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1. 柴灣樓睇2萬元一呎 2012-11-21 10:51:29 |
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2. henry 2012-11-21 10:56:05 |
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3. 阿爺 2012-11-21 11:00:57 |
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4. 伯約 2012-11-21 11:07:44 |
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無論新界土地如何海量供應(現實中的政府土地儲備也沒有海量), 市區樓的供應就是那麼有限. 官員們, 你認為樓價怎樣可以下跌呢? 跌了, 對政府有何好處? 阿斗就是你怎樣扶也扶不起的, 沒有理由要業主陪葬. |
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5. anggie T. 2012-11-21 11:09:14 |
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That's all the result of Gov. direct interference of free market mechanism! I think after 97, all Hongkies have learnt their lesson well. If they have only 1 apartment for self-use, they have seen these years how the people sold their house & end-up losing the money they made due to inflation. It's just not very tempting for landlords to sell their apartments & put the money somewhere else to invest....... For people that didn't buy their house these 4-5 years, you think it's very attractive for them at this point, no la. All buyers at this point must either be very strong in cash flow or they have a self-use demand......Thus, I suppose it's gonna be a boring market for a little while! |
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6. 敬德 2012-11-21 11:16:31 |
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确实，政府出招后才楼价平稳，否则楼价再上三成并不出奇！政府已经帮了本地无壳蜗牛，让他们在这段时间买楼！如果错过现在机会，三年之后才后悔莫及！ |
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7. 路人甲 2012-11-21 11:25:03 |
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湯文亮博士好有道理 |
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8. 路人 2012-11-21 11:49:45 |
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9. 多得SSD 用家無端端富貴 2012-11-21 11:52:16 |
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二手業主冇有怕，揸貨過年。加強版SSD（額外印花稅）同埋BSD（買家印花稅）令到二手流轉更加少，老樓早在出招前老樓已經斷症呢一點。事實上，在日前剛滿兩年期的辣招貨，並不像有意出售，既然等咗兩年，樓價已經升咗三成多，發揮了財富效應，較兩年來未買樓的市民，這些財富已多了一截。
查實還有一個問題，當年諗住自用的業主都冇諗過放售，原本長住一段時間，誰不知因為政府出招，短時間之內個人財富無端端增長多三成，假若把物業轉售，再轉買另外一個單位，除非好想換樓，但無理由自我加監坐多三年（因新例下，三年內轉售仍要畀一成至兩成稅），所以你哋話會唔換樓呢!
因此，若話呢招被喻為辣招並不正確，好招才對，逼市民富貴，咁即係話，有樓者和無樓者貧富懸殊距離會越拉越遠，最慘係一班租樓中產，面對樓價高企不下，而且齋逗份人工難望一朝發達，每年老闆加薪得雞碎咁多，逼於無奈要向高樓價投降，要自我增值，若到時樓價不跌反升的話，三年後又多了一批千萬富翁。
老樓不是鼓勵買樓，買唔買樓其實是好講個人和能力。早兩年政府出招下，用家依然入市，所以買樓是看長遠的，並不是因為追求富貴的唯一途徑，讀者們互勉。
劉兆昌 |
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10. 亮劍 2012-11-21 11:56:34 |
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一樓呢篇報導，可睇倒政府口是心非嘅一面，柴灣地價成本每呎係萬弍，咁勾地表內相同質素嘅土地，地產商如果出價低過一萬，有可能被勾出嗎？ 勾唔出政府就主動攞出來拍賣或招標啦，但發展商出唔到萬弍，政府肯賣嗎？ 柴灣地 8 倍地積比率可以建真正低密度富豪居所嗎？ 咁都要成本皮半，呢個就係母雷公咁遠嘅偽豪宅價！ 呢個就係政府嘅底線！ 咁九肚山仲唔起硬公屋！！ 南豐就範或講唔掂數都好，起碼都俾大家上咗一課，知道政府攪邊科！ |
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11. 最重要是增加市區土地供應 2012-11-21 12:51:43 |
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最重要是增加市區土地供應,新界增加土地供應是不能解決樓價高企的問題
現時香港最缺乏的是市區土地供應(尤其是港島區),其實可以將黃竹坑,柴灣的工廠大廈改變用途,改做商埸或住宅,但議員動不動就說地產霸權,官商勾結,八十後又保育又環保,現在港島區樓價租金高企,怪誰? |
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12. 香港人 2012-11-21 12:58:28 |
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看來香港島所有樓都要賣2萬/呎 |
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14. xx 2012-11-21 13:08:29 |
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為什麼沒人檢討公屋霸權? 香港政府每年浪費巨額的資金“幫助”一些人是沒有必要幫助的！如果CY如他所說聰明，他為什麼不覺得這是問題呢？？！ |
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15. 阿土伯 2012-11-21 13:15:04 |
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舊有鴉片換白銀,今有費鈔換商品!奈何港官還不知,樓價日日破頂去 |
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16. PETER PAKER 2012-11-21 13:37:51 |
