"雖然美國有金融危機，英國有歐債危機，但紐約與倫敦樓價比97年翻了最少一翻，世界上其他大城市的樓價有很多比97年升了不止一倍"

想問一下, 紐約與倫敦樓價在97當年是否跟香港一樣, 炒到天咁高呢?

  

"他們只是會揀一些認為合適數據來發表，因此這是屬於單向性文章，很多學者說著相同的說話，大家互相支持"

你講緊自己?

 

 

 

澳門住宅在過去10年升幅超過10倍, 10年前北區基層市民住宅才28萬, 現在要280萬,在澳門住上超過20年的家庭, 每個家庭擁有至少有2-4個住宅,為何沒有市民要倒地產霸權??又沒有嚴重劏房問題, 博士來自澳門, 與香港的樓市分別在哪裡? 可以探討一下嗎?

中原地產創辦人施永青近月狂沽貨變現逾5億元，終再度出手，向美資基金AEW斥約7000萬元入市觀塘商廈創紀之城3期高層單位投資。

 

 There are some many of my friends or relatives friends selling their own flats or apartment due to this property price surge cycle. They thought even paying the rent for the next few years, they expect they will be able to buy them back after 4 to 5 years.

 Therefore, many of these people are getting more and more cash. While they dare not to invest them to the stock market,

Case I: Some of them would choose buy back smaller flats or flats located in more remote areas. This would cause the small flats property price keep on increasing.

Case II: If they don't buy the property, they would rent the apartments, and indirectly increase the demands for rental market, since there is a huge demand for renting, the return rates for property keep on increasing, and this further support the landlords to maintain or buy new properties.

Also they stored a huge amount of cash, and I don't think they will buy stocks, sooner or later, they would likely be the next supporters when the property price starts to drop.   

In both cases, no matter these people buy or not buy, they finally would still be helping the property market, unless they leave HK totally.  

Just Like US situation, when US ecnomy not good, they would have QE3, when US ecnonmy becomes much better, they would support HK exports. In both cases, they are good news for HK property market

As long as people like to live in HK(no war, No earth-quake, No Nuclear), no matter the economy good or bad, they would in long term drive the property market up unless more and more people start to leave HK and live in other cities.  

 

應該是---有人說香港超過低息狀況是畸型的------

To: Sun moon

現在賣280萬的樓, 10年前2002年都賣90幾萬啦,何來有28萬樓賣?你講緊係咪20年前?

7/F, 我說的是澳門北區, 10年前澳門90萬已經可以買到豪宅, 只因賭場未全面開放.

咁日本超低息超過10年,都冇人話畸型喇......

根本呢幾年世界實體經濟追唔上QE做成的資產上漲, 我估計需要幾年時間處理....

Research papers 刊登於 academic journals 當中的，好難明或要花很多時間了解 set hypohesis behind 的 rationale 及了解其 formulas/equations，不看也罷或只看結論。

回到正題(一)：樓價多少才合理?  是否根據負擔能力?  如負擔不起，樓價會否被推高?

回到正題(二)：人工多少才合理?  人工會否有泡沫?  預測會否有下調空間?

物業發展及其生命週期可創造很多就業 > 籌備設計 > 建築物料 > 施工 > 落成 > 住宅/商業 > 物業管理/商埸營運 > 地產代理 > 律師 > 銀行貸款 > 室內裝修 > 商場店舖/會所管理 ...... 需要大量人手..... 如每年目標落成兩萬個單位......  

To:  Sun moon

http://blog.yahoo.com/
_RK223QDG24GUCUO
K3ALBDFSXPA/articles/
693693/index

 

香港樓市究竟有沒有泡沫??  短期內有沒有爆破危機 ?? 

 

要決定香港樓市目前有沒有泡沫 , 我認為可以分析有否出現以下幾種情況有否出現 :

 

1.   某一種商品 (包括樓宇、住宅) 有沒有真實需求??  買家會否為買而買一些自己沒有實質需要的東西??  或者純預期將來會升值而盲目買入一些沒有實質需要的東西。

 

2.   市場參與者有否過度借貸??  目前政府政策如何影響借貸情況??

