想認真提意見嘅有識之士，都選擇沉默應對，就係那些玩嘢小丑嘅目的，網主應該去報警，因為這是：-

章： 200 標題： 刑事罪行條例

條： 161 條文標題： 有犯罪或不誠實意圖而取用電腦

1) 任何人有下述意圖或目的而取用電腦─
(a) 意圖犯罪(不論是在取用電腦的同時或在日後任何時間)；
(b) 不誠實地意圖欺騙(不論是在取用電腦的同時或在日後任何時間)；
(c) 目的在於使其本人或他人不誠實地獲益(不論是在取用電腦的同時或在日後任何時間)；或
(d) 不誠實地意圖導致他人蒙受損失(不論是在取用電腦的同時或在日後任何時間)，
即屬犯罪，一經循公訴程序定罪，可處監禁5年。
(2) 就第(1)款而言，“獲益”(gain) 及“損失”(loss) 的適用範圍須解釋作不單擴及金錢或其他財產上的獲益或損失，亦擴及屬暫時性或永久性的任何該等獲益或損失；而且─
(a) “獲益”(gain) 包括保有已有之物的獲益，以及取得未有之物的獲益；及
(b) “損失”(loss) 包括沒有取得可得之物的損失，以及失去已有之物的損失。

the 2nd part

B  今天楼价好貴、以及政府實施若干措施，買楼人士必須要多付首期及借少D，但為何他們仍有錢去買楼？？

睇到这裏，大家一定有疑問，今天樓價年高及香港家庭月入中位數只有 HK$20,500 (2011年人口普查，就算家庭月入有三幾萬蚊及供得起樓，也難以負担首期，為什麼仍有這麼多人有錢買楼？？

首先，对上述問題，我有以下三個主要原因：

(原因一)

過去5年，高收入住戶增幅甚巨，月入HK$40,000以上的住戶應是買樓的主力。表三摘錄于2011年人口普查，列出2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈。其中，月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%，HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭數目增長52%，HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭數目增長53%，月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶 (即 HK$40,000 或以上) 的家庭數目增長數目大约177,063。这些高收入家庭对買樓自住、換楼改善居住环境、買楼投資 / 收租、甚至炒楼等，有著強大需求。

表三：2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈 (摘錄于 2011年人口普查)

請留意表四，由2007至2011年這5年間，私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上，新落成的私人住宅只足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。若以財爺、傳媒口中的 ”HK$30,000收入中位數” 去計算负担比率，香港不可能负担目前樓價，但若只看最高收入的家庭 (i.e. 真正的私樓消費者) 數目增長及目前的低按揭 / 收入比率，已说明要維持目前樓价並非如好多人的十分困難。

再看表四，雖然私人住宅期間有65,850個新單位供应，但空置量 (空置率) 卻由62,670個 (5.9%) 不斷下跌至2011年末的47,920個 (4.3%)，這足以证明係香港，私人住宅的自住需求 (不論租或買) 是十分龐大。(我会于香港物業報告2013刊出後，再另文分析空置率、租金與樓价的關係。)

表四：私人住宅落成量、空置量及空置率數据 (摘錄于差餉物業估价處 - 香港物業報告2011及2012)

(原因二)

林奮強于黃金五十講过，他用2011年人口金字塔 (圖五) 去分析及估計由老豆幫80-90後子女買樓的需求量。第二次世界大戰結束觸發嬰兒潮，使世界各地包括香港的出生率大幅上升。今天佔香港男性（女性的分布情況相若）最多的年齡組別，正是在嬰兒潮出生，45至55歲的一群，我認為亦要包括嬰兒潮前的55 - 59歲的一群。根据人口金字塔中，45 – 59 歲的老豆大约有85萬人。

這群老豆的子女正是80 - 90後的青年，年纪通常是20至30初，正值適婚年齡的他們剛踏足社會，薪金可能連收入中位數也不到，想成家立室自置物業卻有心無力，唯有向老父求助。這群老豆的事業黃金期正值香港经濟輝煌時期；這群父親現將近退休之年，手持不少現金，絕對有能力幫其子女置業。這些故事相信在日常生活中也常有聽聞。

這種「跨代資助」的情況再一次顯示以「收入中位數」預測樓房需求與現實是如何脫節：目前香港有85萬名45至59歲的父親，假設一半住在公屋並假設他們沒有積蓄，那麼有機會資助子女的父親也有近42.5萬名。假如當中的1% 願意幫助兒子自置居所，每年就新增4,000個單位的需求；如果每40個有资格的父親就有一個願意出手相助，每年的新落成單位轉瞬已被吸納。

