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1. 香港泡沫 MADE IN USA 2012-05-11 12:27:54 |
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香港樓價已經去到97年的高位，香港人真是見過鬼仍然不怕黑，忘記了1997年樓價股價暴跌的痛苦。1998年至2004年，香港樓價和股價損失約8萬億港元，高過香港當時的GDP。10多萬業主從擁有超過百萬元資產變成擁有超過百萬元債務。現在炒樓的人之中，相信不少是當年的負資產業主。我亦相信有些人會一生人之中連續做兩次樓蟹。炒樓是害己害人的事情，絕對不值得鼓勵。
想知道現在香港有沒有樓市和股市泡沫，回頭看遠一些就會一清二楚。我們不去看1997年那麼近，看1997年吧。
1977年，楊某剛剛中學畢業，加入當時的監獄署，擔任二級督導員，月薪約1,400港元。現在，同一職級的月薪約14,000港元，35年上升約10倍。
1977年，我幫助父母買入淘大花園一個單位，樓價是178,000港元，現在，淘大花園第一期已經超過30年樓齡，售價約360萬，升值超過20倍。樓價由...35年前的18萬元可以買到全新物業變成現在買同一物業的30年舊樓要支付360萬元。
樓價升幅未算誇張，更加誇張是恒生指數，1977年3月恒生指數只有500點， 2012年4月是21000點，35年上升40倍，還未計算派息。
香港的樓市和股市肯定有泡沫，而且很嚴重的泡沫。假如香港的樓價和股價是因為經濟強勁而升上去，那麼，工資亦應該有差不多的升幅。以現在的薪金升幅遠遠低於樓價和股價升幅來看，應該是炒賣為主。
過去幾十年的世界各地經濟大災難都和樓市泡沫有關。日本的90年代初期樓市和股市泡沫為日本經濟帶來空前浩劫，令到日本盛極而衰。
美國方面， 2007年的次按風暴亦是樓按太濫，樓價太高闖的禍。歐債危機亦有樓市泡沫因素，以愛爾蘭為例，過去4年，愛爾蘭樓價下跌7成，4成物業淪為負資產。斷供情況極其嚴重，每12宗樓按就有一宗斷供超過3個月。絕對是樓市泡沫爆破的情況。
香港的樓市和股市泡沫，聯繫匯率是因素之一，因為採用聯繫匯率之後，香港特區政府無法控制利率和匯率，失去調節樓市和股市的能力。美國為了拯救樓市而維持超低利率，香港樓市出現泡沫，香港的利率仍然要跟著美國走，繼續催谷樓市泡沫。只要世界經濟出現波動，香港就會再次出現97金融風暴。在聯繫匯率之下，香港連有秩序的軟著陸都辦不到。
香港特區政府一定要有調節香港經濟的能力，所以一定要放棄聯繫匯率。 楊衞隆 |
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2. PETER PAKER 2012-05-11 12:32:15 |
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博士，美国 mortgage 同香港有一点唔同。受美国法例保障，如美国 mortgage 欠款人無$$还，就算 foreclosure 后楼价唔夠還 mortgage loan ，佢地掉回鎖鑰比銀行就冇手尾跟，銀行冇得追收差价。所以，好多美国人就 o甘拍拍攞柚走左去重好，厘个先至係樓价不停跌嘅原因。銀行收楼就会即刻賣。有 D 3線地区，foreclosure D 屋多到銀行管唔掂，銀行用重型机器一野消滅 D 屋 但香港好唔同，如楼价大跌，D 人都要继續供，冇得拍拍攞柚走左去，一定要搞掂絛尾數 当年好景，美国起左好多新楼，因為当年好易借$$，零首期，首2-3年免息免供，冇入息审查，人人走去博命借$$買楼炒，有人買，就有人起樓賣楼，其實厘 D 供应根本係由纯借貸衍生，唔係由確實需求产生。所以，當年起 "o既" 楼，根本遠超过去、今日、将来嘅需求量。再加上美国人可以擺低條 key 就可以脫身，冇追收差价这回事。 结论只得一個，中期而言，美国樓只会继績下跌一途 |
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3. PETER PAKER 2012-05-11 12:35:44 |
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To: 楊衞隆 星洲、澳洲雖有上調汇率，当地經济好、财政建全，D樓一样照升，取消联汇只可缓和入口通脹而已 |
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4. Sugar 2012-05-11 14:13:41 |
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Peter, What you said is right.But maybe the condition is getting a little bit better...a friend of mine bought a townhouse last yr in eastcoast,now that the price is going up slowly(~5%). |
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5. 掹車邊80後 2012-05-11 15:28:33 |
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一位朋友細佬的經歷: 朋友在美國的細佬上年剛剛畢業, 原來他們同學間現在流行一種buy loan方法, 以他自己為例, 本來欠銀行7萬美金貸款(主要是咭數), 畢業後第一件事是和幾位同學一起聘請律師, 代表他們幾位同學向有關銀行要求減免還貸, 否則幾位同學都會申請破產, 當事人講最後銀行答應減免一半息, 本金也只還70%., 據講他有一半同學都在做這種buy loan 行為, 用少少律師費以破產威脅銀行減免還款….感覺真有如希臘 但問題是朋友細佬減債後, 生活依舊 |
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6. 亮劍----王先生 2012-05-11 16:24:53 |
