CCL 於上星期五報 118.38 點，創此指數新高，係時候同佢計下數：-

CCL 自 94 年初到今日，合共公佈過 994 期，如將之加埋平均計算，此數字大約為 63.03 點，比較現在做緊嘅 118.38 點 ，大約係一半左右，即任何業主喺 CCL 63.03 點樓下購入單位，理論上會執倒樓價一倍升幅！

我係咁 2 計下對上 5 年、10 年、15 年及有 CCL 之始 (即 19 年多)，CCL 低於平均數嘅日子係幾多 ％？

經我初步計計，拒哋分別是 10.04％、53.26％、66.41％及 58.95％ ，咁即係話，除咗呢幾年之外，任何人可以用現在一半價錢，買樓自住嘅日子係超過一半有多！！

我好想問那些現在嘈喧巴閉話樓貴嘅人，點解呢十幾弍拾年有咁多半價買樓嘅機會，你哋都唔去好好把握？或者有個別人仕會話，就算半價都係貴過頭，我都無首期或供唔起！咁作為一個供咗弍拾多年樓嘅小業主要問聲你哋，究竟 CCL 要去到邊個位你班友先收貨？而你哋又儲蓄倒幾多錢喺手？會唔會趺到半價就入市先？

而又當真係有半價大平賣呢回事發生，但在各無殼兄台入完貨之後，再有另一班人話跌多一半先夠皮，就好似 01 及 02 年咁，那大伙兒又是否欣喜若狂地接受呢？

屍政報告唔出招系等發展商出貨.

二手業主反價, 咪益發展商囉.

I totally agree with No. 6 that the demand from mainland China is extremely large. Based on my understanding, many professionals in mainland China have annual income over RMB1.5M. These middle class people can afford property prices in the range HK$5M-8M and do not mind to pay BSD.

The present property price is still very very cheap.

Go Go Go!!!

私樓內地買家比例急降至6.7%

中原地產研究指出，2012年10月27日BSD生效後，內地人來港購房數字大跌。內地個人買家佔香港整體私人住宅市場的宗數比例，2012年12月急降至6.7%。但數字不會降至零，因為有不少內地人已經擁有香港的居留權，不受BSD影響。再者，隨著中港融合，有更多內地人在港工作或經商，有需要在港購房自用。

2012年第4季，香港私人住宅市場登記買賣合約中，已知內地個人買家比例，佔宗數10.7%，按季微跌0.6個百分點；佔金額16.5%，按季微升0.1個百分點。其中，一手市場佔宗數20.6%，跌2.9個百分點；佔金額30%，跌1.4個百分點。二手市場佔宗數8.3%，跌0.3個百分點；佔金額10.9%，升0.3個百分點。

2012年全年，香港私人住宅市場登記買賣合約中，已知內地個人買家比例，佔宗數10.6%，按年跌0.4個百分點；佔金額16.9%，按年跌2.0個百分點。其中，一手市場佔宗數24.5%，跌3.8個百分點；佔金額33.3%，跌3.6個百分點。二手市場佔宗數8.0%，跌0.7個百分點；佔金額10.5%，跌2.1個百分點。

樓價上升幫凶：SSD令換樓鏈斷裂

建議：要設一些exemptions

2013年樓價預測橫行觀望,想起難起,想跌難跌,......有錢買樓,冇錢等跌..........

http://www.homebloggerhk.com/?p=5846

諗SIR 你好， 自從半年前讀了你的BLOG 後， 

獲益良多。本人今年25 歲， 與男朋友合共月入十萬，

收入穩定， 儲了約200 萬，PLAN 了下年年頭結婚請

問以現時情況，買德福／黃埔兩房， 等5／6 年後加按

買TKO三房（然後舊的那層放租）還是調轉，現在買三房，

 將來有機會時才買多一間兩房收租？謝謝！

（P.S.我們現在每月可SAVE 5 萬， 想將來買將軍澳因為

希望近父母, thanks thanks!