也就是說，即使不考慮3年前開始的減息以及兩年前內地人開始來港買樓，單是這種「跨代資助」的需求己足以解釋香港為何对房屋有强大的剛性需求。

以上論点是從林奮強于黃金五十抄出來，然後加以修改，如有興趣，可到林奮強黃金五十的網頁看看有關文章。

圖五：香港男性人口金字塔 (2011年人口普查)

(原因三)

近幾年來，國內買家係香港物業市場當中亦佔－定的市場份額，相信這是不可置疑。圖六顯示，按成交金額去看，國內人過去幾年都一直維持淨買入的狀態，国内買家佔總買入成交金額的比例大於国内賣家佔總賣入成交金額的比例 (下稱“国內人淨買入比例差距”)。

由2011年Q1起，国內人淨買入比例差距由8.8%升至2011年Q4的20.3%，一年內国內人淨買入升幅十分驚人，這可能與期間人民幣由0.88升值至0.83有关。然後，国內人淨買入比例差距由2011年Q4高位的20.3%下跌至2012年Q3的11.7%。

如果2011年末至2012年Q3的国內人淨買入比例與同期的CCL(圖七) 比較，您会发現一個好有趣的現象。CCL由2011年6月的100點 下調至2012年2月的94點；然後由2012年2月的94點升至2012年11月的116，期間国內人淨買入與賣出的差距由20%下降至11.7%，国內人淨買入下降4成，但CCL卻大升23%，這足以证明今次CCL升浪的主力係由本地客造成，而非国內人。

根據上文，今次CCL的升浪基本上由本地買家包辦，主要原因本地客有强勁的剛性需求、供應嚴重不足，再加上大陸客入市比例持續下降，但政府卻用BSD去調控樓市。我認為，政府岀招只不过為出招而出招，做样俾人睇，根本没有針對升市真正實际原因。

圖六：香港私人內地個人買家與賣家比例差距 - 按季分析 (摘錄于中原地產網頁)

http://hk.centanet.com/icms/template.aspx?series=281&article=43827

圖七：2009 – 2012年中原城市領先指数

總结而言，對于巳入場的業主而言，他們的供樓負擔並非如大部份人所講的嚴重，由于他們有较高的收入水平，業主因供唔起樓而要劈价賣樓的风险其實並不高。目前樓市最大矛盾係市場存在兩批實力差天共地的人 , 為數最多的一群 (约2/3 勞动人口) 窮半生精力都儲唔到首期 ; 另一班從事地產、零售、金融、專業界別的高收入人士 , 再加上之前可能買落樓賺左筆 , 買樓自住、投資、收租、换樓对于這批高收入人士來說，並非如窮人想像中困難，這就是深層次矛盾的所在。

朋友傳來香港某報的標題云：《張五常謬論：你窮冇樓住》。懶得讀內容，因為該作者顯然也懶得讀老人家說的內容——禮尚往來也（一笑）。問題是，朋友說還有其他香港的報道也說我說過類似的話。怎麼可能呢？那不是謬論，而是冇腦，難道老人家的腦子是進入癡呆的狀態了？問了幾位在場聽到或在網上讀到我在北京講話的內容的，他們一致地說我沒有那樣說。

我究竟說了些什麼呢？我說投訴樓價貴、買不起的人主要不是因為他們沒有棲身之所，而是因為在樓價低時他們沒有購買，今天賺不到錢。我於是建議：與其提供廉租房或經濟適用房給因為收入偏低而買不起市價樓房的窮苦人家，倒不如由政府補貼他們一點地價的錢，讓他們在市場選購。言下之意，是補貼部分地價可讓他們選擇自己喜歡的地點，可以避免把窮人集中在一起，也可以增加他們在樓市中賺點錢的機會。

「泡沫」的定義

我說過，樓房是財富累積中的一個重要倉庫，有了值錢的房子兒女們求學與老來退休或多或少有一點保障。原則上，社會財富愈高對經濟愈有利——樓價愈高也如是——是反映着國家的經濟增長有看頭。問題有二。其一是日本四分之一個世紀前出現的樓市泡沫，效果是災難，因為到今天該國的經濟也不能翻身。四年多前美國出現的樓市泡沫也屬災難，沒有日本那麼嚴重，今天看是有少許的翻身跡象了。何謂「泡沫」經濟學者一般胡說，我自己也不能肯定定義為何。從樓價市值與租金收入的比率看，今天內地的租金雖然偏低，但沒有脫節——我見過不少較為嚴重的情況，但沒有出現災難性的效果。