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TO：. 香港泡沫 MADE IN USA2012 自從有左中原城市領先指數之後，買賣樓宇之前唔參考過 CCL，等如考試前唔温書！ 每樣資產都會爆破嘅一天，這有如陰晴月缺、潮起潮落一樣，係無可避免嘅！ 我弍多年前學睇圖，有前輩講過，任何投資工具都會有狂升暴趺的一天，但在這資產泡沫爆破之前，肯定有一段時間在圖表上呈拋物線式上升，成因為該種投資工具開始狂升之後，就會使到公眾注目，從而引起傳媒關注而大加報導！ 當電視、收音機、報章及互聯網都廣泛報導呢種投資工具飈升，而且升勢已成，你就會被人洗腦，而忘記有風險這回事！ 加上你週遭的同窗、好友、親朋、上司及下屬又都在那種投資工具中大穫其利，你能不心動、唔恨得牙癢癢嗎？ 在這個過程中，會教人意志麻痺，理智盡失，而且會選擇性接收「意見」！ 最後不理你是出於恐懼也好，或貪婪都好，唔少人都會引刀成一快，在這個拋物線嘅頂部，壓上你嘅一注，創造圖上的一個數据！ 越多人做呢個動作，揸住貨嘅人越唔肯「平售」，心急嘅人只有出到創新高嘅價才能成交，圖表就會型成噴泉式頂部！ 經過短則幾個月，長則一年，這些資產不斷創新高，「價值連城」、「高不可攀」、「天價」每日都在媒體出現，這亦是買方山窮水盡之時，最後的一批人都入埋市，那麼繼後的購買力從何而來？唔爆都唔得！ 睇翻歷史上多國資產泡沫爆破嘅圖表，大家就知道乜嘢係拋物線式上升，乜嘢係噴泉式頂部！！
記下呢句「無牛 3，大插難」！ |
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7. 給6樓王先生 2012-05-11 16:37:09 |
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咁你認為現時美國量化寬鬆貨幣，港紙無限貶值，幾時先係物業市場牛三？ 抑或而家已經係牛三？ 如果有實際自住需要，如結婚等，有必要在兩年內購買物業，幾時同邊區好？ |
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8. 向泛民說不 2012-05-11 16:40:54 |
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所以短期而言。香港樓價要跌都幾難，有不少人賣樓跌。97年，邊有人賣樓等跌，當年甘做，比人笑。 不過最近實體經濟真系開始轉差，這才是香港樓價的真正隱憂。 有不小公司都系度cut cost。 |
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9. 中間人 2012-05-11 16:45:00 |
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在本人心中，牛三己成，只看噴泉的高度而宜。不過，要爆還需藥引，但不久将來定必一觸即發，好High |
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10. 向泛民說不 2012-05-11 16:46:59 |
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2樓，銀行為了保障自己，所以美國銀行向業主追收差額或者利息都系好合理。 |
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11. PETER PAKER 2012-05-11 16:50:34 |
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大多數 (不是全部) 资产泡抹爆破 (尤其楼)，都同过度借贷有关，一字記之若 "債" |
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12. PETER PAKER 2012-05-11 16:54:37 |
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To : 10/F 向泛民說不 如果业主決定比番间屋銀行、並決定賴債，受美国法例保障，美國銀行是不能向業主追收差額.... |
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13. 中間人 2012-05-11 16:54:59 |
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現在香港係表面經濟好,實體經濟差,全球經濟就更不用説了, 就算有QE3 QE4,各國央行再放水,利息再低,其實只代表實體經濟再一步下滑,并不是好事,只代表未来欠債更多,更難解决, 终有一日要找數的 |
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14. PETER PAKER 2012-05-11 17:06:31 |
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To: 13/F 中間人 HK economy really has very strong economic fundamental factors to support itself. Most of HK people do not feel these strong elements of HK, because 1. wide income spread between the rich and the poor; 2. most of us are not knowledgeable enough to understand how strong are these fundamental factors |
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15. PETER PAKER 2012-05-11 17:08:32 |
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In all aspects, HK does not have any over-borrowing problems from the government to corporate and resident levels. Look at key figures posted by us over the past few days..... |
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16. 按揭比例低保不住樓價 2012-05-11 17:20:41 |
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17. 向泛民說不 2012-05-11 18:11:01 |
