解構私密人的千萬理財大計

我也有一些財務上的問題想問，希望有空時答覆，不勝感激。

 

本人信貸記錄不良, 但仍想不久將來(跌市時)買入2個香港住宅單位收租，現基本沒有流動資產 (只有股票蟹貨約20萬), 家庭每月可儲4萬。我想8年內退休，大致想退休前有2間可以有正租金收入的香港住宅單位 或約1000萬 (因1000萬的5%年回報，以支持現時的生活費。)

 

本人有車位，想知是否應賣出? 請問在blog中那裡可找到你對車位的評論?為何車位不是好資產?

 

以現時情況，是否妙想天開? 有什麼方法做到? 希望與理想距離亦不太遠。謝

(煩惱人) 上

 

	市值	尚欠供款	每月供款	淨租金收入
自住物業	6 M	2.5M (H+0.7,餘18年)	Hk$13000	自住
車位	0.55 M	FP	—-	$2000
工廈	2.7 M	1.2M	租金大致夠供款及雜費，只須補貼物業稅
大陸物業	RMB 1.8 M	FP	—-	RMB 3700
大陸物業	RMB 0.9 M	0.6 M	Hk$4200	新樓,暫未有租金收入
其他債務		0.24 M	Hk$21000 (至2013年11月還清
加按		0.3 M	2200 (2.6%,餘13年)

 ANSWER:

既然讀者用千萬作目標，先計個人淨資產(net assets): (6-2.5)mil+0.55mil+(2.7-1.2)mil+1.8mil*1.25+(0.9-0.6)mil*1.25-0.24mil-0.3mil=3.5mil+0.55mil+1.5mil+2.25mil+0.38mil-0.24mil-0.3mil=HK$7.64mil

完成讀者千萬財產之目標，看來不是妙想天開。

 

不良之信貸記錄、正面信貸資料庫會保留一段時間，多年後會自行銷毀。但個人在某銀行的「唔還錢」、「破產」記錄則是成世也擦不掉。假如某人嚴重至破產，在四年內未解除破產令實在「咩都唔使諗」，當有法庭指令，某君可向銀行出示有關證明，可關掉你「破產status」。惟低息樓按仍是難搞，高息信用卡則不難申請。有一現象是，破案人仕重獲佢破後第一張信用卡，那一刻是十分感動的! 一般珍惜手上信用卡之人仕，都是曾遇難之輩。所以大家都係有借有還，為自己保有良好借貸力。

 

讀者在香港沒有投資住宅項目，只有自住物業。該物業淨值已為現資產的一半，由於信貸記錄不良，相信生意人亦沒有固定出糧記錄，現時需要做就是多點準備，為下次借錢時易令銀行打開方便之門。

 

大陸物業很難將其租約作為租金收入證明，如供滿的一幢不具備很大升值潛力，不如先沽而放在內地收4%年息，又可享受人值升值。內地投資環境始終不佳，貨幣亦不流通，就當你沽樓收回RMB1.8mil，想帶回香港有點難度，要找間拍開的錢莊才可快捷運回香港。留一間樓在內地，話唔定第時退休用得著。至於車位，在blog中其實有提及，是有地鐵又住有錢人的地方為最佳，次之為冇地鐵又住有錢人的地方為次。車位大潮在上年已現，除非你現時持有件好貨，否則價好即售。

 

將手頭上自住樓加按，應可再按出(6mil*70%-2.5mil)=1.7mil，加上讀者每年自己可儲48萬，過多三年，如上即可儲多約1.5mil，到時再買入一間5mil的樓房，問銀行借一百幾十萬應冇問題。但借九成或去得盡的方案，先不要假設。做好呢步再等時候一過，根本到退休之年達千萬家財難度不大。難的反而是如何利用千萬資產為自己全天侯製造入息。當然現在是一步步向前進，準備好現金，努力做點儲蓄，等侯機會，是有樓人仕，再輸不起的人仕現在應做的!

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新例撥亂反正，是好事，不過還有更多需要倒塞漏洞的地方，政府應時刻檢討法例，嚴厲打擊不守法的發展商和地產代理。

為扭轉市民認為樓價必升的預期，打擊炒家和投機者，招數可以辣上加辣，政府做法非常正確。但班廢柴炒家不斷取香港命脈較飛，他們作風狼狠，日日在網站發文托市，想置業人仕和各行各業吞下樓市泡沬爆破的苦果！但現在有些市民已醒覺，不再高追接火棒，所以綠柔冇人吼，居屋不忙爭，新樓銷情慢，二手等劈價，但還有一班炒家重未退市！歷史循環，樓市應該又要大跌幾成，嚇怕班炒家，數年後才有機回復正常健康。

這裡有識之士多，但又貧又貪的窮中產也很多，他們認為政府出招阻人發達，想樓价跌幾拾%，唔洗荒荒,爾班人想入平貨，怕又無机會!

