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學希特拉？傻的嗎？黑色幽默嗎？ 欠債又強大就要用武力開戰嗎？慎言呀博士！ |
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2. 向饭民说不 2012-06-02 11:50:05 |
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楼上，事实就是这样，如果中国要美国佬还债，美国佬一定会发动战争。 所以欧洲佬醒，不会持太多美债。 |
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3. 香港樓價年底之前跌三成 2012-06-02 12:19:19 |
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先來總結一下我的五月大限預測，那是半年前做的預測，當時我在德國研究德國政治環境，結論是四月希臘大選，支持緊縮的執政黨會失勢，組成聯合政府之後，希臘會退出歐元區。現在希臘還未退出歐元區，但是，執政黨確實和我的預測一樣失勢。希臘不能組成聯合政府，要重新大選，這是我當時無法估計的事情，希臘有很大機會退出歐元區。時間方面，半年前，我估計是4月大選，因為當時還未有決定大選日期，最後，大選日期是5月。從現在的歐元區形勢來看，我的預測是基本上正確，細節有偏差。
Sell in May的忠...告方面，我在4月底的隆中對節目，說了兩次。到了5月，大市真的大幅波動，恒指跌了約3,000點。
好了，回到香港樓市的話題。很多香港人談到樓市就會失去理智。我在5月25日預測香港樓價會在今年年底之前，跟隨外圍經濟向下調整，下跌約三成。有人將我的預測放上討論區，立即招來百多人破口大罵，而且絕大部份是人身攻擊。大漢奸汪精衛都未有被人罵得這麼慘。
香港討論區-金融財經-地產討論
[Updated#62, 131, 186] 楊衞隆: 香港樓價年底之前跌三成，就等著看吧!
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19176440
我的個人FB也有類似貼文和留言，集中在《香港樓價與空置率》的文章評論。
昨日有一個樓盤，呎價約一萬元，一小時不到賣了50個單位，簡直是瘋狂搶購。我的意見是，如果你可以支付一萬元一呎，不愁買不到住宅，何必急於一時?
財爺說過香港樓市冰火交織，會大上大落，叫有計劃置業的香港人量力而為，處處小心。這幾十人肯定沒有理會財爺的忠告。外圍因素不明朗，沒有人知道希臘大選之後會否退出歐元區，日本經濟情況也不明朗，因為日元兌歐元匯價太強，美國也有經濟問題，應該等一兩個月，外圍情況明朗之後才買樓也未遲。
很多人說楊某沒有資格預測香港樓市，其實，楊某在分析和研究樓市方面不是泛泛之輩。我在2008年年初的多本關於美國次按的著作，深入分析美國樓市，預測的準確程度可以說是大中華地區之中，沒有多少人比得上。但是，我分析香港樓市的優勢在於旁觀者清。我移民美國十年，只是最近年半，留在香港十日，就算對香港樓市有感情，早就淡化啦。
香港人對樓市太有感情，影響判斷力。各位可能聽過”不要和自己買的股票談戀愛”這句投資格言。其實這句格言仲有下一句，”不要和自己買的房子結婚”。房產是流動性較低的資產，經濟環境差的時候，投資者被套牢(做樓市大閘蟹)的機會很高。
香港人對物業有深厚感情。97年金融風暴之後，很多人死攬著嚴重負資產，寧願做多幾份工去交樓按，都不願意放棄物業。不單止和自己的物業結婚，還要白頭到老。
換著美國人，肯定會放棄嚴重負資產。美國人甚至主動將物業鎖匙寄到銀行去，報告自己斷供，叫銀行快快收樓。我們叫寄鎖匙郵件做Jingle Mails，唔係Jingle Bells。離開物業之前，還開開心心地開個負資產交吉派對，叫做fare well party，Farewell係兩個字，唔係一個字。farewell 係分別，將fare well 拆開做兩個字，是甩難的意思。
上個月，我在日本的時候，有位日本朋友跟我說，樓價高的時候買了物業，因為欠銀行太多錢，十多年來怎樣踢也踢不掉，現在還和那負資產一起。日本人現在才明白為何日文將房地產叫做不動產，原來日本文化是那麼有智慧。
各位經常收看隆中對的觀眾一定知道我對香港政府官員的評價低到一文不值。但是，財政司司長曾俊華日前在網誌發表評論說香港樓市正處於冰火之間。這篇文章內容絕妙，文筆生動，說服力強，可以說是功力深厚之作，令楊某對香港的官員另眼相看。如果曾司長提早發功，香港樓市今日就不會在冰火之間。
他出席「京交會」的時候說現時外圍經濟波動，呼籲有計劃置業的香港市民，要量力而為，各方面都要小心，政府會密切留意市況，有需要會推出適當措施。
香港終於有個官走出來，說了政府官員應該說的話。我亦都呼籲各位如果要買樓，不如下星期買通脹掛勾債券iBOND。 楊衛隆 |
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4. 續上 2012-06-02 12:28:12 |
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美國就業數據極差，道指曾經跌過將近300點，現在跌約230點。歐洲股市亦跌個不亦樂乎。德國DAX指數跌了3.4%。各位，全球經濟差的時候，有股災的時候，香港樓市和股市又怎會好呢。去年年底，我曾經預測恒指跌穿萬五點，但是，我用錯數據，用了上一次預測之後的數據作為計算基礎，出現偏差。我已經在節目公開道歉，但是維持恒指跌穿萬五點的預測，只是時間上未計算好。這樣的計算很花時間，我最近很忙，真的抽不出時間出來做這樣預測。樓市方面，我只是將研究結果公開，樓價確有下跌風險，我的預測是年底前跌3成。6月會有很多壞消息，股市和樓市有很大風險。 |
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5. 如何令港人居所面積增加？ 2012-06-02 14:14:38 |
