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1. Anthony 2013-03-07 11:26:40 |
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This article is from MingPao. Is it a correct decision to sell the own living property? 王冠一﹕自住物業都可賣
官商對立 不利樓市 | |
【明報專訊】不少人分析香港樓市，往往欠缺國際視野。本港著名國際財經專家王冠一，上周六在《明報》主辦的「時勢vs市勢」研討會上，接受讀者提問對香港樓市的看法時，罕有地作出相關評論。他不看好香港樓市前景，認為泡沫遲早必爆，更笑言「有自住樓都考慮賣」，最好變現資金，轉投流動性更高的項目。 本港樓價持續創新高，最新中原城市領先指數（CCL）報121.64點，已明顯升破1997年時水平，不少天價成交個案，數年前是不可想像的。王冠一在明報研討會直言，非常不看好現時樓市，認為樓價嚴重偏高，離泡沫爆破不遠。他奉勸大家暫時不應入市，而要將金錢轉投諸如股票、黃金等流動性更佳的投資工具，更笑言「有自住樓都要考慮賣，2014年買唔番，2017年、2018年都一定買得番。」 加息兩厘 供款增50% 金管局總裁陳德霖多次提醒市民注意加息的風險，要預計之後利息升時，可否應付得來。他近期又指出，港人總家庭負債對GDP佔比已貼近2002年60%的歷史高位，高達59%，現時房地產巿場過熱已成為危害本港金融穩定的最大風險。 王冠一也認為，現時不少人「習慣了」罕見的超低息環境，以致低估利息增加帶來的壓力，即使只慢慢上調一、兩厘息，已等同供款負擔增加50%，「若兩厘加到四厘，即家供緊3萬元，會變供4.5萬元。」 本港樓市在農曆年後終於迎來「期待已久」新一輪調控措施，政府選擇一刀切增加所有住宅、工商舖物業印花稅一倍，另外又宣布取消沿用14年勾地表制度，「讓社會知道政府全面掌握出售土地的主導權」，加上較早前長實（0001）高調拆售酒店雍澄軒，被指與政府對幹一事，隨即惹來不少評論解讀為向地產商「開刀」。 內地反貪 減豪宅購買力 王冠一特別指出，如此出現「官商對立」情，對經濟發展十分不利，會對市場造成動盪。王冠一另外提到一點，內地近期主張大力打擊貪腐，可能影響內地富豪高官或相關人士來港添置物業，本港樓市會少了這批購買力。 美自動削赤 可影響港股樓市 港元與美元掛，美國更是全球最大經濟，其財政貨幣政策每一分鐘變化都與全世界、當然包括香港息息相關。王冠一提到，近期市場焦點在美國自動被迫啟動自動削赤機制上，在加稅同時，要大幅減少基建、福利以及人手之下，有估算或拖累美國經濟GDP下跌0.5個百分點。同時美國現時住16萬億美元債務，調高債務上限限期又在5月19日再度「屆滿」，若果兩黨「傾唔掂數」，將對全球包括香港股樓市場打擊非常大。 明報記者 葉浩霖 |
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2. To 1F 2013-03-07 11:45:24 |
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王冠一以前是買賣外汇的人foreign exchange dealer，現在外汇買賣息微，他转行做金融股票的評論員，個人覺得你應相信白頭任好D。 |
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3. homebloggerhk 2013-03-07 11:59:52 |
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2.5mil不買樓可以買甚麼？http://www.homebloggerhk.com/?p=6700
Hi Mr. Lum 你好， 本人現有一自住樓，因是剛換樓關係，短時間內應沒有再換的需要，但亦沒可能加按。 本人家庭月入大概十五萬左右，現有現金二百五十萬，不想再買樓但想為家庭建立regular passive income 及 孩子(3歲) 之教育基金 , 未來亦有可能再生一個。 現想請教Lum Sir, 買樓以外可以有什麼投資選擇。例如本人注意到銀行有提供外幣structural deposit, 眼看英鎊匯率再見底位，以孩子長期可能有出國升學需要，不知是否可以考慮。 先感謝幫忙， 祝貴 blog 蒸蒸日上。 林生
ANSWER: 你好林先生! 抱歉要你等回覆，在等待時英鎊已下破12.0兌港元，近期低位11.85亦見穿了! 天下父母心，每天也為兒子將來打算。其實小朋友才三算，如果孩小仍選擇在港就讀小學，陪伴你多幾年，那不用這麼快準備英鎊。 很久沒有談論外幣，其實在第一次世界大戰後，英鎊還可與美鈔相題並論的! 但二戰後德國受盡屈辱，戰爭賠款引發國內超級通賬，當時財長飛到倫敦想問英國借錢救國，穩定馬克。奈何美國人招橫刀奪愛，德國得以發行新馬克，及與美元接軌，欠下債務由美元結算。就此美金成功打入歐洲市場，為日後成為全球最流通貨幣奠下基礎。 當然英鎊還有一定地位，石油黃金不少還在英國交易的。銀行提供之structural deposit，又或中銀叫「期權寶」，其實就是你賣出一個期權，將所得期權金部份交與你作利息，而到期要承受於某價格買入掛勾貨幣之風險。通常該價會低於你當時定下structural deposit之市價，例如今日英鎊兌港元11.80，你的買入價通常會是11.75或更低，更有低息派出。但由於structural deposit通常投資時間為兩星期或最長一月，所以你實質所得都只是一千幾百，叫做好過放於活期作罷。筆者自己很少參與。 教育基金是對於子女的一個承諾，為令自己對仔女有信用，適宜做點有年期的投資，在物質誘惑多的香港不失為一好方法。可能有讀者問做咩要搵個年期縛住自己? 何不投資股票，手起刀落，有結果冇結果快手可知。但以諗樣對各家長之觀察，用有年期而保本的方法積起仔女之讀書錢，最為家長受樂。原因一肯定是家長寧願輸掉「買餸錢」都唔想仔女「冇書讀」，另一是他們深明早些開始儲，佢地就儲得「舒服一點」，所以在銀行最多人查詢之儲蓄方法，就是仔女的儲蓄計劃。現在龍頭銀行經常推介之退仔方案，好多時儲起都做左仔女買樓首期，到此家長們不禁唏嘘，但事實如此，只好有錢就儲定先。 諗樣將儲蓄計劃方法稍作修改，與其做一份十三年或以上的儲.........(按此看全文:http://www.homebloggerhk.com/?p=6700)
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4. 旺澎 2013-03-07 12:18:07 |
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王冠一的分析強項主要領域在環球市場宏觀經濟分析, 作風比較偏向保守和悲觀, 大多時間發表的看法都較淡.