ANSWER:

如購買力許可，買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高，建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位，比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細，將來細單位會估計同現時情況反過來，跑輸大市比三房及更大單位。

當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力，於旺市先求蝸居暫住，到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同，如買入三房後你還可以「留有一手」，不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住，但留意一些樓齡近30年而又未維護過既樓宇，政府會強制要求你地夾錢維修。

以讀者實力可以每月用五萬元供樓，假設冇任何負債，即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福，麗港城，鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市，係呢幾年越戰越勇，升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區，係麗港城既對街有一間酒店起緊，三幢工廈正活化中，到街上一行不難留意個度越黎越多開倉，好多真人舉紙牌SELL野。睇黎越黎越多野賣，不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭，將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑，呎價7000餘，兩房四百幾萬。

反而德福未夠麗港城咁大改變，不過區內人流將增加已是不爭之事實，作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位)，呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房，第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢，係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既，何不用一人名先買一幢，第時再用另一名再買，不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

建築工會﹕私樓成本每呎4000元 今年基建高峰 施政報告火上加油

【明報專訊】香港正趕建前特首曾蔭權年代拍板的十大工程，現任特首梁振英此際提出，未來10年趕建17.5萬個公屋單位，形同為建造業成本火上加油。香港建造業總工會理事長周聯僑說，個別工種於去年底加薪20%至30%後，未來3至5年業界工資將有增無減。公屋每平方呎建造價已升至2000元，私樓達3000元至4000元，今年預計要再升。

正當香港人找屋難，建造業界亦大嘆，在應付近年開展大型基建時，個別供求錯配工種人工升幅驚人。俊和集團（0711）副主席彭一邦指出，現時在港建樓差不多達每方呎3000至4000元，這與長實（0001）主席李嘉誠所述相若。政府不批准輸入外勞時，他們唯有加強機械化及盡量以預製組件減低成本。

【明報專訊】香港正趕建前特首曾蔭權年代拍板的十大工程，現任特首梁振英此際提出，未來10年趕建17.5萬個公屋單位，形同為建造業成本火上加油。香港建造業總工會理事長周聯僑說，個別工種於去年底加薪20%至30%後，未來3至5年業界工資將有增無減。公屋每平方呎建造價已升至2000元，私樓達3000元至4000元，今年預計要再升。

正當香港人找屋難，建造業界亦大嘆，在應付近年開展大型基建時，個別供求錯配工種人工升幅驚人。俊和集團（0711）副主席彭一邦指出，現時在港建樓差不多達每方呎3000至4000元，這與長實（0001）主席李嘉誠所述相若。政府不批准輸入外勞時，他們唯有加強機械化及盡量以預製組件減低成本。

部分工種去年底加薪三成

當前工資及建築材料高企，周聯僑指出，以目前建造成本連同利潤在內，私人住宅每呎建築造價已高達3000元，個別亦達4000元。若按市區收購唐樓重建每呎成本7000元，連同建築費，每呎成本更要逾9000元至萬元。公營房屋建築呎價亦達2000元。勞工成本約佔公、私營住宅建造成本36%至37%。

周聯僑說，業界已經在去年11月經協商後，將釘板、搭棚及紮鐵等供求嚴重錯配的工種薪資水平，分別提升30%、20%及14%。未來3至5年，周聯僑預期，業界工資大抵依通脹幅度漲升。就算十大基建到2015至16年完成，在面對老化、生產力降低的壓力下，建造業人手仍緊張。若然政府能夠如梁振英所言，以5年時間準備好土地建樓，業界有望在期間先聘請後培訓，盡快培訓6000人應市。現時整個建造業就業人數達30.6萬人，具有技術牌照者只有約11萬人。他期望，經此重賞下可吸引欠缺技術者轉投。事實上，現在報名想接受紮鐵培訓的人，要排期至3月才能夠上堂。

建造商會：去年建築成本升三成

雖然市場內有很多人指出，建築材料及人工飛升，但是若按政府統計處的公營建築工程綜合工資（建築合約）指數顯示，截至去年10月工資只是回歸2003年4月水平（圖）。若按過去4年的指數計算，工資指數累積升幅只有16.3%。反而建築用碎石、瀝青、水泥及高拉力鋼筋，在過去4年的價格升幅分別達29.78%、25.43%、18.19%及16.59%，金屬鋼模板的升幅亦有14.83%。