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11樓：所以美國銀行一定會向業主追差額。 不是香港銀行比美國銀行有人性。而是美國銀行要承受的風險更高。 我們見到好多斷章取義的分析，比如痛苦指數，當那些分析員話香港樓價是收入中位數的13倍的時候，他們卻不知道收入中位數的市民，有可能是住公屋的。收入中位數以下的人根本吾需要買樓。 |
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18. 小女子 2012-05-11 18:25:58 |
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19. 小女子 2012-05-11 18:29:07 |
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同意17樓所講. 所以這些九流分析員真係害死好多人. 但偏偏有很多人不自己思考, 依賴這些混混為他們指點迷津. 唉...... |
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20. 大王妹 2012-05-11 20:01:46 |
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8樓又啱喎^^我的朋友一係試過97後蝕入肉唔買樓,但月入十萬,寧願租兩萬銀樓,一係連自住果間樓都賣左先,賺錢為上,然後去租樓,細細間都租9千,仲係30幾年樓!反而我自己雖則97年買兩間樓,早幾年放左,蝕到入心入肺!現在都覺得賣早左唔底架,無左兩百萬!但我99年又買,02年又買,07年又買,09年都買,都唔捨得賣!如賣都已經補返數啦!都唔明個市,如果政府唔攪事,真係好難爆囉!仲有係我以上的朋友而家勁後悔,個個都想買返樓,但唔夠錢買!你話係咪上車易,落車難! |
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21. Peter Paker 2012-05-11 21:12:55 |
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To: 16/F 按揭比例低保不住樓價 I really agreed some of your views that low borrowing ratio does not necessarily the impossibility of property price drops. However, if the overall participants are of low gearing / leverage ratio, it means two matters: - They have strong wealth bases after their liabilities;
- They have rooms to further borrow money;
This is very important. I strongly believe that if HK property market falls under the currently low borrowing ratio, the timing and the extent of the downward adjustment will likely be shorter and smaller than expected by you guys. My view was evidenced by two empircal / historical cases. <1> Rebound of property market in financial tsunami; <2> After further tightening mortgage loan by HK Govt in Jun 2011, CCL dropped from 100 - 101 to 94 in Jan 2012. After so many tough government interventions, CCL took 7 - 8 months to downwards adjust by 6 - 7%. But when banks cut mortgage rate to 2.15%, CCL just takes 2 months to return from 94 - 95 to 101. If the purchasing power is not strong, how will the CCL have such quick and strong rebound?? 講o甘多，我只想講如冇超借，就算真係要跌，可以跌幾多、可以跌幾耐呢?? 兩次证明都唔夠，係o米要睇多幾次先信?? |
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22. Peter Paker 2012-05-11 21:26:48 |
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40. PETER PAKER2012-05-10 09:26:29
I really agreed some of your views that low borrowing ratio does not necessarily the impossibility of property price drops. However, if the overall participants are of low gearing / leverage ratio, it means two matters: They have strong wealth bases after their liabilities;
They have rooms to further borrow money;
This is very important. I strongly believe that if HK property market falls under the currently low borrowing ratio, the timing and the extent of the property market slump will likely be shorter and smaller than expected by you guys. My view was evidenced by two real empircal cases.
