按揭計劃選擇要點
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諗樣兄：
看了你的網站幾個星期，獲益良多！本人個案如下，請諗樣兄指教：
本人與太太皆庸才，同為35歲，ＢＢ兩歲，太太月入34,000，本人23,000，每月可儲起15,000，現時手上現金及股票約100萬(大部份為股票)。現住居屋為太太與外母以綠表價買入約240萬，月供約9,300 (在中銀按八成，息率2厘,供20年)，今年十月才過罰息期，現時尚欠銀行165萬。
因為樓價大升，為了能夠加按變現，手持現金等機會買入第二個物業收租，我們想一次過補地價同時加按，不知以下方法哪個較可行?
1. 我們問了恒生，單位估價為578萬，出乎預料可以申請按八成，供30年，息率2.15厘，月供17,728，扣除補地價約為175萬及尚欠銀行按揭165萬，可以變現約130萬(如果申請七成則月供15,313，可以變現約68萬)。當然，太太一個人收入不夠，要我做擔保人才能過到壓力測試。
2. 如果在中銀加按，單位只能估到550萬，但有1.9厘的H按plan，按八成的話，月供16,044。不過如果現時申請要罰息大約8000。
3. 渣打也只能估到550萬，但有個息率2.06厘的H按plan，罰息期只有半年，沒有現金回贈。因為有不少銀行拒絕我們同時申請贈地價及加按，如果先申請這個，一過罰息期再轉其他銀行是否較好(補完地價的居屋有更好的offer)？
以上不知哪一個較佳(或者全部不可行?!)？我們本著加按就想借得越多越好的想法，想借盡八成，但一來我們也知道現在補地價的金額太大，二來也擔心計錯數，所以希望諗樣兄指教，以盡早實現買入第二個物業收租的目標。謝謝。
ANSWER:
讀者排出三個按揭計劃，討論點不外乎有否現金回贈，hibor plan 定係prime plan,有否罰息期等等。一般而言投資客偏向短罰息期，自住客就會更著重息口高低及現金回贈。當然息口係客都想低，但現今成街都係銀行，息口差距不會很大。有時比厚些現金回贈或短些罰息期，仲好過每月收少你一百幾十利息。當然銀行職員會用廿年還款期其實2.2%同2.3%最後總支出利息爭幾遠咁。但在現金回贈加禮券之萬元誘惑下，好少人能一間銀行還到老，過左罰息期都唔轉按的。所以睇按揭可觀頭3 ~ 7 年數目已知大概。
據上段的3 是因為罰息期一般不過三年，所以只用比較三年內之共利息支出就可以。7是因為有個情況你係不能隨便轉按走的，便是你層樓正在負資產，即樓價不抵欠額。所以有準備今日開始還，遇上一個經濟下行周期即5-7年，業主們層樓才浮上水面可轉按走。不少讀者都用三十年之總利益去比較不同按揭offer,希望此文可助讀者有多一個想法。如還有按揭問題，可再電郵筆者。
講返讀者，還是偏向用prime plan好。需然hibor plan 個封頂息率已降低至prime plan水平。留意封頂在少數情況下可被銀行改變的。hibor plan其實在2000已有，有人在沙士期間負資產，被銀行改變封頂條款，奈何冇錢補價走不得。所以prime plan係老土些少，如利益不是大還是prime的好。另外有一問題是補地價，大家亦因而見到買居屋是有點縛手縛腳，要補完地價先可加按或賣樓。但補了地價的居屋，真係值得擁有嗎? 筆者會賣左居屋都唔會補地價。如果計過自身能力未能放棄政府資助房，那只好一動不如一靜，用自己儲蓄更首期買樓收租好。
補地價金額，約為現時市價*常初賣居屋予你的折扣率。不用呎價去計補價，
簡單咁睇5.70mil*30%都成1.5mil有突，讀者是否願意先用手頭上的現金補價，再變現出百餘萬回籠呢? 何況................
>>>>>>>>按此看答案