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要樓價跌 , 請增加各方面土地供應 (including residential, shopping commercial, hotels, recreation, social services, medical, etc) , 做大香港塊餅 , 以及使樓價穩定、下調 , 出埋D無關痛痕的SSD 、BSD 花招 , 根本冇用 , 香港目前係嚴重供應不足 , 個別人口大區 (e.g. Tai Po, Shum Shui Po, Tsuen Wan, Kwai Tsing) 的空置率低於 2% , 你政府出招阻人買樓住 , D 人買唔到樓住 , 佢地要轉去租樓 , 單位供應不足 , 多阻人爭租盤 , 租金便會颷升 , 租金回報 吸引而對樓價有支持 通脹、租金中長期因冇供應而睇升、長期低息 (0 存款利息)、樓價因出招唔點升、香港人銀行存款遠遠高於貸款 (即個別香港人好疊水)、低負債、貧富差距大 、股市低迷 , D 有$$ 人點會唔湧去買樓收租 , 樓價點會大跌?? 我想問政府 : <1> SSD 、BSD 有冇直接 deal with 低息環境 , 令到低息環境改變?? 答案 : 唔會 <2> SSD 、BSD 會否令到窮人收入大增而使到佢地有$$買樓?? 答案 : 唔會 <3> SSD、BSD會否令到住屋供應增加 , 從而滿足居民基本住屋需求、因低息而額外產生出來的投資需求??? 答案 : 唔會 如果要理順香港 , CY、張局長、陳局長 , 請做D野增加供應 另外 , 我都想向下D憤世青年: <1> Sell 本地房產俾大陸人可使本土經濟、消費增長 , 多左人來香港使$$ , 多D本地人有工做 , 收入增長有D咩唔好?? 香港在金融、旅遊、零售係冇左大陸人 , HK可以收皮啦?? 旅遊雖佔 HK GDP 5% , 但可以養起好多低學歷、低技術的本地人 , 閣下 2002年未出身 , 我部門有200人 , 1個星期睇住自動消失左40-50人 , 今日老哥我好珍惜今天的工作環境 , 當年 HK unemployment rate最高應有 7.2% - 8% , 今日只有3.3-3.4%失業 ; 記得唔係03 – 04大陸 IPO開車 , 我想我應該涯唔到04年… 大陸經濟今天係香港收入命脈 , 冇大陸 , 冇香港 <2> 香港有1100 sq km大 , 66%地為 woodland and country side , 可晤以犧牲少少郊區去起樓、酒店、商場?? 講多D數您知 , 66% 的佔地為 Woodland / 效區 (其中44%為法定效野公園) , 2.3% 的佔地為私人住宅 , 公屋佔地1.4% , 村屋住咁少人竟佔地3.2% , 只要少少郊區地就可以解泱土地荒 人地新架坡很多地區都是填海產生，現今仍持續填海計劃，自1950年至今已經約有20%的國土面積由填海產生，新加坡國土面積於1960年代時為581.5 sq km，現在約為704sq km，至2030年以前，可能再增加100 sq km 。新加坡約有23%的國土屬於森林或自然保護區。這可以解釋新架坡面積比香港細4成 , 人均居住面積及總寫字樓面積比香港多一倍 <3> 填海會影響生態 , 整死D海星、海膽、海豚、蟹仔 , 我知呀 , 但係我重知你冇屋住、冇錢買樓住對你有更切身、更直接的影響 , 自己想下啦 , 我得閒會飛去澳洲下 , 重多野 <4> 係荒島起化爐可以即刻把堆田區土地釋放出來起樓 , 不過貴幾拾億 , 香港俾得起有餘 , 點解D垃圾會議員、環保狂熱份子會反對?? <4> 新界東北就 complicated , 唔知點講 , 唔關事嘅非原區民最麻煩 , 因為$$搞唔掂 綜合上述 HK社會現象 (唔好講經濟、樓市分析) , 您話聽樓價點跌呀??? 好多問題 , 係香港人自己玩自己 , 如果香港經濟唔掂 , 最先死應該係D基層同埋你D憤青 , 因為要炒都先炒D細先 , 中高層點會自對?? 再者 , 基層同埋你D憤青通常冇儲備 , 点涯过寒冬?? 唔好比我死 , 到时樓跌你都冇$$買 |
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17. PETER PAKER 2012-11-21 13:43:39 |
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要樓價跌 , 請增加各方面土地供應 (including residential, shopping commercial, hotels, recreation, social services, medical, etc) , 做大香港塊餅 , 以及使樓價穩定、下調 , 出埋D無關痛痕的SSD 、BSD 花招 , 根本冇用 , 香港目前係嚴重供應不足 , 個別人口大區 (e.g. Tai Po, Shum Shui Po, Tsuen Wan, Kwai Tsing) 的空置率低於 2% , 你政府出招阻人買樓住 , D 人買唔到樓住 , 佢地要轉去租樓 , 單位供應不足 , 多阻人爭租盤 , 租金便會颷升 , 租金回報 吸引而對樓價有支持 通脹、租金中長期因冇供應而睇升、長期低息 (0 存款利息)、樓價因出招唔點升、香港人銀行存款遠遠高於貸款 (即個別香港人好疊水)、低負債、貧富差距大 、股市低迷 , D 有$$ 人點會唔湧去買樓收租 , 樓價點會大跌?? 我想問政府 : <1> SSD 、BSD 有冇直接 deal with 低息環境 , 令到低息環境改變?? 答案 : 唔會 <2> SSD 、BSD 會否令到窮人收入大增而使到佢地有$$買樓?? 答案 : 唔會 <3> SSD、BSD會否令到住屋供應增加 , 從而滿足居民基本住屋需求、因低息而額外產生出來的投資需求??? 答案 : 唔會 如果要理順香港 , CY、張局長、陳局長 , 請做D野增加供應 另外 , 我都想向下D憤世青年: <1> Sell 本地房產俾大陸人可使本土經濟、消費增長 , 多左人來香港使$$ , 多D本地人有工做 , 收入增長有D咩唔好?? 香港在金融、旅遊、零售係冇左大陸人 , HK可以收皮啦?? 旅遊雖佔 HK GDP 5% , 但可以養起好多低學歷、低技術的本地人 , 閣下 2002年未出身 , 我部門有200人 , 1個星期睇住自動消失左40-50人 , 今日老哥我好珍惜今天的工作環境 , 當年 HK unemployment rate最高應有 7.2% - 8% , 今日只有3.3-3.4%失業 ; 記得唔係03 – 04大陸 IPO開車 , 我想我應該涯唔到04年… 大陸經濟今天係香港收入命脈 , 冇大陸 , 冇香港 <2> 香港有1100 sq km大 , 66%地為 woodland and country side , 可晤以犧牲少少郊區去起樓、酒店、商場?? 講多D數您知 , 66% 的佔地為 Woodland / 效區 (其中44%為法定效野公園) , 2.3% 的佔地為私人住宅 , 公屋佔地1.4% , 村屋住咁少人竟佔地3.2% , 只要少少郊區地就可以解泱土地荒 人地新架坡很多地區都是填海產生，現今仍持續填海計劃，自1950年至今已經約有20%的國土面積由填海產生，新加坡國土面積於1960年代時為581.5 sq km，現在約為704sq km，至2030年以前，可能再增加100 sq km 。新加坡約有23%的國土屬於森林或自然保護區。這可以解釋新架坡面積比香港細4成 , 人均居住面積及總寫字樓面積比香港多一倍 <3> 填海會影響生態 , 整死D海星、海膽、海豚、蟹仔 , 我知呀 , 但係我重知你冇屋住、冇錢買樓住對你有更切身、更直接的影響 , 自己想下啦 , 我得閒會飛去澳洲下 , 重多野 <4> 係荒島起化爐可以即刻把堆田區土地釋放出來起樓 , 不過貴幾拾億 , 香港俾得起有餘 , 點解D垃圾會議員、環保狂熱份子會反對?? <4> 新界東北就 complicated , 唔知點講 , 唔關事嘅非原區民最麻煩 , 因為$$搞唔掂 綜合上述 HK社會現象 (唔好講經濟、樓市分析) , 您話聽樓價點跌呀??? 好多問題 , 係香港人自己玩自己 , 如果香港經濟唔掂 , 最先死應該係D基層同埋你D憤青 , 因為要炒都先炒D細先 , 中高層點會自對?? 再者 , 基層同埋你D憤青通常冇儲備 , 点涯过寒冬?? 唔好比我死 , 到时樓跌你都冇$$買 |
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18. 小人物 2012-11-21 14:01:24 |
