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1. 是平機會的私生子 2013-04-02 12:22:43 |
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政府推出各項印花稅當中，買家印花稅亦類似＂丁權＂，不過比雙印花稅暴力得多，非香港人甚至是由全香港人擁有的有限公司都要付15%買家印花稅，結果就是所有國內及海外買家都裹足不前，物業成交量急跌，豪宅更加成冰封狀態，雖然政府送這個＂丁權＂給香港人，他們買樓不須付買家印花稅，但又有幾多香港人買得起那些幾千萬一個單位的豪宅，又有幾多非香港人願意付15%買家印花稅，由其是那些豪宅海外買家。 此是香港新品種: ＂人頭丁權＂印花稅，不分男女,是平機會的私生子........ |
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2. 法子 2013-04-02 12:38:42 |
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好！BSD其實真是變相的「丁權」。 |
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3. 市民 2013-04-02 12:41:52 |
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只有二世祖先日日想要丁權。
勤奮香港人不會喜歡這些福利，梁振英請不要將香港人「二世祖化」。 |
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4. 清朝貴族 2013-04-02 13:08:28 |
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借用上次提出的論點: 今天見有一編丁權論文......借論壇一角講一講: 如何解決「丁權無限」時，陳局長回應，現屆政府有勇氣面對及解決。他又說，丁屋政策推行40年，經歷多屆政府也未有方案解決，............其實歷屆政府經常犯錯誤.............百餘年前丁屋好像訂立過一些條文..........百餘年前的老圍村300英呎范圍之內才可以有效可以起丁屋..........現在大家都犯了錯誤............超越了百餘年前的老圍村300英呎范圍之內起丁屋.........更改了土地用途犯了法.........其實現在已經進入了一個新時代.........清朝已經退避消失了百餘年......1950年代中國已經經歷通過土地國有化施政.......所有土地是國家的...........而且香港的 清朝貴族 新界原居民 有一個特性, 喜歡取中國美女,香港小姐為妻.....他們的特權不應該高於: 溥儀侄女...... 愛新覺羅文嘉 溥儀侄女在港買不起房子 滿清格格嘆地產霸權才是新皇帝！
滿清格格不一定遙不可及，清朝道光皇帝的第四代後人、末代皇帝溥儀的侄女愛新覺羅文嘉，原來已低調居港20年，一直從事國畫繪畫事業。8年前，文嘉把魚則魚涌單棟樓的單位以低價賣出，今天樓價翻了幾番，現只能租住康怡花園一個500方呎單位，月租1.3萬元，開支佔了她月入一大截。文嘉說﹕「以前我們皇族就是最大的特權階級，現在『地產霸權』就是新的特權階級，他們就是皇上。」。
。」。
她的話真的一點也不假，只要看看李氏皇朝如何掌控香港的經濟命脈、「衣食住行」哪一個環節不受到李氏皇朝所影響呢？ (注:不是韓國的李氏皇朝，是李氏力場的李氏皇朝)
月租1.3萬元 佔月入一大截 將屆七旬的文嘉本月接受本報專訪時談及香港的住屋問題﹕「政府就算推出居屋，居屋我們也不敢買了，你看號稱『居屋之王』的康山花園，現在都七八千一呎了，誰買得起呢？」
文嘉1992年初來港，租住魚則魚涌一唐樓單位，97金融風暴後樓價跌，文嘉偕家人在2000年投入數年積蓄購入英麗閣一間兩房單位。然而，不久家中添丁，遂轉租太古城3房單位，而英麗閣物業則在04年低位沽出。根據中原城市領先指數，香港樓價自04年初40點低位，攀升至今近120點（97年基數100）。至今，文嘉她們仍沒有機會「上返車」，相信愛新覺羅的祖上沒有想到，如今滿清格格竟然連香港的房子也買不起吧！
經歷九七SARS：誰敢現在買樓？
「以前老是搬來搬去覺得沒什麼，現在年紀大了，不想動了。」文嘉嘆道，「我們中國人的思想就老覺得要有自己的房子。可我現在住的這個單位成交價五六百萬元，要我一筆過買斷，誰有那麼多錢啊？供樓吧，我們都是經歷過97、SARS樓市崩盤的人，誰敢現在買？」她搖搖頭，補充說﹕「以前我們皇族就是最大的特權階級，現在地產霸權就是新的特權階級，他們就是皇上。」
雖然離京多時，文嘉在北京還有一套房，面積約900呎。兩地相比，文嘉批評香港居高不下的樓價，是影響市民生活質量的罪魁禍首﹕「我現在還在每天畫畫，房租我還交得起，以後實在不行了，就回北京去。可你看我兩個女兒，快40歲了還沒有自己的房子。我的前同事退休時拿100多萬元強積金，但還要每月交租，後來很快就要出去找兼職。」
文嘉一家四口（丈夫、兩女）由北京移民香港多年，幾經搬遷都不出魚則魚涌，雖然社交圈子不大，文嘉卻很關心香港時事。女兒恒錦說﹕「我媽就喜歡在家聽香港電台，收音機一天24小時不關的。」
..新界原居民 :...基本上已經同社會同化, 你 , 我 , 他 , 都一樣,正在亨受所有社會福利.........綜援社會保障制度.醫療福利制度.......無分彼此彼此.............你說對嗎????????????
