我估計CY正在等樓價再升多少時，一Q打下去，再來一`次8萬5。問你死未?

一切皆在CY預定的劇本之內。諸君仍在夢中矣!

小弟過去多月已痛陳這裡一些地代或抄家, 不要誤導市民抄樓至富, 就像九一九這類廢材經常說自己抄樓心得, 但十年後仍然只得一層自住樓, 真的好笑! 點似得買樓收租的我這類人, 才是從樓至富的最佳途徑, 幸好現時一些地代或抄家個腦亦已開竅, 知道自己一直以來害了不小自住業主賣樓博賺的小抄家, 開始言論樓市有分吋, 令小弟萬分欣慰! 謝謝您們! ! 嘻嘻嗅美 

再等等，千萬不要入市。樓價一定跌。看升的人已忘記了８萬５的傷痛，忘記了８萬５的作桶者正是現任特首梁振英，忘記了梁振英隨時再來一次８萬５。他說不會令樓價下跌去將就購買者。你相信他？你知道他是　一個有信用的人嗎？他說謊的機會成本土代價）是零。

上次逃出生天的，今次還能那麼好彩嗎？

看了一段時間, 好多人用澳門大升五至十倍去反証香港只不过升一倍两倍, 不算过份. 身為半個澳門人, 不得不出聲.  澳門呢十年經濟突飛猛進, GDP per capita 已由回歸前遠遠落後於香港改變為現在超越香港, 現在澳門只要你年輕, 根本不愁搵工做, 現在澳門零售根本請唔到人, 好多食肆什至係假期要截客, 因為人手不夠. 但香港呢? 呢十年發展不滯, 早已比新加坡, 澳門超越,, 一個無發展地區樓價升幅又點會及一個經濟突飛猛進既地區呀? 正如美國呢十年樓價只升數十巴仙, 但上海, Beijing is skyrocketing.

打後兩年樓市我睇升，可能仲升到你唔信，但我唔建議首置客盲目上車！

因為供樓講緊係十多年嘅嘢，呢兩年俾你供倒平樓，打後十年點先？

唔好話俾我知可以靈活走位，SSD 可能令人失了方寸，變成蛋家雞！

唔係以前羸落，一輸就入肉，再輸就見骨，咁嘅包輸無羸局，遠離事發現場睇戲方為上策。

80後成功買樓投資一例

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始終是有史以來尺價高位，首置者要睇定些，樓市就算要跌，亦須要一段漫長時間。

其實這並沒有這麼難明. 這批投資界達人自有其發達之道而不足為外人道也. 你有1000萬可能用於買層自住樓慢慢地供, 但這些人的1000萬他寧願拿30萬出來租樓, 剩餘的再用於投資食大茶飯.....有可能最後他能搵到1億. 但1000萬的物業升到盡也不會有多少.

這是每個人的算盤都不一樣. 對比一般人, 他們的投資工具遠遠不止物業和股票. 也因為此, 他們對回報/風險的看法大不相同.

打擊抄樓措施(如SSD)，方向冇錯，最錯是前朝政府後知後覺，如果SSD早前一年推行可能會好一些。記得當時政府一點也不承認樓價貴，政府說只是豪宅價格上升，細價樓冇升，連發展商都表示需要起居屋時，特首在澳洲說在香港窮人冇住屋問題，只有中產買不到自己的單位，您話死唔死。

不過政府從來冇叫人出售自住單位。其實從2009年至現在好多人都希望樓市下瀉如2003 SARS，可以買平樓。如果真的經濟下行，樓市大瀉，百業蕭條，您願意看見嗎？

同意：「現在 CY 同樣面對一個難以面對嘅處境！一方面外圍不振，要行貨幣寬鬆政策，但香港樓市火紅又漸聚民怨，樓市政策鬆或緊，點找個平衡，真係頭都爆！」

可能博士下一篇文章的題目是：「假如我是CY」，等大家發表一下心中良策

To﹕陳大春

我曾經寫了幾篇假如我是特首，給人鬧到反肚，不寫了。

謝謝湯博士的回覆!!