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致PAKER先生:
不如就將你上述段野email比財爺, 等佢了解下d民情唔好亂咁出招啦 |
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19. 請你劏吧 2012-11-21 14:17:28 |
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蔡顏面是一名失敗者，自己間地產公司給美聯收留。一個失敗者之言何堪再用，根本豪無價值。 反而湯博士劏地之譏可取。為什麼呢? 因為陳茂波可以劏房，為何湯博不可劏地??? 劏吧! |
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20. To 17 2012-11-21 14:27:48 |
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鬼唔知QE1, QE2, OT2, QE3係救唔到美國失業率, 推唔郁經濟咩. 但係聯儲局唔印銀紙, 美國經濟咪仲衰? 請問Peter Parker, 唔行SSD, SSD2, BSD, 按揭措施, 只係識嗌增加土地房屋供應, 但明知冇三五啲樓都會起唔切, 咁政府可以點? 政府仲有一辣招喺手, ... 登登登...登 港匯跟美元脫鈎. 一個現在全港業主都唔想聽到, 唔想見到嘅樓價殺手. |
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21. 亮劍 2012-11-21 14:30:24 |
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PETER PAKER 您講出我心底裡嘅說話！ 現在香港主理房屋及土地供應嘅官員，一個二個都被整到死死下，咁第時還有邊條戍利敢接波？ 無大刀闊斧嘅土地改革，香港肯定被陰干，到時嗰班支持泛民攪屎棍嘅後生仔就知味道！ |
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22. TOMMY 2012-11-21 14:58:50 |
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23. 上水唐樓月租 4年升七成 2012-11-21 15:43:10 |
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24. Andy 2012-11-21 16:04:18 |
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25. 凸首，請你下台！ 2012-11-21 16:06:17 |
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凸首，請您下台！ 這可能是博士該文章的弦外之音！ 如果要樓價大跌三成，請凸首及各位高官下台！至少減薪一半！才能服眾，消除民怨！ 如果您們管理唔到香港，請您們下台！ |
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26. 亮劍 - to 20 2012-11-21 16:27:36 |
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推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 社會上有不少聲音認為香港樓價太高，而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒，特別是對於地產商而言，於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜，有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎？如果是的話，為何不去改善？箇中又有何難題？ 早前曾特首在電台節目中說，香港的高地價及高樓價是香港成功的代價，東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價，你願意承擔嗎？又或者寧願香港不成功，那麼大家可以少付出些？ 私樓租戶約百萬 真正苦主 早前政府的施政報告，把房屋問題排列最前，認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題，往往是最棘手，最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓；第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的！ 根據施政報告，香港有124萬個家庭住在私人物業，其中87萬戶是自置物業，其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人？ 對於已擁有自置居所的住戶，樓價高企當然高興，因為他們的財富上升了。如果要局部變現，可以要求銀行加按，套取資金。對於私樓租戶來說，部分希望最終自己能購入物業，而這批人會對高樓價有怨言。 至於租金貴的問題，自置物業的住戶不是問題，因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興，因為租金上升，他們的收入便會增多。 那些對租金貴感到反感的，往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升，如果負擔不來，便要大屋搬細屋，貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售，因此樓市上升之時，這批37萬的住戶怨氣最大，以平均每個住戶有2.9位成員計，牽涉人數有107萬人，佔香港人口的15%！ 公屋輪三年 中產買樓待何時 這批人，往往是夾心階層，家庭收入高於公屋申請資格，但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價，因此要暫時租住私樓。所以對他們而言，樓價高、高租金是很惡劣的社會現象，需要改變。 政府要解決房屋問題，理論上不難。首先政府是土地的主要供應者，政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題？所謂羊毛出在羊身上，政府的開支，最終要有人承擔，問題是誰？ 兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用，便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計，15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億，中間還沒有計土地平整費用，以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾，香港每年公屋建造量便要多於30,000個，對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出，公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓；那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的，又能否取得政府資幫助，三年能上樓（買樓）？ 香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位，低稅率是原因之一。而政府的收入來源，與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例，佔政府最大收入的是利得稅，有969億，佔25.8%，而薪俸稅有482億，佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例，但對於香港特區政府，佔所有的收入僅有38.7%，連四成不到（見圖）。 嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價 香港薪俸稅率低不在話下，而稅網之窄，又是世界少見。在300多萬在職人士之中，只有百多萬人需要繳稅，而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億，佔總數的22.9%，至於其他非經營收入有64億元，佔1.7%。