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如何令港人居所面積增加？ 樓價持續上升。金管局總裁陳德霖及財政司司長曾俊華等先後「出口術」，提示市民樓市有風險。至於候任特首梁振英，暫時未見他對房屋土地政策有具體表示。 或許梁先生認為7月以前，仍不是他主場，避免發表太過具體的意見；一切留待正式上任公佈。但由他接受《華爾街日報》訪問，大概可看到他的一些房屋政策傾向。在有關訪問中，梁表示希望解決港人居所面積太小的問題，同時表示，不會透過大量增加土地供應來推低樓價。 有長遠目標自然較為理想，問題是，過去曾出現的長遠房屋政策，有部分是自相矛盾的，我們擔心未來的房策，再重現類似情況。 一方面希望港人居所面積增加，另一方面不會推低樓價，究竟兩個目標如何同時達成？簡單來說，不增加供應的話，如何令港人居所面積增加？ 地產代理統計，現時全港私樓平均呎價(建築面積計)6100元。而根據差餉物業估價署出版的《香港物業報告2012》，香港111萬個私人住宅中，約31.7%為A類住宅(實用面積在39.9平方米/約429方呎以下)。假設梁先生說的港人居住面積太小，是指那約3成單位。 以平均實用率8成計，一個實用429方呎單位，建築面積約536方呎。以平均呎價6100元計，樓價是327萬元；可說是近十年新盤的典型入場單位。以7成按揭、按息2.15厘及20年期計算，月供11742。參考最新的居於私人住宅家庭月入中位數3萬元，供款負擔為39%，負擔不算太重-----但我們說的是面積分類最小的單位。 如果要提高港人居住面積，例如說，目標是由A類住宅改至B類住宅(實用面積在40-69.9平方米/約431-752方呎)的中位數，即實用面積55平方米/592方呎。除了大量增加B類住宅供應，我們實在看不到還有什麼其他方法。 假設樓價不變，一個實用面積592方呎，建築面積740方呎的單位，價格在451.4萬元左右，按7成按揭、按息2.15厘及20年期計算，供款是16210元，是居於私人住宅家庭月入中位數的54%。根據金管局指引，銀行不可批出按揭。 總結來說：要增加港人居住面積，你不得不增加供應。另一方面，要維持現時的樓價，入息處於中位的家庭根本負擔不了更大面積的單位。 當然，問題不是無解。解決方案一，不知用什麼方式將人口減少，平均的居所面積應該會增加。解決方案二，以某些方式在增加香港家庭收入的同時，限制樓價升幅(還要祈禱按息不升)，則香港家庭才可負擔面積增加的單位。 王永偉
按計劃執行董事
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6. mini 2012-06-02 15:07:35 |
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In the old days, many friends would like to use their stable dividends to carry on their living expenses. Today, they do keep this method. It seems to us that they do not accept a lot of changes in the market. At the moment, they get the total dividends which can not cover the loss in stocks that they kept. But they do like to pay rents to the homeowners. Probably, that could be the issues of the background, cultures, characters, and/or individual needs. We tell our friends about the effects from industrial automation, computerization, and globalisation in the past decades. Also, there are so many vibrating elements which include derivatives, mark-to-market, rating agencies, computerised programs for monitoring the traders, and so on. Can you beat with High Frequency Robots ? We cannot... |
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7. mini 2012-06-02 15:20:56 |
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From the Greek stories, it lets us know that the debts/bonds can not be fully paid back. Actually, every government has started the printing machines for notes in the recent years for individual purposes. Who says: 100 % Money Back ! |
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8. X觀點 2012-06-02 15:55:07 |
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母親節高歌一曲: "世上只有樓房好 , 有樓房的孩子像個寶"。 |
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9. a70s 2012-06-02 16:52:34 |
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你在2008年年初的多本關於美國次按的著作，深入分析美國樓市，預測的準確程度可以說是大中華地區之中，沒有多少人比得上???? 遲了,我在05-06年已經知道美國樓市會大跌價,很簡單,比少數金額(次按)已經可以買樓,而且接火棒情況比97不相伯仲,今日買進,明天可賣出, 當時,我說起97相似情況,告誡美國的朋友,好在,朋友接受意見,相繼賣出4間, 07年,只餘有一間優質地區樓放租.現在樓價比當時下跌約25%. 但香港今日樓市,比起97年,07年美國樓市健康好多. |
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10. ｅ局低層 2012-06-02 17:20:20 |
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我從十八嵗到五＋八嵗都買股票, 家人全都玩, 一人一個户口,賠本的多, 强如中石油二十元買,现跌至＋元,不知什麽时候返家鄉,,有些股＋合一,渣都冇.愁. |
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11. Bb 2012-06-02 17:22:57 |
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當然，問題不是無解。解決方案一，不知用什麼方式將人口減少，平均的居所面積應該會增加。解決方案二，以某些方式在增加香港家庭收入的同時，限制樓價升幅(還要祈禱按息不升)，則香港家庭才可負擔面積增加的單位。 偉大.....全世界最好的建議!!!!!哈哈........ |
