http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_LCM

相同實用面積的舊樓和新樓,舊樓的地毯面積可以大過新樓好多,因為新樓的牆身(主力牆)厚過舊樓好多

以下的內容是來自NOW財經台:

學者倡一二手住宅引入「可鋪地毯面積」

舊樓: 愉景灣

http://www.homebloggerhk.com

Andy問:

諗樣兄，小弟三十五歲，現與女友租樓住，租金12000。女友於2012年購2M樓七成上會供30年，現升值二成及放租八千五。母親現居供完的居屋約值二百五十萬（未補地價價錢）。現打算與女友聯名另購二百四十萬（9成上會）以下樓宇(需於居屋附近，母親不會居住女友物業）讓母親居住，自己與女友住居屋。現只有200000及母親借款200000（要分期還給母親）。本人與女友收入為25000 及32000。請問與母親換樓住是否好方法？現是否買樓時機？或應租幾年樓等跌巿？本人名下並未持有過物業。請賜教(在一月中已答, 再follow up)

多謝諗樣兄解答。小弟還有些問題諗唔通，想求教
1）因本人與女友只有廿萬現金，現時咁高樓價借咁多入巿是否太危險？雖然母親願意不收息借廿萬給我，但都要還的。另新購的單位及居屋的裝修都是由本人與女友負責，二間屋簡單裝修都要十幾廿萬
2）九成上會按揭保險要七萬多，是否值得？
3）居屋附近的私樓，二百幾呎實用，三十八九年樓要二百至二百二十萬。同size 約廿八九年樓大約貴五十萬。(270萬樓兩人也能負擔到首期及供樓，最多居屋吾裝修or 借personal loan裝修）請問應該買平d 舊d, 定貴d新d 好？
4）現二人每月能儲共10000〜12000。諗緊買舊d 的樓，可於五六年後跌巿買間新d大d的樓給母親住(到時應儲到600000〜800000入巿,而舊d那間，銀碼細d，跌巿時都無咁傷），但又怕跌巿時四十幾年樓好難賣得出，租又租唔到好價。真係諗吾通好無俾多五十萬買後生十年的樓。請俾意見
5）依諗樣兄建議，係咪CNY 後可入巿？其實施政報告後之前睇的樓又加價了，而家搞到我好似要盲目追價甘，越遲買越貴，同市場真係無乜選擇
6）女友有七成按揭物業，我跟她合名能否上九成會
萬分感激

答:

Andy, 多謝你的來文，看見你followup question用字有(太危險、是否值得？怕! 無乜選擇)。簡直就道出左時下買家的四大諗法。雖然筆者未同你見過面，不過似係腳踏實地形，在上篇回信筆者建議你買樓，因如你收入不向上出現突破(在35之齡發生機會比前10年低，請勿見怪)，即唔會出現大額流動現金去等終極大跌，咁情況下不如乖乖地買多間，減省租金支出，又可同時間做朋友，用時間將債務貶抑，早日供滿樓享受生活(同女友聯名一間，女友單名一間，第時阿媽可能留落一間)，實現退休淨落三層樓之格局。

講下關於「四大諗法」的題外話

1. 太危險: 其實危唔危險係個人因素，係而家旺市好多人實在覺得用幾百萬買間樓好危險，亦有少數人行行下街就唔覺意買左。所以筆者認為買樓之前計好數，先睇自己最盡可借幾多同埋黎緊要用幾多先決定是否買入。
2. 是否值得: 呢個係大學問，在此淺談。人對某物品係會因某些事是現象改善其價值之觀點。好似沙士買口罩咁。如果你用舊眼光睇而家d細兩房舊樓唔值二百幾萬，他日可能冇三百萬唔比去睇樓的!
3. 怕: 你同我都緊有野怕。怕未跟後通常係一些自己不能/不想承受之風險。係考慮一個怕之餘你要考慮另一個怕。如無殼蝸牛怕樓市跌承受唔起之餘，佢地亦要考慮樓價大升會令佢地成世租樓，幫人供屋。對於andy而言佢唔係無殼蝸牛，買唔買睇下自己有幾「怕」同埋有冇計劃左「退休買落三層樓」之外其餘更好部署了。
4. 無乜選擇: 此因冇人肯放盤，有都比人買哂。你係呢點睇到d咩呢??