如果把這些收入全部加起來，大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏？ 地價收入620億元，佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入，但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多！假設把樓市推倒，發展商不投地，不補地價，整個收益便會是零，那麼資金缺口如何彌補？如果全部由薪俸稅去補，一是把全港在職人士都納入稅網，而且稅率要大幅上升，例如把標準稅率提升一倍，接近西方水平。那市民會接受嗎？ 印花稅之中有400億，佔政府收入的10.7%，其中有部分是物業買賣印花稅，其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂，印花稅便會大減。很多聲音批評，香港經濟單靠房地產及金融業是不對的，這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源，就是來自這兩個產業，形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入，是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%，非經營投資收入佔1.4%，大部分收入是來自外滙基金的投資收益（見表）。 購物業如繳稅 業主望樓價升 總體而言，政府收入之中只有八成是來自經營收入，其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算，假設碰上最壞的情況，股市樓市失利，庫房便少收20%收益，約值750億元！比起薪俸稅總收入的482億元還要高！所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。 如果要作譬如，特區政府的財政，就好像一個家庭，丈夫每個月所給予的家用，不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼，才能夠以這麼少的家用，仍能維持家庭的運作。 說回高樓價，高地價政策，政府不賤賣土地，賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多，而且稅率亦會加重。高地價，高樓價換來了低稅率，某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處，是用者自付。換句話說，賺買物業，等同於向政府繳交了稅項，而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點，能夠負擔私樓的，會是經濟較為富裕的中層階層，而這一批中層階層，亦是付稅最多的一群。 如果問他們，喜歡高樓價但較低薪俸稅？還是低樓價較高薪俸稅呢？可能選前者居多。因為後者，所繳付的稅款是每年繳的，而且支出之後，便真的少了資金運用。但前者則並不一樣，因為物業有儲存財富的用途，今天同高價買樓不是問題，雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項，但只要樓價維持現況或上升，當物業轉手，便變相把這稅項轉嫁到下一位買家，結果等有沒有納稅。 樓價跌兼加稅 雙重打擊業主 當樓價大跌又怎樣？這等於物業減值，業主如將物業轉手，便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家，所以負資產之時，業主怨氣最深。正因為這個特性，所以一般業主不介意高樓價；但對租戶來說，則是另外一回事，因為樓貴，租金亦貴，變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅；公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益，卻要承受高樓價高租金的結果。 以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係，以及現在香港資源分配的機制，並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是，如果把香港樓價推跌，將會有87萬戶私樓居民會受害，財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億，包括地價，補地價及物業買賣印花稅，總數可能會比薪俸稅還要多！而資金缺口可能要迫政府加稅，包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層，已承受樓價下跌而引負面財富效應，如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊，相信民怨更深！ 
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27. Yellow Man 2012-11-21 16:38:44 |
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Parker: Good comment! Support you! |
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28. 樓價下跳的主因 2012-11-21 17:02:32 |
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大部分人分析樓市都是以以往數據,經濟, 週期, 供求等因素去推想出其結果. 然後解釋一番. 試問97樓市跌之前, 上述利好因素加主觀願望有沒有改變?! 當97樓市–跌再跌, 跌破正常樓價後. 大部分人便這樣說, 那樣話, 一大堆理論, 一大篇文章, 一籮筐數據. 結果他們都是錯. 相反亦言, 當今寫照! 看, 亮多言, 蜘蛛俠述論和各諸君正是如此. 錯在那裡? 錯不在於數據,經濟, 週期, 供求等因素的錯. 而是時空(Timing)的計算. 時空算盡, 財富轉移. 殘途無路, 兵敗山倒. |
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29. 樓下 2012-11-21 17:06:03 |
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30. TO PETER PAKER - 還繼續口硬嗎?? 2012-11-21 17:12:10 |
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奢侈品店搵客頂租 內地豪客南下掃貨驟減，奢侈品商戶睇淡後市，低調搵客頂租，情況極罕見；消息稱，獲連鎖鐘錶店租用的尖沙咀廣東道一個地舖等樓面，月租逾300萬元，委託代理物色租客頂租，意向月租與現水平相若。另有報告指，尖沙咀等本港四大傳統購物區舖位平均租金按季僅升2.3% 廣東道是香港經濟街頭智慧之寒暑表，鋪位豪宅先行，然後中小型住宅，現在看來鋪租已見頂了，市場將告訴我們答案，請耐心等待，但你真的預備了嗎? |
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31. PETER PAKER 2012-11-21 18:11:01 |
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To: 30/F 我唔係淨係想唱好 , 我想講出香港的困局及大家將要面对的事情 , 想希望D民粹份子想清楚 , 老实講 , 今天的爭拗只會令到年青一代將來冇得撈 , 97-03年的慘況 , 我相信今日嘅年輕人冇高強抗逆力去面對 至于本人的财务安排 , 已作準備 , 多谢关心 |
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32. 洪量流 2012-11-21 19:41:43 |