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12. A70S 2012-06-02 18:17:46 |
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香港人對樓市太有感情，影響判斷力。各位可能聽過”不要和自己買的股票談戀愛”這句投資格言。其實這句格言仲有下一句，”不要和自己買的房子結婚”。房產是流動性較低的資產，經濟環境差的時候，投資者被套牢(做樓市大閘蟹)的機會很高。
樓同股票根本不可混為一談,樓宇是一種經營/經濟實體,股票是另一種賭場工具.
股票什麼是預測?只有大户,金融機構推波助瀾,造成目標高/低價錢, 以70年代樓市至今股市相比較,買進一層唐樓投資,不計升值,只是租金相比股票厘息,租金會跟通漲,需求量,貨源上升,什至屋內反新,樓宇修建,已經提升租值樓價, 但股票厘息可以嗎?股票可以自己提升價值嗎? 股票是什麼預測?P.E?基本不過是一種估測,還有公司業績強勁,不一定派息高, 業績不好,更加不用派息,業績好配股抽水,業績不好,一樣配股集資. 公司說出來,共度時艱,本質上,公司蝕本但公司照常駛錢.分紅. 這是樓市,股市共通性嗎? 以70年代至今,有幾多股票可跑出來?有目共睹. 美國樓市08年事後分析,不是你的準確程度. 08年美國次按前.本人06-07年已經相繼縮小,停止美國出口生意,提防次按. 至於雷曼,百年字號,比種金有何分別? 不動產始終好過一張股票廢紙. |
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13. 政府忠告 2012-06-02 18:29:26 |
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香港政府忠告市民，買樓可危害財政健康 |
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14. A70S 2012-06-02 18:38:39 |
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上個月，我在日本的時候，有位日本朋友跟我說，樓價高的時候買了物業，因為欠銀行太多錢，十多年來怎樣踢也踢不掉，現在還和那負資產一起。日本人現在才明白為何日文將房地產叫做不動產，原來日本文化是那麼有智慧。 當年日本樓按還款期幾多年?一個地震地方,值得投資嗎? 2011年說2011年尾香港樓市會大調整. 2012年5月希臘有很大機會退出歐元區 什麼是預測是基本上正確，細節有偏差? 請不要混淆不清.
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15. 香港人 2012-06-02 19:10:06 |
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楊生預測年低前港樓跌三成，當然係比圍攻，因為睇親依啲blog嘅人多數係來自地產界或業主，佢地一定打殘每一個你發表嘅論點。影響到佢哋嘅利益咪同你死過。
不過，信你幾個月應該冇壞，因為以現時全球經濟形勢轉壞，政府又極力表示樓價再升就再出招打壓，段估樓價就算唔跌，再大升嘅機會唔大。 |
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16. A70S 2012-06-02 19:13:34 |
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去年年底，我曾經預測恒指跌穿萬五點，但是，我用錯數據，用了上一次預測之後的數據作為計算基礎，出現偏差。 楊生:有邊一次是沒有用錯數據偏差再出來吧. 有股災的時候，香港樓市和股市又怎會好呢? 股災已經有好幾年,股市現在年年跌,金融機構還說牛市調整? 但是維持恒指跌穿萬五點的預測，只是時間上未計算好。這樣的計算很花時間，我最近很忙，真的抽不出時間出來做這樣預測。樓市方面，我只是將研究結果公開，樓價確有下跌風險，我的預測是年底前跌3成。 真的假不了,假的真不了. 做生意可否有偏差,用錯數據????? 預測,估計,恒指見13000. 不如說恆指不跌穿13000.超過1個星期.尚且是牛市> |
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17. A70S 2012-06-02 19:28:03 |
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楊某在分析和研究樓市方面不是泛泛之輩。移民美國十年，只是最近年半，留在香港十日，就算對香港樓市有感情，早就淡化啦。
楊生:請問08年香港樓市止跌回升.有什麼可靠性根本支持樓市? 03年-2012年,你有參與香港買賣樓宇嗎?有參與香港股票買賣嗎? |
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18. mini 2012-06-03 00:00:52 |
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Between 1998 and 2003, we have heard several talks among a pair of parents travelling with the MTR. Your son still kept a negative asset, how he could get married to my daughter ! Did he finish the mortgage ? Between 2003 and 2012, many ordinary citizens via media in town have claimed that we could not get a house how to get married ! Who makes broken hearts. Note. Our Intelligent Leaders capped the energy prices in the mainland in order to off set the inflations transferred to the local manufacturing industry and citizens because of non-stop printing notes. |
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19. 目标三间屋 2012-06-03 00:40:58 |
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扬先生在 "香港討論區-金融財經-地產討論
[Updated#62, 131, 186] 楊衞隆: 香港樓價年底之前跌三成，就等著看吧!
