由於大家經歷旺市最少都有三到四年，加上伯南克狂印銀紙，相信實力較低之中產開始投降，焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇，為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?

你唔想買樓，當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?

生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠，昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產，昨日宣布即時結業，董事總經理田國強本人，亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策，打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」，現時樓市積重難返，樓價短期內難以企穩，會繼續下跌。

2002年樓市當然未見底，仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面，有咩要面對呢?

當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易，因銀行已經成籮負資產。

生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠：「我接觸負資產業主中，超過一半供樓利息仍然係 P（最優惠利率）以上，講極銀行都唔肯減，銀行真係好無良！」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成，又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。

你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期，仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居，銀行只估到九成，即2.25mil，而借七成比你，即2.25mil*70%=1.525mil，搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!

買到千祈唔好覺得爽，你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡，小心連攪破產既錢都冇。

生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住，未料買樓後半年被裁退，為供樓欠債纍纍，更不時被收數者騷擾，即使想申請破產，也無手續費，其妻萬念俱灰，欲一家三口燒炭同死，丈夫為籌申請破產手續費，遂企圖在銀行打劫數萬元，結果事敗被捕。

當然有危必有機，另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升，爭在你黎唔切囤積。

生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求，趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染，在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮，一樽平日賣五元的白醋，竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。

最慘係做上會決定前，思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理，因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。

生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客，酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料，本月初五星級酒店入住率低至一成，三、四星級酒店入住率只有兩至三成。 

生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高，愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」，與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會，竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說，現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。

係經濟蕭條時，銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既，就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目，由1998年底的1511間，減至03年6月底的1294間，即減少217間或14%。

生果報 2002 股票成交量亦十分驚人!! :恆指昨日早段持續在9600至9700水平窄幅上落，但尾市造好，收報9733點，升38點，成交77億元。

係2007年，股票一日成交2000億都有! 而家衰衰地都有幾百億。當然2002年未有中人壽，中國銀行上市，所以成交係差D。而你只要做好準備你跌市買樓，就做得到以下「勝利」!!!

生果報 2002/8/16: 貝沙灣擬提價，該盤逾1500方呎單位只餘1伙未售，昨售出7座37樓 A室，1573方呎，成交價707.85萬，每呎4500元。

 頂! 4500蚊呎，而家買屯門都唔得! 所以你見伯南克同黑仔搞到個市幾亂!? 一車車銀紙咁印出黎，個市唔升都難。跌市買樓最緊要心理準備，你到時有錢係手都未必敢禁掣! 下篇講後QE3買樓部署既時機

有冇聽過「十個羊年九個命苦?」諗樣絕不會歧視命生羊年既人仕! 但羊年真係幾邪。而每次爆鑊都係世界大事加上與資源有關。

太遠唔講，由1967先開始。相信後生一輩會聽過六七暴動，近排立會選舉更是將「老左」曾鈺成扣上「左仔放炸彈」既好日子。而「同胞勿近鞋盒」可能係九十後「聽都未聽過」之事。其實在世界層面，大事頻生。中東六日戰爭令以色列成功係該地立足，是後來眾事端之始。中國係境內擊落美國飛機，文化大革命，反西方情緒高漲。好多仲影響緊我地既事都係該年成立，包括恆指基準、無線電視，又或周慧敏同伊麵都係該年出世。股票樓市唔使講，問下家中長輩你就知有幾慘!

到1979年(羊)，中東又發生鉅變。伊朗政變而同年伊拉克總統薩達姆(即係最尾比美國佬打死o個個)係該年上任。美國當時幫伊拉克。之後兩個伊斯蘭政權打個不停，亦即兩伊戰爭。令油價上升。中東、資源係羊年既鐵膽!

1991(羊)年伊拉克戰事爆發，恆生指數由四千幾跌到二千七。係香港既經典有賊王係觀塘同警察駁火。而蘇聯解體為當年影響世界最深遠既事件。你而家見到車路士隊波咁勁! 都係多得蘇聯唔再存在，幾個石油富豪趁機買入國有資產。

2003(羊)年，有幾黑我諗都唔使多講。不過中東又入轉捩點，大事莫過於小布殊又去打薩達姆。唔知佢係咪想燒旺D石油去殺死沙士菌。你可以講2003年係2001年911偷襲美國既結果。由此可見世事因循有序，問題係你攞唔攞到個旋律。以諗樣見，在資源價格急升下必會令中東或擁有資源的某些人暴發起來，從而再生出爭名逐利之心，最尾同當權者在台底或台面發生沖突而告終。故有限既資源在短時間價值飛升，大家請留意禍離不遠。

係玄學上既層面，唔知係咪羊惹火? 但凡羊年，中東必有劫，資源必被爭。而今時美國再行量化寬鬆，金油必升，令資源大國有所進益。往往故事係資源升得幾年，資源大國口袋充實了，就想由霸主獲得權力，引起衝突。按現時軌道，下個羊年又爆鑊合哂心意，有樓係手可以再坐多幾個站。無樓係手不妨細細地買間樓住兩年先!