他比較準確的預測是09年初恆指在15000點樓下時夠膽預測09年底前可重返21000點, 另外自QE1開始不斷睇好黃金亦言中, 直覺上準確性60%以上, 算是不錯, 準確度較一般財演陳X6, 旺角鷹, 審大C等好些, 比那姓楊的當然好很多!! 不過香港股票和樓市非他所專長, 尤其一般股評者和沒參與買賣樓市的評論多數都是紙上談兵容易出錯, 所以我感覺不用太在意他的說法.
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5. 會計佬 2013-03-07 12:22:47 |
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王冠一連最基本既數都計錯, 加2厘息要供多50% ?????? |
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7. 個人思維智慧高低的區別 2013-03-07 12:48:31 |
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香港120萬名業主持有的房產是不可以用廢紙印的,而貨幣可以用廢紙印,所以當世界潮流加速快印貨幣,持有房地產,黃金,石油,礦產,高息股票是一件必然的事,什麼時候上車落車,則是個人思維智慧高低的區別............ |
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8. TO:4/F 沒參與買賣樓市多數都是紙上談兵容易出錯? 2013-03-07 13:16:45 |
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新招毀樓市支柱 料有大調整 施永青：壓死駱駝最後一根稻草... |
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9. 冷眼 2013-03-07 13:34:46 |
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哈哈，楼市升过九七要大跌？股市何尝不是升过九七？是否也要大跌?9唔搭8.！思维逻辑都冇!又一名财演神棍！ |
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10. 亮劍 2013-03-07 13:42:10 |
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王冠一舉月供三萬，加兩厘息變供四萬伍嘅例子，如要符合必需係現值 24OM 嘅樓，做一半按揭即借 12OM，按揭年期係 55 年，咁樣先可以由 2 厘供 29992.92元，變 4 厘之後要供 45OO4.97元，但請問邊間銀行有得借夠 55 年咁盡，唔該一哥介紹俾大家聽聽，或去金管局對佢出來亦可！ |
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11. Nelly 2013-03-07 13:42:40 |
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The present property price is still very very cheap. Go Go Go!!! |
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12. 亮劍 2013-03-07 13:45:08 |
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對不起一哥，係24M嘅樓，借12M先真 |
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13. Havilland 2013-03-07 13:47:25 |
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Why are there so many illustrious financial analysts advised people to sell their own living properties? I believe this action is very risky and it is not worthwhile if the price drop is not more than 30%. |
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14. 長實「一號．西九龍 」劈價一成 2013-03-07 13:52:56 |
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Superman is always the pioneer in the market. 長實(00001.HK)執行董事趙國雄於記者會上宣布，旗下位於長沙灣的「一號．西九龍」項目，推出減價優惠，包括回贈3.75%印花稅，以及買家以任何付款方式，單位訂價皆減一成。
今日將公布新價單，涉及共20伙，當中16伙價單已於早前公布，4伙屬新推單位。在16伙於較早前推出的單位中，以一個位於1座35B的3房單位為例，原本的即供價為1231.2萬元，減價後，即供價減至1016.9萬元，減幅為17.41%，為最大減幅單位。
趙國雄表示，上述20伙單位，平均減幅超過11%，有助減輕雙倍印花稅對買家的影響。是次集團帶頭減價，主要為回應政府冀樓價平穩發展的想法，認為目前樓價仍處於較高水平，如果持續上升，不利本港樓市長遠發展。
他續指，政府出招後，交投淡靜了不少，主要由500萬左右的小型單位支持，是次減價，冀整體交投，包括大、中及小型房屋的交投趨平衡發展，惟不予評論，行家會否跟隨減價。至於集團其他新盤亦會推出不同的優惠。
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15. 五樓： 2013-03-07 14:48:54 |
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簡單計計： Loan amount = 1,000,000; term = 20 years; rate = 1% ; approx monthly payment = 4610 Loan amount = 1,000,000; term = 20 years; rate = 3% ; approx monthly payment = 5600 difference = 21% |
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16. 肥師奶 2013-03-07 14:52:42 |
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樓價升跌總有人受害, 但跌比較好,大家會變得守分,踏實. 最多無工開,尚有政府可支援. 最重要是無債, 樂得清風兩袖, 多點空閒享天倫, 遊山玩水. 又或萬一有核事故, 撤退疏散都容易..