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5. homebloggerhk 2013-04-02 13:09:31 |
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如何優化/增值1100萬組合?http://www.homebloggerhk.com/?p=7204
諗樣兄,
你好, 本人36歲, 有二個小朋友(5嵗和2歲), 和太太聯名有二層樓, 一間在紅磡,估值700萬(450萬買入)左右,收租2萬, 一間在深水埗,估值300萬左右,預計收租,估計1萬至1.3萬, 二間樓欠銀行約400萬,每月供款共2.4萬.現租樓暫住,每月8千. 另有一個單名車位(估值110萬),收租3千. 家庭每月收入約6.5萬-7萬左右(不計算出租的租金收入). 家庭總開支約2萬至2.8萬左右(連工人和租金). 現有以下煩惱, 煩請多多指教. 謝謝.
1. 怎樣面對政府對樓市的政策和樓市的波動? 如樓價下跌3成
2. 怎樣優化/增值投資組合? 如先行賣車位, 然後等樓市大跌,再入一間250萬左右的樓作收租之用
3. 以我每月收入5萬左右,如果太太不工作,做家庭主婦和應付小朋友的讀書, 可以應付到嗎?
4. 現金20萬,有什麼投資計劃,既保本又高息?
5. 如放售車位變現100萬,再買入上市公司內房的高息(5%至13%)五年債,可行嗎? THANKS!
ANSWER: 理財畢竟想達到一個指標，因錢銀是計得到的。那筆者為讀者先定一個目標，是到退休時維持現月入的70%作洗費。計你現時家庭月入$70000，70%即$49000。如將來月入全由樓房租金供給，那便不用太擔心通賬會抵去你所收銀紙之購買力，因觀乎過去幾十年，如由租金作那70%被動收入之來源，收取金額會跟隨通賬上升，自動抵銷貶值帶來之風險。 現時讀者兩間樓加一車位共收租約$36000，為目標之73%。雖然樓係未供完，因讀者才36歲所以係退休前供滿絕有可能。惟人到四十實要提防事業有阻，被裁被掉職不無可能。為了應付樓價大跌對個人之打擊，讀者要做好兩個事項。首要提供抵押品(即樓房)之質素，二是將按揭年期先拉長。旺市運用一半購買力除了應用在計出買樓預算外，亦可幫助你減低借貸槓桿，為萬一跌市更有準備。 現時供樓每月2.4萬，負擔比率(用50%計已可，因大跌市有信心政府會放寬第二套房之負擔比率至借款人40%至共入息之50%)為24000/70000=34.3%，如想旺市只持一半貨(即只運用一半借貸力)，讀者要減低按揭月供金額至$17500。在此做了一個假設，是你的車位沒有做按揭。要減低供款金額，要考慮將深水埗樓換作較新樓房。由於讀者沒有提供該單位是在深水埗那個屋苑，筆者思路如下: 如果三百幾萬新城及位於深水涉區，咁不出都係那幾個新屋苑，以此估值(3.0mil)，應為一房，睇開homebloggerhk都合知筆者不太建議人買入一房或開放式，除非你肯定永不賣出。如果係舊樓，除非你係劏房老手，否則不宜持有，應用300萬換作較新樓房，較佳抵押品，即可作30年按揭供款，減低月供金額。 有人問拉長供款年期，降低現時每月還款，但息咪又係比多左，咁做最尾有冇著數? 筆者深信爭人錢是冇問........