 

3.   商品價格會否嚴重超出 “真正” 消費者的負擔水平??  我強調係“真正” 消費者 , 因為市場上有好多非”真正”消費者 , 這些人永遠唔會落場 , 所以這些人的行為並不會影響價格 , 只會影響情緒。不過 , 消費者的負擔水平由於編幅太多 , 會另文探討。

 

<1>

自住需求

 

我相信香港樓市係有真實需求 , 根據差餉物業估價處編制的 “香港物業報告2012” , 2010年末及2011年末的私人住宅空置率分別為 4.7% 及4.3% , 私宅空置率於一年內下降 0.4% , 相信香港有住屋需求。

http://www.rvd.gov.hk/tc/
publications/hkpr.htm

 

如深入一點去看數字 , 2010年末私宅總存量為 1,102,900個 , 2011年期內增加7,700個至1,110,600個 ; 私宅空置量 , 2010年末51,530個 , 2011年末47,920個 , 淨落成量增加7,700個 , 空置量卻反跌3,610個 , 這足以証明香港是真的對住屋有確實需求。如果房屋沒有居住需求 , 買家盲目為買而買 , 而發展商為這些假需求而不斷起樓 , 空置率會急速上升 (好似西班牙、美國樓市泡沫)。但香港好像沒有這種情況。下一編文章 (利息) 會簡述美國住宅存貨目前的情況。

 

同時 4.3% 空置率其實已經接近所有房屋已有人住。此話何解??  因為係市場上總有一定數量的房屋是空置 , 原因包括有些屋正在待售、待租、已簽約但等待完成交易 (包括租賃、買賣) 、凶宅等 , 有些業主亦會讓物業長期空置 (不自用、不出租) , 這些空置是無可避免 , 當計算實質空置率時 , 必須把這些空置剔出 , 概念與經濟學上的自然失業率相似 , 一般而言 , 自然空置率相信約為5%左右。所以 , 我相信係香港 , 屋應該係唔夠住 , 有確實需求。在屋唔夠住及強大需求的情況下 , 樓價與租金於短期內難有大幅下調的空間。

 

 

<2>

借貸情況

 

借貸情況 , 可以從香港整體經濟的借貸情況、樓市的借貸情況及政府政策去分析。

 

香港整體經濟借貸情況

Diagram 1 列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。從Diagram 1 可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。 97年HK GDP約為 HK$12,000億。 隨著97金融風暴爆發 , 香港人持續減債 , 至1999年 , 總存款及總貸款便相等。隨後 , 總存款與總貸款的差距日漸擴大 , 至2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顕示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。

 

Diagram 1

(Extracted from Phemey Poon's powerpoint)

此外 , 根據 “香港金融管理局季報2012年6月 - 銀行業概況” p.3圖6 (以下的 hyperlink) , 零售銀行貸存比率約55% - 56% , 與1997年高峰時 , 有關貸存比率曾達到150% - 160% , 相比之下 , 今天貸存比率、銀行狀況相當健康 , 香港經濟本身完全沒有過渡借貸的情況。

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/
publications-and-research/quarterly-
bulletin/qb201206/ra2.pdf

 

Diagram 2有兩個圖表 , 下方的圖表列出香港銀行體系內淨存款的情況 (i.e. 藍色 Area Chart), 與 Diagram 1表達相同的信息 , 但 cover period 擴至2012年1月。從2010年起至2011年末 , 有關淨存款有一定程度的減少。我相信淨存款減少 , 主要原因相信與當時人民銀行收緊內地信貸 , 再加上港元比人民幣低息及人民幣當時持續升值 , 很多國內公司積極向香港銀行借入港元 , 並把港元結匯至內地 (for arbitrage and / or financing their own operations)。

Diagram 2

(Extracted from 王震宇's 信報 presentation)

香港樓市借貸情況

根據 ”香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006年 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%及52.2%  (for details, please refer to Diagram 2a)；從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%至60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。

http://www.census2011.gov.hk/pdf/summary-results.pdf

 

Diagram 2a

(Extracted from 明報 and 2011 人口普查)

此外 , Diagram 2 上方的 line chart , 黑色線 line chart (refer to 左手邊的 vertical axis) 顯示新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio , 亦反映買家買樓時支付首期的比例。2011年末的 loan-to-value ratio 為 53% , 港人現時買樓 , 能支付樓價47%做首期 , 新做按揭成數亦只是53% , 當中還不包括“現兜兜一炮過”的買樓交易。即是現在港人買樓可以支付 47% 首期，反映現在買家“好有錢”，沒有過度借貸，底子好厚；另一方面，樓價要跌多過 47%，先開始有負資產壓力 , 並無重大劈價壓力。有關新批住宅按揭時的 loan-to-value ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2012年的55% , 期間樓價雖然上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。香港有6成自置物業是沒有按揭貸款 , 而其餘4成有按揭貸款的物業 , 借款時的貸款比例只佔樓價一半 , 單憑借貸因素去看，香港樓市是非常健康，不過這並不是普通市民能接受的事實。

 

根據金融管理局的2012年6月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 為 54.7%。拖欠比率 (3個月) 長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力。

http://www.hkma.gov.hk/media/
chi/doc/key-information/press-
release/2012/20120727c4a1.pdf

 

政府政策如何影響借貸

 

