李兆基提免補地價農地建樓[18:40]

恒地主席李兆基說，如果政府給他們免補地價在荒廢的農地起樓，他們可以興建一些約值一百萬元的細住宅單位。

他在港大出席一個活動後表示，若社會能多些100萬元的單位，令巿民都能夠做業主，便可以減少社會爭拗。

四叔提倡免補地價起樓俾有需要嘅中下階層居住，與本人一直倡議嘅「補地價以分期支付形式收取」不謀而合，我極度希望政府高層研究考慮！

香港現在除咗公屋同私樓之外，其他例如大專教育、醫療、安老、寫字樓及商舖等全都「求地若渴」，但政府無足夠彈藥喺手，真係無話事權，你 CY 講就兇狠，真做就含X，而那些揾萬零銀嘅人又真係有居住需求，唔通要叫人去瞓街咩？但呢班所能支付嘅每月供款水平，樓價趺足七成他們也買不起，咁四叔呢個建議係無辦法之中嘅辦法人老精、鬼老靈，四叔呢個密底算盤當然無死錯人，但肉隨砧板上，還請高人如湯博士賜教！

我姪女現在已经拾幾月大，但原來政府仲喺度發緊夢等運到，好似食緊幾拾擔豬油咁，香港仲唔死得！！ 

上個月中去一間私家醫院，去睇我初出生嘅姪女，嗰間產科病房有六張床，只得我弟婦係香港人！！ 
弟婦與同房吹水，原來同房全部家人及老公都來自大陸，絕大部份都用咗成拾萬銀走黎香港生細路！ 
          
不過有樣嘢請政府有關部門要留意！嗰 5 個大陸產婦都將會在 2-5 年後，就會來香港報幼稚園及小學！ 
          
仲有樣嘢係佢哋嘅老公同屋企人都襯此機会順便去睇樓，預早視察香港房地產，如果有合眼綠嘅單位，不排除買翻間！ 以便第時有個落脚點，這班人合幾家人之力，為呢嗰港人 BB 謀幸福，喺香港買層中小型單位肯定無難度！
          
如果政府高層仲等運到嘅話，咁就算 1/ 4非港人所生子女來香港讀書，都足以反轉香港嘅學校同樓市！！！

好多香港人根本不知道自己原來是一個「高樓價支持者」，反對發展新界西北，反對發展自己附近有阻景觀的地皮，反對都市化，反對發展要保留舊建築

冇地，點起樓 = 支持高樓價

實事求是 理性拆局  

何濼生教授

2013年1月4日

坊間談樓市、論經濟的報人和學者不少，但能實事求是、真正求證於數據和虛心論證、而未被教條或成見蒙蔽的並不多。最常見的亦最使筆者感到遺憾的，反而是以專家或權威自居，立論卻站不住腳的論述。此中有一味看淡樓市的、也有一味唱好的；有自由市場學派的、也有極左、視地產商為窮兇極惡、貪得無厭的。

陸振球先生的文章我看得多，筆者認為多是踏實之作，反映陸先生對樓市有深刻的了解，對經濟學也有實基礎，卻能擺脫教條或自設而不自知的條條框框的負累。在「市場錯了? 」一文，陸先生就指出有淡友長期漠視事實堅持己見的現象。在「香港樓價全世界最貴? 」一文，陸先生也大膽提出香港獨特的因素，為何香港的樓價不應硬與其他地區的樓價直接比較。

其實樓市的升跌，根本就是供求關係使然。有人歸咎於高地價政策、也有人歸咎於地產霸權。在一個研討會中，一位自稱是社會工作者的人士很理直氣壯地指香港以地價為政府的一項重要收入，份屬不義。殊不知繳地價地稅最多的正是地產商和地主，為何不義根本無從說起。也有學者指以地價地稅為財政收入，打擊中下階層，但中下階層多住公屋居屋，為何地價地稅為中下階層造成負擔，同樣無法解釋。

政府固然可藉多賣地去壓低地價。但多賣地，除非指定在時限內落實發展並必須售出，否則只會讓珍貴資源廉價落入發展商手中，並可被囤積居奇。多賣地，多發展，又往往意味減少鄉郊地、康樂用地，或造成海港收窄，而且都需基建上的配合。是以發展速度宜兼考慮發展帶來的社會成本和社會效益。可見地價應反映在最佳發展速度下的供求關係，政府絕不應操控地價樓價。

陸先生撰文謹慎，亦會考不同人士的意見，他自稱有一個思考習慣，就是經常考一些與自己意見相反的分析，警惕自己不要太樂觀或太悲觀。

在政策層面，陸先生亦比政府高明。陸先生在「計劃經濟笑話與香港土地政策」一文指出，港府精英以限量限呎條款批地的可笑和可悲，亦顯出其非一般識見。事實上，香港蚊型「狹宅」已早嫌太多，如果特區政府有誠意有承銳意要改善港人住屋質素，應讓發展商針對市場需要提供較大單位。如果要限呎，就應就超大豪宅定下額外稅，反映它們高昂的社會成本。

陸先生立論中肯，不會因為討伐「地產霸權」中聽就奉迎讀者。他在第五章借李兆基的說話提出，發展商近年賺大錢是時勢使然，無關霸權。當天如果政府沒有人為地賤賣公屋又急增住宅供應，而其後又急剎車並持續龜縮不敢正視問題，就不會造成財富大轉移，害了大批勤懇工作艱苦置業的小業主痛失家園；當天如果政府沒有在地價大瀉後把政策倒轉過來，造成住宅供應長期供應不足而樓價暴升，發展商亦不可能賺這麼多。然而，發展商股價長期跑輸大市，反映賺暴利是時勢使然不可持續，前景未許樂觀。果是霸權決定盈利，而發展商又確實擁有霸權，又如何解釋這個現象？