樓價升雖令大家變得豪氣千雲, 但風光表面底下當中又有多少人背負著一屁股債生活. 在世界變得笑貧不笑娼之下. 已令靈魂肉體都可以賣, 人性變得扭曲. 可堅守不賣, 一旦裁員,無工開時一身債又如何? 捱得過來.已一身病, 捱不過來, 更一家苦哈哈!
樓價升時, 有多少行業被瘋狂的租金迫得要結業, 死頂之下又有多少商人因守不住而迫得行古惑:- 如偷工減料; 以假當真(油魚當雪魚賣, 馬肉當牛肉賣); 真假...
在貨不真價超貴之下, 弄到肥師奶都已意興闌珊不想買東西. 因不是付不起, 祇不想當冤大頭,不值嘛! 也看看當今茶樓的點心也越來越無水準. 唉, 真懷念往昔的味道..
說什麼" 成交量減少卻損害香港經濟，毀滅多少人生計" 是言重了. 樓價升祇有令越富的人越亢奮越瘋狂. 無錢的人越活得更恐慌. 在貧富的差距越大, 眾打工仔都變得無心機做事, 因覺無希望, 無前境. 弄到最後人人焉能有啖好, 因說不定在看不到的範圍內, 會否有人偷龍轉鳳,,食的人被蒙混不知的情況之下大有機會食了豬腦湯, 地溝油, 防腐劑超標的糕點...
現今天天都收到不同的銀行打來問, 殷殷勤勤勸說要不要借款, 我老板會回說若不用還便送過來. 看來離爆破不遠了, 小心; 小心...
一切有為法, 如夢幻泡影, 大家不如守分,踏實不去做夢吧. 大不了學曾生回深圳住, 反正肥師奶識人, 在97年前賣了家檔去加拿大, 後回港買不回樓, 去了深圳住, 幫一香港公司打9,500港元工, 辛是辛苦可也生活得很自在.
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17. 獅子仔 2013-03-07 15:07:27 |
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肥C9咁睇事物一定支持共產主義及大獲飯, 個個等政府分配就好了。 難道肥C9覺得03年比現在好 ? |
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18. 旺澎 2013-03-07 15:13:54 |
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TO:8/F
我不是說有參與樓市買賣的人便可信, 尤其施永清時真時假, 每次說話都隱藏動機, 對傳媒說一套, 對自己啲靚又說另一套, 自己買賣行為又有另一套, 如果他真是這麼看淡, 他應該靜悄悄賣出所有物業, 那會先告訴你們後還不出貨? 他還怎樣出貨? 莫非你認為他這麼有善心, 情願先提醒大眾, 都不理自己過億物業的死活?
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19. 長江減價 2013-03-07 15:32:40 |
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博士的文章真厲害, 你看尾段"樓市現在已呈下調跡象" |
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20. 亮劍 2013-03-07 16:23:40 |
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油魚當鱈魚賣----好似係誠哥間百佳喎 ；馬肉當牛肉賣----就宜家同雀巢都有份！
又關貴租乜事？ 而樓價齊齊調整一半，如果可令社會更加和諧，更加積極同快樂，我舉手舉腳大力支持，但現實係殘酷嘅，當風暴過後，有實力、有膽識、有本錢在低位撈一把嘅人，會是尋常百姓，普羅大眾嗎？ 財富當然會轉移啦，但你話邊個轉俾邊個呢？ |
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21. Well Done!! Superman vs 689 2013-03-07 17:25:55 |
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诚哥，好野！劈價以支持政府依法施政！ 一號．西九龍劈價推20伙 977.6萬起長實(00001)執行董事趙國雄表示，旗下荔枝角一號．西九龍今日劈價推售20伙，平均劈價幅度逾11%，減幅介乎6.01%至17.41%，其中16伙為重推單位，3房及4房最大劈幅分別17.41%及12.88%，即供入場費分別為977.6萬元及1107.5萬元。項目示範單位於本周末開放予VIP參觀。 他解釋，是次減價是為響應政府並恊助市民上車置業，減低樓價負擔。而減價幅度可抵銷買家因雙重印花稅帶來的額外支出，主要針對換樓人士。帶頭減價，去到市民可負擔水平，如反應好，加推單位亦沿用此優惠，以支持政府依法施政，政府出招後樓市淡靜，並不健康，故帶頭減價。 |
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22. TO:18/F 那會先告訴你們後還不出貨?? 2013-03-07 17:34:09 |
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施永青今年沽5.7億物業 勁賺2.37億 投資者趁市旺沽貨獲利，中原地產創辦人施永青及相關人士亦在近一年來頻頻沽貨，連同剛以9100萬元售出的尖沙嘴金巴利道61至63號嘉新大廈地舖入口及一樓，今年內已沽售至少7項住宅、商舖及商廈等物業，變現逾5.72億元，帳面獲利亦逾2.37億元。 |
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23. 路人 2013-03-07 18:10:52 |
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大不了學曾生回深圳住, 反正肥師奶識人, 在97年前賣了家檔去加拿大, 後回港買不回樓, 去了深圳住, 幫一香港公司打9,500港元工, 辛是辛苦可也生活得很自在. 生活得不自在借掛 ! 唔係點解成日酸氣沖天呀 ? 97前賣了樓移民 , 照計03年04年回馬一槍 , 你應該可以一串拮成兩三件死雞架喎 , 你當時係咪大貪得滯呀, 厭樓價仲唔夠殘唔夠濺呀 , 想再跌多D先至買呀 , 點知蘇州過後無艇搭 , 肥C9從此要同港樓忍著淚說 good bye , 唔知我講得啱唔啱呢 ! |
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24. 肥師奶 2013-03-07 18:20:40 |
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"雷曼"若不是"大招牌", 肥師奶絕對相信受害的炎黃子孫不會多, 因中國老祖宗一早教落 - "便宜莫貪; 羊毛出在羊身上", 故若不是崇尚洋人"名牌"是絕不會上當中計.
