香港樓市不跌之謎
2013月5月10日
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在上一個星期五，很多在物業市場謀生的人都非常留意中原指數是否會大跌，那些物業代理不在話下，因為樓價不跌，政府不會撤招，成交就會相當淡靜，最大影響當然是那一班地產經紀。據聞，有部份物業代理打算在7月1日前後組織一些示威活動，包括向CY請願及上街遊行，政府亦不要睇少這班物業代理，他們的服從性相當強，現在生活被毀，在別無其它辦法下作出一些激烈行動亦是無可奈何，歸根究底就是樓價不跌，究竟點解樓價不跌，政府已經出了很多辣招，理論上樓價應該大跌，但樓價不跌就不跌，當中一定有一些不跌原因，或者有一些原因令樓價上升，政府出招只不過抵消了上升之勢，但招式力度始終未能將樓價扯下去，所以樓價就是不跌。 政府官員心想，出招已經無所不用其極，亦好似現在，傷及民生，但他們沒有想到，其中一個原因就是招式令一般市民更難買樓，他們知道將物業賣走之後，很難再以相同條件回購物業，亦即是俗語說「賣咗買唔番」。其實，市民賣樓其中一個動力就是賣樓後有龐大利潤及現金流，另外就是以後有機會以低價回購，現在就算樓價下跌，可以用低價買物業，但銀行收緊按揭，買新物業要付更多首期，而且賣走的物業可能享有低息貸款，新做按揭利息一定比以前高，所以，要他們賣走物業，除非有一個比市價高出很多 offer ，否則，沒有必要將物業賣走，如果這樣亦能夠將物業賣走，樓價一定不會低於市價，即是樓價是不跌反升，所以，要業主肯賣樓，一定要創造出一個他日可以用低價回購的幻象，這點曾蔭權做得最好，在2008年，他不斷強調，倘若他一出招，樓價必定下跌2成至3成，當時，亦有不少人信他的說話賣樓，否則，免問。 剛才所說的是誘因，但是有些人是非賣不可，例如，欠債太多，被銀行追數，又未能依期還按揭分期，迫不得已要將物業賣走，但現在持有物業的人比以前更加精明，他們亦知道有此可能，所以，一般來說，都非常保守，平日消費，亦斤斤計較，有人說：後生仔女之中，十個 fine dinning，九個冇樓，那些冇樓的年青人，可能愈洗愈多，欠下咭數一籮籮，不過，因為那些人亦沒有樓出售，樓價亦沒有下跌危機。 在過去的歲月，不少人用物業擔保借貸，買股票甚至一些金融產品，當股價下跌，金融產品有危機的時候，銀行又分分鐘 call loan ，沒有錢還給銀行，唯有將物業出售，所以，每逢股票大跌，或者有金融危機的時候，樓盤供應量會大増。現在，有樓的人就算他們玩股票，都非常量力而為，小注怡情，就算股價突然下跌亦可以應付得來，所以，聯交所又加時，又夜期，成交量都沒有增長，主要就是那些業主不肯將他們的物業作賭注，就算那些星級評論員說樓市怎樣壞，股市怎樣好，那些業主一於不聽，我行我素，總之，輸股票可以，但不會輸至要賣樓，總括來說，在香港有樓的人理財審慎，就算投資失誤亦不需要賣樓來解決，供應不增多，樓價又如何會下跌。不過，不能鬧CY，他只是說不會刻意令樓價下跌，但並沒有說維持成交量，而物業代理搵食艱難只因成交量下跌，而非樓價不跌。 |