你好！早前上綱偶然發現貴綱，深覺幸運，萬望賜教。
本人與男友合供現居TKO District三房，尚欠銀行220萬現約估值550萬， 連管理費月供13000元，男友月入五萬，本人2萬5千。男友於2年後退休，約有280萬退休金，18000元長糧。
另男友名下有一三房居屋，其兒子及工人居住，約值370萬。本人有以下想法：
1. 賣居屋變現，等入巿時機，到時換私樓，將現金做定期，利息支助租四房四人同住，將現居出租。兩者租差約4000元。
2. 賣或出租現居，搬往居屋四人同住？
3. 我倆於早年訂購了村花售200萬，已付20萬，不過未能確定幾時入伙，至少等多2年，好唔好現階段如獲利轉手呢？手頭現金20萭，可否買多間兩房收租，屬意嘉湖山莊，萬一住唔慣村屋可收回作二人退休居住？請賜教。
ANSWER:
首先講下咩係「村花」，當然唔係美女村屋一個，而是「村屋式」的樓花。除了四叔仲有不少人在新界有地，有時發展商搵好幾個同村兄弟集合業權，將地發展令早年新界區「遍地開花」。村花大銀行唔肯做按揭上會，當然如客戶關係深厚而肯先放幾百萬係戶口，借些少冇問題。另外上次拍片提及「摸貨」，亦有順帶提及「摸花」，買樓「摸花」同打牌摸花唔同，係可以「摸出」既! 講到呢度你都知摸花即係將未完成買賣村屋用確認人身份將業權售出。
可能由於家人行將退休，讀者自己深思下已想出不錯的方法，筆者只是在此提供客觀事實，再運算解釋為何正確。首先退休會令收入低下，借貸力降低。現時借貸力為((7+2.5)/2*2.59)=9.06mil。退休後家人有長俸，如只靠長俸及讀者自己收入借貸力為((1.8+2.5)/2*2.59)=5.56mil。要知公務員長俸是在銀行按揭審核中可視為收入的。如果村花最尾上會(即借錢買入)，再加上現居尚欠220萬，借貸力在兩年後會被兩間屋消耗大半。可取之法為利用現居結欠比率低之優勢，將其五成轉按，申報出租物業及把其租出，可收回租金估計($5.50mil*3.8%/12)即約$17000一個月。此舉令借貸力大大改善，借貸力可加至((1.8+2.5+1.7)/2*2.59)=7.77mil。就當村花同現居上哂會，你只用掉借貸力一半。
至於原本三房居屋可租出，或賣完再買。其實租出對行將退休人仕較好，因為人到退休，想再買樓唔係咁易，只不過今次個案撞好有長俸先令借貸力不會大幅下降。樓房投資本身升幅不大，年長人仕就算借到亦只能分15年或更短年期清還，因此失去先借後貶的買樓吸引力。讀者很有可能受年期所限不能拉長債期，銀行只會予他最長還款年期為65減去現行歲數，有可能更短，請參與往後舉辦之交流會去得知更多銀行批貸原則。
租出三房好處再是倍大借貸力，但由於手上現金低下，可能有借貸力都搬唔夠三成首期作下物業上會之用。如真的要把物業出售而提高現金水平，可將套到現金存放在債券基金，每月收息補貼自己租四房支出。近日看到不少人談論債券基金，亦有人倡議將買入債券基金抵押予銀行然後再借出款項買股票。筆者自己一向建議穩健理財方法，第一是倡議的德盛基金是金融海嘯後之產物，二是在這幾年波幅明顯較其他同類基金高，冒此風險而收多1%年息，閣下自行判斷。另外斷債券基金抵押予銀行是可以，但借出部份一般是按P收息的，即年息5%，成本頗高，請大家知其一要再知其二，筆者較側重講述如何穩當地實行累積財產之法，而不是為你找來倍大資產、極速致富之路。
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