<1> Rebound of property market in financial tsunami; <2> After further tightening mortgage loan by HK Govt in Jun 2011, CCL dropped from 100 - 101 to 94 in Jan 2012. After so many tough government interventions, CCL took 7 - 8 months to downwards adjust by 6 - 7%. When banks slightly drop mortgage to 2.15%, CCL just takes 2 months to return from 94 - 95 to 101. If the purchasing power is not strong, how will the CCL have such quick and strong rebound?? 講o甘多，我只想講如冇超借，就算真係要跌，可以跌幾多、可以跌幾耐呢?? 兩次证明都唔夠，係o米要睇多幾次先信??
實際痛苦指數只是6倍 , 可參閱林一鸣的分析
香港樓嚴重超出負擔水平？ 2011年2月12日 英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors) 於上星期公布一個調查的結果，指出香港住宅昂貴排名亞洲第一，樓價與收入比率為全亞洲國家最高；排第二位的是上海，第三位是首爾。報告計算出香港中價住宅的樓價，相等如家庭入息中位數的22.72倍，嚴重超出可負擔水平，令本港有三成夾心階層家庭無能力買樓，並預料這趨勢會持續二十年。 所以這個調查的結論是：香港的樓，好貴，好貴！ 當這個報告發表以後，市場上有一些評論的文章，重覆地再說「本港住宅難以負擔」、「現在樓價升得瘋狂」等，理據就是在香港買一間屋，竟然等於家庭二十多年的收入，聽起來確是有點恐怖。不過當我們作出這些結論的時候，倒要問一個重要的問題：住在這些「貴樓」的人，屋價是否真的等於他們二十多年的收入？ 分析需求應只考慮會買貨的人 其實從經濟學的角度，利用平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的地步，理論上的層面是不對的，因為買樓的需求是集中於較富有的一群，而不是所有人。 例如某群組中有一百人，其中九十五人是窮光蛋，但其餘五人是富翁，現在要推銷五顆鑽石到這群人之中，我們應該計算最富有五個人的負擔能力，而不是一百人的平均財富。因為只要這五個人願意負擔，就能夠把五顆鑽石炒至天價；反而當這五個人的財富減少，但其他九十五個窮光蛋的財富上升N倍（但仍是窮光蛋），也不能把鑽石的價格抬高。 這是經濟學「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求與價格關係的時候，只應考慮真正會買貨的人，而並非全世界所有人；但很多專家卻容易犯上這基本的錯誤。 筆者現在從一個新的角度，再次分析樓宇供求的問題： (1) 表一是香港統計處對全港234.5萬住戶，在2010年第三季的收入分佈。 (2) 根據土地註冊處的數字，在2010年1月至12月期間，全港住宅樓宇買賣合約的數字為135,778宗，總金額為5,607億港元，即是每單住成交金額約值413萬元。 (3) 根據2010年的買賣合約金額作為參考，推算出全港123萬個私人樓宇的價格分佈，成為表二的第二行。雖然這並非百份百準確，但應該也夠分析之用（因為沒可能對全港百多萬樓宇作出估價）。 (4) 假設住戶入息與住宅價格是完全正相關，把表一與表二第二行的數據聯繫起來，計算出住宅價格相對的住戶收入範圍，成為表二的第三行。 (5) 以每年收入為每月收入的13倍計算，把住宅價格與收入範圍中位數相除，得出住宅價格對每年收入的倍數。 完成了以上的工作後，得出住宅價格對真正住在屋內的人，每年收入只是六倍左右，並不是想像般恐怖。而在全港234.5萬住戶之中，在減去123萬私人樓宇的住戶後，餘下來111.5萬戶就是真正「樓價嚴重超出可負擔水平」，當中逾60萬戶的每月收入為一萬元以下，30萬戶的每月收入更是六千元以下，「買香港樓」對於他們來說，今天已是遙不可及的事實。他們對樓市充滿了抱怨和憤怒，但由於不是私人樓的需求者，所以影響不到樓價的升跌。 