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主頁 / 豪宅論壇 / 文亮言
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1. 法子 2013-06-26 09:32:42
聽其言，觀其行！
2. 法子 2013-06-26 09:33:35
我係指聯儲局
3. 房產學人——如何理解加息威力？ 2013-06-26 09:42:07
         我自從2007年提出以「實質利率模型」預測香港樓市泡沫以來，收到不少讀者反對利率理論，認為加息不過是增加供樓負擔，影響輕微；甚至財爺一直對市民就美國可能加息所作出的警告，都止於對供樓負擔的壓力測試而已。

        以借1000萬港元按揭為例，若年利率為2.5厘，供20年計，每月供款約為53,000元；即使銀行加息1厘，至3.5厘，每月供款不過增加5,000元，至58,000元，即每月增加供樓負擔約10%；以供款上限為家庭入息一半計，加息1厘對家庭每月的額外支出不過5%，無傷大雅，除非加息5至10厘，否則怎會泡沫爆破？

        直至上周美國聯儲局伯南克議息後的一句「爆肚」，還未提及加息，只預告停止買債，全球資產價格就跌過人仰馬翻；若果加息的威力只止於增加供樓負擔，那麼全球金融精英豈不是太過杞人憂天？

        須知實質利率乃時間價值，決定一切資產未來收入流的現值，以及一切借貸未來還債流的現值。因此，資產價格估值，總離不開把收入流除以實質利率，而當實質利率（分母）的數值非常細（接近零），加息的威力倍增。

         譬如一住宅單位年租金淨收入為二十萬港元，若貼現率為2厘，樓價就高達1000萬。若加息1厘至3厘，樓價便下跌至660多萬，下跌33%；但若貼現率是較高的5厘，即使增加至6厘，樓價只下跌17%。

          換言之，在現時極低息的環境，樓價對息口變化是異常敏感的，只要加息1厘，樓價便可以下跌33%，已達到國際上對泡沫爆破的定義了。若加息2厘，樓價更可能下跌50%，雖然供樓負擔只增加20%，借貸人可能仍然負擔得起，但因樓價大幅下跌令按揭變成負資產，銀行追收差價，這就有可能重現1998年亞洲金融風暴後的情境！

          因此，對加息威力的兩種不同理解，會得出非常不一樣的判斷。若果將加息理解為增加供樓負擔，真正的影響可能要待明年底甚至後年初，美國如期加息後，才會對樓價有影響；但若果把加息影響理解為資產未來收入流的貼現，那麼，資產價格的下跌是毋須等待到真正加息時才出現的，而是爭相避險，透過對未來的息口預期，翻雲覆雨。

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

4. 中產向泛民漢奸走狗說不 2013-06-26 09:47:42
英國和美國佬秘密監視全球手機和互聯網用戶，明目張膽盜竊大量官員、市民、大學科研、政府和企業機密，假借反恐為名，盜竊侵犯私隱為實，賊喊捉賊，又唔見班民主政棍和爛蘋果班賣國賊召集幾十萬人上街抗議！點解佢地唔發聲明遣責美國佬惡行？
梗係啦！幕後金主，點可以出聲呢！李漢奸、豬頭人和民主阿婆去咗鞭？
斯諾登係中港網絡被外國政府黑客襲擊和盜竊的重要證人，並沒有犯法，應該按中港法律處理，雖然冇可能把英美大賊繩之於法，但也要強烈遣責英美政府的侵犯私隱和盜竊行為，並減少購買來自英美的網絡產品。

豬頭人趁機公開向美賊通報斯諾登行踪，順便抽水，可恥！

一齊7、1上街反美賊，反泛民漢奸走狗！




33. 斯諾登 2013-06-22 00:00:53
美國佬借反恐為名，中國和香港已被視為恐怖份子，並正在全日24小時監察你的所有戶口，THEY ARE HACKING ALL YOUR ACCOUNTS, 現在你應立即採取行動，將所有放在外資銀行、証券行、保險......的資金全部取回，以策萬全。
5. 7、1反泛民漢奸走狗 2013-06-26 09:49:22
迴避直斥美國　公民黨態度曖昧

斯諾登嚟香港爆大鑊，揭發美國情報部門在全球（包括香港）監控網上通訊，Big Brother無孔不入，任意侵犯私隱，立即掀起超級風暴，香港成為舉世注目嘅風眼。政圈老友發現一個引人遐想嘅奇怪現象，就係公民黨一直態度曖昧，左扭右扭迴避直斥美國當局，好耐人尋味。