周聯僑稱，撇除個別工種如釘板等，其實整體從業員工資升幅只在10%以內，水泥工的工資年升幅更低至只有5.3%。但要留意政府數據只計至去年10月，未計及最新一次加薪。

香港建造商會發言人接受本報查詢時直言，建築成本的大趨勢向上升，旗下會員在過去12個月錄得的建造成本升幅平均約20%至30%，這已經反映出勞工及管工短缺，及市場上有大量工程影響進度。

明報記者 陳偉燊、葉浩霖

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重磅反水「梁粉」劉夢熊上周在《陽光時務週刊》的一個訪問裏投了一顆重磅深水炸彈，震撼之餘，不少不可告人的東西，瞬即浮出水面，呈現在大家眼前。即時引導公眾視線的，是劉說的「交人」問題，即梁及其軍師張震遠交不出當日梁稱受他委託替他驗屋查僭的專業人士名單，因為那些驗樓專家其實都是子虛烏有。劉認為這是點到梁身上誠信問題的死穴。 

不過，孤證不立，未有更多有關事實暴露之前，大家不妨存疑。況且，經過大半年來的各種公開表演，梁在僭建事上欠缺誠信，早已是不爭之實，捅出「交人」問題，港人的邊際收益，頂多是知道貴為行會成員的張震遠乃是協助梁欺騙市民、欺騙中央的共犯而已。 

突把董建華擺上枱 

然而，劉在該次訪問中和盤托出的，至少還有比「交人」這點或其他枝節問題重要得多的另外兩組信息。這些信息與劉的主要立論並無必然關係，劉這個「準污點證人」在此二環節作假的動機不強；而且，信息涉及的兩位大人物，至今並無公開否認事件具體內容，因而比較可信。兩組信息，其一暴露了紅色背景梁氏政權的不斷黑道化。去年，梁營在劉夢熊牽頭、有前高官「梁粉」參與的「上海仔飯局事件」之後，迅速在形象上與黑勢力切割，相當成功；不料，前不久的挺梁反示威中，出現黑道派錢計人頭的醜劇，傳媒報道人贓俱獲，梁政權的切割努力，就不顯得那麼有效。這次劉提供的有關信息，更令梁與黑道之間的盟友關係無法掩藏。其二，則是因為劉把董建華擺上枱面，致令唐梁之爭背後金權板塊的政治輪廓，忽然變得清晰。下面先談後者。 

梁營後面的政治勢力，到底是團派、江派，還是什麼派？這個問題一直以來說不清，連本地左派也摸不着頭腦，以至到了「選舉」很後期，還不知道怎樣押寶。 

當初，港人以為特首大位乃「儲君」唐氏囊中物，不期殺出一個程咬金，出現唐梁對峙局面，而雙方背後各有其金主，盡皆擺明陣勢，並不遮遮掩掩，港人於是漸次明白，這是要保住一哥地位的一線財團與欲取而代之的二線財團之間的一場你死我活攻防戰，而絕非北京為了準備若干年後搞普選而設的一次彩排（後一觀點已成政治笑話）。不過，在香港特定的政治環境底下，特首由誰當，一定深刻牽涉京港之間的「大政治」。在這些本地金主旁邊，還糾合了極具份量的京官及其黨內關係網，再加上這些京官的經商家族成員把持的大大小小紅色財團，組成一個一個的政商三結合；這次特首「選舉」，其實就是最大的兩個這種由本地金、內地金、京官權三者構成的金權板塊之間的政治鬥爭。由於北京政治素來不透明，金權板塊的「權」那一面如何與黨內最高層的派系掛鈎，港人無從確切知道，只能根據當時的一些已知事實大略推測：唐家與上海幫首領江澤民關係密切，因此唐後面是江派勢力；梁營聲聲「求變」，撐腰的可能是有改革傾向的團派居多。現在看來，這個當時很普遍的二分法錯得很厲害。關鍵是劉夢熊在訪問中提到董建華。 