表一：全港住戶在2010年第三季的每月入息分佈 | 住戶每月入息（港元） | 住戶數量（萬） | 百分比 | | < 4,000 | 16.4 | 7.0% | | 4,000 - 5,999 | 13.3 | 5.7% | | 6,000 - 7,999 | 15.2 | 6.5% | | 8,000 - 9,999 | 15.4 | 6.6% | | 10,000 - 14,999 | 35.3 | 15.0% | | 15,000 - 19,999 | 28.6 | 12.2% | | 20,000 - 24,999 | 24.4 | 10.4% | | 25,000 - 29,999 | 17.1 | 7.3% | | 30,000 - 34,999 | 15.2 | 6.5% | | 35,000 - 39,999 | 9.3 | 4.0% | | 40,000 - 44,999 | 8.5 | 3.6% | | 45,000 - 49,999 | 5.8 | 2.5% | | 50,000 - 59,999 | 9.1 | 3.9% | | 60,000 - 79,999 | 9.5 | 4.0% | | 80,000 - 99,999 | 4.7 | 2.0% | | > 100,000 | 6.9 | 2.9% | | 總計 | 234.5 | 100.0% | 資料來源：香港統計處 表二：私人樓宇價格範圍對住戶每年收入的倍數 | 私人樓宇 價格範圍 | 佔全港 私人樓宇比例 | 估計住戶 每月收入中位數（港元） | 住宅價格對 每年收入的倍數 | | 100萬以下 | 3.8% | 18,600元以下 | 4.1 | | 100 - 199萬 | 33.9% | 23,300元 | 5.0 | | 200 - 299萬 | 23.3% | 33,000元 | 5.8 | | 300 - 499萬 | 20.2% | 48,000元 | 6.4 | | 500 - 999萬 | 12.3% | 76,500元 | 7.5 | | 1000萬以上 | 6.5% | 95,000元以上 | 8.1 | | 平均值 | | | 5.9 | 註：以上數字利用統計的方法推算估計 |
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23. Peter Paker 2012-05-11 21:28:34 |
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實際痛苦指數只是6倍 , 可參閱林一鸣的分析 香港樓嚴重超出負擔水平？
2011年2月12日 英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors) 於上星期公布一個調查的結果，指出香港住宅昂貴排名亞洲第一，樓價與收入比率為全亞洲國家最高；排第二位的是上海，第三位是首爾。報告計算出香港中價住宅的樓價，相等如家庭入息中位數的22.72倍，嚴重超出可負擔水平，令本港有三成夾心階層家庭無能力買樓，並預料這趨勢會持續二十年。 所以這個調查的結論是：香港的樓，好貴，好貴！ 當這個報告發表以後，市場上有一些評論的文章，重覆地再說「本港住宅難以負擔」、「現在樓價升得瘋狂」等，理據就是在香港買一間屋，竟然等於家庭二十多年的收入，聽起來確是有點恐怖。不過當我們作出這些結論的時候，倒要問一個重要的問題：住在這些「貴樓」的人，屋價是否真的等於他們二十多年的收入？ 分析需求應只考慮會買貨的人 其實從經濟學的角度，利用平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的地步，理論上的層面是不對的，因為買樓的需求是集中於較富有的一群，而不是所有人。 例如某群組中有一百人，其中九十五人是窮光蛋，但其餘五人是富翁，現在要推銷五顆鑽石到這群人之中，我們應該計算最富有五個人的負擔能力，而不是一百人的平均財富。因為只要這五個人願意負擔，就能夠把五顆鑽石炒至天價；反而當這五個人的財富減少，但其他九十五個窮光蛋的財富上升N倍（但仍是窮光蛋），也不能把鑽石的價格抬高。 這是經濟學「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求與價格關係的時候，只應考慮真正會買貨的人，而並非全世界所有人；但很多專家卻容易犯上這基本的錯誤。 筆者現在從一個新的角度，再次分析樓宇供求的問題： (1) 表一是香港統計處對全港234.5萬住戶，在2010年第三季的收入分佈。 (2) 根據土地註冊處的數字，在2010年1月至12月期間，全港住宅樓宇買賣合約的數字為135,778宗，總金額為5,607億港元，即是每單住成交金額約值413萬元。 (3) 根據2010年的買賣合約金額作為參考，推算出全港123萬個私人樓宇的價格分佈，成 為表二的第二行。雖然這並非百份百準確，但應該也夠分析之用（因為沒可能對全港百多萬樓宇作出估價）。 (4) 假設住戶入息與住宅價格是完全正相關，把表一與表二第二行的數據聯繫起來，計算出住宅價格相對的住戶收入範圍，成為表二的第三行。 (5) 以每年收入為每月收入的13倍計算，把住宅價格與收入範圍中位數相除，得出住宅價格對每年收入的倍數。 