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=19176440
我的個人FB也有類似貼文和留言，集中在《香港樓價與空置率》的文章評論。" 的文章看过啦. 只可以说不用再看啦. 资料和立论就连我这个初哥也说服不了. 太想当然了. 还说 "現在的香港最低樓按利率只是略高於2%，樓按利率只要上升2%就
會令到很多正在供樓的香港人無法供樓，觸發香港樓價下跌。" 我们的银行压力测试不是在4.5厘吗? 为甚么楼按利率4厘时就会有很多香港人无法供楼? 有趣. |
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20. 目标三间屋 2012-06-03 00:56:29 |
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回一楼 T 好像德国的欠债正正就是他们需要发动二战的一大背景因素. |
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21. 內地豪客消費轉趨審慎 2012-06-03 01:44:15 |
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【明報專訊】昨日內地公司的PMI繼續跌，經濟增長放緩成定局，內地豪客消費轉趨審慎，香港零售以及澳門賭業首當其衝，昨日同時公布的濠江博彩收入，上月僅增長7.3%，創2009年7月以來新低，全線濠賭股遭拋售；本港方面，高檔消費明顯轉弱，廣東道名店外的人龍不復見，有珠寶店貴價貨銷量跌一半，專做內地豪客生意的富臨飯店老闆楊貫一說，近來內地客減少，生意愈來愈難做。 澳門博彩監督協調局昨日公布，5月份澳門博彩收入為260.78億澳門元，按年升7.3%，較今年首4個月平均增長近26%急速放緩，比2011年全年增長四成更是差天共地。 5月博彩收入僅按年升7.3% 瑞信分析員陳偉邦指出，市場一早預期5月份博彩收入增長會降至單位數，主要由於今年的「五一」黃金周縮短了，兼且推前到4月份（連着4月份的周末），都拖低濠江賭業收入。他續稱，增長放緩的主要是貴賓廳收入，據他向澳門疊馬仔（介紹豪客到賭場貴賓廳的中介人）了解，在目前的經濟及政治環境下，疊馬仔向客戶放貸的態度變得審慎，而「收數」需時亦較過往拉長。 收入增長回到超過兩年前的單位數，濠賭股昨日應聲下挫，美高梅中國（2282）插逾6%，銀河娛樂（0027）、新濠博亞（6883）及澳博跌4%至5.2%，下周一染藍的金沙中國亦要跌近1%。 受累五一黃金周縮短放貸謹慎 中銀國際指出，現時前整體市場環境低迷、中國消費增長放緩，遂將2012年總博彩收入增長預測，從21%調降至19%，全年總收入預測為3190億澳門元。2011年全年澳門博彩收入為2678.7億澳門元。 近年靠內地豪客消費帶動的香港零售市道亦無法獨善其身，記者昨日傍晚來到自由行「溫度計」──尖沙嘴廣東道，只見LV、GUCCI等名牌店外，昔日長長的人龍不再，店家也無需再出動引導人流的臨時護欄，整個場景較往年同期冷清許多。彌敦道兩側，密集分布的珠寶鐘表店內顧客同樣稀稀零零，幾家受訪的電器、服裝店鋪也紛紛以「零舍靜」形容近幾月生意。有珠寶店更表示近來貴價貨銷量跌一半（見另文）。 阿一鮑魚：內地人減少光顧 以「阿一鮑魚」馳名的富臨飯店老闆楊貫一亦說，個多月以來，內地人光顧確少了。「歐洲出問題，對中國出口必定有影響，令到內地人使錢也沒有那麼順攤。」他說近年香港人使錢已小心了，生意要靠內地人，現在內地人也減少，生意愈來愈難做。 |
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22. 局外人 2012-06-03 01:53:38 |
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內地經濟開始轉壞，如果強國人要錢周轉，佢地沽港樓可以又快又狠，到時樓價就一樣跌得又快又狠。 |
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23. HK people 2012-06-03 10:00:04 |
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楼上，我吾知你对强国认识有多深，可能你是大陆通。 不过小弟长驻上海，最近同D地产中介“爹”左几句，距地话而家有个好奇怪既现象，就系一手楼便宜过二手楼，大家想想点解会甘。 |
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24. 心碎 2012-06-03 11:15:08 |
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決定買樓買股買金買匯買商品的是誰人? 還不是我自己. 又冇人用槍迫我買這買那. 還不是我自己. 誰令你心碎? 還不是我自己. |
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25. 心碎 2012-06-03 11:20:56 |
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市好時, 人人都係股神樓神金神匯神商品神. 市唔好時, 都係佢令我心. |
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26. 心碎 2012-06-03 11:21:49 |
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市好時, 人人都係股神樓神金神匯神商品神. 市唔好時, 都係佢令我心碎. |
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27. 心碎 2012-06-03 11:34:11 |
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「出得嚟行, 預左要還」贏左有派彩, 咪飲多杯; 輸左, 速速止蝕, 一個結束咪又係另一個開始. 記得「而今邁步從頭越」 無論輸贏, 都精進自己的投資技術, 準備面對下一次的挑戰. 鍾意做投資的其中一個原因, 係佢教識我好多做人道理. 互勉之. |