由於政府非常擔心樓市泡沫爆破風險，較早前 (i.e. 截至2011年6月) 金管局已制定一些措施 , 以保障銀行及按揭貸款人的財務安全 :

 

l   限制中 / 高價樓自住按揭成數的的措施 (詳情可參閱 Diagram 3) ;

l   投資收租物業只借5成 ;

l   正面按揭信貸資料庫核對借款人目前信貸狀況 , 確認新按揭貸款人沒有過渡借貸 ;

l   新按揭貸款人要進行+ 2厘壓力測試 (加兩厘後 , 按揭供款不得超過收入6成) 等

 

以上措施變相令到只有強者才可以入場 , 如業主(包括投資者及自住人士)實力強的話 , 他們能承受樓價波動及抗逆的能力會比較高 , 不會輕易劈價求售。同時 , 再加上1 - 2厘低按揭利率環境 , 3 - 4厘租金回報 / 支出等情況 , 持貨成本亦低 , 樓市很難有下調空間。其中有一個現象可証明上述看法 , 2012年3至6月，樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；2011年9月至2012年2月，樓價下跌，市場的交投只有5,752宗 (詳情可參閱 Diagram 4)。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。

 

Diagram 3

Diagram 4

(Extracted from Centaline)

1-----不要忘記97年的樓價是泡沫價，即 CCL-100點 本身就是一個反映超高價，癲價的指標。 所以與1997年比較，15年升了 2%，或是升了 20%，都表示樓市是有不同程度的泡沫的。2----- 多謝你提醒大家＂提防資產價格飈升，形成資產泡沫＂。3----- ＂雖然美國有金融危機，歐洲有歐債危機＂........你把這些對全球經濟有極壞影響的恐佈大事輕描淡寫的道來，好像世界經濟很美好，香港樂在其中...... 4----- ＂一個說資金走，另一個說資金入＂，我們當然會相信樓市是有泡沫的，而且很大。5----- ＂就算美國聯儲局宣佈加息，最多加2%之後便會受到重大阻力，要再上會很困難，甚至要作出調整＂事實上當加息周期一開始，便很難停下來了，君是否已經忘記了97年時的息口嗎？6----- ＂不少人擔心失業率升高，我覺得有多少杞人憂天＂當全球經濟惡化至浮面時，香港可以獨善其身嗎？失業率還不飈升嗎？7----- ＂這樣說，樓市是否沒有泡沫，我又不敢這樣肯定，因為太多人說有泡沫而令到香港人對物業失去信心，樓價自然下跌，或者可以叫這些是信心不足的泡沫＂在香港，傳媒和地產業界的力量太大了，要唱好的時候，投資者會加入，很多市民亦難抗拒入市，只有少數人能堅持，所以才會出現盲搶樓、恐慌性入市、驚執輸的現象，因此，只有樓市泡沫真的爆破，人們才會相信的。

支持CY盡心盡力處理各種你們制造出來的棘手問題

不要忘記97年的樓價是泡沫價？

於 1972 年 恆指是  1700  點，無論用乜嘢角度來睇，點計都係天價、有泡沫，但如今係 2 萬點，請問點解？

無可否認現在 CCL 係好高，平均每呎成 6 千幾，俾做我係一個八十後，我都會好迷惑，究竟值唔值呀？

但市場又真係做緊呢個價，你可以做嘅係跟或者等，現在呢班八十頭真係黑仔到無朋友，出黎做嘢就預正沙士，揾倒份工已叫執倒，仲想有高薪？

到份工穩定左，又儲倒首期，但面對樓市飈升期，加上租金唔平，百物飛漲，而利息及回報又只得雞碎咁多！

現在落手買樓，有如火中取栗，隨時高位接火棒，但唔買就同業主供樓，他們何去何從？80 後你的名字叫做「黑仔」！

 

你不要把股市和楼市混為一談，股票是生意，房屋是必需品。

你為何要砌人生猪肉話人地係八十後，人地只不過係回應 blog 主發表一下不同的意見，佢有自稱為八十後咩？你想玩分化？

問15樓XX亮剑：：：：你有幾多貨在手？

你這個亮劍做乜寸我地D八十後，我地有得罪你嗎？

請問你貴庚？

12 樓的分析很透切. 令我對本港樓市多一份瞭解.

請容我說一句. 自2003年開放自由行及投資移民, 國內同胞的影響力真箇不能低估. 一些2011-12年跟1997年的比較, 可能已有根本性的改變. 在分析時可能要留意.

例如, 住屋需求,  本地港人的, 投資移民的, 雙非孕婦的, 內地大學生的, ... 相信1997年以本地港人為主, 但2012年, 本地港人的比重是否已大幅改變? 外來需求會否因環境(如經濟, 法規)改變而在將來大幅逆轉?