完成了以上的工作後，得出住宅價格對真正住在屋內的人，每年收入只是六倍左右，並不是想像般恐怖。而在全港234.5萬住戶之中，在減去123萬私人樓宇的住戶後，餘下來111.5萬戶就是真正「樓價嚴重超出可負擔水平」，當中逾60萬戶的每月收入為一萬元以下，30萬戶的每月收入更是六千元以下，「買香港樓」對於他們來說，今天已是遙不可及的事實。他們對樓市充滿了抱怨和憤怒，但由於不是私人樓的需求者，所以影響不到樓價的升跌。 表一：全港住戶在2010年第三季的每月入息分佈 | 住戶每月入息（港元） | 住戶數量（萬） | 百分比 | | < 4,000 | 16.4 | 7.0% | | 4,000 - 5,999 | 13.3 | 5.7% | | 6,000 - 7,999 | 15.2 | 6.5% | | 8,000 - 9,999 | 15.4 | 6.6% | | 10,000 - 14,999 | 35.3 | 15.0% | | 15,000 - 19,999 | 28.6 | 12.2% | | 20,000 - 24,999 | 24.4 | 10.4% | | 25,000 - 29,999 | 17.1 | 7.3% | | 30,000 - 34,999 | 15.2 | 6.5% | | 35,000 - 39,999 | 9.3 | 4.0% | | 40,000 - 44,999 | 8.5 | 3.6% | | 45,000 - 49,999 | 5.8 | 2.5% | | 50,000 - 59,999 | 9.1 | 3.9% | | 60,000 - 79,999 | 9.5 | 4.0% | | 80,000 - 99,999 | 4.7 | 2.0% | | > 100,000 | 6.9 | 2.9% | | 總計 | 234.5 | 100.0% | 資料來源：香港統計處 表二：私人樓宇價格範圍對住戶每年收入的倍數 | 私人樓宇 價格範圍 | 佔全港 私人樓宇比例 | 估計住戶 每月收入中位數（港元） | 住宅價格對 每年收入的倍數 | | 100萬以下 | 3.8% | 18,600元以下 | 4.1 | | 100 - 199萬 | 33.9% | 23,300元 | 5.0 | | 200 - 299萬 | 23.3% | 33,000元 | 5.8 | | 300 - 499萬 | 20.2% | 48,000元 | 6.4 | | 500 - 999萬 | 12.3% | 76,500元 | 7.5 | | 1000萬以上 | 6.5% | 95,000元以上 | 8.1 | | 平均值 | | | 5.9 | 註：以上數字利用統計的方法推算估計 |
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24. 按揭比例低保不住樓價 2012-05-11 22:36:01 |
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回 21樓Peter Paker 我想說的重點是這一句 : “近年樓價上揚多少與便宜銀紙有關，且令政府的遏抑措施顯得效用甚微，若視銀紙多為正面因素（起碼部分業主會這樣想），那麼，銀紙變少時便不能期望和樓價decoupled，正如水可載舟，亦可覆舟。” 你在21樓 所舉的兩個empirical / historical cases, 都是因為印銀紙而做成上升 (或反彈)的現象。並非 “冇超借” No over-borrowing的證明。 一切小心為上吧 ! 就目前而言, 做好風險管理相對重要。 香港一向受外圍影響, 現時外面風急浪高, 一切小心為上吧 ! |
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25. 馬長春博士 2012-05-12 05:10:03 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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26. 馬長春博士 2012-05-12 05:15:05 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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27. 馬長春博士 2012-05-12 05:19:58 |