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28. 內地經濟增速放緩，零售市道轉弱，天價租金毛利急跌 2012-06-03 11:48:12 |
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2012年眨吓眼已過五個月，股市波濤洶湧，零售股更令投資者避之則吉，中港兩地皆無一倖免，以致股價多數仍在尋底。股份本身亦存有不少問題，包括存貨大增、業務倒退，及租金拖低毛利，即使個別出現增長，亦是依靠特殊收益，前景未能睇好，最新4月份本港零售數字猶如一盆冷水照頭淋，零售價量的增長均差過預測，就連內地自由行主導的鐘錶珠寶類別增長亦出現放緩，零售股寒冬未過，今期「投資導航」為大家拆解各零售股存在的危機！
市道轉弱貨品滯銷
零售業最重要是貨如輪轉，欲知其生意好壞，除靠雙眼觀察店舖人流，最科學方法就是從財務報表中留意存貨變化，若存貨大增，即是說生意好極有限，是貨品滯銷的重要指標。本地服飾鞋履龍頭 I.T（999）、利信達（738）及寶姿（589）最新財務資料顯示，存貨期均明顯增加，除反映零售市道轉弱的現實，往往利淡後市的一大訊號。
存貨積壓，不但反映銷售疲弱，及後衍生的減價促銷將打擊整體毛利，盈利受壓。內地體育用品股去年股價大跌前，均出現存貨大增的現象，即使如龍頭股安踏（2020），股價過去一年瀉六成。
寶姿存貨減值大增
I.T年度業績顯示，截至今年2月底止，存貨周轉日數增至164.1天，較去年同期146.9天進一步上升。女裝鞋股利信達，至2月底存貨周轉期由去年同期的170天，增至210天。
另一服裝股寶姿，截至去年底的年度業績指出，存貨成本中的存貨減值準備金額為1.25億元人民幣，較去年同期7287萬元大增72%。年報中未有披露存貨周轉天數，惟在分析員會議上卻透露有關數字竟暴增至605日，即1.7年，記者早前直擊其尖沙嘴分店兩小時，顧客「齋睇唔買」。
從三股存貨情況顯示，本地消費零售股仍處寒冬， I.T、利信達及寶姿今年至今分別累跌18%、15%及34%，借鑑內地體育用品股經驗，股價年內恐進一步沉淪，不宜胡亂撈底。
競爭激烈業績走樣
雖說中央重視內需，但由於行業門檻相對較低，市場競爭非常激烈，僧多粥少下，過江龍業績固然走樣，地頭蟲也難逃純利倒退厄運。
佐丹奴（709）今年首季銷售額14.3億元，按年僅增長1.2%，明顯較去年雙位數增幅遜色，如撇除滙率因素，更出現輕微倒退。作為主要盈利來源的中國，首季銷售額按年減少9.1%，至5億元，按季更大跌22%，佐丹奴不諱言，同業持續透過減價促銷，明顯拖低集團銷售量；港台及亞太其他地區銷售額，按季計亦出現倒退。
內地業務轉差並非佐丹奴獨有，藍籌股華創（291）首季盈利增長54.8%，看似風光，但扣除資產重估，實際盈利則減少15.2%，除零售業務外，食品及飲品業務純利均倒退近半，啤酒業務更見紅，公司解釋，除成本上漲外，更要投放資源加強宣傳，競爭劇烈程度不言而喻。
國美盈利瀉88%
國美（493）首季業績亦非常嚇人，收入大減29%，盈利更急挫88%，認真誇張，券商紛紛唱淡及調低目標價，其中瑞信指國美經營環境仍嚴峻，將目標價勁削逾兩成至1.16元，與上周四收市價比較，亦有近半成下跌空間。
天價租金毛利急跌
內地自由行除鍾情名牌手袋店，還包括各大金舖。不過，自由行威力減退，金飾及鐘錶股除面對強國人減少「朝聖」下，更大鑊的就是金飾珠寶店瘋狂天價搶租旺舖後，帶來的利潤壓力。多間企業如謝瑞麟（417）、英皇鐘錶（887）及先施錶行（444）等最新業績，已漸漸顯現相關壓力。
珠寶股告別高增長
去年核心盈利按年升25%的謝瑞麟，在員工成本及租金成本分別上升三成及四成的情況下，毛利率下降3.4個百分點至47.9%。另外，英皇鐘錶縱然交出亮麗業績，但去年度最低租賃款項勁升四成至3.3億元，或然租金或增1.2倍至7439.5萬元，租金壓力備受關注；先施錶行去年員工成本增四成，租金升17%，當中或然租金更勁升3.2倍。
市場相信，倘金飾店銷售可錄得雙位數增長，勉強仍可支撐高昂的租金、以及日漸上漲的員工成本，不過珠寶股高增長不再，謝瑞麟去年銷售增長由五成大幅放緩至約10%，英皇鐘錶便估計，今年同店銷售增長亦僅為15%；再者，黃金價格由3月起已累跌超過一成，對生意額同樣帶來壓力。六福（590）及周大福（1929）本月會相繼放榜，股價卻由年初回吐超過35%以上，未見曙光前，大減價亦不宜執平貨。
粉飾盈利隨時中招
愛美是人類的天性，企業也是一樣，管理層往往為提升業績「可觀性」，為盈利進行各式各樣的粉飾，甚至「易容」，投資者稍一不慎，齋睇純利進行投資，隨時會蒙受損失。
康師傅實際少賺
所謂「魔鬼在細節中」，多留意管理層討論及分析，有助窺探盈利粉飾的端倪。以康師傅（322）首季業績為例，季內與百事中國飲料業務的合併完成，產生收購議價收益1.9億美元（約14.8億港元），並以其他收益入賬，成功將純利「谷大」至1.98億美元，按年飆升61%。如撇除相關一次性收入，集團首季純利實際大跌92%，只有774萬美元。業績後，康師傅股價累挫近一成。
內地經濟增速放緩，零售市道轉弱，鞋股利信達（738）全年業績亦難免受累，但齋睇面數，公司純利1.94億元，較去年同期增長25.7%，表面上頗為省鏡，但原來純利包括投資物業公平值收益2560萬元，以及滙兌收益590萬元；反觀上年，兩者合共僅205萬元。如撇除有關收益，純利將降至1.62億元，按年倒退近3%，難怪業績公布後，股價先揚後挫，倒跌近6%收場。
另外，奧思（1161）中期業績則受惠遞延稅項回撥，令稅項按年大減三分之二，至637萬元，純利因而大升65%至3790萬元。
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29. 內地樓價跌幅續擴大 2012-06-03 11:59:07 |
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中國指數研究院公布100個城市的住宅樓價指數，五月內地平均住宅價格為每平方米8,684元人民幣，環比及同比分別下跌0.31%及1.53%，是連續第九個月環比下跌，以及連續第二個月同比下跌。
北京、上海等十大城市住宅均價為15,314元人民幣，與去年同期相比下跌了3.2%，為連續五個月下跌，且跌幅進一步擴大。 |