This is the only single right move by the HK govt so far. Perhaps this move was not insisted by our finance ministers and the hkma but by the consumer counsel.

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陸東認為，參考一些相對價值指標，香港樓價確是「超貴」，但因為正利差住宅供應少，預料在2014年以前也難以大跌。

【明報專訊】Look's Asset Management Ltd董事總經理兼投資總監陸東，除了是知名的分析員及基金經理外，個人也是極成功的物業投資者。他最近獲邀在商場管理學會的周年晚宴上，為聖雅各福群會作慈善籌款演講，除了分析中港最新經濟和股市形勢外，更大談對香港樓市最新看法；他認為，以現時香港樓價水平而言，要再升一成，較港股升一倍更難，但因為短期供應仍緊絀，美國也沒有條件大幅加息，未來18個月也難望香港樓價會大幅調整。

陸東指出，他首次置業是在1989年「六四」後人人惶恐不安時入市，現時他個人的投資資產分配，物業所佔比例則是1989年以後的「歷史新低」，主要因為他覺得現時香港的樓價「非常貴」，再升的值博率很低，「樓價要再升一成，較港股升一倍更難！」

港樓價已近爆煲邊緣

陸東表示，參考一些相對價值指標，的確顯示香港樓價已高至接近爆煲邊緣，比如香港樓宇總市值相對香港本地生產總值的比例，1997年樓市見頂時約為3.5倍，而現時的比例更高，但香港人的入息中位數則自1996年以來，「只有波幅，沒有升幅」。

另外，以香港現時家庭入息中位數，約要15年不吃不花費，才可買入一個不足600方呎的住宅單位，「15年這個數字，在1981年和1997年樓價急跌前，都曾出現過。」

正利差住宅供應少 樓價年半內難大跌

不過，陸東也指出，香港樓價雖然高，但是未來一年半要大跌也不易，原因之一是供應太少。

「董建華年代，即樓市大跌的7年，香港每年住宅吸納量也有2.5萬個，而未來一至兩年，新增落成量只有萬餘個，在香港全民失業率接近新低、內地經濟仍然強勁下，每年只萬多個的供應，樓市如何能大跌？」

事實上，香港地產發展商的土地儲備，亦由以前平均可供8年發展的儲備，降至現時的只有約3年，令到發展商賣樓，「就算是在深水，也當成是深水灣物業來賣，而現時一手已落成單位的貨尾只有2000個，遠低於1997年前的超過1萬個，都保證了發展商短期內不至於大幅劈價賣樓。」

另一方面，香港仍處在超低息口的環境，「租金回報高過按息，形成positive carry（正利差），買樓收租，不單供款全由租客代付，更有餘錢落袋，業主一定不會心急賣樓。」

提防政策性風險和突發走資

然而，陸東指出，因為近年港府已增加土地供應，到了2014年，樓花供應將重回正常化，而到了2016年，落成量也會逐漸正常化，在此之前，不用太擔心樓價會大跌。

至於息口，陸東指以美國經濟狀而言，美國難大幅加息，香港樓市要擔心的，反而是資金會否因突發事件而短期撤走，這更能影響香港的低息環境。此外，也要提防政策性風險，比如政府再推出新的打壓樓市措施。

明報記者 陸振球

陸東: 內地樓市沒泡沫

文章日期：2013年5月2日







【明報專訊】相對香港樓市，內地樓價近年同樣不斷升，那是否存在重大的泡沫風險呢？陸東認為，內地樓市更加不用擔心，首先內地樓價升幅雖巨，但內地人均收入升幅較樓價更大和更迅速，情遠好於香港人收入十多年來的「只有波幅，沒有升幅」。

買樓借貸比例極低

他又指出，內地買樓的借貸比例極低，借貸少於10％的家庭，佔家庭總數接近一半，有數十個百分比的家庭是以全現金買樓。資料顯示，供樓佔收入比例高於50％的只佔家庭總數5％（圖1），如此低借貸比例，樓價只會有調整，要大跌是極難。