99年我其中一個哥哥做保險代理, 當年就是被好友好心慫恿勸趕上車, 捱到02年最後都頂不住又不願破產, 在多次避債搬家其間老婆小產, 害得至今都仍未翻身, 一身債. 兒女又無, 老婆又離婚, 不單顧不了亞媽, 倒反...
賭局最怕無人哄,怕大家冷靜, 怕大家步伐慢下來. 投資物業應量力而為, 做好評估, 花無白日紅, 不應以賭仔心態去對賭, 現今已電腦化, 多少行業已被淘汰, 資訊發達又令做買賣多一分錢都無人買, 請問有哪行好做?
看現在律師都博命賣廣告, 到酒家去証婚; 醫生也有個別的去兼職幫人做彩光;美容; 原以為會計會好做, 恕不知昨天聽幫我公司做核數的會計司講, 他有2個早期的師傅, 風光時風光到不得了, 但最後一個跳樓, 一個破產失蹤。
我家我夫家祖輩都是地主, 當時都是免不了共業, 家業被共產了. 但做國內貿易時也聽了不少人的經歷, 結論是平時願慈悲喜捨都可免難, 或雖受點苦, 但日後也很快翻身, 整人下場也多不好..
故才在此跟大家勸說, 大家可不用損錢做善事, 但請不要起哄, 因笨人; 弱者太多; 中國人賭性強, 定力不足分分鐘墊屍底. 請看金字塔底部比頂大好多.
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25. mini 2013-03-07 19:48:44 |
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Our primary teachers said the largest enemy is yourself...Do not forget the stories of some homeowners who sold their living flats for their purposes in the global financial crisis... Are they trapped or not ? Buying a house or renting an apartment depends on the needs & affordability of individuals... Refer to the national debts hold by the advance countries, such as USD$16.4 trillion in the USA & USD$11 trillion in Japan, any increase in interest rates will hurt their recovery before reducing the said debts in a safety level. Now, the conditions related to CRB, BDI, PPI, PMI, & CPI remain weak... Is it too early to say to raise the interest rates this year ? Back to the PRC, we have state policy for doubling the personal income & for encouraging the domestic spending in the next 10 years (Year 2022). Further, we have heard the continuous urbanisation and enhancements of chinese enterprises for next 30 years... Now, One RMB = HK$1.25, Let's imagine annual increment at HK$0.01 up to the year 2022, One RMB will be HK$1.45 That means the future correction of CCL will provide a good opportunity to the external / mainland buyers to pick up the properties that somebody sold... So, BSD15% + DSD8.5% should not be a big issue for potential buyers/businessmen for investing in real estates on the same land area of around 1100 sq.km of HK.... Just for fun , try to visit www.nationaldebtclocks.org |
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26. 以正视听 2013-03-07 19:48:49 |
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27. 旺澎 2013-03-07 20:13:47 |
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TO: 26/F 我還在猶豫要不要跟他癲, 原來已有路人路見不平, 拔刀相助, 謝謝26/F的兄台! |
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28. To 27/F 2013-03-07 20:21:24 |
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29. 亮劍 2013-03-07 21:19:45 |
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C老闆及其股東都要為旗下中原及利嘉閣地代業務面對冰河時期做注資準備，現在他們沽定貨，收定錢，如果巿道真係一兩年內都無改善，咁佢哋就會將盤棋咁行： 供股攤薄王生股權其一， 成機收購同行其二， 到期舖位要業主減租其三， Cut 分行其四， 低位再入舖位其五！ |
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30. 八萬五 2013-03-07 22:05:09 |
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梁振英 : "定會預留足夠時間讓社會和他本人充分就2017年行政長官普選和相關政改問題作諮詢"。
梁振英連番出招打擊樓市，開徵SSD，BSD，DSD，甚至將物業按揭成數收緊至4成 , 他有沒有向百萬業主 , 地產代理從業員作諮詢。相信百萬業主們冇乜邊個想樓價下跌 !