老友指，公民黨向來高舉人權旗幟，凡有維權事件，都撲出嚟高聲疾呼，大力鞭撻，從來唔執輸，但今次斯諾登披露國安局秘密行動，擺明漠視人權，但該黨至今未企出嚟直斥其非，而上周六人權組織操去美國駐港總領事館抗議，該黨一眾阿哥阿姐亦冇現身，只有小貓三兩黨員參與，比起過往某些大遊行高調亮相，有天淵之別。

有市民遊行到美國總領事館抗議美國當局秘密監聽，侵犯人權，但公民黨態度曖昧，耐人尋味，民主黨亦未強烈聲討，佢哋顧忌乜嘢，引人遐想。

早兩日記者去立法會追問黨魁梁家傑點睇單嘢，佢只冷淡回應，全程避重就輕，話美國政府可能於日內提出引渡要求，呢段時間「立法會冇乜嘢好跟進」，只能等法庭處理。問及香港應否追究電腦被入侵事件，佢就將問題卸開，話斯諾登嘅人身安全都成問題，立法會有乜條件叫佢交代港人嘅私隱有冇被入侵？

毛孟靜早前同范國威一齊去信奧巴馬，要求寬待斯諾登，呢位阿姐雖然係公民黨核心，但呢次行動同該黨冇關，而且封信並非譴責美國政府，只係為斯諾登求情，取態極之溫和，矛頭冇直插國安局，顯然只想抽吓水，但又唔想太激。

毛孟靜寫信畀奧巴馬，要求寬待斯諾登，明顯射歪咗，取態甚溫和。

公民黨對美國當局立場含糊，泛民線人拆解指，內地半官方傳媒已出嚟砌美國佬，如果公民黨加入聲討行列，等於撐埋阿爺，搞落去變得好混淆，唔符合該黨一貫立場，所以佢哋睇定啲再算。另外，政圈已有流言指，公民黨同美國關係極好，所以今次國安局被爆大鑊後，佢哋顧忌好大，唔想直插美方。呢個講法雖冇真憑實據，但某泛民中人都認為「絕對值得思考」！

由於立場尷尬，公民黨將焦點轉去法律方面，着重於香港司法制度應保障斯諾登嘅權利，如果美國提出引渡要求，就由法庭依法律處理，但美國仍未出招，佢哋亦冇乜嘢好講。

至於民主黨，同樣打閃避球，至今仍未就事件表示強烈抗議，只由涂謹申提出引用「特權法」請斯諾登去立法會作供，但呢個意見被外界「彈」到飛起，話佢罔顧「叛諜」安全，亦太天真。

泛民兩大黨至今仍十五十六，唔知點表態，所以上周五民主派開飯盒會，大家都只傾法律問題，之後你眼望我眼，唔知可以講乜！

6. 亮條棍 2013-06-26 10:15:57
美國佬認真霸道兼小氣，網上盜竊和侵犯私隱都未向香港人解釋和道歉，現在居然以免簽證報復，認真可笑，香港人根本就不屑去美國這樣的爛地方旅遊，一年都唔會有好多人去。

今次美國政府大為緊張，可見斯諾登手上持有非常重要資料，所以美國已展開全球追殺，又係未審先定罪，美國佬根本就冇什麼法治人權可言，怪不得斯諾登一早就話在美國不會有公平審訊。
7. 危機應變小組 2013-06-26 10:30:03





7、1大遊行可能成為恐怖份子目標，只需在當日散播H7N9或中東沙士，即刻有幾十萬人會中招，再快速抗散，不出3日上百萬人會中招，1星期內病發，2星期內香港可以成為疫埠，以香港的醫療資源，根本唔能夠應付大量病人，死亡人數將以數十萬計，甚至上百萬。