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1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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28. 馬長春博士 2012-05-12 05:21:44 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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29. 馬長春博士 2012-05-12 05:25:59 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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30. 馬長春博士 2012-05-12 05:29:36 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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31. 馬長春博士 2012-05-12 05:30:02 |
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To no 1 楊生，看過你的見解，有不少是現在香港人的聲音，但實在不敢苟同。
1. 工資的升幅，自1977年開始到現在，跑輸股市及樓巿，便代表股樓是人為炒出來的？那是坐井觀天，漠視近35年經濟轉型出現的變化。工資的增幅，從來都只是供應與需求，再加上每一個行業的盛衰而綜合而成；例如香港從輕工業轉型成功成為世界級的金融服務重鎭，當中輕工業裡的從業者，他們工資的增幅永遠也一定追不上從事金融的人仕。所以夾硬說自己的行業工資的升幅比不上股市樓巿，從而推論後者有泡沫，很遺憾地只是一廂情願的想法。
2. 我同意你所講，聯繫滙率會推高資產的價值格，令資產價值漸生泡沫。但你只講中一半。聯繫滙率自1983年10月開始實行，如果其一味推高資產的價格，為何股樓有97年及03年的大跌巿？你可能會答我，那是因為亞洲金融風暴及SARS，炒家追擊，最後刺穿泡沫！換句話講，在聯繫滙率的制度之下，資產價格經歷過升跌，但又為何硬要在資產價格升值的週期裏，說聯繫滙率是推高資產價值的元兇呢？那顯然是邏輯上的繆誤，與尋找代罪蓔羊一樣。我可以無私地告知你，取消聯繫滙率的確可以減慢甚至消除港紙貶值的速度，但就如希臘國內其中一派的聲音所支持一樣，重返舊路，國際企業及資金撤離，因為佢地某程度上重返保護主義，亦同時失去一種國際性流通貨幣的支撐。幾可肯定的是，如果香港在 CY的英明管治下，取消聯繫滙率，必然面對龐大的失業率及日漸增多的民怨。CY其後推23條，搏取卸任後一名京官的位置，必定成痴人說夢！！！CY， 如果股樓不能在高位企穩，九成九盲毛不能在股海賺取數萬大元，無論你有幾多小恩小惠，也不能成功推23，24，25條。CY請你明鑑！錢才是盲毛民心所向！！！ |
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32. 亮劍 2012-05-12 09:14:21 |
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以下用股票市場嘅牛市第三期做講解。
經過一段時間的徘徊爭持之後，牛市第三期出現了。這一期市場有很明顯的特徵讓我們辨別到。首先是股市的成交量不斷增加。這反映出愈來愈多投資者進入市場，大市每一次回落調整不是令投資者離市，而是吸引更多的投資者跟進。市場的投資情緒高漲，投資者充滿一片樂觀氣氛，股市的交易成為大眾關注的焦點，報章不斷報導有關股市的情形，而且還是頭號新聞。親戚朋友談話之間總離不開股市這個話題，而且市場消息滿天飛，每一個人都有「可靠的內幕貼士」，互相推薦買入的股票。這就是我們經常說連擦鞋仔都講股票的現象了。
此外，公司的利好傳聞不斷出現，例如盈利倍增、收購、合併等等。上市公司亦不斷乘時大舉集資，或送股、拆細以討好小股東。
在這階段的末期，市場投機氣氛極濃，因此垃圾股、冷門股不斷大幅標升，長期沒派息、財政有問題的公司股票照升如儀，反而愈來愈多業績優良的實力股隻，投資者拒絕買入。
當這情形去到某一個極點時，市場便會出現崩潰了。 1981年香港的供樓負擔比率曾高達180%，換句話說是用近乎收入的一倍才能夠供樓。加上1981年7月17日銀行公會宣佈7月21日儲蓄存款利率由11厘加至12厘，樓市泡沫一戮即破！
熊市第一期
熊市又稱作「空頭市場」，是指持續經年的大跌市。同樣地熊市也是分作三期，而熊市第一期初段亦即是牛市第三期的末段。
熊市第一期出現在市場投資氣氛最高漲的情形下，當時市場絕對樂觀，投資者對後市完全沒有戒心，相信大市將會繼續大幅再升。而且市場也盡是利好消息，公司的業績盈利到達不正常的高峰，不少企業更加在這段期間加速膨脹，收睛合併消息頻傳，總是牛市第三期末段的一切市場特徵完全浮現出來。