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30. 無樓捱貴租 逼死80後新郎 2012-06-03 12:02:16 |
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置業難、租金貴，「八十後」新郎為選擇愛巢釀婚變，被逼上絕路。
結婚年半的水電技工，因住所租金佔去月薪逾六成，碌卡苦撐生活，最近終頂不住，游說妻子搬回父母的公屋單位間開斗室蝸居，因父母不想破費再裝修，妻子又不願放棄愛巢，新郎左右為難，搞到婚姻現危機，自責無力為妻子提供安樂窩，留下三封遺書，昨晨被發現在九龍城路邊，用膠喉接駁私家車死氣喉入車廂，吸毒氣自殺身亡。 |
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31. 梁振英聆聽青年意見 2012-06-03 12:08:48 |
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近年樓市急升，令年輕一輩更難上車，雖然政府去年推出穩定樓市措施，但現時面臨新舊政府交接，樓市再次升溫，連帶租金亦上升。 梁振英聆聽青年意見 另外，候任特首梁振英昨到紅磡出席地區論壇時，被一名聲稱剛大學畢業的年輕人問到，上任後會如何處理青年置業難的處境。 梁回應稱，自己一直主張跨代合作，香港未來發展應由青年人決定，他很樂意聆聽年輕人的意見，希望大家踴躍建言，讓他明白用家的想法：「大家打開張地圖，香港未來應該係點，年輕人有權表達意見，幫我一把搞好佢。」 |
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32. 向饭民说不 2012-06-03 13:00:02 |
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如果用旧阵的经济分析，香港楼价根本就是撑不起。 问题是温宝宝要维稳，Obama要连任，日本要追会迷失20年，欧洲要维持Euro，唯一的办法已经就是印钞票，实际上就是共现金为王的之产。 所以付利息的黄金在上周突然大幅反弹。 |
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33. 向饭民说不 2012-06-03 13:11:06 |
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30楼讲的悲哀并不是港府的问题，而是各个政府令钞票贬值，所以他每个月赚的现金大幅贬值，失去了以前的购买力。 事实上那个水电技工在不知不觉之中，帮希腊人埋单，帮日本重建，帮美国佬发救济金，最重要还要帮大陆贪官包二奶，同时也要照顾香港的公屋户，和综援户返大陆包二奶。 打工仔生活是艰苦的。无计，因为穷人霸权才是最强大的霸权。 |
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34. 向饭民说不 2012-06-03 14:08:43 |
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30楼条废材又抽错水。香港地养车最少4千元，他们租楼也只是8千。那个年轻人根本有好多办法令自己生活好一点， 第一，卖了架车。 第二，老婆close自己的补习社，出来工作。 根据30楼条废材的理论，大陆那个买kidney买手机的年轻人，就是Sansung， Iphone 霸权。 其实反映现在80/90后的无知。 |
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35. 螢火虫 2012-06-03 15:03:15 |
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博士也開始買股!!! 要交下學費先 |
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36. 螢火虫 2012-06-03 15:05:10 |
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目標三間 = 身家豐厚, 現金沒有??? 到50-60歲才開始真正人生, 到時可能一身病! |
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37. 幸福與辛苦 2012-06-03 16:44:10 |
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個人月入萬幾蚊,8千租樓,私家車入油2千,停車場2千,牌費保費..平均月付1千,個人開銷4千X2, !兩口子一人萬幾X2,共三萬,還有餘力儲蓄計畫未來,安安穩穩過:幸福生活! 但因個人決定:辛苦過活,...........就如博士所言:"叫我們緊縮，即是推我們入一條死路，永不超生。須知道，中國人有一句說話，就是「由儉入奢易，由奢入儉難」，難道他們不知道嗎?" 嘆......唏噓!! |
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38. 向饭民说不 2012-06-03 17:27:54 |
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楼上，最讨厌班poor guy，就如萤火虫之累，自己又大花筒，搞到最后财政问题。 叫班poor guy节俭，等于叫他们去死。 |
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39. 你都真係好幸福喎 2012-06-03 18:16:25 |
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| TO: 37. 幸福與辛苦2012-06-03 16:44:10 |
| "個人月入萬幾蚊,8千租樓,私家車入油2千,停車場2千,牌費保費..平均月付1千,個人開銷4千X2, !兩口子一人萬幾X2,共三萬,還有餘力儲蓄計畫未來,安安穩穩過:幸福生活!" 你即係話自己係希臘人啫 ! 我們兩公婆月入四萬多未有細路，都唔捨得and唔敢養車(雖然我們有車牌)，最多坐的的士。應該係你唔似一般人要養老豆老母，如果真係要唏噓都唔到你啦 ! | |