陸東又引述調查指出，內地買樓屬「上車」的約佔22％，換樓或轉換居住地分別佔26％和37％，屬投資性質只佔10％（圖2），反映大部分買樓為用家，更難以說是樓市泡沫。

另一要注意的是，內地地方政府的收入，房地產佔比近三成，那又如何可將樓市「打死」？

年輕人上車置業困難？在市區的確是，但並不等於傳統偏遠的地方不可以。事實上，年輕人立志在市區置業不切實際嗎？回想筆者年輕時並不敢如此奢望，筆者不才，近四十歲才在九龍市區置業。
看報章報道我經營的代理公司有同事成交天麗苑90萬的新聞，我不禁苦笑，顯然現在的年輕人仍擁有不少置業機會，不用等待「四叔」捐地如期誕生。其實在免補地價的居屋第二市場，100萬內樓價仍存在！這市場本來是以公屋住戶為主的綠表買家市場，白表買家本來不可以參與，特首梁振英上任後開放了這市場，到了五月左右白表人士就可以參與，從此所謂難置業已非真正置業難。以年輕人的經濟能力買市區難，但只要你肯進入新界區，量力而為上車置業的機會就大增了。
不少年輕人都執着上車置業要買市區，如在投資角度來看，個人更認為是危險的想法，追求不合適的期望會令人錯失機會，付出巨大的機會成本！在這時刻繼續「等」，損失更大的是可能錯失了港珠澳大橋帶來的「珠三角三小時生活圈」！如果說70年代地鐵的出現令香港生活作了大改變的話，港珠澳大橋帶來的「珠三角三小時生活圈」將令香港作更大的變天！


新界西北將成新核心

如果說CBD（Central Business District）和Downtown集於一身的中環是上世紀香港最重要社區的話，集高鐵和西九文娛康樂區的西九龍就是本世紀初的新「都心」（日本的概念，是指都市的核心），而另一個可改變天地的新社區就是屯門及天水圍，這個香港發展中的「大西北」！尤其是屯門區，它擁有中環和西九沒有的優勢，就是汽車行走的港珠澳大橋交通網絡，它將整個珠江三角洲的生活縮短匯聚在一個短程的交通網絡。在人流、資源匯聚下，屯門及天水圍必將會成為香港三大社區之一，樓價也一樣！對！我一直認為屯門樓價將會大幅上升並將遠高於其他區，雖然因樓花的促銷已將部分樓價提早昇華了出來，但我覺得二手市場長遠仍有大量上升空間。我撰文從來不為自己的生意硬銷，只是我對港珠澳大橋有強烈的信心，認為人們合適掌握這決定可以改變生活。
大家想一想，港珠澳大橋通車後，未來都市人的生活會有甚麼改變？如果是工作或居住在屯門的人，以筆者為例，我完全可以中午到深圳吃午餐。到了晚上，就可以到澳門參加晚宴，而晚上再返港歸家！交通時間相差不遠，但是選擇多了，是更多姿多采的大都會生活。
嚴格來說，在新界西工作及居住得到的姿采可能比住在九龍區的更大，而屯門正是港珠澳大橋的主要陸地部分，它的確是位於前海、橫琴和中環等三大CBD的中央地段。
新界西未來前景美好無限，但今天仍是超平的樓價，可以算是上帝賜的上車機會，但如果年輕人可能因為錯誤的置業概念而盲目追求在市區上車的話，這就等於與大勢行了相反的方向，損失的機會成本大得驚人！在今日，屯門200萬以下的放盤單位仍有100個，300萬以下有1069個。機會仍存在。


買樓最重要量力而為

事實上，新界區亦不斷發展中，一個城市的變化除了我們以上提過的CBD、Downtown和「都心」去觀察外，我們亦可從「繁華街」中，看到其社區變化，不同社區都有「繁華街」，當然比較好的例子就是元朗的大馬路，但是最近粉嶺亦出現了新的「繁華街」，這是因為內地人來香港購物的關係，搶購一些物品令到新的「繁華街」出現，甚至乎更正確來說，香港面對內地人的龐大購買力，影響社會的商舖形態也改變了。
當然我以上的睇法是較強烈去給讀者一個信息，買樓最後都應該要量力而為，因為買樓始終是投資，投資必存在風險，量力而為入市只會買貴不會買錯！相反，如果不自量力地入市，就算買對了也不能夠走到收成的那一天。
（本欄逢周四見報）
（轉載自etnet財經•生活網etnet.com.hk）

個homeblogger真係好煩.....其實佢background係乜, 係咁教人....