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6. 如何優化增值組合 2013-04-02 13:16:01 |
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如何優化/增值1100萬組合? 4. 現金20萬,有什麼投資計劃,既保本又高息?
5. 如放售車位變現100萬,再買入上市公司內房的高息(5%至13%)五年債,可行嗎? THANKS! 現在樓市太凶險，買左樓之後，突然話爆禽流感，點算? 樓價跌左九成幾，點算? 惶恐症候群說,樓價跌左九成幾，點算?400萬X5%==20萬???? 現在香港有60萬中產有100萬現金資產.60萬中產X5間房產==可以購置300萬間房產.60萬中產今次又發達了........ |
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7. 亮劍 2013-04-02 13:27:58 |
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香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位. 對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。 我喺呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年喺政府土地庫中抽出 5千個單位，或揼地產商心口「捐」地亦得，然後以免地價嘅方式，叫發展商起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主分期繳納，以一個新界市值 2百萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百萬，可以去銀行用 9成半上會，首期連使費十萬應有找，1百萬地價當地租咁每月收 3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，而政府又可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做佢哋嘅生意，請行政長官 CY考慮有關想法。 喺現行居屋/公屋補地價機制之下，政府可使到一半居屋業主補回地價差額俾佢哋，我喺中環倒吊十分鐘都仲得！但實行我嘅 (Hire-purchase) 方案，咁就担保收翻曬所有地價收益，我十幾年前嘅提議係同應課差餉租值掛勾，大約係新界 3 成，市區 4-5 成。 如果有日政府等錢洗，仲可以將上述資產打包，發行債券或單位信託基金俾人收息或搏殺，以 5 千個單位，每個一百萬來計，總數係 50 億！又當平均每個單位每月分期支付地租 3 千銀，年收益係 3.6 厘，扣除成本都有 3 厘息，最重要係派息可隨市值租金升跌或有資產增值機會，仲唔合曬香港投資者嘅口味？ 現在香港樓價之高，連住喺非洲嘅土人都知道！ 咁點解樓價高？小學 2 年班都知因為地價貴呀嗎！ 點解地價貴？因為政府唔能夠將啲珍貴土地平賣囉！ 點解平價賣地唔得？其一平賣會俾人話官商勾結、其二政府等開飯、其三嗰啲小業主會嘈！ 咁地價唔平得，年青人如果無呀爸呀媽照住，咪唔使旨意買樓？拒哋隨時聚合起來攪事，天下大亂可期喎！ 面對呢個情況，我呢度提出呢一個將部份土地(例如每年 5 千個 ) ，以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，來取代現在要地產發展商一筆過購入地契年期內使用權方式(Pay in advance)，咁政府可以唔使上身，而用者自付不存任何補貼。 政府如推行此方案，有下列好處 – 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！ 年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係佢哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！ 而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你係一個持有大量中小型單位出租嘅包租公！ 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！ 最重要嘅係，現在樓價已經喺高水平，無論你係發展商或小買家，如要入市嘅話，都面對好大風險！發展商唔係第一日出來做生意，風險大---咁就大大聲、細細注，唔好玩咁大囉！ 咁本來可以做一萬個單位嘅胃納，都變成七千或六千啦！ 升市本應增加供應，但地產商因為避險而減少供應，你話係咪攪笑呢？ 但實行分期支付地價方式賣出土地，樓價升降風險由政府負責，咁發展商就可以有數圍！ 打後樓市唔係升就係跌，睇吓對買左呢啲樓嘅業主有乜影響？ 樓市兩年之後大跌，咁小業主就可以俾少啲分期付款(補地價金額) ！ 樓市繼續上，咁因為補地價金額係同應課差餉租值掛左勾，理應同市民負擔能力有重大互動關連，就算租金要升，都升得無咁離譜！ 在實施咗分期補地價之餘，再攪埋我原帖 於 2011-9-5 發表嘅樓房單位信託基金及其生工具藍圖，咁就等如一隻出奇蛋，全方位滿足曬各持份者的願望！ 