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40. 大花筒VS貪嗔癡 2012-06-03 20:38:03 |
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37. 幸福與辛苦 冇問題架, 只要有余錢計畫未來, 未來兩支公又冇細路哥, 再加上冇食油魚習慣, 確係好快活. |
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41. 目标三间屋 2012-06-03 21:21:39 |
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已经不想多说啦. "目标三间屋"是因为现金流. 把有限的工作生命转化为没时限的收入以作退休之用. 到五, 六十岁时还未有按排以必须没了期工作的话, 就真的是"真正的人生开始". 那"一身病痛"就流给荧火虫啦. |
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42. O 2012-06-03 22:18:02 |
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置業難、租金貴，「八十後」新郎為選擇愛巢釀婚變，被逼上絕路。
if i was that young guy, I will do the following :
1) sell out the car immediately; 2) rent the apartment in N.T, there are a lot of choices around 4-5K like Kingswood villas-still 10$/ft, of course, you need to get up earlier 3) ask the wife to stop business, and become a empolyee, now the good advantage is the lowest wages law enforced, even the cheap job must have 28$/per hr, it's wise to be a worker than a boss ! 4) You should also make lunch at home, and bring it to work place so you can make a big savings By doing 4actions, the expenses would dropped to less than 50% of their total income and I don't think he need to die, he is too stupid and naive |
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43. 向饭民说不 2012-06-03 22:21:51 |
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其实婚变的原因有好大可能是因为女方的学历比男方高。蜜月期过后，女方发现自己的朋友条件都很好，所以一定要自己的老公有车，还有自己要开补习社。 事实是根本和楼价无关。最讨厌有些废柴乜都抽楼价水。 |
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44. 33. 向饭民说不 說得好! 2012-06-03 22:45:54 |
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45. fully agree "42. O" 2012-06-03 22:51:02 |
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fully agree "42. O" |
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46. 目标三间屋 2012-06-03 23:32:23 |
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置業難、租金貴，「八十後」新郎為選擇愛巢釀婚變，被逼上絕路。 可怜, 可悲但不同情. 这个收入,这个年纪,因为这样的原因要死的话,他这一生内要死几次才够啊?有没有为身边的人想过. 还有,这完全是个人的问题, 跟楼价那有关系? |
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47. 詢問版主 2012-06-04 00:25:42 |
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版主： 本人有私人問題想問湯文亮博士，請問怎樣可給他一封私人電郵? |
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48. 回：43 2012-06-04 00:37:32 |
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你有錢當然唔然唔樓價貴，你唔同情人地重要話最憎窮人，如果你破產冇晒錢咪最憎係你自己？你心地你差！ |
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49. 天賦海灣海景戶在「地底」? 2012-06-04 01:08:17 |
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【本報訊】由信和置業牽頭發展，平均呎價逾1萬元的大埔臨海豪宅天賦海灣第一期，海景單位的地下層（ G/F）竟建在地面以下，是長實天宇海平台變地下翻版，小業主入住後莫說無半點海景，舉頭的室外景觀更是一條貫通沙田與大埔的寬闊單車徑。
發展商售樓書完全無提及 G/F低過路面。立法會議員李永達狠批發展商無良，「已經賺咁多錢，仲要隱瞞，真係賊嚟㗎！」 |
