主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅收藏樓盤免費業主放盤業主刪除樓盤代理登入

樓盤收藏 | 免費業主放盤 | 業主刪除樓盤 | 代理登入 | ENG

主頁豪宅租/售豪宅成交一手豪宅豪宅市場消息豪宅論壇刊登廣告按揭計算印花稅

主頁 / 豪宅論壇 / 文亮言

瀏覽人次：36111 回應：17

投資物業應兵增灶減

2013年5月28日

湯文亮

紀惠集團行政總裁

　　當我向一班人講，現在投資物業應趁兵增而減灶，立刻有人回應，應該是增兵減灶，是孫子兵法，使敵人因對方減灶而誤會其兵力是有所削弱而疏於防範，原來對方兵力不但沒有削弱，甚至有所增加，勝算當然是大增，此為欺敵之計，並不是兵增灶減。孫子兵法已經有超過兩千年歷史，現代人要理解孫子兵法，不能一書到老，作出一些磨合優化亦是無可厚非的事，況且，增兵減灶與兵增灶減，兩者亦有不同演繹，要靈活運用，這才是孫子兵法的精神。　　

　　在1997年以後，香港樓市一直下跌，有七年之久，在期間，物業不斷貶值，而業主雖然不斷供款，甚至根據銀行的要求加碼，亦即是增兵，但始終追不上樓宇下跌的速度，有一些物業始終被銀行沒收，變成銀主盤，即是減灶，可想而知，當時的業主是非常辛苦，就算有供款，甚至有加碼但始終逃不過物業被銀行沒收的命運，但經一事，長一智，這些慘痛經驗令香港業主變得非常小心，可以逃過2008年金融海嘯，而歐洲，美國沒有那些慘痛回憶，他們在2008年所嘗的苦果亦即是我們當日所嘗的，所以，IMF 經常教訓香港人，又說什麼要小心樓市泡沫，這些說話倒不如由我們教訓 IMF，說到底我們已經歷過他們現在的處景，並且成功從谷底走出來，不但復甦，而且樓市亦到達另一個高峯，否則政府亦不需要出招壓樓價，不過，前事不忘，後事之師，我們亦應該趁現在樓市好景的時候實行兵增灶減，降低投資風險，不能說是萬無一失，但就比以往安全得多。

　　在1997年以前，不少香港人投資策略都是有前冇後，從不顧及防守，不但不趁樓市大旺的時候變現，更追加又追加，其實早已超出其個人能力範圍之內，稍有風吹草動，那些投資便會化為烏有，所以在97之後，不少業主都非常後悔，或者他們會問自己點解在樓市瘋狂的時候不賣走一些物業，即是將灶頭減少，手持的現金便會多些，即是多一些兵馬，安全一些，如果他們有做，另外一些物業便可以逃過給銀行沒收的命運，不過歷史是會不斷重演，只要大家不忘教悔，往日的劫數便會變成明日指路明燈。　　

　　現在樓市瘋狂，起碼政府是如此說，所以不斷出招壓樓市，與此同時，環球低息狀態持續，做成樓價上升動力，不少業主在這段息低，租金收入高，亦即是兵增的時候，不但沒有如97年的時候繼續搶購物業，只是將浄收入用作防守，準備在政府的干預，或者在環球金融轉壞的情況下樓市大跌的時候，這些儲備可以保護其擁有的物業不會被迫出售，甚至被銀行沒收，更有一些投資者將手上一些質素比較差的物業出售，亦即是灶減，所得的款項不但可以作防守之用，倘若他日樓價大跌，這筆款項便可以購回更多更優質的物業，靈活運用兵法，方為致勝之道。

上一則：

慎防樓價打椿機重現

下一則：

兵增灶減與增兵減灶的分別

更多...

我要回應

我的稱呼

回應 / 意見

驗証文字

回應 / 留言規則

禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論；
禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司；
禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容；
禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

會員登入

1. 中原 vs 經絡 2013-05-28 10:40:23

【明報專訊】一二手樓市仍未見太大起色，按揭生意難做，加上美國聯儲局明言減買債退市等不利消息，重燃加息憂慮，港銀行以及財務機構紛紛乘機推出定息產品搶生意。中原按揭推出全新低息定息計劃，除首3年定息2.15釐外，其後全期為最優惠利率(P，現為5.25釐)減3.1釐，另有1％貸款額的現金回贈，可謂冠絕全港定息產品。

