(很抱歉因忙中有錯，呢篇係三月問題，睇漏左要一個月多後才回覆，如你有同樣情況請直接send到homebloggerhk email告知)

諗兄您好,小弟今年32,月入$24k,Cash 50萬,自住太子實用700呎三房洋樓估值600萬,2010年家姐擔保(月入$10k)加按後欠銀行210萬,H+0.7月供6.6k,購入兩層花園街實用260呎10年買入價1.38M及1.44M尚欠銀行91萬一及68萬，月供H+0.8 $2700(7成按)及P按2.15 $3200(5成按),收租每層$8.5k,2間收租剛好打和3間物業的供款雜費.

問題係二層放租物業回報逹6厘,但無法制造正現金流,現在每買一層可袋1M.
有什麼做法可以優化資產呢?再加按等機會如何?趁高出貨賣走一兩間?

係每賣一層可賺1M,全沽可以揸住4M cash

無任何負債,三層均做30年按,每月可儲一萬,是否要盡一切努力揾800萬生活才無憂呢諗兄,400萬有無計?

ANSWER:

當然讀者是幾叻仔的了，製造了月入近100倍之財富，唔知你本金用幾多，亦雖未埋單計數但睇帳面已令不少人羨慕。成績已證明自己有一定膽色同能力，回報已有2000%，何不再進一步，利用手頭上資金再加上一個零呢? 人的生活是在於你怎樣過，你靠自己搵得更多，即見識更多，到死一刻只有更少遺憾，更少去問如果。諗樣的人生觀認為這樣過活令人生更有意義。

咁快就諗四百萬或八百萬夠唔夠守完場，只會輸完一球又一球。現在work hard play hard，過多廿年仲有命然後再諗點去「守」仲未遲。

建議賣出一層，因賣一層所得一百萬已可自己多年所儲金額了。留番一層原因是讀者弱點是借貸力不足，這亦可能是他為自己定下太低目標之原因。淨低一層，問題已由他自己所點出: 就是回報6厘的屋為何未給予正現金流呢? 筆者相信六厘之計法是用現年租金收入除以2010年之買入價。但如用現市價再計，即將8500*12/1.44mil，年回報只為4%。對於一間舊樓來說，4%是偏低的。如果買舊樓都只係得4%租，我不如走去買間翠屏或者好運收租了，又好租樓齡又較後生，冇咁多野煩。

如果讀者的人工未能再向前邁進，他只好努力在被動收入方面入手。倒不如將間屋變成劏房，再谷大回報至7%，然後搵返一個同係今日一樣相信花園街舊樓4%年回報為正常既人去接左貨佢吧。條數係咁計: (1.44mil+1)*7%，即係要造好間樓個月租收入為170000，你要再搵「專業人員」去度下，可否間到值錢套房決定在你的門窗位，當然此事是先投資，間房都要錢，平平地六至七萬做得成。事成搵好租客後，訂好租約作為下次賣樓之證明，話比新買家知你間樓收租都收成萬幾蚊，計番4%年回報，賣價係170000/4%=4.25mil。你咪平些少三百幾萬賣比佢囉! 當然你要搵另一個同當日的你一樣，覺得舊樓年收租4%冇問題之買家。

就當你間唔到咁劏房，租又加唔到咁多，你間返兩間套房執靚張租約佢，用增加租值去扯高叫價是坊間一貫用緊之法。投入金額六萬銀而又賣蚊成百萬，諗樣反向提供一個大賺廿倍之方法。希望可以同你2010年至今大賺二百萬之經歷，一起相輝亙映吧!

>>>按此看答案>>>按此看答案

舊樓: 愉景灣