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31. 終於等到 2013-03-07 23:48:20 |
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一手住宅物業銷售資訊網即將運作 政府表示，《一手住宅物業銷售條例》、一手住宅物業銷售監管局和一手住宅物業銷售資訊網快將生效和運作。
一手住宅物業銷售資訊網是根據《一手住宅物業銷售條例》而設立的電子資料庫，以供公眾瀏覽該些推售時須符合條例規定的一手住宅物業的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。根據該條例，一手住宅物業賣方必須將上述文件的電子版本提供予資訊網。
資訊網將於三月十九日起開放資訊網供一手住宅物業賣方進行系統試用，為期約兩星期。 |
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32. Ant 2013-03-08 04:48:58 |
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香港次按
上週五，財政司長曾俊華連同其他財金官員，公布新一輪打壓樓市措施，例如實施雙倍印花稅，而金融管理局亦隨即配合，收緊按揭貸款，當中包括收緊工商物業按揭成數及車位按揭年期等等。「收緊按揭」這金剛箍，一直是金管局監管銀行按揭業務的最有力招數。記者上週前往中銀、滙豐及恒生，放蛇測試按揭審批程序，結果出人意表。
恒生按揭中心職員，表示只要物業申報為自住，最高可借七成按揭。
過去兩年，金管局已六度出招，但樓市仍不斷急升。上週五，金管局總裁陳德霖表示息口將向上升，為免樓市泡沫爆破帶來衝擊，公布新一輪審慎監管措施。
（于港民攝）
買家在按揭申請表上，剔下物業之用途一項，聲明申報的物業是自住或非自住用途，程序簡單。
金管局 6度出招
「你報自住 借足七成」
金管局為打擊投資者，七百萬元以下的自住物業可借足七成按揭，而非自住物業的按揭，上限只為五成。一般理解，持第二層樓以上就是非自住；但現實是，買樓是自住還是投資，銀行是任由買家申報。買多層樓給父母、配偶、子女及兄弟姊妹等直系親屬，也屬「自住」。亦即只要你家庭人多勢眾，要層層樓借足七成，話咁易。
來到恒生銀行的旺角按揭中心，吳姓職員對審批程序顯得非常熟悉；買家雖然已有一層樓自住，但她強調第二層樓亦可借足七成。她說：「你剔咗自住（在申請表上），我哋咪信你係自住，你話你有兩層樓自住，其實都好 make sense。」她續說：「你有五、六層樓自住，其實都可以做七成㗎，不過要講清楚邊間係邊個住，你解釋到我哋咪信囉。我哋唔會上門睇樓，唔會個個都 check。」就算這單位日後或會出租，一樣無影響，「你第日出租，依足程序要報，但如果你無同我哋申報呢，坦白講我哋都唔知道，我哋唔會逐家逐戶去問你係咪出租。」她又重申：「我哋唔會無端端 check你㗎，我哋好多客，好多物業。」
中銀總行的戴姓職員，對於買家想第二層樓借多於五成，二話不說重申：「你報係自住，就借到七成。」她表示第二層樓自住乃合情合理。問她日後或會出租，銀行會追究嗎？她即時變身「老友」，「唔好當我銀行職員，當大家係朋友先同你講，銀行有機會 call loan，不過如果你正常還足錢，銀行未必會問。」至於滙豐旺角總行的李姓職員，當得悉是買家第二層樓，即斬釘截鐵說：「第二層一定係借唔到七成㗎！」惟再問他有否辦法「借多啲」，他行開一分鐘後回來說：「我問過按揭部同事喇，你可填番份自住聲明。」
「饋贈當收入你講就信」
恒生一一年於旺角開設一間佔地七千呎的按揭中心，力銷由專業按揭顧問為客戶度身訂造的一站式按揭方案，搶佔樓按市場。（廖健昌攝）
按金管局指引，首次置業的按揭申請人，供款佔入息比率，上限為五成。記者陪同的買家，準備以三百萬元買入一個單位，若申請七成按揭，三十年期，按現時息口 2.15釐計，要供款七千九百多元。由於買家每月固定收入只有一萬二千元，供款佔入息比率達六成六，明顯超出指引上限。
來到中銀的旺角分行，問到買家男友每月「饋贈」的生活費能否當兼職收入，令供款佔入息比率降低至五成以下，該行羅姓職員重申：「出兼職信可以當係薪金證明。」並指這些信件如無合理懷疑，銀行不會調查：「總之你講乜，我會照 present上去。」滙豐旺角分行的李姓職員直言：「唔係 100%唔得，要睇批核部同事。一係你就做埋 MPF，好似你真係做份工咁。總之你做埋 MPF，我哋就計數，做足，啲嘢靚，我哋都計。」
在恒生的旺角按揭中心，買家問到：「能否當男朋友俾我筆錢係兼職收入？」楊姓職員回應：「有啲嘢唔使講到咁白，大家明就得啦！」本週一再致電該職員，表明是「將男朋友饋贈當作兼職收入」的客戶，她煞有介事道：「公司電話有錄音，你打我手提。」說罷匆匆收線。買家再以她的手提號碼聯絡，問她會否把「男友饋贈」一事上報，她只強調：「我淨係知你有兼職，你講咩我就信你，我照幫你遞上去。你一月搵到工作，二月尾入數，呢幾日要做喇，之後嘅數後補。總之公司審批係睇入數記錄同公司信！」
「有香港地址借多一成」
為針對內地炒家，金管局指引規定，若按揭申請人的主要收入並非來自香港，按揭成數會比收入來自香港的申請人，下調一成。不過，若申請人能證明他與香港有「緊密連繫」，即可豁免。