送1％貸款額現金回贈

中原按揭董事總經理王美鳳表示，上述計劃最長還款年期為30年，最高可承造九成按揭，最高物業價格為400萬。只限於經中原買賣，並向該公司申請一、二手新做樓按及轉按；至於能否適用於今個月底出爐的白表免補地價購居屋買家則有待公佈。罰息期為3年，首年及次年罰息2釐，第3年為1釐。

經絡伙日立批百個按揭申請

上月中伙拍經絡按揭轉介推出九成五按揭的日立金融，昨日亦推出定息計劃，首3年定息2.25釐，第4年2.4釐，第5年2.5釐，期後為P減1.5釐。日立按揭及私人賃款經理麥雅倫表示，自上月中以來共接獲300至400多個查詢，並已批出約100個按揭申請，貸款額介乎300萬至500萬元，當中約三分之二個案的按揭成數為七至九成，餘下為七成以下或九成半按揭。

另外，經絡按揭轉介指出，今年首4個月經非銀行金融機構承做的現樓按揭達2639宗，較去年同期的1775宗上升48.7%。4月份非銀行金融機構承造的現樓按揭宗數佔市場總數高達9.5%。經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦預料，有關比例年內有望突破雙位數。

2. 不同演繹 2013-05-28 11:08:07

博士說:

「況且，增兵減灶與兵增灶減，兩者亦有不同演繹，」

我不明白。

既然「增兵減灶不同於兵增灶減」，那麼，「兵增減灶，增兵灶減」又是否相同。

「灶減兵增，減灶增兵，減灶增兵，灶減兵增」又如何演繹呢?

愿聞其祥!

3. 高登巴打 2013-05-28 12:15:00

無殼窩牛無灶減，
能按如下去增兵……

1. 日嘈夜嘈問CY，
2. 打鑼打鼓兇老板，
3. 默默耕耘如阿信，
4. 孜孜不倦學紀仁。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130526/18271686

4. 墓言 2013-05-28 12:21:46

減兵增灶?

5. 現在想買樓者請看看, 已有樓者請不要看 2013-05-28 12:55:32

【am730專欄】公司每個月輪流由一位同事分享一些工作以外的事情。這個月輪到我，我便和同事們分享了我的投資故事。我的正職雖然是廣告，但我的副業是投資，但不是幫人投資，而只是為自己的血汗錢保本增值。離開了舊公司後，這份副業更成為我的主要收入來源。
我想我的經歷對於那些努力工作，不想花太多時間於投資上，只希望能為自己的血汗錢保本增值的人，或者有一點參考價值。所以我會一連幾篇，將我的分享化作文字，讓讀者參考。
我是一個賺錢動力不高的人。打工二十多年，從來沒有因為薪酬問題和上司討價還價。轉工的次數不多，只轉過兩次工，其中一次更是減薪轉工。做人做事，金錢從來不是最重要的考慮。賺錢動力這麼低的人，為何會參與投資這個「萬惡」的金錢遊戲呢？
一切從我九七年八月摸頂買樓開始。我不是炒樓，只是眼見樓價不斷上升，怕追不到樓價而換樓買入一個三房單位，以作將來家庭人口增加之用。買入後的第一年，樓價已經下跌了三成，在樓價最低的零三年，樓價更下跌了超過七成。
我的投資故事是在2001年開始，我做了爸爸後的第一個新年。我審視當時的財政狀況，那時候已經成為超級負資產，如果賣樓的話，不但沒有錢入袋，還要將手上所有現金送給銀行，之後還要欠銀行好幾百萬。
解決住屋需要可以租樓，選擇買樓是一種投資行為，要面對投資的風險，而怕追不上樓價是很危險的投資心態。

6. mini 2013-05-28 13:12:42

The latest mortgage interest rate hits a record of 1.9%, according to the presses...

7. 亮劍 2013-05-28 13:39:21

政府財金官員，好驚樓市泡沫爆破，所以在幾年前就唸唸有詞話，「美債利息會上，低息環境不日完結」！

咁那些膽汁少嘅人，當然遠離是非之「地」啦！

但由 09 年直到現在，除了金融管理局使出橫手，加埋出盡吃奶之力，才係咁 2 整到 P 按係2.15釐出來！

但印刷銀紙解決經濟難題，已經係全球化共識，即唔印埋一份就笨，面對咁多，支大水喉瘋狂噴射，其實唔少財務機構已經陽奉陰違，除咗大客 P 按有故講及將 H 按借屍還魂之外，仲提供埋定息計劃，例如中原就除首3年定息2.15釐外，其後全期為最優惠利率(P，現為5.25釐)減3.1釐，另外仲有1％貸款額的現金回贈，可謂成巴掌打落財金高官面上。