江握手後有江點頭 

過去，董氏給人的印象是個好好先生、老好人，中國好、香港好，除了民主派，其他什麼都是好，並無明顯派性；唐、梁二人，當時都是他的重臣，董氏對待二人，理應無分軒輊。然而，劉在上述訪問竟無意中透露了董氏的強烈派性。董支持梁，政界早有所聞，但劉提供的信息顯示，董這次不是簡單的表表態支持，而是全情投入、死命支持。他對劉說：「夢熊，你支持梁振英，做得很好！有你幫振英，我就放心了！」董不支持老同鄉唐氏，顯然不是因為唐搞僭建暴露了。此說的證據是：後來梁被發現也曾多次偷偷搞僭建，董卻顧不了以前曾經公開要求主要官員注意品德必須「whiter than white」，關鍵時刻奮不顧身站出來替梁脫困，着港人勿拘小節、向前看。董氏此舉降格敗德不是重點，重點是證明了梁營背後也是江派；繼江握手之後還有這個江點頭。 

董氏下台之後，本應小心謹慎，脫離所有政治派別，專心一意為國家做外交方面的實事，以彌補一己過失；但這次再以江派身份積極干政挺梁，被劉無意中暴露了，也許會觸怒胡、溫、習，再惹麻煩，實屬不智。 

唐、梁惡鬥而同屬江派，此點並不稀奇；歷代帝皇膝下有幾個兒子不和、各擁重臣黨羽互相傾軋的例子多的是；就算是毛時代，他下面派系也廝殺不斷，何況江氏？江上台之後，改了黨章，大批黨員成為資本家，他眾多的手下、親屬，挾着黨國權力、資源和關係到香港覓食，泊哪個碼頭媚哪個金主，他無謂管，也管不着。 

既然梁後面是江派而非團派，那麼他的政治前途在習近平上台之後就充滿變數。大家知道，董是江欽點上台卻給胡錦濤即團派打下來的；胡、溫對梁這位江點頭，大概也沒很大好感，故梁得勝後首度上京面聖那次，胡、溫對他的態度半慍不火。若習上台而在江派與團派之間和稀泥，梁也許不難保住特首之位，做到2017。但顯然，年來的情況並不這樣發展；薄熙來事件之後，江派與團派惡鬥，習很快站到團派一邊。團派多次高調提反腐，江派掌控的《環球時報》卻推出「適度腐敗論」，主張政府教導民眾養成接受「適度腐敗」的心態，以確保管治穩定；但習一上台，甚至不等今年3月兩會召開，就把反腐工作提升到首要地位，聲稱「老虎」、「蒼蠅」一起打，也順帶打了《環時》一巴掌。留意國內政治動態的人，還可以舉出多個類似的事例，說明江、習互鬥，刀光劍影；最近的一起，無疑是轟動國內外的「《南周》事件」。《南周》元旦獻詞支持習提出的 「把憲法落到實處」 的口號，卻被江派中宣部官員粗暴抽起；雙方最後打個平手，江派在輿論方面卻輸一大截。在香港，力推梁氏上台的中聯辦兩個領導，於去年底忽然倒台，一個下放廣西，一個官貶澳門。兒皇帝頓失牯持，形勢如何，他自己知道。下一回梁到中聯辦，要叩見的，是一個比他年輕一大截的小伙子，真是情何以堪。 

然而，更令梁氏不安的，無疑是替劉夢熊爆料的媒體《陽光時務》，據說與《南周》同一淵源，都有胡、溫、習的背景；大家若拿《陽光時務》訪問劉夢熊的原文看看，便可知道，堂堂一個香港特區行政長官候選人，得到「江氏紅」中聯辦的點頭去馬之後，是怎樣「斥之乞來」、「呼之不去」，怎樣誠惶誠恐，怎樣卑躬屈膝打哈哈擺和頭酒，最後得到黑道百分百支持，神一樣替他撐住了比唐氏高的「民意」，讓當時的中聯辦領導得以「名正言順」抬他上位。是屆香港特區行政長官，可說是紅色父系與黑色母系結合的產物。 