7、1遊行，如果有人在人群中淋電油放火，又或高空掟漒水，人群咁密集，根本走唔甩，真係會發生人踩人，如果有人趁火打劫，咁就真係暴亂都似。
8. 路人 2013-06-26 10:33:16
加息從來只有由債主向債仔提出！
9. 無奈 2013-06-26 10:55:14
博士分析得很好，深有同感。美初現復甦規模，不過就像初生的嬰兒，須小心呵護，不敢造次。急速退市，易致功敗垂成，造成雙底衰退，永難翻身，再難稱霸世界。斯諾登事件令美完形畢露，只是五十笑百的遊戲。再難揮舞其指揮大棒。回說加息，實在無期，虛張聲勢而已。
10. 炒家 2013-06-26 11:37:44
現在最值博做淡的市場其實係美股，美債近期已大跌爆硬煲，將觸發美股急速下挫，歐美大鱷托美股沽其他市場，全球市場早已反映，現在只等美股大跌，環球市場才有望見底，第三季做淡隨時賺番幾層樓。
12. homebloggerhk 2013-06-26 12:12:35

付費儲錢是小女人的出路?

http://homebloggerhk.com/?p=8775

Lum sir 你好!

 

最近才發現貴blog, 覺得你思考清析,見解獨到,又有理財智慧,十分佩服!  這麼遲才發現貴blog, 實在覺得太遲了. >_<

 

女子已經40歲, 單身. 月薪$24000, 爸媽側住公屋, 數年前已搬出自立, 以低於市價租住一居屋單位. 最近業主要收回樓賣, 現在十分煩惱.

 

由於我之前不太懂理財, 又不太懂投資, 太講究享受, 旅遊… 所以到了如此年齡, 仍然是無殼蝸牛. 而家痛定思痛, 可惜已經好遲, 所有好時機已過, 可憐.. 我而家月入24k, 應該冇再上升空間, 流動資金只有300k, 另有股票蟹貨120k, 扣除每月給爸媽家用8k, 自己洗費+保險等, 每月應該可剩9k-10k.  現在十分苦惱. 由於要搵屋搬, 這麼平的租已不好可能找到, 除非套房! 我想繼續擁有自由空間, 但係手頭上的錢好少, 只可比一成首期, 只可找屯門2mil 舊樓, 如新少少(e.g豫豐花園), 最少都要2.5mil or more. 我好想上車, 但資金又唔夠(但我不會減家用, 令爸媽生活質素下降) 而樓價又越升越高, 再唔入市. 又驚以後無機會, 但又驚樓價跌, 手頭上資金被綁住, 失去你講的留一半力在跌市時的機會.

 

依你高見, 你認為我應如何是好? 用緊绌金錢買樓, 租套房+繼續儲錢? 請指教. 萬分感激!!

迷失的小女人上

 

ANSWER:

本樣相信除了筆者在blog中有貢獻外，讀者亦很有貢獻。我講一百個道理都無用，你自己睇下不同個案便明了。今次讀者在年輕時先消費，亦無好似諗樣的庸才論咁講，在人世中找個伴侶襄助，除非自己戰鬥力好高，否則都係路難行。當然單身是個趨勢，亦是人生之中其中個選擇，但行邊條路之前先做好風險管理
，是為自己為家人負責任的做法。另外有些人是半同居半結婚的，那要看財務上大家會點安排，會唔會共同安排? 講到尾錢可以比到一個人更多選擇。錢唔係萬能，但讀者的金錢未有隨時間增多，人到某時間便會有煩惱。

 

 

筆者還是建議她買樓，你話市高又好，海嘯又好。讀者覺得自己儲唔到錢，部份是因為未有一套儲蓄方法，為此我會再同龔成兄黎多次crossover, 比大家一套儲蓄心法。

 


龔成有幾受歡迎同課程資料，請向下搜尋。至於買樓建議，是因為買樓後多數人都要供，形成強迫儲蓄，在每月還掉利息後所清還的本金，就是你每月儲起的。當然這有個前設，就是你賣樓時的售價至少要等於你的買入價。和股票比較，實在樓房經歷幾次金融海嘯，價錢都可以浮上水面。原因是你間樓的磚和地，在十幾年間沒有大改變。至於位置更因政府管理尚好，價值沒有因此而開倒車。股票即係一間公司，看好絕對可倍升，但可以因該公司一個派息，一個收購而造成水土大量流失，你應幾時用咩工具去點賺錢，諗樣有心得同你遂步share

 

 

所以供樓係過去十年低息環境，對唔儲錢既人黎講，你比利息當手續費去買個供款plan,
還是有著數。好多人介意收..............