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為何小弟對那些想盡辦法壓低樓價的人(包括官員)這麼生氣，他們心地壞，無時無刻想香港經濟轉差，沒有人來消費，無人租店，樓價便下跌，對自己得益。喂，這樣會令基層的售貨員小了收入及失業的。 香港是多元社會，就算讀書不好、新移民等基層人士只要靠努力，做銷售員及地產代理(以前有得做工廠)等，亦有維持生計的途徑，行行出狀元。 想買樓的人應有一定條件及學歷(否則疊埋心水租樓等抽公屋)，但你們反而要基層人士犧牲生計、令香港經濟轉差損失大眾的公益而令你們這些有一定條件的人得益?損人而利己?萬一失業，想靠努力做銷售員及地產代理維持生計不成了，更為你們設立排外印花稅BSD得罪全世界，將來香港轉差想找外地幫手，他們踩你都傻。 所以少發聲的我亦要靠博士的網站來表達我的聲音。 |
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33. anggie T. 2012-11-21 22:14:35 |
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Agree with Peter Paker's comments & analysis. Now is a very weird & twisted time of HK property market history, the fundamentals are still favorable for property market to stay strong for awhile(could be 2-3 yrs). If the market is not crashing after 4 yrs, that means the landlords have paid another 1/5 of their loans under low interest rates, plus the capital repaid & downpayment, they're just getting another step closer to full paid their house. At least, if the market turn up-side down quickly, they're more strong & resistant to bad economy......Just my guess.... |
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34. Don't lose your memory 2012-11-21 22:39:07 |
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As everyone knows, the introduction of BSD will result in more careful consideration of buying land at high price, after all, it is damaging the land developer interest. Thus the result would inevitably lower income from land selling and impact in the stamp duty tax. These two source is occupying 40% of government income, which is in turn damaging the government reserves and cash flow. I hope the Financial crisis won't come, otherwise, with the damaging effect and attack from the outside and inside, the government losses could be sky high figures. When the government lose income, the first they will think of is the following : 1) Cut civil servants salaries like 2004 ; 2) Introduction of Sales Tax ; 3) Increasing the middle class tax, reduce the social welfare expenses; 4) Cut univserities funding, cut social facilities funding; IF someone memory is not bad, the above situation seems familiar. and had partly or wholely implemented during the crisis time for year 2003. Do you wants this to be coming back ? I am sure everyone suffers , no matter which class you are- grass root, middle class, upper class or the richest(stock price dropping). |
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35. Peter Paker 2012-11-22 00:00:05 |
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首先我都明白 , 起樓耍時間 , at least 3- 4 年 , 但係如果目前 lank banks 充足 , 每月定期賣 3 - 4 塊地 , 這樣就算 D 新供应起唔切俾人住 , D 人都会形成一個 expectation 相信將來供應增加 , 而令到 D 人買樓、出价都唔敢咁狼 , 使到今天价格下降 但係 , 今日政府唔定期增加供應而用一D 不能直接解決問題 "o既" SSD 及 BSD , 是否反映政府手上真係冇足夠土地 , 或者政府根本唔想放棄高地价政策??? |
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36. 梵谷 2012-11-22 09:43:00 |
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簡單點, 走去同賣家講平30%賣比你 |
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37. 你吹我又吹之----樓價，請你下跌 2012-11-22 10:21:52 |
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炒家你這東西太不知情識趣，太過不俾面政府，政府要你收手，你反而繼續，政府出招打壓，兩年後你竟然炒高32%，你叫市民怎能容忍，惟有継續出招打壓，令香港財政收入減少，甚至出現財赤也在所不惜。若果它日經濟有所損壞，香港由盛轉衰。炒家，你是罪魁禍首。 |
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38. 你吹我又吹之二 "炒家，請你收手" 2012-11-22 10:34:51 |
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炒家你不肯收手，就如警匪片中那些匪徒，青年幹探要求你放下手鎗，而你卻仍然不肯就範，還殺盡人質也在所不惜。正如現在政府要炒家收手，而炒家卻不肯收手，政府一招又一招，縱然盡量不傷及無辜，而且還令到很多人不高追摸頂購買物業。政府雖然心地善良，卻是炒家不斷誤導市民，有些市民為炒家而死。 |
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39. 地產商自己攞嚟賤 2012-11-22 10:42:36 |
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政府出咁多招式都喺想樓价平少少，但佢地下下推盤過皮嘢尺，唔打壓佢地條氣都唔順啦，怪誰? |
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40. 股海明燈 2012-11-22 10:47:56 |