講返andy，請再問下自己有否對自己未必財務作出更好籌劃。如果沒有而自己35歲又有閒錢無所事事，倒不如細細地買間置業。至於會否現時買入而失去低位買入的機會，筆者在上篇計過是不會的。請減低按揭保費至8成及用更短供款年期，按揭保費自然由7萬元顯著回落。至於廿八九年樓賣2.70mil，係正常的，你只有接受。天水圍或大興花園都就到呢個價了。唔買40年樓，搵間大屋苑30年樓易上會既係明智之選。

至於樓市會否由農曆年後下調，如三月中國冇政策沖喜，應該會。年中可能車公下籤會逐漸發力。至於已有一物業者，「現在」是可申請九成上會的，舊有單位報予家人居住，新買聯名是結婚新居，祝一切順利!

呎數通漲,學歷通漲

今日新樓的3000呎並不等於30年樓愛都大廈的3000呎,正如今日大學生同30年前的大學生,語文能力都差天共地一樣

「好過籠屋100倍」 團體獻計 天橋底建臨屋

致樓上青山客.

終於明白香港真係冇人材了!難得豬頭炳重開囗話有創意值得考慮........哇~大佬你袋幾佰萬年薪講D咁既野.不如小浪做好過.

第一/噪音問題,有人上早更夜更...麻煩提出果位豬嘜去訓24小時即知.

第二/安全問題~水,電,煤設施.....若不行煤行石油氣更大鑊,剛剛沙田爆完.

第三/當區冶安問題,得閒街邊多幾檔BBQ.

第四/衛生及空氣.........

第五/可提供多少宿位?經濟效果?遲下變作香港景點....哈哈!(以經濟角度,政府收購工廈改宿位可能更有經濟效益更人道)

唔數啦壞處比小浪所說多百倍計.....諗呢D野既人精神肯定有問題(已經唔可以用智慧黍形容)....支持者更大問題.....煩麻青山精神病院留返幾個宿位比呢d人,,,,,由其是留比豬頭炳局長.

張炳良指天橋底起臨屋想法創新

http://hk.finance.yahoo.com/news/張炳良指天橋底起臨屋想法創新-020200260.html;_ylt=AnxaWZRLze7DSa5X5AQraXBigLVG;_ylu=X3oDMTNqOXVmbmx0BG1pdAMEcGtnA2Q3NDk3NzJlLWJlNjUtMzkzOS1hMjFhLTJmMDlkMmRlZWI4YQRwb3MDMjAEc2VjA01lZGlhVG9wU3RvcnlUZW1wBHZlcgNjY2Q2NjdlMC03NzE4LTExZTItYmVlYi1jMmE4MGIwOTQxYjk-;_ylg=X3oDMTBmaG90YXE3BGxhbmcDemgtSGFudC1ISw--;_ylv=3

Up to Feb 2013 ，HKMA 最新的收緊按揭措施詳情

1.          5成按揭成數上限將會適用於所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業。

2.          所有價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元。

3.          所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元

4.          若果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調至少1成。

5.          按揭保險計劃 (即：7 – 9 成按揭) 下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。此外，按揭保險計劃將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。

6.          新造(包括住宅、工商) 物業按揭供款年期收緊至最高30年。

7.          上述第1 – 6 點的情況下，借款人的供款與入息比率劃一為5成，以及假設按揭利率上升至少2 厘， 對借款人還款能力進行壓力測試， 並將壓力測試下借款人的供款與入息比率限於6成以內。

8.          非自住物業、以公司名義持有的物業、工商物業的最高按揭成數，若按揭貸款申請人以其入息為依據的按揭貸款及能符合 + 2 厘壓力測試的情況下，不論物業的價值，最高按揭成數一律下調至5 成。

9.          以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數下調至3成。而如果按揭貨款申請人主要收入並非源自香港，物業按揭貸款最高按揭成數，將會由現時按所適用最高成數下調十個百分點，改為下調二十個百分點。

10.      收緊第二套物業按揭措施，新造物業按揭供款人，如持有一個或以上未完成償還按揭的物業(包括住宅、工商)，供款與入息比率上限由現時的5成，下調至4成；在 + 2厘的壓力測試下，貸款人的供款與入息比率上限亦下調1成由6成至5成。

11.      正面按揭信貸資料庫，起清借貸人的借貸記錄，以及過往還款情況等資料