另一個原因係低息，當你2012年行過銀行門口見到新港元定存優惠得0.65%加二百蚊禮劵，真係咩mood都冇哂。低息係一重天想法，二重天係我地身處負利率中，因通賬已遠跑贏銀行利率，就算你有0.65%年息但係一年通賬高達5%，你口袋銀紙購買力約一年少了(5-0.65)%=4.35%。

回望1990年代，美國開始減息令香港存款利率利於通賬，促成負利率而港樓價開始起飛。此情況與2008年相似，美國係金融海嘯下仲要減得勁快。但係你會諗2001年美國都減息點解香港唔升? 因為香港2001-2003都受困通縮，大玩一蚊一隻雞，所以冇負利率既出現，逼唔到銀行存款投入樓市。但今次QE3一出，各大傳媒荒死你唔知咁詳解，睇黎最美一幕還未上演。固結論係減息不一定推高個市，要負利率(即銀行息口低於通賬)先會推起樓價。

1995年老美加番息，負利率消除但人心已被train到諗「唔買就笨」，香港樓市升到九七。今次會否重現? 木宰羊，因美國此番財技係全部教科書都冇教過，大家盡量執生，個價會去到邊諗樣答唔到。但1990年吹起泡係七年後爆破，如將2008對比1990，咁2015又吻合地可見殺機。

聽上周口風延長額外印花稅時限會係下一次措施，可能由兩年加到四年，會在年尾檢討。本樣擔心既係市民會趁SSD未行四年之前搶住入市，因今時買樓等四年最尾走唔甩既成數好高，而引發搶貨潮。幸好秋風至，各大發展商推盤吸走二手購買力，二手市場在兩邊影響下有何反應尚代觀察。至於中期樓市奇想已在今篇交代，希望讀者有所得著

現今大部份既人，都話要等個樓市跌先買，咁你有冇諗住跌到幾時先買? 答唔出既人你好可能係貪心既人，一心諗住跌得越多越好，睇戲食花生諗住全香港既業主x街死你先入市。根據本樣所見，呢類人有八成以上都係未買過樓既，對買賣流程、交易所需、上會必備都未諗齊而到真係跌時又未必買。對地產agent哥哥而言，呢班人真係齋諗唔買，確實係「諗樣」一個，避之則吉。

香港樓市行順水已經近九年啦，近一代既人可能唔知沙士個陣問銀行借錢有幾難。就等我地講下跌市買樓有咩分別。

買樓要講金，總括而言你要係跌市時買間三百萬既樓自住，最少都要有樓價既四成錢先有得諗。先比條數你睇: 當你係後生仔想買間新淨D既兩房上車，現市價為HKD3.0mil，例如荃灣爵悅庭細兩房咁。係樓市大跌三成之後該樓跌價至2.1mil，你要需準備3成首期，銀行再比個九折估價你，你要上會既首期係2.1mil-2.1mil*0.9*70%=0.78mil

你可能問唔係呀! 78萬我儲n年都未有，你玩我咩? 乜自住樓唔係有九成上會既咩?本文列出以下因素，為上段觀點提出理據。

特種職業免問

唔好以為銀行淨係唔想借錢比低下階層，就講2008年既金額海嘯，咩i-banker，證券分析員全部借錢免問。連銀行一個普通員工都唔想點借比你，因為電視上面日日播住獅子錢莊點「送人出門口」既情景。專業人仕會唔會最穩陣? 如果你係一個事務律師，銀行都唔會借咁多比你。因樓市一差冇人買樓，做樓契生意自然少而事務律師首當其衝。會計師唔荒有啖好食，你可以番睇08年四大會計師行點炒人點安排人放冇薪價。連律師咩師都攪成咁，你都係時候問下自己有幾多cash係手先敢係跌市買樓。千祈唔好諗都唔諗就劈頭同人講句:「我等跌市先買!」如果條友識野兼唔俾面再問落去，冇planning既你可能顯得傻仔兼低能。

醫生或警察

如果樓市已大跌三成，手上真係得幾十萬既你要問下自己肯唔肯冒借九成既風險。如果你唔係醫生或警察(or公務員)，你行入銀行借九成都已經比職員「西」面，因為申請九成要比更多文件，仲有就係攪一大輪你都未必批到。如果你年過廿八都仲係諗自己可以等出面跌到x街而自己可以施施然咁上會，你需要醫生或警察。幹麼醫好自己，一係叫警察一槍了結自己。

佔價嚴重不足

樓市大跌同股災一樣，成個market既人都係「死老豆既樣」。建行(0939.HK)股票會有人同你講$3.6唔好買，等兩蚊先。樓市一樣，銀行聘請班「產業測量師」已經將佢心中過份悲觀既情緒反映係估價上面，個業主開價三百萬，可能銀行估得二百六十，好似知道樓市黎緊仲會跌兩三成咁! 銀行估2.6mil就算佢肯乖乖地借七成比你你都要比$(3.0-2.6*0.7)=$1.18mil先上到會! 聽到呢度，希望你知道做沙士撈底而成功沽樓大賺既人一D都唔容易，學簡炳墀咁話:「有食力先係最重要!」

你想買都冇盤

呢幾年樓價升幅已鉅，係2010年前置業既業主至少有兩三成水位。股市又唔生性引唔到人用孖展炒，即係唔能夠用三四千點股指跌幅引發業主套樓救股。要得業主用大舊錢買股然後走投無路賤賣間樓比你，恆指起碼要升番二萬五再倒插去萬六先有人「死比你睇」。咁即係股樓兩邊都見唔到熱熾既炒風，好難逼到人劈價賣樓。諗樣相信呢兩年樓價就算跌，都未必有大把樓盤比你睇! 冇盤，買左都係一般貨色，價錢冇水位單位又唔矜貴。對此點有疑問可以學新特首落下區、睇下樓。你就知而家睇黎睇去都係幾個盤，講5-10%價都好困難。

總括而言，跌市買樓要準備好證明比銀行同埋三成以上既首期。

準備好證明比銀行見:買樓之前既幾個準備 

仲有，78萬係唔夠的! 經紀傭兩萬幾、印花稅為樓價1.5%，再加十幾萬裝修家電，你冇九十幾萬都唔掂。請及早作出準備，庸才需找份穩定工作(見另文「庸才免費有屋住」)。筆者最唔想見到人齋等而咩都唔諗，如果你話工作忙唔得閒諗，請再問自己心水樓盤既1-2%升跌，抵得過你成個月人工嗎?