記者陪同一名內地準買家到中銀的大圍分行；該名在內地當打工仔的準買家，表示有意購買一個價值七百七十萬元的名城單位。該行黃姓職員指出，內地客若屬首次置業，購買七百萬至一千萬元的物業最高只能獲五成按揭，而非一般香港人的六成。買家向黃先生表示，希望借到六成，該職員立即說：「非本地收入會 cut成數，六成係做唔到。除非你有直系親屬證明喺香港住，有香港地址，要證明你哋之間的關係。」記者問該親屬是否要有香港身份證，黃先生回答說：「正常一定要有身份證，如果無都可以同你哋偷雞，無身份證我哋批過係得。」
恒生職員與買家傾談按揭事宜後，在買家離開時道：「祝你快啲搵到份工！」
恒生職員寫下兩個方案，表明買家要兼職增加收入，她清楚標明「兼職收入」須高於六千元。
樓按競爭激烈
除了三大銀行，記者亦曾到其他細行放蛇。富邦銀行相當進取，楊姓職員查看買家的「簿仔」並計算入息時，主動將簿仔內的一項自動轉賬存入（ AUTO CR）計算為收入，買家明確表示該等入賬，是工作上的實報實銷開支，並非收入，他解釋：「呢啲叫做拉數，係 non-conforming（不合規格），全港淨係富邦可以計算，你收入唔夠，我幫你計埋入去，但利率會高啲。」記者亦曾到花旗、渣打及永隆等銀行放蛇，結果發現他們對樓市辣招「揸」得甚緊，對買家的提問，如「男友饋贈是否收入」，都斬釘截鐵「 say no」。
據一名銀行按揭部職員指，現時樓市成交萎縮、樓按競爭激烈，職員為跑數自然法寶盡出：「職員每個月都要跑一定金額嘅數。大行嘅，每個職員每月要跑三千萬至六千萬元（貸款額），每季結算。你呢個月做唔足，下個月自然要諗方法搞掂佢！」其中恒生銀行手法積極：「據知恒生有兩條 team做樓按，一條靚料 team，即資產或申請人質素好啲嘅，息口為二點一五釐；另一條爛料 team，息口係二點五釐，風險自然大啲！」
中銀職員黃先生指出，只要內地客與香港有連繫，就可獲豁免降低按揭成數。
過去每有新盤開賣，各大銀行必會派職員到現場拉客，更出盡各樣優惠吸客，競爭激烈。（廖健昌攝）
銀行樓按大混戰
注：現時大 P為 5.25%，細 P為 5%。
*禮品禮券數量視乎貸款額而定，並存有附帶條件，例如：客戶需要擁有該行出糧戶口、申請信用卡及設定自動轉賬指示等。
^存款金額上限為貸款額一半，恒生的港元及人民幣存款金額各為兩成半。
估價極進取
銀行競爭亦反映在估價上；銀行根據金管局指引，須以審慎合理的原則為樓宇估值，故大部分銀行都制定估值政策，以兩個機構估價。假如估價與物業成交價比較，則取其較低者為按揭計算金額。
記者以一個調景嶺都會駅六百九十七呎單位向銀行查詢估值，恒生銀行職員表示，這單位估值五百八十萬元，但記者表示業主開價六百萬元後，該職員說：「如果六百萬，都係高估價二十萬，應該都 OK。」滙豐職員則先問記者業主開價多少，記者表示六百萬元後，他表示到價，完全沒有透露銀行實際估價多少。只有中銀職員清楚向記者表示，只能估到五百八十萬元，不能再高。
一名有參與銀行報價的測量師行職員透露，銀行對於估價的態度進取，他說：「我哋同銀行講個單位值幾多錢，如果低過買家開出的價錢，銀行會 bargain。我哋想做得成銀行的生意，所以批到都會盡量批。差價最多會有一成上落，距離太大好難寫 report。」
記者向大律師陸偉雄查詢，他認為若買家沒有向銀行職員表明造假，而銀行職員只在言談間多番強調：「你講啲乜我就信」或「你講咩我就報上去」，就不涉犯罪，這些說話更加可免去部分責任，因為「銀行職員無可能知道晒客戶嘅全部資料」；陸偉雄指：「佢無叫你講大話呃銀行喎，職員好聰明，咁就過到骨！佢好小心，令自己日後唔會被檢控。」但若然客人講到明造假，如物業已經出租但又報稱自住，而銀行職員知情但照上報該物業屬自住，則兩者皆可能觸犯詐騙或串謀詐騙罪，最高刑罰為判監十四年。
富邦職員楊先生將「實報實銷」計算收入，令買家的月入由萬二元提升至萬五元。
上週五，政府及金管局公布出招打擊樓市後，當晚信和九龍城 The Avery加快銷售，共沽出 30伙，在辣招正式實施前簽約，避過雙倍印花稅。
一般銀行審批按揭需要五至七個工作天，中銀去年推出「一日即批」服務，以快攻搶客。過去的一月，成為樓按一哥。（廖健昌攝）
三大行市佔五成四
違反指引 嚴重釘牌
沒有犯法不等如「無手尾」，記者向工銀亞洲前執行董事兼副總經理黃遠輝透露放蛇測試結果，他顯得甚驚訝：「第二層樓當自住？無可能啩！我唔排除有人咁報，但唔合常理﹗會唔會係啲員工自我演繹？銀行有合規部門去調查，一定要加強內部培訓。我唔相信有銀行會為賺錢，賠上商譽。」
他指根據銀行條例，如銀行被查出違反金管局指引，最嚴重者會被釘牌，「不過要 suspend個牌，要 justify嘅嘢好多，等同判一間銀行死刑，牽連甚大。」他指金管局的銀行監管組，經常要求銀行就樓按提供報告作審查，但不會以放蛇的形式調查銀行。如發現銀行有問題，會要求銀行聘請獨立核數師調查，亦撰寫報告作出改善建議。然而，根據金管局年報，金管局表示「過去為監察銀行有否遵行物業按揭貸款的審慎監管要求，曾進行一輪專題現場審查，審查結果顯示，認可機構（即銀行）普遍遵守有關要求。」
本週二，本刊將放蛇的情況向三間銀行查詢，中銀回應：「所有獲批的個案必須合乎相關規定」；滙豐表示：「有獨立信貸部門評核，不符合要求的申請不獲受理」；恒生則表示：「如發現有員工違反指引的情況，定必嚴正處理。」金管局發言人回應：「會調查跟進任何對銀行違規的投訴，有需要會轉交局內法規部處理。」
上週五，財政司長曾俊華（中）再公布打擊樓市新招，包括推出雙倍印花稅等。（于港民攝）
樓按生意吃重
中介教「蠱惑招」
按揭中介核心負責人呂俊傑聲稱，與銀行職員相熟，可以爭取過萬元的超市禮券。