香港社會黑道化？ 

不過，北京當時的最高領導（胡、溫）不一定知道梁靠之上台的「民意」，背後原來還有這麼一筆。劉夢熊指梁氏犯欺君之罪，主要恐怕不是他說的「三個專業驗樓人士都是子虛烏有」那一條；的確，僭建對北京而言，正如劉說，「小菜一碟」而已。真正嚴重的欺君罪，乃梁氏暗地裏炮製了一個帶有廣泛欺騙性的「黑底民意」——技巧高得連本地一份高格調的知識分子報的高層，也給糊弄得暈頭轉向；而這個「黑底民意」，可能在北京作最後決策之時，起了作用。這是大得多的欺君罪。 

香港有了這樣的一個怪胎特首，人們心中肯定產生很多疑問：特區政權往後的性質是什麼？今後五年，黑道將如何透過特首的回禮，悄悄影響香港政治、社會、經濟？港人忍受得了？稍有良知的本地左派接受得了？（工聯會就有點受不了，認為「幾醜陋」；民建聯急急打圓場，看來還吞得下；一眾政府內外的「梁粉」新愛國則若無其事。本應最懂得「君子不立危牆之下」這條德訓的前高官如羅范、葉劉，第一時間替梁氏擋駕；精英中的精英猶利令智昏如此，可問是什麼世道人心了？）國際上，中國出了一個關鍵時刻靠黑道資源上台的特區首長，別的國家如何看待？梁氏外訪的時候，與別的國家、地區首長同席之際，別人會有些什麼眼光？（新加坡和英國已經在鄙夷；台灣的民進黨肯定是笑死了。）不過，笑罵由人，政治上最關鍵的是，新上台、據說要推一番清廉新氣象的習近平，如何看待這潭江派遺留下來新鮮熱辣上海屎蘇州屎？受得了受不了？他若受得了，本國人民、港人會怎樣看他「海涵」一個染黑特首？外國政要又會怎樣看他的魄力、取向？回想解放前的國民黨，由最高領導蔣介石起，都黑道化了，怎麼現在梁振英也同樣黑道化？香港在共產黨員領導下回歸到萬惡的舊中國去了？ 

兩組信息，兩個結論：其一說明梁營是江系裏頭的一個派別（而且只是一個少數派別，得不到香港的一線資本家支持，小圈子裏頭的千二票，靠了中聯辦擔當「黨鞭」，還不過佔了689）；其二揭露梁氏取得政權，一半靠黑道，未來的香港社會各方面必定因而逐步染黑。跟隨梁氏進入本屆政府的人，要知道自己在吃的是什麼飯，吐出來看看是什麼個顏色，就會明白（頗令筆者難過的是，這些人當中，不少是筆者以前的朋友、好友、學生。）。 

由大陸什麼派的人管治香港，對港人而言，分別也許不大；國內外很多人都認為江派是中國當今李鵬那派之外的另一最大貪腐派別，但說到底，大家還不知道習與江在本質上有何區別。光說話不算數，還要看得見他怎樣行事。另外一方面，香港黑道化，則香港有難了。當然，有可能劉夢熊也在此事上說謊；故首先應該在事實上嚴格求證。允許立法會以各種有效機制向三個涉黑助選當事人套取材料是一個辦法，但其實效勢將因為保皇派的阻撓而大打折扣。此外，因為當事人都是政協要人，不排除還是黨員，組織上因而都直接受共產黨領導；由中共中央循黨系統對這幾個以梁為首的涉黑當事人在大陸某處進行「雙規」，也許是一個更有效的清查途徑。但那要假定習近平是一個有所作為的人。 

《信報》特約評論員 

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回應: 

蘇民峰批算 「蛇尾」樓價挫

跌勢持續至2017 iMoney睇真D......回應:

蘇民峰此人過往給人觀感蛇頭鼠眼,喜歡討好師奶美少女對命理的追求,輕浮自吹多,個人風格有的似以前一位黃運來格式,睇相算命混飯食多......不可以迷信他..........

香港大部份人都只係單向思維, 難怪98年破產燒炭不計其數 

香港樓市正如一個末期癌症病人, 醫生上年話佢挨唔到一年, 佢而家仲健在, d人就話其實個病人冇事, 個醫生係廢柴。有病冇病一驗就知, 今日未死 = 健康是單細胞生物的思想方式, 可悲的是個d人將要以一生作為代價