例如, 存貸比率, 過去十年內地經濟大好, 藉著支持香港, 有大量資金(阿公, 私人, 跟人借)湧入. 本地銀行存貸的本質又會有何變化? 流入資金是否由信貸而來, 信貸狀況改變會否引至班資回朝? (去年已見歐資因歐債問題流出而對本地股樓的影響)

以上只是一點愚見, 沒有確切數據支持, 更未及12樓的深入透切.

那個 亮劍 正廢青，既無學識又偏激，識小小又扮代表，淨係識擦鞋托大脚，寫埋D垃圾，正一係廢柴。

一般普通樓尺價近6千，是否值得見人見智。就算再升多10-20%，對初次置業or 80後亦無實際幫助再加上SSD。如果是幾年後，樓價跌你更加唔會賣。

到時層樓變成老陳點都飛開老土。

 

 

 

13 樓的回應文章分析很透切，令人加深了解當前全球潛在的經濟危機，令我們對本港樓市泡沫的存在多一份瞭解，多一份介心，THANKS ！！！

我只知道楼升百业兴旺，楼跌就百业萧条！作为政治领袖，无论国内外，都希望楼价平稳上升，社会才会稳定，财富才会增加，生活质素才会有所提升！ 香港的游戏规则乃＂信者得救＂投资香港，香港就会给你回报，沽空香港，财富就会离你而去！ 投资香港等于支持香港，支持特区政府！如要背道而行，香港不会因你的离开而停止发展！

上面各位，我呢一刻嘅提議係未上車嘅朋友，如果你唔係好有，好鬆動，請唔好夾硬喺現在迫上車，喜不喜歡聽隨得你哋選擇！

而對 80 後嘅朋友面對如此惡劣嘅處境，我喺同情嘅！

 

股票 = 生意越做越大，業務蒸蒸日上。。。。。。房屋 = 磚頭越老越殘，維修後又維修。。。。。。

楼上EQ真高！不为他人责难而动怒！仲可以心平气和解析，佩服佩服！

回26亮劍：你應該鞠躬向全港八十後道歉！！

28 回亮劍 = 亮劍！！！！！！你道歉都冇用，你已得罪晒全港的八十後！！！！！！

股票上升？别再呃人！股票这几年负回报，输少当赢！看看楼市，几年前入市的 ，边个输？赢少当输！
楼市已抛离股市九条街！

你為何要砌人生猪肉話人地係亮剑，人地只不過係回應 blog 主發表一下不同的意見，佢有自稱為亮剑咩？你想玩分化？你有调查过？

你整篇嘢出黎都掩飾唔到你在15 楼對八十後的侮辱，！！！！！你道歉都冇用，你已得罪晒全港的八十後！！！！！

寫一些简體字以為可以扮另有其人，lol lol

喺 15 樓嘅回應，點睇都係對 80 後寄與同情喎！

我只希望香港「河蟹」，政府唔好攪到啲 80 後要上街啫。

我做嘢好君真，如果我真係有那怕一點兒得罪人，道歉又何妨？

子思很心水清，支持你

姓亮的你應該收番以下言論：：：：：現在呢班八十頭真係黑仔到無朋友，出黎做嘢就預正沙士，揾倒份工已叫執倒，仲想有高薪？ ：：：：：80 後你的名字叫做「黑仔」！

38 樓--如您所願，就收翻！

亮劍亦是過來人說教，是正面還是負面??好多時係睇你點想。香港自由社會，無所謂。

記得以前，跟過舊上司，日日受不小訓話，當然學了寶貴經驗受用一生。

 

我覺得姓亮的你要有些誠意

忠言逆耳！

又估错啦！本人一直简体字示人！因为我的ipad只有简体输入！哈哈！

老實講，這裡3唔識7，但都有人肯花時間分享經驗比你，如不滿亦無傷大雅。

比你講贏個綱友，在家又講贏個妹，你張"成績表"有無加到分先??

 

人們到這裏的目的不是想講贏綱友，而是對那些每天不負責任地發表引導他人付超高價入市接火棒的文章的人作出一些平衡作用而矣！

近年叫人超低價出市果啲淡友又点睇呢?

中日大戰的可能性, 有幾高就唔知,不過寄生虫和廢柴開戰贏面就相當高.

今年身边有不少朋友都卖楼，在CY当选前后，楼市阴晴不定，当选后有朋友不止收租的楼，连自住楼亦出售，如今租楼住，到现在楼价再升一成！因为那时他急于求售，割价卖楼，以至现在楼价再升一成！

只可以话：人算不如天算！聪明反被聪明误！

門徒,  這就是因為狼英前後態度不一致, 才引致這種後果. 