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城電截至今年8月底止年度，持續經營業務虧損為7382萬元，期內投資8760萬元於節目成本，計及出售電訊業務收益，盈利大升10.8倍至37億元，每股盈利為471.9仙，派中期息每股15仙。 於今年8月底，城電淨現金有26.24億元，王維基指，會因應市況作出靈活財務安排，包括購買投資級別以上的債券收息。被問及相關現金可「燒」多久？他強調不認為是「燒錢」，因「唔會用晒筆錢」，若現金全數用於買債，每年收息約1億多元 #股海風雲，目的只為大茶飯，明燈－指引，誰令你折墮，必先令你瘋狂！（股友睇車） |
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41. 你吹我又吹之三 "炒家，請你收手" 2012-11-22 10:50:34 |
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樓價已見頂隨時下跌，連財爺也撰文告誡市民，香港經濟轉壞，未來歲月，必須節流，量入而出，減少福利開支，一切原因都是因為炒家長年興風作浪。本來財赤應以開源節流雙管齊下解決。不過，因為炒家的緣故，政府不但會繼續開源，更加會向到香港投資的國內及國外人士徵收BSD，以保障香港市民利益。至於炒家們會轉往台灣、美加等地炒賣？講就容易，除非炒家們沽清在香港持有之重貨先啦，所以樓價肯定下跌。 |
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42. 你吹我又吹之四 "炒家，請你收手" 2012-11-22 10:58:19 |
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炒家，你這東西其實是社會敗類，無論有沒有樓的人都會說炒家太過自私，樓價下跌3成，對有樓的人士又不會構成不便之處，沒有樓的人士又可以置業，最後樓價自然會平穩。但是你班炒家始終不讓樓價下跌，故此，我們上書政府，制定和加強 SSD及BSD政策，一定要打殘班炒家。所以，經濟轉壞，財赤乍現，罪不在政府、業主及我們的未有樓的人士，而是那些死不讓樓價下跌3成的炒家。 |
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43. 你吹我又吹之五 "炒家，請你收手" 2012-11-22 11:09:37 |
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有人說，既然炒家不肯收手，倒不如讓市場繼續瘋狂，讓樓價多升3-5成，甚至更多，讓泡沫形成，最後亦爆破，變成倒跌五成，但在這過程當中，市民肯定會受到比下跌三成更大的損失，這不是一個負責任的政府願意看到的。所以政府要將樓價壓下去，盡量利用時間，以便大興土木，大攪基建，多拓土地。 |
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44. 冷眼 2012-11-22 11:18:20 |
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對於樓價高企，當務之急係政府與一班發展商坐低傾傾，與其雙方胡亂出招不如協商后從詳計議，以免濫殺無辜，殃及池魚！ |
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45. 你吹我又吹之六 "炒家，請你收手" 2012-11-22 11:27:23 |
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現在炒家還不認命，仍希望樓市繼續長炒長有，甚至莫視政府將會加強招式，繼續每天誤導市民樓價只升不跌。不過，想深一層，樓價在政府連番出擊之下，其實已見頂快要下跌了，不過仍有一些蠢人在高追接火棒，所以現時樓市成交只能大減。其實，樓市從高位下跌只是遲早的事，所以，未有置業的人士要耐心等待。若果政府見樓價屢壓不下，將會加強壓抑樓價措施，樓價將會合理地向下調整。今日高位即是明日的摸頂價，但只擁有自住樓的人士並不須太擔心，因為樓價向下調整三四成是正常的，要怪就怪炒家吧。 |
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46. To 26. 推倒樓價真的會換來重稅? 2012-11-22 12:48:57 |
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麥教授的財政收入分析很透切. 可以睇到土地房屋相關收入在政府財政收入中的重要性. 但係, 係唔係降低土地房屋相關收入, 就要加重稅? 最近有投行話會有財赤100億, 湯博士話會有1000 億財赤. 手上冇相關數據/分析, 唔知係真唔係真. 曾財爺喺今年2 月預算案中話2011-2012年度可能會有盈餘667億. 呢條數恰恰多過地價收入620億, 差額正數47億. 簡言之, 一塊地唔賣, 政府財政都仲係正數. 地, 唔會唔賣, 只係可以賣平咗 and/or 賣少咗(衣家話賣少d地係政治唔正確). 呢d收入加上正差額47億, 或多或少可以抵銷地產相關印花稅收入減少. 由此, 政府財政或者唔再係正數, 但唔至於要加重稅卦. 時間關係, 未有細嚼財政預算案. 無法做到麥教授既細緻分析. 但係知道....加稅? 唔係單方面齋睇收入減少. 仲要睇埋對家有幾多支出至知. 一言蔽之: 睇野多幾面, 結論至全面. |
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47. To 35 Peter Paker 2012-11-22 12:57:53 |
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完全同意你的看法, SSD, BSD唔係良策. 只係, 喺賣地賣樓之間3-4年既真空期, 真係要做D野. 近似情形, 美國佬就有QE+OT. 香港可以點? |
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48. PETER PAKER 2012-11-22 13:01:57 |
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To: 47/F 首先我都明白 , 起樓耍時間 , at least 3- 4 年 , 但係如果目前 lank banks 充足 , 每月定期賣 3 - 4 塊地 , 這樣就算 D 新供应起唔切俾人住 , D 人都会形成一個理性預期 (rational expectation), 相信將來供應增加 , 而令到 D 人今日買樓、出价都唔敢咁狼 , 使到今天价格缓和一點... 但係 , 今日政府唔定期增加供應而用一D 不能直接解決問題 "o既" SSD 及 BSD , 是否反映政府手上真係冇足夠土地 , 或者政府根本唔想放棄高地价政策??? |
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49. 亮劍To 46. 2012-11-22 13:12:51 |
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香港首一千間交稅最多公司，估計佔總利得稅收幾多%？而其中又有幾多間係有做地產嘅呢？ 香港首一萬交稅最多嘅人兄，估計佔總薪俸稅收幾多%？而其中又有幾多個人所得稅，係間接或直接從地產得來呢？ 一間市區千呎樓宇買賣要交幾多錢印花稅？ 03 年前後香港財赤係每年成千億，樓市崩潰唔單止賣地收入少咗咁籣單！ |
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50. To 47 2012-11-22 13:27:27 |
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你的問題真係只有政府至可以答. |
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51. To 49 2012-11-22 13:43:11 |
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多謝你同意財政預算收支唔係咁簡單. 但從閣下轉來麥教授鴻文只講2011-2012; 講多咗我就唔好意思. 閣下如有更多數據分享, 大家定必受益不淺. |