在拾多年前，中原城市指數初初成立，施永青講過，不排除指數會成為各金融衍生工嘅参考指標。而現在香港有幾班人對往後嘅樓市有唔同睇法，他們可分6大類：- 1)好想買樓，而且好努力儲蓄，但點都追唔倒樓價升幅，例如初出道嘅大學畢業生。 2)乜都炒一餐嘅人仕。 3)中長綫極度看好香港樓市嘅人。 4)有1-2個物業，無乜按揭又有百幾萬嘅小業主，而中綫認為樓市波幅有限；(而最希望樓市唔好再大起大跌嘅係政府)。 5)想買樓但又驚自己成為負資產，或者租緊樓住，中長綫看淡香港樓市嘅人。 6)手持幾佰萬流動資金，放在銀行會蝕息，股票又難玩，做收租佬又怕租霸。 香港作為世界金融中心，有識之仕多得很，點解唔可以想個方法，一次過滿足上述人仕嘅需求呢？ 小弟不才，現希望拋磚引玉，提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。 首先由政府發行樓市基金單位，用中原城市領先指數做單位，每單位當100，每手50，總計5千銀1手，在交易所上市，每日報價，方便上車人仕用平均買入法儲首期，理論上樓市升，基金單位都會升，基金持有人會對冲部份樓市上升風險，而如果樓市不升反跌，咁層樓買入價平左，基金輸就當買保險。 樓市中有唔少短炒人仕，年幾前俾人千方百計整治，咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。 樓市期權如能夠實行，咁就可以全面照顧曬市場參與者：- 看好樓市-認購長倉 VS 樓市平穩-認購短倉；樓市大跌-認沽長倉 VS樓市平穩-認沽短倉。 政府應將樓市基金收翻黎嘅錢，分別放係認購同認沽2個短倉度收期權金，唔好想住大賺，只求業主有個逃生門。 中短期政府從3個市場盤路會揾倒供求嘅平衡點，加上土地供應控制權係手，咁政府想樓市平穩發展，就會求仁得仁！ 至於期權市場，普通散户做好做淡都好，做長倉交期權金當買保險，致於投資常識豐富，又擁有數個無按揭物業嘅人仕，可在認購期權做短倉，例如現在中原做100點，2013年9月認購110點做5點，咁你放低其中一層樓做抵押品，2年收5點期權金(可能有1點收費)，咁如果用歐式行使，到期個日111點以下，咁短倉全取期權金；而長倉對手可能係上車客，交5點當保險但買倒平樓。 如果有個老C，睇200點做認購長倉，俾拒全中，同一例子短倉就有殺有賠，收人5點賠足86點(1點費用)，咁低押層樓賣硬，但點都好，人地100點賣，你可以115點賣，老C好眼光抵拒賺到笑 。 小業主驚負資產睇淡緊係買認沽長倉，但有收租客幾千萬未開頭唔同意，咁當現在中原都係100，大家同意2013年9月在90點建立合約，期權金又當5點，收租客放低1-2百萬保証金當收息，如果2年後樓市真無穿無爛，咁就大家Happy囉。 同樣例子小業主換作大C，但今次樓市真係跌足1半，咁呢個本來好有好有錢嘅人，就會變成有錢人咋，但如果拒重有彈藥，係低位入翻1件2件跳樓貨，長綫可能反敗為勝都唔定。 而政府想樓市平穩發展，點都要做啲嘢，起居屋、收緊信貸、打壓炒家....但如果用樓市基金加衍生工具，會容易好多，記住收倒基金供款之後，要將啲錢做沽空馬鞍式期權組合，同時調整地皮供應，咁樓市就平穩好多。 本人對衍生工具嘅知識只係小學程度，還望專業人仕指正。 |
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8. 擦鞋仔 2013-04-02 13:50:27 |
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9. 狗頭貓 2013-04-02 14:46:08 |
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一次不忠, 百次不用. 例如印尼排華, 西藏針對漢人暴行, 塞葡路斯收存款稅,有一必有二, 對外影響非常深遠. 全球化的背景, 自由市場是香港賣點, 香港亦面向13億國人市場. 有麝自然香, 是有條件成為中國之珠的. 如積極干預市場, 自拆招牌, 有一必有二, 影響之大, 不是收招咁簡單, 絕對可以將香港陰乾的,請官員三思. |
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10. 回 8. 擦鞋仔 2013-04-02 15:48:58 |
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講多句都曬氣，楊生你睇淡，話個市會直插，而湯生就睇 CCL 見 100 最盡，而現在 CCL 係 123.45，咁大家咪開一張 2014 年 6 月底到期，以 100 點作價嘅認沽合約考眼光囉，求其當期權 金係 5 點啦，每點 5 千銀！ 楊生你睇淡緊係買認沽長倉，而湯生你睇後市係平平穩穩的話，就緊係認沽短倉，收佢呢 5 點期權 金，至於保證金呢一筆，我無法想像湯生會走數，所以免啦，咁 1 年後樓市去到邊，咪一鋪定輸 贏，無謂嘈嘈閉傷和氣。 如果到時 CCL 真係見 50 ，楊生你真係有權攞走成 2 拾多萬，足夠交一年租，順便打殘湯博士！ |
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11. 擦鞋仔 2013-04-02 16:37:45 |
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需然我企博士個邊，但個期權金好似好貴，有冇得修窄呀？ CCL 50.00 30/06/2014 (Sell) Premium@5.00 |