不少朋友都問筆者，加入行會 是否早有計劃。其實我早於去 年4月便離開金融業，並於6月 成立非牟利獨立研究組織 HKGolden50。我們的首份研究 報告於去年9月1日發表，其時梁振英先生甚至還未宣 布參選。

在經過一整年埋首研究，並出版了4份重甸甸的報告 後，我深明香港現時面對的機遇和隱憂。令我欣喜的 是，梁先生的政府是富承擔、有抱負、想改變的班 子，令我有信心我們研究中的願景是能夠落實的，因 此我當然樂於「沾這趟混水」，全力以赴、齊心合力 在香港盛衰關鍵的5年中奠下黃金五十年的根基。

說起我們的研究工作，筆者在投資銀行工作廿多年， 最自豪並非被機構投資者票選為最佳分析員十多年， 而是從來不曾錯過任何「死線(deadline)」 ；但在 HKGolden50的工作中，居然不止一次推遲報告出 版，最長一份甚至遲了10個月。

如此大失預算，只因筆者在金融界時，研究範圍是整 個亞太區，由日本到澳洲都有，因此實在預料不到這 小小700萬人的香港，研究結論會如此驚人：一方 面，香港天生麗質，潛力之優厚令人咋舌。只要我們 明白市場大勢所趨，不要妄自菲薄，香港躍升國際都 會指日可待；另一方面，可以把握這些機遇改造香港 的時間卻只有短短的黃金五年，也就是2010至14年。 香港的前路將是完全二分(binary outcome)、沒有中 間落墨的機會：力爭向上，大力投資，香港將與現在 傲視全球的兩個頂尖國際都會倫敦、紐約並駕齊驅； 把握不好黃金五年機遇，香港不會成為四分一個倫敦 或0.6個紐約，而是完完全全的另一個東京或威尼斯， 曾經盛極一時卻漸遭世界遺忘。

這個專欄並非政治宣傳，而是旨在以白紙黑字的事實 和數據，向市民大眾闡明香港現在的處境。未來環球 經濟環境將遠比之前10年困難，因此相比之前，要建 立和諧社會亦會困難數以十倍。更大問題是，當我們 說日本自泡沫爆破後至今迷失20年，未來歐洲亦將因 債務問題陷入迷失年代時，原來香港早已迷失了十多 年光陰而不自知！

回首過去十年，香港幾乎連一項已完成的重大建設都 數不出：新醫院，沒有；新公營大學，沒有；人口政 策，沒有；100萬呎以上的商場，沒有；談了十多年 的西九文化區，沒有。沙包陣？有！大把！6,600 億，足夠起近百間瑪麗醫院或科大。

今屆政府面對未來挑戰，不但要迎面趕上，更要在全 球接近衰退的環境中，追回過往15年失去的光陰，讓 硬件、軟件的建設都火速上馬，才不至令700萬市 民、三代香港人的努力付諸流水。

