新年流流，高官点敢同百幾萬小業主搞對抗，早D放工食飯算啦，恭喜發財。

直覺話我知，樓市好快就進入只要買、不要怕嘅狀況，即升到你唔信、再升到你迷信，就如 96-97 年！

每次周期，由全民悲觀(98-03)

到半信半疑(03-08)

到有人後悔(08-11)

再全民皆樓(11-13)

就欲罷不能(13-14)

再回到前路迷惘(14-16)

然後恐慌(16-17)

發生人踩人慘劇(17-1X)

最後極度悲觀(1X-2X)

有教授話二十萬人輪緊公屋, 估計要等八、九年上樓。咁驚嚇嘅現實,唯有事急馬行田, 請劏房局長出山,大展拳腳, 將全港現有公屋回收,一劏為二. 好處:

1 即時令到二十萬人上樓 .

2 租金照舊, 震走無迫切需要濫用人士.

3 公平對待所有合格申請公屋人士.

4 有效利用政府資源.

5 到起好足夠公屋再復原原貌,博得掌聲.

6 贊成聲音比反對聲音多(多咗二十萬上樓人士, 及大部份納稅人和業主)

7 是為近水救近火, 免卻被人說三道四 .

8 公屋乃福利,提醒用者不應視為已得財產.

Is it time to consider Reverse Mortgage at top of CCL ? 

If yes, we can use some cash as downpayment for buying another flat at CCL 90 /below for our grand children..

2 租金照舊, 震走無迫切需要濫用人士.

公屋富戶，不是「濫用」公屋，而是「欺騙」公屋

必需要處以判監，罰款（追討納稅人花在他們身上的錢）

為何政府強調富戶「濫用」而不是「欺騙」公屋？

想隱瞞房署的把關不力嗎？想包庇房署執法無能嗎？

公屋政策，不是請公屋富戶吃飯！全港窮人齊心舉報！

讓我試下分析取消9成按揭的後果 :

即係話原本可以掹車邊的上車客上唔到車 , 但係佢地都要有塊瓦片摭頭先得 , 好啦 , 買唔到咪要去租樓住囉 , 人人爭去租樓 , 需求大左 , 但係由於市面非常缺租、買盤 (原因有SSD2、住宅真係好短缺) , 想要租到樓呀 , 唔該俾貴D租去同人搶租盤 , D 租咪會升 ; 係低息環境唔知會持續幾耐啲今天 , 以及香港真係有好多人手上 hold 住好大舊錢 , 唔知點使 , 見租金回報因為租金上升而變得十分吸引而去買樓收租 , 租金又會支持樓價

上一段有兩個重點 , 1) 單位真係好缺 (2011年末A類空置只有2.7%)  ;  2) 市場上真係有好多人手上 hold 住好大舊錢 , 唔知點使 , 有4厘回報就會沖入去買嘢 , 好似 D 擺明千人嘅劏場及好快收曬火的停車場一樣 , 都有大把有水魚衝入去 , 證明水頭非常充足 ; 佢地係外面俾D好惡兼食人唔吐骨的大白鯊咬到偏體麟傷時 , 就會發現原來住宅最易玩 、最透明 , 可能會衝番入去住宅都唔定 ;

上面嘅故事有2點假設係 uncertain , 第一 , 係2012 年末空置率 , 雖然我好肯定會比2011年末為低 , 但一日開估都有D忐忑不安 ; 第二 , 睇多半年美国经济係咪虛火 , 半年後 , 如果係虛火 , 取消9成按揭就会有机会出現上述情况

如果住宅好似D麵飽咁 , 1-2个鈡就有得食 , 问题好易解決 ; 係未有足夠供应的今天 , 再出什麼 SSD3、BSD3、再收緊按揭、再加辣都冇用 , 限购第 2 – 3 套房都沒用 , 因為问题好簡單 , 享犬係供应十分短缺 , 出招只会将高樓价的问题伸延至高租金的另一个死胡同

樓市分析5 – Loan-to-value (“LTV”) 與9成按揭

根據HKMA 的規定，第一套、用於自置的居所可以借到7成以上至9成的按揭 (即：Mortgage Insurance Programme “MIP”)，不過成交金額不得高於HKD600萬及要繳交一筆可觀的按揭保費。

用抽樣本的方式，查看2012年6月 - 10月的金管局的「住宅按揭每月調查結果」及HKMC统计数据，發現一個現象，就是超過7成按揭貸款的提取金额只佔當月總提取按揭貸款金额的10 - 12%，屬低水平，大約估詳情請參閱表一：

表一

Note 1: 假設本月提取按揭貸款的買賣合約是於上一個月簽定

Note 2: 雖然 MIP 包括至HK$600萬的住宅買賣 , 但由於 Land Registry 沒有列出 HK$500-600萬的物業的買賣合約宗數 , 因此 , 本文分析只能以$500萬或以下的住宅買賣宗數去估計 MIP 的比例 , 實際的 MIP 比例數位應低於 Row F 的數位

Residential Mortgage Survey Results - HKMA

http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml

HKMC Key Portfolio Statistics – Nov 2012

http://www.hkmc.com.hk/eng/mktg/publication/hkmcms2012-11.pdf

從數字去看，借超過7成按揭的人只屬非常少數，超借、＂借大左＂的情況並不嚴重，反映現時買樓的人對借貸仍然是十分謹慎。再者，借9成的人由於借款比例高，每月供款金額會比借5、7成的人高，但是供9成按揭仍是需要做+2厘利息的壓力測試，以及貸款年期不得超過30年，加2厘後的供款佔入息亦不得超過6成，借7 - 9成的置家亦需要一定實力方可入場

第二

Property.hk does not allow to paste the table.  If you want to take a look to Table 2, pls refer to my blog.

http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1008721/index

表二列出2011年10月至2012年10月期間的住宅買賣合約登記宗數，HKD500萬以下的住宅物業買賣宗數佔總宗數的69% ；根据表一 Row F , 借7-9成按揭宗数的只佔$500万以下買賣交易的11 - 15%，反映一個很重要的資訊，就算是上車盤的買家，他們絕大部亦有能力付3成或以上的首期。

但有一點我要解釋清楚，今天的借款條件會比97年時的嚴格很多，97年有樓在手可以不斷re-mortgage、一個專業人士可以借上借炒幾層；今天政府實施很多措施防止置業人士係銀行借上借、超借，包括：

1. 正面按揭信貸資料庫，基本上將閣下係銀行的所有負債列出來（包括其他銀行按揭還款、稅貸、信用卡分期等），冇得收埋、多借;

2. 係有收入及能過+2厘的壓力測試的情況下，re-mortgage 最多只借物業市值的5成，以及top-up出來的借款要聲明話唔會買物業；

3. 在沒有收入的情況下，re-mortgage 最多只借物業市值的3成，以及top-up出來的借款當然要聲明話唔會買物業；

除非閣下問xx信用財務、xx信貸快遞、話好幫得手、有樓按俾佢可以找卡數果D，不過小弟2年前曾白撞去問過這些xx財務、xx快遞，他們說只借到估值7成，係有樓按的情況下仍要支付28-33% 的年利息支出 （這應是有殺冇賠、賺到笑的行業），我想應該冇人會去厘D快遞借首期買樓啦？

即是說，上述能買HKD500萬以下物業的人，他們（或者老豆、老媽）口袋裏一定有最少4成首期的儲蓄（包括厘印、agent commission、裝修等），而這些儲蓄並非來自銀行借貸。

剛剛出了很有意思的驗証文字

CY64