【明報專訊】立法會前議員李永達，雖然並非專業投資者，過去亦只有3次的置業經驗，不過，由於多年來一直有關注本港房屋政策，對樓市動向、發展商的一舉一動，可謂瞭如指掌。
對於過去兩年多政府多次出招，市變得陰晴不定，李永達認為，若是買樓自住，只要「計得掂數」，何時都是入市時候，但就告誡年輕一代：「任何人都要捱一段時候，兩口子住三、四百呎有乜問題？點解一定要住新樓？」
現年58歲的李永達透露，他一生人由住木屋、到公屋，到1986年購入第一個單位自住，迄今只曾3次買樓，且全為自住物業，並未試過炒樓或買樓收租。他認為，現時不少年輕一族都鍾情全新樓盤，但他個人以往購買的單位，清一色都是二手樓，數十年來都未買過樓花或一手樓，「樓花無實物畀我睇，問題會好多，而且新樓賣點都係豪華會所、雲石大堂，我工作時間咁長，對我講無需要」。
二手樓較一手平 利年輕人圓置業夢
李永達指出，一手樓價一般會比同區二手「貴好多」，「好多時新盤賣過萬蚊呎，同區二手樓都只係賣緊六、七千蚊」，自言經常與年輕一輩傾偈的他透露，兩年前曾與兩個「後生仔」討論上車問題，席間建議他們在新界買一個約三、四百呎的舊樓單位自住，當時這類單位樓價約200萬元水平，首次置業可做九成按揭，10多萬元即可上車，月供不用1萬元，以兩口子月入約3萬元計，絕對可以負擔得起。
結果，其中一名年輕人聽取他的意見，並在長沙灣以200多萬元購買一間面積約300餘方呎的舊樓，月供約七千、八千元，現時生活得非常愉快，但另一名年輕人，卻因為女朋友堅持住新樓，至今仍然每月捱貴租。從以上例子，李永達帶出兩個問題：第一，「點解一定要住新樓？」、第二，「兩口子住三、四百呎有乜問題？唔係一定要六、七百呎先夠住」，他又告誡現時的年輕人，每個人都一定要捱過一段時間的。
成交先跌 辣招5月方見真章
雖然李永達認為「樓價無可能永遠上升」，並預期本港樓價將在明年底有機會因加息而出現跌市，但對於買樓自住者，卻認為「計得掂數」，現時買樓並不是問題。
他教路，一般市民買樓自住不可買太貴，一定要計租金回報，若以市值租金計，回報只有1、2厘，反映物業樓價過高，反觀，若有5、6厘的租金回報率，則是相當抵買，買樓前，亦要衡量自己收入，是否能應付供樓支出，並要如銀行般進行壓力測試，以現有按息加兩厘作評估，若符合上述兩個標準，即使未來兩、三年樓市有機會下跌，長遠而言樓市都是一個循環，樓價會重拾升軌的。
自政府於上月22日推出新辣招後，現時二手交投十分淡靜，李永達相信，本月二手成交將較上月銳減一半，雖然近日市場已有業主願意減價求售，但他認為，業主仍要一段時間消化新招，相信到5、6月，辣招成效才會「見真章」，屆時將會有較多業主減價出售單位，樓價才會有較大幅度的調整。
住屋有剛需 現政策料屬暫時
李永達直言，政府過去數年推出多種不同的印花稅，相信新辣招是在「買時間」。他分析，雖然政府已積極增加土地供應，但在新一年的賣地計劃中，有不少地皮都未可即時推售，反映政府可供發售的地皮極為有限，早前政府提出以填海增加土地，但最快都要10年後才可推出，故短期內政府只能短暫地壓抑需求，令樓價升幅放緩。
他又指出，金融界普遍相信，美國有機會於明年中或明年底加息，或減購債速度，業主對加息周期較為敏感，屆時樓市將現跌勢，政府現時只是「買時間」、阻慢樓市升勢，待明年底的跌市出現。過去政府兩次推出的額印及買家印花稅，對樓市只造成短暫成效，李永達認為，今次推出的雙倍印花稅，到底效力有多久，仍是未知之數，但就引述財政司長曾俊華經常指出「我手頭上唔會剩係得一粒子彈」，暗示若政策力度未夠，政府仍有其他更「辣」的後備政策可以推出。不過，他認為住屋始終有一定剛性需求，相信現行政策只是短暫行動。
明報記者 林尚民
攝影 李紹昌