Catalonia seeks 5bn-euro bailout 2012年8月28日 19:35 The debt-ridden Spanish region of Catalonia has asked for a bailout of 5bn euros ($6.3bn; £4bn) from the central government. This summer, a 18bn-euro public fund was set up by Madrid to aid its 17 autonomous regions, which are in deep debt. Catalonia represents one-fifth of the Spanish economy. It comes as official figures showed that Spain's economy contracted further in the second quarter. The economy shrunk by 0.4% between April and June after a 0.3% drop in the previous three months, the Instituto Nacional de Estadistica said. The nation's struggling economy has now declined for three straight quarters. On an annual basis, Spain's economy contracted by 1.3% in the second quarter. Speculation has persisted that the country will have to request a full financial rescue. In June, Spain requested 100bn euros ($122bn; £79bn) of loans from the eurozone's bailout fund to help support its banks, which are struggling with bad debts from loans made in the property sector. Borrowing costs Despite this, the official figures show that Spain grew during 2011 as a whole despite earlier statements that it had shrunk for the year. But the economy contracted in 2010 more than had been stated. The European Central Bank has said it will come up with ways to help eurozone countries, leading to raised hopes that it will buy Spanish debt to push down the cost of borrowing. Prime Minister Mariano Rajoy has said he will do "what was best for the Spanish people" and is considering all options regarding a bailout, which has helped calm markets. On Tuesday, the interest that Spain pays to borrow for three months fell to 0.946%, from 2.434% at a similar auction in July. Six-month debt dropped to 2.026%, from 3.691%, at the sale. But the rate of interest Spain pays on longer-term borrowing has remained high because of investor concerns, making it difficult for the nation to service its debts. Troika in Lisbon Last month, Madrid announced additional spending cuts and tax rises worth 65bn euros. Meanwhile, the so-called troika - the International Monetary Fund, the ECB and the European Commission -are in Lisbon to monitor the progress that Portugal is making on its commitments under its bailout. Last week, official figures indicated that the government would probably miss its target of deficit target unless it found ways to tighten the budget further. This comes after the troika visited Greece last week. Greece's continued access to the bailout packages depends on a favourable report from the troika. Athens is trying to finalise a package of 11.5bn euros of spending cuts over the next two years to qualify for the next 33.5bn-euro instalment of its second 130bn-euro bailout. Catalonia seeks 5bn-euro bailout 2012年8月28日 19:35 The debt-ridden Spanish region of Catalonia has asked for a bailout of 5bn euros ($6.3bn; £4bn) from the central government. This summer, a 18bn-euro public fund was set up by Madrid to aid its 17 autonomous regions, which are in deep debt. Catalonia represents one-fifth of the Spanish economy. It comes as official figures showed that Spain's economy contracted further in the second quarter. The economy shrunk by 0.4% between April and June after a 0.3% drop in the previous three months, the Instituto Nacional de Estadistica said. The nation's struggling economy has now declined for three straight quarters. On an annual basis, Spain's economy contracted by 1.3% in the second quarter. Speculation has persisted that the country will have to request a full financial rescue. In June, Spain requested 100bn euros ($122bn; £79bn) of loans from the eurozone's bailout fund to help support its banks, which are struggling with bad debts from loans made in the property sector. Borrowing costs Despite this, the official figures show that Spain grew during 2011 as a whole despite earlier statements that it had shrunk for the year. But the economy contracted in 2010 more than had been stated. The European Central Bank has said it will come up with ways to help eurozone countries, leading to raised hopes that it will buy Spanish debt to push down the cost of borrowing. Prime Minister Mariano Rajoy has said he will do "what was best for the Spanish people" and is considering all options regarding a bailout, which has helped calm markets. On Tuesday, the interest that Spain pays to borrow for three months fell to 0.946%, from 2.434% at a similar auction in July. Six-month debt dropped to 2.026%, from 3.691%, at the sale. But the rate of interest Spain pays on longer-term borrowing has remained high because of investor concerns, making it difficult for the nation to service its debts. Troika in Lisbon Last month, Madrid announced additional spending cuts and tax rises worth 65bn euros. Meanwhile, the so-called troika - the International Monetary Fund, the ECB and the European Commission -are in Lisbon to monitor the progress that Portugal is making on its commitments under its bailout. Last week, official figures indicated that the government would probably miss its target of deficit target unless it found ways to tighten the budget further. This comes after the troika visited Greece last week. Greece's continued access to the bailout packages depends on a favourable report from the troika. Athens is trying to finalise a package of 11.5bn euros of spending cuts over the next two years to qualify for the next 33.5bn-euro instalment of its second 130bn-euro bailout. Catalonia seeks 5bn-euro bailout 2012年8月28日 19:35 The debt-ridden Spanish region of Catalonia has asked for a bailout of 5bn euros ($6.3bn; £4bn) from the central government. This summer, a 18bn-euro public fund was set up by Madrid to aid its 17 autonomous regions, which are in deep debt. Catalonia represents one-fifth of the Spanish economy. It comes as official figures showed that Spain's economy contracted further in the second quarter. The economy shrunk by 0.4% between April and June after a 0.3% drop in the previous three months, the Instituto Nacional de Estadistica said. The nation's struggling economy has now declined for three straight quarters. On an annual basis, Spain's economy contracted by 1.3% in the second quarter. Speculation has persisted that the country will have to request a full financial rescue. In June, Spain requested 100bn euros ($122bn; £79bn) of loans from the eurozone's bailout fund to help support its banks, which are struggling with bad debts from loans made in the property sector. Borrowing costs Despite this, the official figures show that Spain grew during 2011 as a whole despite earlier statements that it had shrunk for the year. But the economy contracted in 2010 more than had been stated. The European Central Bank has said it will come up with ways to help eurozone countries, leading to raised hopes that it will buy Spanish debt to push down the cost of borrowing. Prime Minister Mariano Rajoy has said he will do "what was best for the Spanish people" and is considering all options regarding a bailout, which has helped calm markets. On Tuesday, the interest that Spain pays to borrow for three months fell to 0.946%, from 2.434% at a similar auction in July. Six-month debt dropped to 2.026%, from 3.691%, at the sale. But the rate of interest Spain pays on longer-term borrowing has remained high because of investor concerns, making it difficult for the nation to service its debts. Troika in Lisbon Last month, Madrid announced additional spending cuts and tax rises worth 65bn euros. Meanwhile, the so-called troika - the International Monetary Fund, the ECB and the European Commission -are in Lisbon to monitor the progress that Portugal is making on its commitments under its bailout. Last week, official figures indicated that the government would probably miss its target of deficit target unless it found ways to tighten the budget further. This comes after the troika visited Greece last week. Greece's continued access to the bailout packages depends on a favourable report from the troika. Athens is trying to finalise a package of 11.5bn euros of spending cuts over the next two years to qualify for the next 33.5bn-euro instalment of its second 130bn-euro bailout. Catalonia seeks 5bn-euro bailout 2012年8月28日 19:35 The debt-ridden Spanish region of Catalonia has asked for a bailout of 5bn euros ($6.3bn; £4bn) from the central government. This summer, a 18bn-euro public fund was set up by Madrid to aid its 17 autonomous regions, which are in deep debt. Catalonia represents one-fifth of the Spanish economy. It comes as official figures showed that Spain's economy contracted further in the second quarter. The economy shrunk by 0.4% between April and June after a 0.3% drop in the previous three months, the Instituto Nacional de Estadistica said. The nation's struggling economy has now declined for three straight quarters. On an annual basis, Spain's economy contracted by 1.3% in the second quarter. Speculation has persisted that the country will have to request a full financial rescue. In June, Spain requested 100bn euros ($122bn; £79bn) of loans from the eurozone's bailout fund to help support its banks, which are struggling with bad debts from loans made in the property sector. Borrowing costs Despite this, the official figures show that Spain grew during 2011 as a whole despite earlier statements that it had shrunk for the year. But the economy contracted in 2010 more than had been stated. The European Central Bank has said it will come up with ways to help eurozone countries, leading to raised hopes that it will buy Spanish debt to push down the cost of borrowing. Prime Minister Mariano Rajoy has said he will do "what was best for the Spanish people" and is considering all options regarding a bailout, which has helped calm markets. On Tuesday, the interest that Spain pays to borrow for three months fell to 0.946%, from 2.434% at a similar auction in July. Six-month debt dropped to 2.026%, from 3.691%, at the sale. But the rate of interest Spain pays on longer-term borrowing has remained high because of investor concerns, making it difficult for the nation to service its debts. Troika in Lisbon Last month, Madrid announced additional spending cuts and tax rises worth 65bn euros. Meanwhile, the so-called troika - the International Monetary Fund, the ECB and the European Commission -are in Lisbon to monitor the progress that Portugal is making on its commitments under its bailout. Last week, official figures indicated that the government would probably miss its target of deficit target unless it found ways to tighten the budget further. This comes after the troika visited Greece last week. Greece's continued access to the bailout packages depends on a favourable report from the troika. Athens is trying to finalise a package of 11.5bn euros of spending cuts over the next two years to qualify for the next 33.5bn-euro instalment of its second 130bn-euro bailout.