可惜可惜，希望民間智囊可理性討論良策，減少怨罵

全香港人已睇穿佢底牌, 根本出埋d碎料招, 冇料到, 抄家一定會搭呢轉順風車, 直到CCL 180 抄爆佢為止. 冇樓人士好自為知.

下星期又不知有多少宗數會破頂, 德福, 第一, 美孚10000尺止日可待!

太睇小我. 一于整番個8萬5俾大家開心.

今次唔係8萬5個單位, 係德福, 第一, 美孚$85000尺.

大家開心嘛?! 係唔俾你估到.

住宅供應之迷思

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先問大家一個問題：如果政府來年多發128個的士牌照，令香港這擁有700萬人的彈丸之地多128輛的士行走，閣下會否認為該增加的供應，可以穩定正在上漲的的士牌價？數據顯示，政府已超過十年沒有發出新的士牌，的士牌照一直維持於18138個（運輸處數據），如今增加供應「無限」倍，的士牌價大有可能停止上升，甚至應該要狂瀉呢！

如果認為以上的分析荒謬絕倫，閣下亦應對大部分以住宅供應分析樓價升跌的報告或報道有所懷疑。

有報告指出，下半年或明年將有超過1萬個單位供應（運輸及房屋局數據）「圖一」，這應指新增私人住宅單位（如包括公營單位，2011年新增2.72萬個）。此比例就正正等於128個的士牌之於該市場（0.7%），新增萬多個私人住宅單位，相對於143.3萬個現有單位而言（香港房屋委員會及房屋署2011年3月數據，並未算及另外113.7萬個公營房屋）「圖二」，實在是九牛一毛，對「穩定」正上升的樓價的作用，可說是杯水車薪。

為何會有該謬誤？筆者相信，最大的原因是有關分析假設了樓市為用家市場：上車客或換樓客想買樓，當然舊不如新啦。然而，筆者分析下來的結果（見前數篇），很不幸，香港樓市主要都是投資者在買賣（根據差餉物業估價署數據，2011至2012年中平均每月有約7000個單位成交，即一年有8.4萬個單位成交，故相對1萬個全新單位，二手成交應佔大部分），與只有或將有「一層樓」的用家（相信涵蓋大部分中產人士）無關，要投資樓市賺錢，回報有可能新不如舊（例如計及租金回報率），難道現有的單位就不是供應？

樓房身外物，價善當可沽。不是所有住客都是業主（根據政府統計處2012年中數據，私人房屋的自置居所住戶在私人房屋的家庭住戶總數目中佔比重68.7%，即多於45萬個單位屬放租或空置待沽），單位買來放租肯定是投資，也等於是供應，更遑論某些業主亦視自置物業為投資（因可轉買為租，非必須擁有）。因此，如果分析員用自己的角度分析樓市，很可能會得出一個誤導人的結果。

影響價格有多種因素，一種是大家「認為」其會影響而「實際上」亦會，一種是大家認為其會影響而實際上不會，一種是大家認為其不會影響而實際上會，最後一種為大家認為其不會影響而實際上亦不會。第二及第三種情況對分析來說是大忌，尤以第二種為甚，「新增供應會影響樓價」便是。

就算現在佔據私樓的大部分人仍是用家，但是樓宇價格須經買賣去體現，買賣的participants則主要為投資者，故要分析樓價，投資者care的因素才是我們需要留意的，此不可不察（股票市場都有類似的concept，不過，股票市場中的炒家是樓市的投資者，投資者反而較類似業主）。

最後要提的是，大部分使用數據進行的投資分析都是以迴歸方程砌一個模型（regression model），通常一個價格都會被多項數據影響。

如果一個分析只用一個因素（例如樓宇供應增加一定會令樓價跌），筆者不會說其一定錯，但很大機會以偏概全，不能完全反映現實。因為經濟並非自然科學，不會有一個實驗室可以控制到all others constant，如果其他因素同時都在「郁」，大家又如何可以肯定某商品價格的升跌完全因為一個因素之增減呢？

專家其實都可以呃你十年、百年。

譚少山
獨立分析員

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Rep:21/F

活得痛快已而 , 也不是什麼大事.

香港樓價不算貴 (超級豪宅不算)，可以比較加拿大、英國、澳洲和紐西蘭便知 ，美國當衰唔好計！