如果我們以樓市或股市的暴跌作為泡沫看，香港出現過多次。一九七五年恒生指數由一千七百點暴跌至一百二十點；一九六八年香港的樓價跌到近於零；一九八四年香港高級樓價約今天的三十分之一。然而，從暴跌的角度說泡沫是不對的，因為香港沒有出現過難以翻身的情況。內地呢？上世紀九十年代樓價暴跌了四分之三，但經濟增長保八，是沒有水份的真實數字。

我為「泡沫」這個問題想了很久，皆以實例為憑。泡沫當然是指暴跌，往往——但不一定——連帶着事前的急升。著名的例子有昔日荷蘭的鬱金香，有牛頓輸身家的南海股市泡沫，而中國也出現過君子蘭。這些對經濟的不良影響不大。香港昔日的樓市暴跌對經濟是有不良影響的——不少人因而破了產——但只要前景看到轉機，翻身是近於立刻的事。我於是想到單以市價暴跌作為泡沫看沒有什麼意思，因為市場發神經不罕有，就是弗里德曼這個永遠高舉市場的人也同意市場久不久會出現像牛群直覺帶動的急升暴跌的現象。

我因而想到如果一定要給「泡沫」一個定義，那是在市價暴跌之後要出現難以翻身的情況。得到的結論，是這種泡沫的出現，一定要有信貸大幅膨脹（credit expansion）走在前頭。這樣看，中國目前的樓市是沒有泡沫的。理論不湛深，但麻煩，這裡不說了。凡是牽涉到以預期為要點的理論一定麻煩。

貧富分區加深貧富分化

讓我轉到第二個重要的問題。樓價上升代表財富上升，反映着國富，頭痛是急速的上升會容易地帶來財富不均的效果。這是個不能漠視的問題。俠盜羅賓漢不易做！打壓樓市非上策，以稅制作調整歷史上沒有出現過好效果。過後我會指出，以廉租或經適房處理是把窮人集中在一起，效果是增加了貧富分化的頑固性。

在樓價上升帶來貧富分化的話題上，我認為今天的香港比內地嚴重。二○○六年五月十六日我發表《是港元轉鈎人民幣的時候了》，有先見之明。如果當時港府依我的，香港的樓價今天遠不會升得那麼高。但今天轉鈎人民幣是太遲了：必會出現的樓價大跌帶來的效果是賭不過的。香港樓市的繁華景象掩蓋不住經濟一直在走下坡。物價調整後，今天香港大學畢業生的起薪點不及二十年前的一半。因為最低工資的約束，今天香港的次級大學畢業生的起薪點比不上一個目不識丁的大廈保安員。

一些讀者可能記得，一九九六年底我推斷了香港的學子會遇到的不幸，屢次建議自己的學生要學普通話，要精學英文，也要多到內地走。當時我可沒有想到北京會推出自由行。此行也，可救香港的商場，可推香港的樓市，但對香港學子的幫助不大。

我反對政府提供樓宇把窮人集中在一起，除了提到的孩子會受到歧視之外，從西方的觀察我們知道貧富分區對貧富分化增加了很大的頑固性。美國的黑人區稱ghetto，深化了種族歧視，政府用了很大的努力也不能改善多少。也可能因為種族的關連，西方的富人區是不歡迎窮人參進的。喜歡凡事講錢的中國人奇怪地沒有這項困難：只要你有本領搬進去，沒有誰管你有多少身家或什麼職位。

我不要在這裡多說富與貧為鄰，富的可以帶起貧的應該對的世俗之見，而是要倒轉過來，說貧的可以教富的很多。我平生沒有受過富人半點恩惠，但欠窮朋友實在多。

扶貧說易做難

無庸諱言，我生長在香港西灣河的山頭，今天還健在的老街坊會記得在相對上我們張家是格外地富有。二戰前該山頭有六間石屋，戰後僭建的木屋無數。走到山下就是電車路兩旁的唐樓與太古船塢的工人宿舍了。不是什麼徙置或廉租房，但一般貧困，蔬菜之價只有跑馬地的一半，比起中環對上的半山區有天淵之別。

我曾經多次寫過在西灣河太寧街結交的窮朋友，感激他們給我的啟發。這裡要指出的，是當年的西灣河我是唯一有機會到西方求學的人。一九五七年到多倫多學了點英文，一九五九年進入洛杉磯加大，雖然年齡比同級的大五歲，我知道機會難逢，於是苦學。大學圖書館的書讀之不盡，任何課都可以跑進去聽，教授可以敲門提問。沒有要求母親寄我錢，粗活從洗碗到派報到剪草到停車場收費等是清早課前或晚上課後的工作。記得一次在Warren Scoville教授之家洗碗後，他給我五塊錢時，說：你將來一定學有所成。後來該教授出版一本厚厚的關於法國經濟歷史的書，送我一本，在扉頁上再寫上這句話。