得罪你班80後又如何，成班紅衛兵咁.....

回25簡單人

如要背道而行，香港不會因你的離開而停止發展！

講得一啲都無錯,小弟在香港經歷過87年環球金融股災,89年64事件,97年金融風暴,01年911事件,,03年沙士,08年雷曼兄弟次按爆煲,末來.....末知.但仍會堅守香港,因為這裡就是我的家!!

回寄生虫：你就快經歷破產！

回五十後：你講得好啱！

回50後：其實我已破了產，尤其是誠信。

其實大家都係癈青，唔該比D面，OK？

得罪你寄生虫又如何，成個紅衛兵咁.....

完全支持51樓QUOTE林奮强的說法

只要看看我們停滯的這十多年，再想想是什麼人阻礙香港這些基建，來來去去都是那一兩百核心人物和三幾個政黨，就知道香港有不少漢'姦'，特別是生果報...

而家都真係時候停止謾罵，加快建設香港...張個D阻礙香港向前的人，用投票和不再買其報紙雜誌等方式幫助香港從上正軌。

至於樓市，身邊還有很多朋友在等跌市買樓，而且主要是中等收入家庭(5-10萬 - 公務員，教師或大公司中高層)，都是08賣出的為主，也有最近3月出貨的，所以相信現在還潛藏很多很大的購買力，如果樓市再上，他們只會由期望變做失望，在未絕望前還是隨時可以入市；如果跌市，他們大多都很快會出來入貨，因為都是自住的剛性需求，而且是銀行最喜歡的客戶群，這都會成為託市的大動力。所以雖然現在樓市是對一些人是天價，還是對不少的人只是高價，從小弟的朋友中觀察，只要這群人的購買力沒有大幅減弱前，樓市大幅向下的可能性不會很大，反而長期慢升可能性倒是不少。

香港有許多美國支持的亂港團體,如下簡單列出幾個

1)香港記者協會--------負責給壓力公共媒體, 影響公眾.
2)香港教育專業人員協會--------負責影響教育方針, 反國民教育.
3)天主教香港教區----------負責協調情報, 組織選舉.