>>>>按此看答案


 

13. 聽天由命 2013-06-26 12:33:08
現在給人的感覺就是聽天由命了............
14. 支持3D再加辣 2013-06-26 12:33:15
24. 港大豪宅指數 2013-06-23 23:05:03


就算跌一半，問題都唔大，仍然大賺。

有升有跌，升跌係好平常的事，現在樓市開始擠出泡沫，3D政策有效防止金融體系因太多人盲搶樓而崩潰，令市民的存款得以安全。
08幾個月樓價就可跌3成，今年退市海嘯隨時跌4成，不過有一樣唔同，就係息口預期上升之下，跌完都好難彈，橫行已經算行運，再加上發展商儲了大量新盤未賣，下半年起供應將會大增，無容置疑樓價已進入長期下跌趨勢，在契弟走得摩的情況下，誤信地產騙子在高位接火棒的業主，今次將會難逃劫數。
15. 伯南克送給你的禮物 2013-06-26 12:53:51

美國快將收水, 水少拆息上升機會增大, 本港銀行亦會調升 H.

收水之後, 美國息口將步步趨升, P 則會愈升愈高.

上升的 H 同 P 將會是伯南克送給正在供樓或即將要供樓的人之禮物.

16. 向泛民說不 2013-06-26 13:01:37
民主阿婆今日終於死出來抽水，支持泛民的人認真無知。
17. 華懋是奪寶奇兵 2013-06-26 13:27:22
18. 幼稚園高材生 2013-06-26 13:34:31
紅白藍膠袋話減少買債係賊佬試沙煲, 得先中個頭入去, 唔得就掉轉嚟做 :  可加可減.
美國欠咁多外債會咁快加息益債主? 匪夷所思, 呢題太深, 高材生都唔識答.
19. today hk govt withdraws enacting a legislation 2013-06-26 13:44:12
Today our existing weak HKSAR govt for the first time has to withdraw their proposed legislation concerning rubbish disposal for enactment from the legislative council since they can no longer secure a majority in legco to vote for them to pass laws they want. Goodbye.
20. 退出量化寬鬆不再遙遠 2013-06-26 14:40:04
NBD:您認為美聯儲接下來會有怎樣的動向，是否會退出QE？若要退出將以怎樣的方式進行？退出的時點大概是甚麼時候呢？

 

陶冬：美聯儲貨幣政策走勢，依然還要看最新的經濟數據，目前的美國數據比較參差，6月份退出QE3的可能性不大，但是到了7、8月份，如果經濟數據出現進一步改善，美聯儲就有可能向市場透一些口風，暗示退出量化寬鬆不再遙遠。同時相信美聯儲也會加強與市場的溝通，用比較鴿派的言論來安撫一下市場情緒。我想美聯儲購債計劃減碼，最有可能出現在今年9月份，而縮減購債規模，可以視為是美聯儲的一個試探性行動，屬於減少防水而非收水，還不算真正的退出，但是這對市場的震撼未必小。

 

 

21. 戴後庭 2013-06-26 16:20:10


佔領中環目的係引一大班年青人出來發洩，肯定會演變成暴亂，應該會有人趁亂到處放火，破壞車輛、店舖和大廈，當人群達數十萬，一齊搞亂香港，香港經濟將會進入大蕭條，樓價到時唔跌9成都難。
22. True 2013-06-26 23:27:15

港競爭力倒退 林行止：因發水樓太易賺錢

《信報》創辦人、時事評論員林行止卻指出，港競爭力倒退是由於回歸十多年來，本港的「富二代」輕鬆靠「發水樓」賺大錢，因而不思進取，導致香港經濟發展停滯不前。

林行止在《信報》撰文指出，世界各地都有社會矛盾，而且比香港更激烈，社會矛盾並非港競爭力倒退主因，他認為：「令香港商業競爭力略遜從前的根本原因，是絕大部分『富二代』不願從事商業冒險有以致之。」

富二代什麼都不想做

林行止解釋：「香港人經商本有一手，只是近年因發水樓太易致富，令發展商坐享巨利，商界人人『眼紅』，遂人人『起樓』，對其他生意便不感興趣。」

林行止指出，過去十多年地產商靠發水樓不費吹灰之力賺取暴利，因此不鼓勵後代（富二代）去從事邊際利潤較低的行業，「結果掌握最多經濟資源最優人力資源的香港商界精英的後代，除了物業發展（包括「回國投資地產」），寧可學飲紅酒吸雪茄，什麼都不想做」。
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