比起做生意，求學是遠為簡單了：只要肯拼搏，或大或小一定有所成。洛杉磯加大在好萊塢與比華利山旁邊，環繞着校園北面是天下知名的夕陽大道，該道之北就是明星或大導演的居住地方了。那是地球上的一個富貴亮點，同學中從香港去的富家子弟不少。他們喜歡購買名牌車，論節目，談派對，也可以請其他同學代做功課。老實說，他們的家不一定比我當時還健在的母親有錢，不同之處是他們成長時沒有我那麼多的窮朋友。求學是成是敗他們要向誰交代呢？

我呢？因為從西灣河的窮朋友中知道自己的際遇很特殊，要向自己交代。我教出來的兒子與一個外甥也懂得向他們自己交代。血統相連，行為是同樣的怪：服飾天天一樣，飲食毫不講究，考試成績如何大家從來不問。我考他們的學問不問他們發表了什麼，只問他們研究的為何重要。富有的母親健在時生活極為節省，很可憐，但喜歡捐錢。我也愛捐錢，但住所要大，因為思想時要行來行去。兒子也喜歡捐錢，我恐怕是過於喜歡了。今天我認為母親當年虐待自己太過分，但也認為她對我和我的兒女的影響是好的。

扶貧這回事容易說，很難做。兩年前讀到世界首富蓋茨細說捐錢的困難。人類歷史可能沒有誰捐錢比他多。他是辭去微軟的工作來專於慈善的。是一個非常聰明的人，但言下之意他是說不容易達到自己希望的效果。捐錢資助研究不容易，捐錢扶貧更困難，因為扶貧辦得好需要有衷心的關懷，衷心的愛。

沒有多少人會反對協助那些天生有缺憾而不能自食其力的人。但除此之外，長貧難顧，搞福利經濟會維護着長貧的持續性。四年多前讀到新「勞動合同法」，我大發脾氣，罵了十多篇文章。此法害了窮人！一則導致本領低下的不容易找到僱主，二則壓制着上頭教的意圖與下頭學的機會。老闆迫着要提升工資及待遇的生產成本，會要求員工坐在生產線，坐上幾年什麼也學不到。我父親少小時作學徒沒有工資，但老闆可沒有要求他不斷地產出，幾年學會了有自己搞生意的選擇。經濟邏輯清楚：老闆要賺錢，但不可以賺高於競爭下應得的錢。於是，新勞動法或最低工資等法例只能切進員工學習知識那方面去。投資的人要有利息的回報，而在競爭下只能有這回報，勞工法例提升生產成本，受損的主要是員工。要切進老闆的投資利息回報只能侵蝕他覆水難收的投資，有什麼意思呢？導致工廠紛紛關門是整個社會的損失。

長貧難顧是扶貧難有成效的一個原因。另一個原因是捐出去的錢不知有多少能真的用在需要幫助的人身上。我見過的所有統計滿是失望的例子。原則上，捐錢扶貧是要協助窮人自力更生，但我見到的實例，是大部分的錢不知到了哪裡去。我知道炎黃子孫中有愛心的人不少，所以建議政府要鼓勵一些民間組織去處理扶貧的工作。

聖誕節全國應放假一天

在北京的講話中我提出教堂的問題。我不是個虔誠的基督徒，但在一個基督教的家庭長大，知道好些教會辦得好。如果中國每條村都有一間教堂，牧師對扶貧與孩子的教育辦得好，村民會知道，我會樂意把錢交給村民敬重的教堂。我認為今天的中國，捐錢的主要困難不是沒有錢，也不是缺乏樂意捐助的人，而是要怎樣說服有錢的人，讓他們知道捐出去的錢有他們喜歡見到的效果。我有這樣的一個信念：叫富有的人捐錢做他們要扶助的，比抽他們的稅來「扶貧」容易得多。戴維德當年在芝加哥大學告訴我，所有資料顯示着多抽富人的稅不容易，因為協助他們處理財務的專家不少。

有機會我會寫信給曾經有一面之緣的習近平先生，要求他主導每年在聖誕節日舉國放一天假。聖誕歌悅耳，孩子們喜歡聽到溫馨的故事，而小小禮物的交換與聖誕卡的問好是人類互相示愛的禮儀。不是什麼貴重月餅盒的炫耀，也不是買賣人情的交易，只是人與人之間表達着一點關懷，一點愛。有了聖誕假日，村村落落的小教會容易搞起來。我希望中國的領導人明白，宗教可以不迷信，好的牧師不偏袒，懂得怎樣出售關懷與愛心。無數的科學家喜歡到教堂去，因為他們有安息的需求。我敬仰的經濟學大師奈特不僅喜歡到教堂去，也喜歡在教堂講道。