還有許多, 但我不想說太多了,簡單地說, 香港是美國的亞洲情報中心,香港美國大使館員工五千人以上, 其他國家大使館只是四十或五十人. 請想一想為什麼區別是如此之大!

 

证据？？？

同意51/F師兄的看法

業主們天天被人咒罵，其實他們大都愛國愛港，如果唔係點會用行動，身體力行，每月用大部份薪金在這裡供樓自住，佢地唔會想香港經濟轉差、失業、通縮、樓價大瀉、通街銀主盤。佢地只想香港好，是父母的，想下一代好。

香港現在不需要怨罵，怨天尤人只發洩/減壓的一種，發洩過後需要積極。香港絕大部份人有獨立思考及分析能力、有智慧、有創意、有禮貌，只欠團結。香港過去十五年浪費了不少時間，眼見韓國發展一日千里，香港真的今非昔比，故香港有需要加入新的發展模式及思維。香港人支持香港人。香港人有言論自由，香港人要尊重言論自由，不要為發洩而反對，不可對人唔對事，不可為反對而反對，要考慮新思維，要理性；如果新概念不可行或有風險，可以不同意，可以反對。香港不只得樓市及股市，十分需要其他發展。籲：理智、尊重。

同意61/F師兄的看法

業主們天天被人咒罵，其實他們大都愛國愛港，如果唔係點會用行動，身體力行，每月用大部份薪金在這裡供樓自住，佢地唔會想香港經濟轉差、失業、通縮、樓價大瀉、通街銀主盤。佢地只想香港好，是父母的，想下一代好。

香港現在不需要怨罵，怨天尤人只發洩/減壓的一種，發洩過後需要積極。香港絕大部份人有獨立思考及分析能力、有智慧、有創意、有禮貌，只欠團結。香港過去十五年浪費了不少時間，眼見韓國發展一日千里，香港真的今非昔比，故香港有需要加入新的發展模式及思維。香港人支持香港人。香港人有言論自由，香港人要尊重言論自由，不要為發洩而反對，不可對人唔對事，不可為反對而反對，要考慮新思維，要理性；如果新概念不可行或有風險，可以不同意，可以反對。香港不只得樓市及股市，十分需要其他發展。籲：理智、尊重。

回應 blog 主 1-----不要忘記97年的樓價是泡沫價，即 CCL-100點 本身就是一個反映超高價，癲價的指標。 所以與1997年比較，15年升了 2%，或是升了 20%，都表示樓市是有不同程度的泡沫的。2----- 多謝你提醒大家＂提防資產價格飈升，形成資產泡沫＂。3----- ＂雖然美國有金融危機，歐洲有歐債危機＂........你把這些對全球經濟有極壞影響的恐佈大事輕描淡寫的道來，好像世界經濟很美好，香港樂在其中...... 4----- ＂一個說資金走，另一個說資金入＂，我們當然會相信樓市是有泡沫的，而且很大。5----- ＂就算美國聯儲局宣佈加息，最多加2%之後便會受到重大阻力，要再上會很困難，甚至要作出調整＂事實上當加息周期一開始，便很難停下來了，君是否已經忘記了97年時的息口嗎？6----- ＂不少人擔心失業率升高，我覺得有多少杞人憂天＂當全球經濟惡化至浮面時，香港可以獨善其身嗎？失業率還不飈升嗎？7----- ＂這樣說，樓市是否沒有泡沫，我又不敢這樣肯定，因為太多人說有泡沫而令到香港人對物業失去信心，樓價自然下跌，或者可以叫這些是信心不足的泡沫＂在香港，傳媒和地產業界的力量太大了，要唱好的時候，投資者會加入，很多市民亦難抗拒入市，只有少數人能堅持，所以才會出現盲搶樓、恐慌性入市、驚執輸的現象，因此，只有樓市泡沫真的爆破，人們才會相信的。

Any typing error? '香港美國大使館員工五千人以上' This figure is unbelievable high.

政府不應干預市場，應該讓樓價自由狂升暴跌，這樣才好玩，唔夠膽玩的人，咪諗辦法申請公屋囉！炒樓唔係你地呢D窮人玩嘅！

不僅苹果黎智英, 前特首曾蔭權也有問題, 他在美國的上頭應是鮑威爾.

1997當時曾蔭權還是財政司司長, 金融危機前5天, 這傢伙離開香港去見鮑威爾, 讓什麼都不知道的董建華獨自面對香港最可怕的金融危機, 當時金管局任志刚指點董找朱镕基,朱镕基得到消息後馬上命令救市, 香港得救,但任志刚因為指點董建華得罪曾, 這也是為什麼任志刚後來失去了他金管局的職位.

當然很多香港市民被親美報紙洗腦, 他們甚至不知道事情的真相, 現實是很諷刺的,這些天天喊反洗腦港人, 其實是無腦一族 ^.^