近年香港各大專院校乃自中學均催谷通識教育，而該科亦已引入中學文憑試為必修科。可惜學生的獨立思考欠奉。人云亦云的多的是，連教通識科的老師也好不了多少。教通識科的老師掛在嘴邊的常常是「批判性思考」和「多角度思考」。可是問題往往正出於這兩個備受推崇的思考模式。「批判性思考」往往使學生自以為是，失去應有的謙卑；「多角度思考」又使學生迷罔失去方向，經常不敢下判斷。最容易辦到的，只是人云亦云，反而顯得理直氣壯。筆者從來不相信「批判性思考」，只信縝密思考(當然如「批判性思考」被理解為「縝密思考」則作別論)；筆者當然認同「多角度思考」，但前設是開放思想(open mind) 和縝密思考，和在這些條件下立論的勇氣。

筆者因此對陸振球指出香港今時今日不罵香港政府需要勇氣、罵地產霸權很容易、為自由市場辯護很不容易，頗有同感。香港政府有時的確要罵；地產霸權有時也的確出現。但罵人須有理，寫評論的人罵人更須有建設性。

作為政策分析員和經濟者，筆者為梁振英政府在特別印花稅出台近兩年效果不彰而惡果乍現之際不但不把它取消，反決定加碼大幅提高稅率並延長期限，對其班子感到十分失望，並認為是其任內最重大的政策失誤。特別印花稅不公平也削弱市場效率。當眾人紛紛出謀要「活化」居屋市場，明明是「死化」市場的特別印花稅居然還要加碼，實在難以理喻。談到額印，陸先生提到我倡議的被視作洪水猛獸的資本增值稅，認為值得考慮以取代額印。資本增值稅如設每年10%的增值為免稅額，便可以保証避免誤以隨通脹的假增值為徵稅對象。只向逾10%年增長的增值徵稅，有誰可以視為不公義不公平呢？

何濼生教授
嶺南大學公共政策研究中心主任

你所講的，人人都知，只係你以為只有你自己一個知。

要樓市健康，就要加强SSD，加强BSD，資本增值稅要50%以上，推出空置稅，租金管制等等......

只有炒家唔同意，你係唔係炒家？？？

全港市民都支持四叔，把他屯積的所有新界農地，全部建成每間一百萬嘅樓。

You should read carefully what I wrote ：把他屯積的 “ 所有 “ 新界農地，“ 全部 “ 建成每間一百萬嘅樓。

300尺嘅樓賣100萬以為好平，其實想洗你地個腦，等你地以為建築費真係要三千幾呅一尺，四叔好嘢，服左你，高招！

博士几时玩河蟹啊，闹CY就cut。

其实我们是爱之深，责之切。

唔同饭民，破坏派，为反对而反对。

28楼，醒少少啦，打从香港开埠初期至19世纪末的数十年间，在英国的殖民统治下，香港从一个地瘠山多、水源缺乏的小渔村，逐渐发展成一个转口港，成为欧洲各国向中国进行鸦片及其他商品贸易的枢纽今日香港的繁荣，到了50年代后，大量的大陆资金和人才来到香港，香港先开始有制造业，讲真土生港璨，边会做制衣，由50年代开始香港其实主要是吸引了大陆地人才和资金。到了70年代的大量偷渡客，当时偷渡出来的这些偷渡客，其实都是风险投资者，很多现在都很有成就，虽然他们出来的时候什么都没有，他们都是人才。

今日我们吸引大陆双非和他们父母，这些都是人才。难道我们会觉得单非那些大陆初中毕业的香港配偶而觉得骄傲。

50年代，当数以百万计的大陆移民来到香港，香港政府是开辟土地，以包容之心，令这些人为香港服务，香港先有今日的繁荣。如果当时当年港英玩自闭，害怕大陆人来占用香港人的资源，大玩难民营，相信香港不会有今天的繁荣。

所以我一直话破坏派才是真正迫害香港核心的垃圾。

　建築費廣義是指建築成本，而成本則取決於工作範圍，範圍越廣，成本越高。上述範圍除了指樓宇本身之設計外，包含不可預見之項目獨特性。兩個項目，縱使設計相同，同期施工，成本也會有差異，主因取決於現場環境，如土質、土壤承重、地形；也可以是源於地契內之特別條款，如周邊的交通、公用設施管道、環評的補償、公用附屬設施。前者或會涉及更換污泥、樁基礎深度、土地平整、護土牆、園林設計；後者或會涉及擴建道路、加闊管道、隔音屏、玻璃幕牆、重置樹木、代建社區會堂、公眾休憩地方等等。所以預估的建築費不直接反映樓宇質素。況且隱藏之獨特性只能在收地探勘時才會明確，當中或會預算不足。

鐵路上蓋成本較低

　礙於市場主導售價，由前述的成本差異未必可全轉嫁消費者身上，所以便會按「情況」從固定的建築成本作出調節，如更換眼見之廚廁用具品牌檔次、裝飾用料或刪除可有或缺之增值系統，如環保設施、智能系統等。以上所說的「情況」為動態預計市場的現樓售價波動。為平衡總預算而作出「拉上補下」的調整進一步削弱建築費反映質素的參考性。順帶一提，鐵路上蓋之發展，由於地基早已代建成，建築費便會相應減少。所以此等項目的預計建築費不可以與其它項目直接比較。

　畢竟置業是人生大事，需要全面考慮。若是竣工樓宇便要到現場走走，若是預售樓花可細閱樓書內地契摘要及用料，或自行到地政署查閱文件。僅憑一、兩項的宣傳資訊以過早判斷樓宇質素只會謬之千里。　■香港測量師學會工料測量組前主席　關天智測量師