正當所有投資者瘋狂沉迷於股市的上升之際，先知先覺的醒目資金已開，始撤離市場；所以，當時市場的交投雖然仍十分熾熱，但已有逐漸下降的傾向。
因此，熊市的第一期可說是「出貨期」，當大市再創向新高，而成交卻沒法同步創出新紀錄之時，大跌便屆隨時出現。
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33. 亮劍 2012-05-12 10:17:26 |
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咁你認為現時美國量化寬鬆貨幣，港紙無限貶值，幾時先係物業市場牛三？抑或而家已經係牛三？ 今日(蘋果日報何熊輝)話；--現時樓市仍未具備大調整的危機，因為終極一升尚未出現，所以樓市仍有上升空間。何謂終極一升？尤記得97年初，全民皆樓，筆者認識的一位投資者，於當年年初，以150萬購入港島區薄扶林花園一個細單位，半年後樓價已升至250萬，物業升值近七成。
終極一升後，隨之而來的是終極一跌，用這種標準來審視樓市，可能比用供求是否平衡來評估樓市，來得準確。再簡單一點說，現時樓市確實已起哄，但未致非理性亢奮的火爆，因此此刻沽樓離場，可能會失去終極一升的的豐厚利潤。
如果有實際自住需要，如結婚等，有必要在兩年內購買物業，幾時同邊區好？ 如果有實際自住需要，首先就要睇你想結婚後係住在老媽子度，定係租住外面私樓。 第二有無四成首期。 第三當按揭利息係五厘你使唔使用 4 成人工以上供樓。 當然是你同你伴侶份工穩唔穩定係重中之重！ 致於邊區好，要有得升就要揀市區，由其是半山，買貴左都唔使驚！ 首置就揀新發展區，例如將軍澳，新界西、北等。 |
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34. 亮劍 2012-05-12 10:40:25 |
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綜合而言，香港私樓仲未起泡，要爆都要等到 2014 年，因為嗰陣時會集中所有不利因素於一身，例如供應量大升、樓市及利息周期轉向、外圍經濟走到窮途末路、CY 樓房政策發酵----- 而最先跌鑊金嘅係商舖，收唔倒 2 厘息，而又要靠自由行客支撐嘅天價貨高危，天價豪宅次之----- |
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35. 柏拉图 2012-05-12 11:24:22 |
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想讲讲联系汇率, 联系汇率是美国和港元固定汇率, 因为这个关系, 香港的利率需要跟随美国利率. 但要了解美国制定利率政策的时候, 是不会考虑香港经济情况. 只会考虑美国当时经济需要. 现在的情况是美国需要刺激经济, 实行低利率政策, 而香港经济现时是有些过热而需要有所泠却. 大家经济週期跟本不配合但需要用同一药方. 但很不幸, 这个药方不是给香港而是给美国. 每一个货币政策总会有利和有害, 我们(包括香港政府)不能够做政策制订者. 我们就只能够在政策制订下, 选择一个自己有利的位置. 祝大家投资顺利, 得心应手. 柏拉图 2012年5月12日 |
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36. 民主福佳国家的结局-李卓人不要牺牲香港 2012-05-13 13:07:23 |
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今日是母親節，當天下母親都跟子女歡樂慶祝，在希臘的母親卻要承受骨肉分離之苦。國家瀕臨破產要緊縮開支滅赤，福利大減，不少母親因為失業或大幅減薪，負擔不起子女的生活費，無奈忍痛將子女賣掉或遺棄在慈善機構，希望他們能有更好的生活，免得餓死街頭。 |
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37. 民主福佳国家的结局-李卓人不要牺牲香港 2012-05-13 13:08:24 |
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今日是母親節，當天下母親都跟子女歡樂慶祝，在希臘的母親卻要承受骨肉分離之苦。國家瀕臨破產要緊縮開支滅赤，福利大減，不少母親因為失業或大幅減薪，負擔不起子女的生活費，無奈忍痛將子女賣掉或遺棄在慈善機構，希望他們能有更好的生活，免得餓死街頭。 |
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