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12. 鞋油 2013-04-02 19:10:16 |
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楊生話CCL 係假野唔信, 新聞話有單位創新高又話肯定係炒家夾埋地代造市, 乜都佢講晒, 輸打贏要, 邊有得賭呀! |
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13. Selfish man 2013-04-02 19:37:00 |
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Everyone knows that with the existing policies from the government, your business is very poor now, so, you always write this kind of article to attack the government, you are a very selfish man. |
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14. 擦鞋仔 2013-04-02 20:15:47 |
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我收平D，唔知楊生有冇興趣？ 埸外期權 CCL 50.00 30/06/2014 (Sell) Premium@4.50 |
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15. 亮劍 2013-04-02 21:06:14 |
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CCL 認沽 5O 點計，我收一點有 SO 喎，收完 5 千，立即去食曬佢都無有怕，要是真係低過 6O 點，已經會有大把人上街，幇我反敗為勝！ |
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16. 擦鞋仔 2013-04-02 21:42:03 |
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17. 擦鞋仔 2013-04-02 21:48:23 |
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18. 楊某某 2013-04-02 22:14:14 |
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個市會跌9成以上，所以 CCL 會同步去到拾零點先識停，我放低五仟銀，就可輕易地執你班自大狂弍拾皮去交租同執藥！
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19. Andy Kong 2013-04-02 23:52:54 |
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我都很不明白政府點唔去打撃那些股市的短炒及長炒買家呢?而成日出招打撃(仲有好多子彈)樓市短炒及長炒的買家呢?係因為你要住就打撃你, 你唔住就唔打擊你, 係物道理嚟嫁? 政府去食屎喇! |
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20. 長俠 2013-04-03 07:34:34 |
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博士所說的4.5%印花税是說錯了，因現時最高物業買賣印花税是4.25%(不計雙倍印花税)，所以請博士更正和各讀者留意。 |
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21. 亮劍 2013-04-03 09:33:44 |
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如果有一條復方可治癒現今港樓問題之餘，而又唔會攪渦香港經濟，咁係咪值得高官們用一粒鐘認真睇睇呢? 我提出免先補地價，再加建構樓宇單位信託基金及其衍生工具，相信可治愈下例慢性病。 一 搵萬幾兩萬家庭上車難問題。 二 手持大量閒置資金者，在這貨幣泛濫年代，唔知點運用其手上籌碼抗通漲嘅問題。 三 隨著香港人口漸漸老化，政府經常性收入穩定嘅問題已迫在眉睫。 四 在樓市位高勢危的日子，只得一層自住樓嘅小業主，無有效渠道減輕損失嘅問題。 五 地產商及銀行要做生意搵錢出糧及交租，他們想對沖，要套戥手上樓房資產風險，但現在係無工具嘅問題。 六 地產商手上其實擁有大量農地，但點令他們釋出其土地?仲有那些鄉親呢，他們在新界有大把地閒置，喺度曬緊太陽，如果政府用樓宇單位信託基金，作為交易橋樑，咁政府嘅土地庫立即倍增。 |
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