記得1985年夏天，我賺到了平生第一桶金，買了一個自住單位，心中十分喜悅，以後賺到的錢就置業，但那種第一次擁有自住樓的喜悅卻再沒有出現過。當時知道樓價會漲，不斷置業，甚至加按置業，但心中迷惑。到95、96年時眼看租金回報不夠付管理費、差餉，每個按揭每月都要貼錢，已經知道樓價太高，形勢危險，但不明白如何評估樓價合理不合理。
直到96年看到一篇文章，講到樓價負擔指數，文章指20%至30%是合理，40%以上是很高，當時檢視香港平均供樓支出佔平均入息已高達80%，當時就決定沽出所有非自用的樓，我沽出的時候，樓價仍在漲，到1998年樓市崩潰時負擔指數大約是110%。
那12年中樓價漲了大約11倍，是由許多原因同時發生而造成的。
1) 中英聯合聲明，限止每年賣地不超50公頃，土地供應大減。
2) 中國開放，港人從中獲取巨大利益，資金回流投入地產。
3) 中英談判造成港元大貶，聯繫匯率是港元大幅貶值，之後跟美元掛。
4) 香港通脹熾熱，但美國經濟呆滯，美國減息，令香港在高通脹下利息不能加，只能跟減。
以上四個要素湊在一起，形成了這一地產狂潮。從1997年底高峰計起到2003年，香港樓價大約平均跌去70至75%。
令香港的中產損失慘重，其中第一屆特區政府在亞洲金融危機中不肯將港幣貶值是一個大錯，如果當時像新加坡政府那樣將港幣貶20至30%，樓價不至於跌那麼多，2003年SARS，香港樓市陷入最低潮，但轉機也到了。
為了抑制樓市下跌，政府停止賣地，改為『勾地制』，不到價不賣，政府開始大力托住樓價。
另一個原因，國內繼續開放，大量H股在港發行，不但金融業蓬勃，港人買入的大陸大企業股價無不在短時間內大升，形成財富效應。大陸同胞大量來港買樓，他們購買力很強。而同時政府托市政策仍在繼續，幾年內幾乎沒有地勾出來，供應愈來愈少。
08年以後資金回流，拆息為零，利率超低，這些因素加在一起，令今天樓價又創新高。
目前政府政策已從托市轉向積極供應土地，希望平衡市場，中國經濟冷卻，香港也失去動力，再沒有賺大錢、快錢的新機會，最後利息已是低無可低，所以再沒有理由看到香港樓價大升。
今天的情形，泡沫不像97年那麼嚴重，收租回報仍有4、5厘，但利息總是會升，美國加息的消息出來的時候，就是香港樓價開始下跌的時候，也許樓價會跌得更早一些。