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52. 亮劍 - to 51 2012-11-22 14:00:47 |
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呢篇文寫於 2011年10月25日 星期二 推倒樓價換來重稅 民怨更深 撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視 |
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53. AAA 2012-11-22 14:05:24 |
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54. To 52 2012-11-22 14:08:38 |
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55. 亮劍 2012-11-22 16:04:16 |
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03年美匯高企, 香港引入通縮先至有財赤千億--- 咁因為房地產市場崩潰，引致地皮賣唔出，無人補地價你點解無提？ 還有樓市成交痿縮令印花稅收入大跌，令到失業率上升、企業盈利跌甚至出現赤字，稅無得收不特止，仲引致各式各樣稅收嘔凸派翻俾人！ 稅收減少之餘，為咗減少人民痛苦，還要開倉狂派福利，財赤千億就係咁計出來！ |
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56. TO 2012-11-22 16:49:52 |
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98-03年 樓宇大量供應賣唔哂, 樓價狂跌四五六成, 都冇外人嚟買, 皆因港匯高企呀. 揾阿水買地啦. 通縮通脹, 樓升樓跌, 只因聯匯. 明冇? |
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57. 子遙 2012-11-22 22:19:58 |
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完全同意：你吹我又吹之 "炒家，請你收手" |
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58. 樓價跌三成 2012-11-22 22:47:15 |
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陽X聾佢成日話樓價跌三成,你只要係佢facebook寫上關於樓市升的新聞,即delete |
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59. O 2012-11-22 23:10:39 |
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. To 26. 推倒樓價真的會換來重稅? You are too naive, I believe your logic stay in the primary school. Did you know what means by butterfly effect ? do you understand chain reaction ? Nuclear bomb is such a destructive, not because anything, but because of chain reaction. Property price huge drop in HK will cause similar nuclear chain reaction, effect is not just linear, but exponential, therefore it is not just simple 1+1 =2 mathematics |
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60. To 59 2012-11-23 12:26:27 |
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都話咗你知, "一言蔽之: 睇野多幾面, 結論至全面. 時間關係, 未有細嚼財政預算案. 無法做到麥教授既細緻分析. 但係知道....加稅? 唔係單方面齋睇收入減少. 仲要睇埋對家有幾多支出至知. " You just repeat what I said and put it in English. BTW, can you qunatify the magnitude of your chain effect in all aspects? Without figures, how can you draw a conclusion in destruction? Without figures, how can you say it would be a deficit budget instead? 咪齋talk. 一言蔽之: 概念可亂talk, 數據至具體. |
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61. 資產主義 2012-11-23 12:36:07 |
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最新消息係美國又延長零息至2016年，基本上係沒有加息時間表，歐美日經濟都有排唔會好，低息將持續10年以上，最壞情況下，隨時像日本一樣低息超過20年。
奧巴馬連任，伯南克必定繼續無限QE，現在係時候買多幾層樓收租，班冇殼蝸牛根本就係租硬樓，必定會全心全意幫你供樓，租金年年上升複利效應下，等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你，唔買就笨！
低息加供應嚴重短缺，樓價未來幾年將上升80%，車位都過百萬一個啦，樓價實在太平，唔買就笨！
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62. To 56 樓 TO 2012-11-23 12:44:45 |
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自美國取消了昔日的金本位制度之後，世界各地貨幣政策變得泛政治化，經濟好之時要印銀紙買選票，增加貨幣供應量！ 而經濟唔好之時更加要印多啲，以刺激一下經濟，否則現政府鐵定無得留低！ 咁手執印鈔權嘅人咪可為所欲為？殘民自肥？ 西方民主社會講求制度及制衡，所以拒哋就整鬼整馬，攪啲「錨」出來！ 金同銀做過錨，但因經濟高速發展，金銀供需追唔上而取消左！ 現在西方央行大多以物價及經濟指數做錨，本來合理得多，但咁樣做亦有盲點，一來呢啲係濟後數据，仲要成日背馳咁先衰。 而且好多時候，貨幣供應更淪為政客選舉工程嘅一部份，攪到財政赤字預算及國債佔 GDP 100 % 者司空見慣！ 自2002年以來，美國政府債務額快速增長，債務上限上調了10次，數值擴大了2.2倍。2011年5月16日，美國國債再次觸頂達到14.29萬億美元上限。同年8月2日，美國國會對政府債務上限上調了2.1萬億美元，以避免危機發生。2007年9月份以來，美國國債以每天38.9億美元的增速增長至今。據國債鐘顯示，截至2012年8月25日，美國國債總額高達15.98萬億美元，已超出其GDP總額，人均負債5.09萬美元。 香港係一個高度自由化嘅經濟城市，資金進出幾乎無皇管或管拒唔倒，上百億資金在高速互聯網中出入，彈指之間就發生左！ 所以港元絕對唔能夠做無尾飛砣，否則香港就會成為提款機，隨時俾大鱷提錢提到你破產！ 歐美呢兩個生銹錨，長遠同拒哋掛，死路一條！ 但唔同拒哋掛呢，係中短期來講，仲衰多二錢重！！ 自由市場的運作就要讓價格自由浮動，香港係呢個環境之下吃盡甜頭 / 苦頭！ 人民幣喺十年內應不能成為國際性流通貨幣，但如果有一日港元同人民幣掛勾, 咁港元比對美元就愈來愈強，那麼港人持有美元結算保險單及基金點算？美元計價就愈來愈跌，呢啲金融產品嘅現金值會貶，賠償又少左，價值反覆尋底。
港元資產(如樓同股票)對外國來講，就愈來愈貴, 樓市同股市都會下跌.