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50. to 48 客觀啲 2012-06-04 08:30:51 |
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兩人月入萬幾二萬，租樓住之餘又要做蝕本生意，女方可能仲要為面子唔提財務困難（仲有點解佢老豆做咗咁多年人竟然可以咁話個女婿），根本係理財不善加好高騖遠，真係難為了丈夫。我知道都好難過，希望有心人引以為鑒。 如果女方把生意交給朋友打理自己出面幫人補習，唔止幫補丈夫好多，說不定三幾年仲儲到廿零萬首期。 還有，今天的報章水準和取態真叫人擔憂。 |
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51. to 48 客觀啲 2012-06-04 08:41:22 |
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還有一點，正常人上有高堂下有妻女，唔會有閒錢做蝕本生意，所以佢地唔算窮人，你咪神經過敏。 再講，窮人都有理財嘅智慧，唔係邊有咁多公屋富戶，難聽講句佢地真係連窮人都比不上。 |
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52. 亮劍----王先生 2012-06-04 09:26:29 |
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海景單位的地下層（ G/F）竟建在地面以下，是長實天宇海平台變地下翻版------- 港島半山向南嘅樓宇，低過行人道者多如牛毛，有唔少仲係中高層，市價數千萬以上都唔少！ 但係長實同信和都應該對準買家公平啲，下次有呢啲樓賣嘅時候，就「雞乸咁大隻字」指出事實，願者上釣！ |
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53. 亮劍----王先生 2012-06-04 09:45:59 |
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不过小弟长驻上海，最近同D地产中介“爹”左几句，距地话而家有个好奇怪既现象，就系一手楼便宜过二手楼，大家想想点解会甘。 1) 可能係清水房同有裝修嘅分別。 2) 有一層樓以上嘅小業主，面對中央限購令之影響，如果想高沽低吸，他會面對有錢都買唔倒樓，或者供樓利息支出倍升嘅風險，如果拒仲可以繼續將物業供下去嘅話，拒啲物業就會雷打不放或只係超高價放，扭曲嘅樓房政策，就會有扭曲嘅現象，同香港嘅 SSD 一樣！ |
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54. BBQ 2012-06-04 10:25:31 |
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5窮6絕7仆街，股樓齊崩，煤碳股熱賣！ |
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55. 三间屋目标 2012-06-04 12:01:02 |
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要港人居住面積增加，唯有興建大量大呎數單位，以人口年齡分布計，過千呎實用面積的單位需求量最少已短缺50萬間，千呎以下單位未來10年最少短缺30萬間，還未計未來人口增長和投資需求。 |
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56. mini 2012-06-04 14:14:57 |
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Every place should has special background and culture. Now, if we keep a car in town, but not driving it everywhere, we do need to pay at least $7USD per day. Probably, it may involve in our population density. Chinese love houses as they want to have feelings of security. In the case of uncertainity in the old days, they did keep their valuable stuffs inside their houses. Particularly, they thought houses were invaluable, even Not For Sales. It is very difficult to explain the features of culture. Americans believe " Large is Beauty", such as Big House, Big Car, Big Road, etc . Japanese still prefer to sit and /or sleep on the floor of their houses. Is it a matter of feelings of insecurity ? Is it a confidence issue ? Chinese do love houses, savings, education, and gold. It is not easy to use graphs and certain data to express it all. We are optimistic, we will continue to go. As our chinese leaders are good at playing cards and chess, they are becoming more intelligent. Indeed, they do have several cards in hands. |
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