係人都知現在 P 按做 2.15 ％已經是底線，而美息亦去到地底泥價，打後美息率只會上升而唔會跌，咁點解仲有人可做 3 年定息 2.15 ％？唔通佢哋啲錢多濟，要派咁啲益街坊咁好死？

真相可能係呢啲財務機構嘅精算師，計過度過，根本就睇死你白藍黑打後三年，美國都退唔倒市、美息亦升唔倒、而財務機構就繼續水浸！！

當然連前所羅門兄弟的前債券交易部主管，再加上制定期權定價模式嘅諾貝爾經濟學得獎人，亦可計錯數攪到LTCM執笠，仲要聯儲局執手尾，那麽區區中原精算師可能只係小學生，但我睇好似唔少大型銀行都跟喎，唔通呢次各同行要有衰齊齊衰、有銀齊齊派？

8. 按揭稅 2013-05-28 15:23:52

太低息的確會吹大樓泡，最皆辦法係開徵按揭稅，令實質按揭息率回升到4%，這樣有助樓市降溫，政府也可增加收入。

9. 亡國興 2013-05-28 15:54:07

我日以繼夜, 夜以繼日, 又再日以繼夜, 夜以繼日咁讀呢篇文章, 都分唔到兵增灶減同增兵減灶嘅分別. 博士, 可唔可以寫多篇嚟闡釋?

10. To 9/F 2013-05-28 16:06:41

出咗篇文都未夠24小時，又何來日以繼夜, 夜以繼日, 又再日以繼夜, 夜以繼日？ :-)

11. HOLD COMFORTABLY NOT WAR GAME 2013-05-28 16:22:33

JUST HOLDING PROPERTY COMFORTABLY NO NEED TO THINK LIKE FIGHTING A WAR. IF 2007 = 1929 WALL STREET CRASH WHEN INTEREST RATE DROPPED TO BELOW 1%. INTEREST RATE JUST FLUCTUAUTED BETWEEN 1% TO 3% FOR OVER 10 YEARS AFTER 1929. YOU CAN CHECK THE US FED RESERVE WEBSITE FOR HISTORICAL DATA. SO JUST BE A LONG TERM LONG HONG KONG AND IGNORE THE HK FINANCE MINISTERS ASKING HK CITIZENS TO SELL SHORT HK DISLOYALLY.

DONT APPLY I BOND & INVEST IN HK STOCKMARKET SO THAT THESE FINANCE MINISTERS WILL STEP DOWN SOONER.

12. 亮劍 2013-05-28 16:30:51

開徵按揭稅，令實質按揭息率回升到4%，這樣有助樓市降溫，政府也可增加收入？

我估現在喺行會嘅蠶虫師爺，亦有想過此「方法」！

但現實係喺香港，叁份弍嘅人係無按揭嘅！

如果徵埋按揭稅，我寫包單更加少人去賣樓，由其是無按揭喺身嘅人！

13. 痴忍扇 2013-05-28 17:25:39

不如開徵窮鬼稅去揾出假扮窮鬼的人,等班能樣唔駛

霸佔社會資源福利,從而減少政府支出造福有需要的人.

14. 扮窮鬼稅 2013-05-28 17:57:16

支持扮窮鬼稅 (Fake Pauper Tax)。

15. TO 14/F 2013-05-28 18:35:06

SSD, BSD, DSD是否等如仇富稅（Resent Rich Tax）?

16. 有個政府高層話 2013-05-28 19:56:30

博士，邊個政府高層要做你世界？

http://news.tvb.com/local/51a48e616db28c9f6d000004

17. 投資缺口 2013-05-29 09:49:23

買300萬以下的物業，就算付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅及工商鋪，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭。

況且上車盤、細單位的呎租較同區大單位高 (以北角區為 , 單幢 200 - 300 呎細單位的呎租同和富、城市花園甚至塞西湖差不多) ，再加上出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求，再加上 DSD的稅率會隨樓價上升而急速颷升，又加上車盤因公、居屋不夠而有強大租、買需求，再加上政府又要留番個活俾人上車。

我係投資者，都會湧去細價樓。

投資者付雙倍印花稅購入河畔花園低層戶
(2013年05月29日)

【am730訊】市場連錄投資者付雙倍印花稅入市，中原招錦昌稱，沙田河畔花園E座低層7室，實用面積242方呎(建築368方呎)，獲兩名準買家爭奪，最終獲投資者以273.5萬元承接，實用呎價11,302元(建築7,432元)。買家需付雙倍印花稅3%，即約8.2萬元，料月租9,000元，回報3.9厘。原業主於2010年以152萬元購入，獲利121.5萬元。