港元強一方面入口平. 物價會下調. 但影響出口及旅遊業，只係零和關係。 香港財金官員，現在處係一個死局當中，所能做嘅嘢唔多，唯有金融系統安全擺優先，市民有屋住其後，所以無殼蝸牛會被犧牲，上私樓唔該等一等！ 香港嘅經濟規模相對世界而言，滄海一粟，如果自己攪你嘅自由浮動，分分鐘一鑊泡收場，我就唔相信金管局有人拍心口話拒拆倒呢個局！！ 呢個世界嘅午餐並無免費過，睇吓最後邊個埋單啫！ 但我個人意見，港元有如賭場籌碼，兌換率愈容易明白愈好！！ 基於鈎脫唔倒，美國及歐洲又係咁變相印銀紙保經濟，港人點樣自處，請各自盤算，自求多福。 住公屋嘅低下階層---你哋淡定，大把民生派議員會同你們做嘢。 有私人樓自住嘅業主---千萬唔好傻吓傻吓聽人老點賣自住樓。 有兩層私人樓嘅業主---你們是政府現在重點打擊對象，千萬唔好賣樓，因為賣左好難買得翻。 有叁層私人樓以上嘅業主---同揸兩間嘅業主情況相同，但要考慮自己財務結構，賣走一些唔係咁優質嘅物業，優化個人資產負債表可以考慮。 住私人樓嘅租客---你哋應該有如熱鍋上的螞蟻，首先睇吓有無四成首期，份工穩唔穩定，供係咪平過租，再計吓加息三厘會否供款超過入息四成，上述任何一樣未能達標者，千萬唔好入市。 同老豆老母住緊嘅年青人---世上只有爸媽好，呢幾年同父母親住埋一齊先，肯定有著數，現在大把議員同你們圍緊 CY，儲定錢一定無錯。 揸住一球美元現金以上者---你們可以將層樓升呢，例如新界換市區、三房轉四房、單幢變屋邨，但拜託唔好再火上加油走去加注買多幾間，由其是中下價樓，否則 CY發脾氣出絕招咁就攞嚟衰。 地產發展商---唔該你哋唔好咁高調好嗎？先賣嗰啲平嘢，再揾 A準每個月清十個八個貴價嘢，條數一樣咋！ 最後講多句，呢次以你生蟲機最衰，你個盤係同港鐵合作嘅，請問咁摶為左乜？ 食到個價咁盡，下一個地盆、下一單補地價，政府同港鐵要價會幾多你們想過未？ 唔通賣埋屯門呢個盤就可以食過世？唔使做？ |
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63. 樓上認真無知 2012-11-23 13:10:24 |
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新加坡經濟規模比香港還要小很多，匯率幾年來已調升50%，經濟卻跑贏香港，人均收入更大幅跑贏香港，證明聯匯根本多餘，百害而無一利，所謂穩定匯率，只係兌美元穩定，兌全世界的貨幣都係浮動。不過，金管局不能脫勾的原因，其實就不能明言，因為一脫勾，主要美元資產的外匯基金必定大幅虧損，到時陳德林起硬身都得，所以坐這位的高官，為了自保繼續印印腳，必定唔會脫勾，但下了崗的任總就知香港經濟多年來的折騰，根本就係聯匯之過，是他自己搞出來的爛攤子。 |
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64. TO 2012-11-23 13:10:38 |
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財經預算本就複雜, 若加上政治因素, 更是理不清. |
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65. 70后 2012-11-23 13:20:59 |
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天要你滅亡，必先令你瘋狂！
听到有买家加佣求购物业，马上便想起这句说话！
车位炒筹，工厂大厦又瘋炒，今年六月同现在，竟然相差3~40%？？？？？
唔通真係到咗懸崖边？
以上係我最近的感覺，但真係唔知咩理由会跌？ |
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66. TO 2012-11-23 13:34:17 |
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Alan Greenspan 喺1996年已經講咗係 Irrational exuberance. 跟住, 股價照升, 一路升, 一路升, 升至科網股爆破. |
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67. 亮劍 2012-11-23 14:06:45 |
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新加坡經濟跑贏香港，人均收入更大幅跑贏香港，除咗匯價可自由浮動外，仲有佢哋可車一百幾拾億車泥頭去填海做地，仲有佢哋可話開賭場就開賭場，要起主題公園就有主題公園，話要乜嘢人來就有乜嘢人來嘅條件，但香港得唔得先呀兄弟！ 現在香港要增加土地供應真係好頭痕，你班友話維港唔填得！好！ ！ 但維港以外填海又唔得喎，因為你班友話要考慮會否影響中華白海豚、珊瑚礁與寄居蟹的生長，仲要顧及漁民生計呢----你講曬佢啦！ 最攞胆嘅係填海造地嘅工程費用越來越貴先惨！ 開闢郊野公園又話減少綠化嘅面積，會打擊唔知 XX 蝴蝶、XX 青蛙嘅原居地！ 重建舊區又妨礙保育歷史文化，人民要求集體回憶！ 增加地積比率又擔心出現屏風樓，形成熱島效應！ 放寬高度限制又會破壞山脊線，處處石屎森林！ 工厦攪合法割房又話官商勾結！ 到現在政府買你班小學雞怕啦，發展新界東北，又話人賣港！ 總而言之，在新的價值理念指引下，乜都唔得、乜都唔準！ 咁在香港要找可供發展的土地，一定愈來愈難，無地啲樓起喺邊？CY 只係書記仔來咋，你估佢係神仙咩？ 無地起樓，工商舖樓做鬼做馬，樓市乾升係咁趕客，想開賭又俾道德重整會話 No！大陸有錢人想來支持香港經濟又趕人走，產業單一化，經濟咪大起大落囉！ 單單聯匯浮動可解決上述問題嗎？ |
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68. 一招了 2012-11-23 14:58:47 |
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一粒子彈解決所有問題. too simple and always naive. |
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69. 庫房收支知多少 2012-11-26 17:17:21 |
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財爺昨天(2012.11.25)出文. "庫房收支知多少". 2012/13年財政預算總開支3937億, 當中2643億為經常性開支, 其餘1294億為一次性紓困或工程開支(應為港珠澳橋, 高鐵, 地鐵等, 如錯, 請指正) 見麥教授文章, 2011/12年財政預算收入為3750億. 撇除地價收入及印花稅1000億, 政府仍有約2700億收入. 應付經常性開支唔見會有大問題. (年份唔同, 細數會可能有差, 但大數唔會差太多) |
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70. 完全同意 你吹我又吹之 "炒家，請你收手" 2012-11-26 20:41:43 |
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請大家看37，38，41，42，43，45樓一一一你吹我又吹之“炒家，請你收手"，完全同意。 |
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71. 麥萃才 2012-11-27 10:29:12 |
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私樓租戶約百萬 真正苦主
政府應放寬公屋申請資格，並大興土木興建大量公屋，安置這些私樓租戶苦主，讓他們可有選擇不租私樓。
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