坊間有不少中介公司，「撮合」銀行與買家的按揭生意，收取佣金，手法更進取。記者佯裝買第二層樓的買家，向美聯及長實的聯營公司經絡按揭查詢，職員知記者不夠收入供樓，即教路如何「增加收入」，他說：「你第一間喺邊度借？（記者佯稱恒生）。咁你第二層樓可搵恒生以外的機構申請按揭。先報稱現居將會出租，新買嗰層當自用，咁有機會銀行會以第一層樓嘅市值租金一半，當係你嘅收入。」記者質疑指第一層樓無出租，銀行會否知道及追究，他回答說：「你可以話你將會出租。同埋你係 B銀行造按揭之嘛，你現居物業係咪真係出租，唔關 B銀行事㗎！」
另一間較細型的中介公司「核心策劃理財顧問」，其董事總經理呂俊傑，更指可利用文具鋪購買的「白單」，作為準買家增加收入的「證據」，以此代為向渣打銀行提出申請七成按揭。「你話你幫陳師奶個仔補習，收現金，但係要出番張單！銀行點樣 check？唔通佢真係打番俾陳師奶問有無補習咩？」他興奮道。呂俊傑強調手法無風險，「我識裡面嘅人，知道邊啲佢哋會計，邊啲唔計。」他指成功申請後，會收取貸款額百分之二為服務費，若客戶經由地產代理介紹，服務費以雙倍計算，一半作為代理佣金。據知他的客路以借貸銀碼大的內地人為主；事實這類客的風險最大。 |
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33. 北京：92m 2住宅兩月漲110萬 2013-03-08 09:21:01 |
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It appears the price surge in Beijing is even higher than Hong Kong. The area 92m2 (equivalent to 947 ft) worths RMB6.1M or HK$7.75M, which is equal to HK$8184/ ft. That's why people in China feel that the property price in Hong Kong is not high and do not mind to pay the BSD. At least, there is no fog and haze weather in Hong Kong! Hong Kong people, please be aware that there are many middle class in China would like to buy properties in HK. They are focused in New Territories nowadays as the prices in these areas are still very cheap!!! 全國房價的聚焦點 北京：92m 2住宅兩月漲110萬 2013年初，38歲的李響為了換套更好的住房，賣掉了自己僅有的兩套在五環外的房子。 「一直都想換到單位附近住，看著房子持續上漲，不敢再觀望了。」李響說，他之前看上的一套中信城92平方米的商品房已從2012年的450萬元漲到500萬元，所以在賣房拿到錢後，他立即和房主聯繫，最終商定以510萬元的價格購買。 「本想房到手了，也算安心了。沒想到由於這兩個月房價瘋漲，原房主卻想毀約。」李響說，從年初到現在，他所買的這套房已從510萬元漲至620萬元，整整漲了110萬元。「因為漲的太多，原房主不幹了，想毀約。但我全款都已經付了，就差過戶。」 一套92平方米的住房兩月間上漲110萬元雖是個例，但也正印證了北京市房地產市場上的一片艷陽。 此前，國家統計局發佈的1月70大中城市房價情況數據顯示，1月份，北京新建住宅方面環比漲幅高達2.1%，比去年12月份擴大1.1個百分點。二手住宅方面，北京環比漲幅居一線城市最高，達1.0%。 「房地產市場的熱度高漲，房價增長超過預期，完全超過我原來的預想。」全聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，如果月環比超過1%，那麼全年的上漲幅度就超過15%，因此，北京月環比已達2%以上，漲幅則不可想像。她認為，房價月環比漲幅應控制在0.5%到0.8%之間，才會比較平穩。 對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，影響房價上漲較多的主要原因有兩個方面，一是大部分開發商前期採用以價換量銷售策略取得了效果，現階段優惠促銷力度削弱甚至取消;二是擔心房價進一步上漲，導致首次置業的剛性需求和改善性置業的升級需求的購房人群入市意願較強，拉動了性價比較高的住宅價格上漲。 「一方面，前一階段購房者在買漲不買跌的心理作用下，購房需求旺盛。另一方面，開發企業幾乎沒有銷售壓力，新房推盤動力不足，二手房源經歷長時間的消化之後，總體房源較為緊張。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在新房在較為嚴峻的供需形勢之下，隨著近期全國多個城市的樓市成交量持續走高，房價也出現繼續回漲的局面。 也正是因為房價漲幅超出想像，「國五條」應時出台。CR IC克而瑞研究中心顯示，北京新建住房均價2012年3月約為19110元，2013年1月約為22539元。這意味著，仍在調控中的北京房地產市場自2012年3月開始回暖起，短短不到一年時間，北京新建住宅均價上漲17.9%。 CR IC分析指出，由於1月北京商品住宅市場供求比為1：4.79，相當於5個人搶一套房。因此，造成房價上漲。 