的路線，才是研究股票的正路呢！

周顯

兩年半前嘅文章，到現在仲適用，淡淡還未學得識港樓點運作，真係教而不善！

每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。

好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。

1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。

4. 全港業主PX，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PX，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PX，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PX，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。

6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。

7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？

我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？

[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]

　　筆者自２００９年起，便大聲呼籲買樓，因為香港的銀行體系並未受到金融海嘯的重創，卻沾了聯儲量化寬鬆政策之光。中國經濟亮麗，流動性過剩。今天筆者則認為除非需要結婚，投資性買樓的安全窗口已大致關閉。

投資性買樓安全窗口已關

　　你可曾知道，香港的外幣貸款以６０％以上的速度增加著？中國實施宏觀調控，流動性驟緊，加上人民幣升值預期，令內地企業在港申請外幣貸款個案大幅上升。這些貸款的主體和使用地與香港無關，一般港人亦感受不到，卻直接影響著香港金融體系內的流動性和銀行的存貸比。由於貸款渠道多了，銀行便無需在本土按揭這條華容道上拼死減價搶客，於是，Ｈｉｂｏｒ按揭的折扣便迅速縮減，實際利率上升。　

　　簡單而言，在貸款需求上，香港與美國出現了分歧。其結果是在政策利率不變的情況下，香港的商業貸款利率自行上漲。當Ｈｉｂｏｒ按揭升至加２％時，Ｈｉｂｏｒ按揭與Ｐｒｉｍｅ按揭的借貸成本大致看齊，銀行會逐步減少同業拆息下的新造貸款。在此之後，筆者甚至不排除Ｐ－ｘ％中的ｘ％折扣也會下降。其背後折射著中國中小企業、開發商資金短缺、香港銀行願意借錢這一事實。　

　　從租金成本與按揭成本的比較看，目前買樓仍然比較劃算。不過供樓是長期的財務承諾，如果按揭利率中在現有的基礎上再升１５０－２００基點，租樓便顯得更便宜、更安全。與１９９７年時相比，香港整體社會在物業上的槓桿比率並不高，供樓負擔不過４４－４６％，這就決定了當年跳水式房價暴跌重現的可能性不高。而且，按揭成本上漲了，儲蓄利率並未上調。在通貨膨脹節節上升之時，還會有銀行儲蓄進入樓市（相信速度已經放緩），也使目前的房地產市場仍有上升的衝動。

利率上升方向肯定

　　但是，全球範圍內流動性回收已經啟動，利率上升只會有力度之爭，方向是肯定的。對於香港樓市，重要的不是聯儲何時加息，而是市場的加息預期何時升溫。加上中國經濟通脹高燒不退，增長風險隱現，資金流出香港的風險已不容低估。流動性見頂，利率見底，這個大趨勢是無庸置疑的（除非美國經濟再次底）。

　　在政策退出之外，筆者還擔心市場上爆出「黑天鵝」事件，歐洲債務危機，美國地方債困境、新興市場泡沫、中國房價下跌、美元轉向等均存在重大的風險，在今後１２個月內其中一至兩項爆煲並非小概率事件，由此隨時可能觸發突然而強烈的資金去槓桿。　

　　支持香港樓價的一大利好因素，是北水南下源源不斷，中國資金買房意欲旺盛。在經濟環境、勞工環境變化後，中國已經出現第三次移民潮，香港的法治社會、基礎設施與相近的人文環境，令本港始終是內地資金轉移的首選。內地房市限購令，也將熱錢擠向香港尋求投機機會。

　　房市與股市不同，它的周期性起伏更加鮮明，更受外圍環境的影響，資金成本與槓桿水平對市場價格更是主導性因素。順周期操作很容易，在房市上試圖逆市賺錢則遠比在股市逆市中買好股賺錢更難。

　
　　在一個瘋狂的牛市中預言頂部到來的確切時間，往往不得要領，因為市場本身已變得不理性。不過牛市尾聲時，資產價格雞犬升天卻是共通的徵兆。筆者無從預言香港房市在今後幾個月會不會還有一輪升浪，不過相信三年後的房價一定低過今日。大浪淘沙，讓資產在市場洗禮中顯出優劣吧。

「不可持續 無以為繼 不合道理」

在港居住已18年的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟師陶冬說，眼見香港租金已升到「無以為繼」的地步，近日開始考慮賣樓。一年前，陶冬開始替香港的樓市發出警告，他說不再買香港樓，現在改為要賣樓，轉捩點是他不久前到數碼港用餐的經歷。

這兩幅土地所興建的樓房買家有所限制，因此市場對招標價的預期偏低，但結果是，中資股中國海外（00688）卻以市場預期的上限45.4億元高價中標，引起市場譁然。

有人以中標價加預期的建築成本，再加上一個所謂的合理回報，來估計這兩幅土地將來建好的樓房呎價，必然不便宜；預計呎價至少萬元以上，不是一般香港人買得起。

市場錯估土地價值

這兩幅位於啟德區的「港人港地」，成功招標後，緊接着另一幅何文田的豪宅地也成功招標，中標的是會德豐（00020），中標價38.3億元則是市場預期的下限低價。

何以在如此短的時間內，兩幅土地招標，結果一幅土地以市場預期的上限高價中標，另一幅則以市場預期的下限低價中標？當然所謂高價與低價，是以市場的預期來比較。實際上，何文田這幅土地的呎價依然遠高於啟德這兩幅土地。

筆者認為，這是市場對這3幅土地價值的錯誤估計，低估了啟德兩幅「港人港地」土地的價值及高估了何文田豪宅土地的價值。

查斯諾登案記者
爆被FBI跟蹤後炒車死

美國一名記者近期致力追查政府監控市民通訊事件，但當他發出一封電郵，警告同事要注意聯邦調查局（FBI）後，便遇上車禍死亡。有人認為記者之死，是FBI所為。

BuzzFeed駐洛杉磯政治記者、33歲黑斯廷斯（Michael Hastings），上周二凌晨4時，駕駛汽車在洛杉磯衝紅燈撞向棕櫚樹，數秒鐘後汽車變成火球，黑斯廷斯當場燒死。

洛 杉磯警方調查後稱，黑斯廷斯之死純屬意外。但維基解密指黑斯廷斯死前曾向他們求救，而在車禍前約15小時，他又曾向同事發電郵，表示聯邦調查局正調查他的 密朋友及同事，囑咐同事要小心FBI。兩件事加起來，有人認為正在追查當局監控市民訊息的黑斯廷斯之死，可能同FBI有關。