中國房地產學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示，近兩年，北京年新增常住人口保持在60萬人左右。而每年新房與二手房成交量只有20萬套左右。因此，北京的購房需求不斷在增加，也造成了供求的不平衡。 值得注意的是，不只是房價上漲明顯，房租也隨之水漲船高，達到歷史最高漲幅。北京市統計局2月17日發佈的居民消費價格數據顯示，1月北京房租同比上漲9.2%，達24個月來漲幅最高值。 雖然漲幅已經說明問題，但多數租房者仍認為統計數據偏低。據21世紀不動產部分門店反映，北京城市中心區二手房租金去年繼續上漲，不少房源下半年比上半年上漲超過千元，漲幅超過15%。 上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，在限購、限貸背景下，部分剛需人群資格有限，不得不選擇繼續租房;另一方面，房價的上漲，也給房東心理預期帶來變化，從而推高租房市場價格。 記者手記：作為全國政治中心的北京，背負著「首漲之都」之名。在全國人的眼中，北京漲則全國漲，北京的房價，牽動著全中國人民的心。 |
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34. 楊衞隆 2013-03-08 09:44:27 |
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樓市新詞詳解
有鑑於香港樓市刮逆風，樓市新詞供不應求，楊某特別為新的樓市形勢創造大量新詞，供各位使用
剛供 - 這個單詞是過去經常使用單詞剛需的反義詞。剛性需求變成剛性供應，簡稱剛供。即是說，市場無論能否吸納，供應仍然維持在某一水平
僵屍盤 - 業主放盤冇客睇，冇客問，過左一段時間，變成僵屍盤
燒炭盤 - 炒家放盤，劈到要倒貼都放唔出去，萬念俱灰之下，出現燒炭盤
處宅 - 香港住宅供過於求，人口老化，於是出現大量空宅，新建住宅可以空置數十年，到了拆樓仍然是空宅，成為處子終老宅，簡稱處宅
地產代理 - 這不是新詞，而是舊詞新解，取代以前的量地官職業
破頂盤 - 破頂盤不是樓價破頂，而是業主賣不出物業，撼頭埋牆，於是破頂
終完指數 - 亦係舊詞新解，類似寶藥黨騙局，千祈唔好相信
辣椒盤 - 業主放盤見冇人睇，唯有出辣椒，例如睇樓時有睡衣美女在閨房，吸引睇樓客
老舉盤，24小時開放，隨時隨意進去參觀
CY盤，有非法僭建既放盤物業
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35. 精神嚴重分裂症候群 2013-03-08 10:24:53 |
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| 網友觀感: 精神嚴重分裂症候群............ 34. 楊衞隆2013-03-08 09:44:27 | 樓市新詞詳解
有鑑於香港樓市刮逆風，樓市新詞供不應求，楊某特別為新的樓市形勢創造大量新詞，供各位使用
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36. mini 2013-03-08 20:18:39 |
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Our officials have already forgot the lessons of 85000 units ! Real estate development is one of pillar industries in HK and motherland... Without investing in properties, it is difficult for chinese manufacturers/services providers to develop the brands & core elements in our country. The manufacturers can include electric appliances, furnitures, electronics, applied materials and other building products,telecommunications, automotives, internal combustion engines... In China, we have seen/heard Lenovo headquartered in Beijing, Haier, Hisense from Shangdong Province, TCL, Greece, Midea from Guangdong Province, Alibaba, China Mobile... Here, we have experienced Fortress, Maxim's, Garden, Vitasoy, Watsons Water, Herbal Teas (liang cha) & Foods from Hung Fook Tong, Park Superstore, Wellcome Supermarket, Cathay Pacific and the MTR... |
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