好多香港年轻人以为市场会出现如97年的情况，所以卖自住楼，由于有这些卖自住楼的实力买家backup，所以，香港楼价要跌就比较难。

大陆人无香港人97的阴影，所以大多都大胆买入。香港人有97阴影，所以2010年之前，香港楼价跑输大陆楼市。

如果话痛苦指数，大陆人更痛苦。

我身邊有朋友出售自住物業，變現賺錢，

我也有曾考慮，但最後也放棄，

除非我有多一層物業作投資，自住物業任何時候絶不放售

2005年，買层150万，借9成半，5.2厘按息，揾$25000供$11000万楼，当年好辛苦 ; 今日搵7万，10年初買左层500万，借6成，按息1厘 (H+0.7%)，分25年供，月供$11400。努力工作，加人工咪唔辛苦囉....

其實，依家工作环境裹面太多唔涯得苦嘅80後公主、王子、小学雞，只要您认真少少、上心少少工作，好易跑羸佢地9條街....

What is misery index ?  Forget it or not .

The japanese have enjoyed the very low interest rates near to zero for over 20 years. It seems to us that it is not over yet.

The american, european, and british people have started to experience the zero-interest rate policies made by their governments. So far their countries have printed money over $7.3 trillion USD since the financial crisis in 2008. In the U.S. there is extra amount of student loan debt over $1 trillion USD. One more is high unemployment rate.

Imagine to use 20 years to finish the mortgage or to use the similar years to rent a house in HK. Guess who's the winner.

To : 13/F,

其實，歐美日英大量印銀紙，經濟一直到唔掂，日本過去20年近乎半死不活、美國自二戰後復甦一次比一次慢同埋弱、歐洲重可能再爆大鑊，所以我覺得零息政策應該唔只延續至2014年末。

假若，香港唔敢改聯匯，基本上低息環境應一直只會延續下去。目前，細價樓有4厘租金回報，租摟3年大概租金支出佔今天樓價14-15% 左右，即是說，樓價跌15% 先等如3年租金，供一定著數過租。

再者，係目前2011年末4.3% 空置率 (2010: 4.7%)、供應不足、低失業、高收入人士收入 / 人數大幅上升、低息、negative real interest rates、大陸因素、60%私樓業主供滿樓、私樓業主平均每月供樓7 – 8千蚊(11年人囗統計)、租金颷升等，從經濟角度，真係睇唔到樓市3年內會大跌。

同埋，依家D 人唱淡只不過話因為 “貴” 就要跌，有冇其他實在D嘅利淡因素??

就算好似澳洲、星洲可以把本土货币升值兼加息，只要当地经济好，楼价都可以升到你唔信。

所以，就算香港把港元升值，只可緩和入口通脹，亦不能把楼价壓下。不过，最大 uncertainty 都係政策因素。不过，经过SSD、加新造按息、收緊按揭成数至5 - 6 成等政策好似已到达江郎才盡嘅地步，会唔会再有其他绝招就唔知??

不过，如果收緊按揭成数至4成，銀行同真正用家会有冇咩反应??

人的思想，與其生活的大環境有莫大關係。

在國內，人們沒有經歷過類似香港97至03年的樓價長期下跌，因此心態樂觀，認為樓價只會大漲小回，情況一如97前的香港人。

小弟在1995年才知道“通縮”這一名詞，當時是看了一本描述30年代初日本大蕭條境況的書，然後就開始與朋友討論“通縮”的概念：例如物價越來越平，人工越來越低，商品賣不出去，情願銷毀等。當時絕大多數朋友認為小弟在天方夜譚，不屑一顧。戰後香港長期處於高增長、高通漲，怎會理解到“通縮”？夏蟲不可語冰。

所有事物都有週期，沒有長升不跌之理，回顧香港過往的樓市週期：

1965年達到一個高峰，然後因中國文革的導火線，樓價跌近一半，歷時三年多，直至1969年才走出低谷。

1981年又達到另一個高峰，然後因中英就香港問題的爭論為導火線，樓價跌去45%，歷時三年，直至1984年走出低谷。

1997年再次達到高峰，之後樓價大跌近七成，歷時6年，直至03年底又再走出低谷。

下一個高峰何時出現？

若參照前兩個週期都歷時16年，則下一個高峰將為2013年。

若考慮到本週期下跌時間過長，即97-03年6年之久，物極必反，則上升期也可順延，下一個高峰期將為2015或2016年。

若考慮到現時本港經濟無复當年勇，則上升時間也應縮短。

綜合而言，下一個高峰應該出現在2013至2016之間，之後將有歷時數年的樓價大調整，幅度可達一半！前三次樓價下跌的導火線都來自外圍局勢的劇變，這次相信也不例外！記住，一定是劇變，而不是炒冷飯式的舊消息。

在香港，一個人在適合投資的年齡中大概經歷兩個完整的樓市週期。若能成功捕捉到兩個週期，將是非常幸運、並且是難能可貴的。回報也相當不俗，雖不一定成為富豪，但一定是衣食無憂。

歷史證明，在香港，樓市絕不是單純的居住問題，而是包含有巨大的投資成分！

祝大家好運！

To: 上善若水 (20/F),

以歷史周期去估计楼市循环，雖沒有以其他指標数据分析，亦有一定啟发性。其实，过去20年，经济循环周期起伏越來越短，唔知係咪同不断印要銀纸、取消金本位有关??  我都同意 triggering events 一定係意想唔到嘅剧变，可以包括中国硬著陸、泡沫爆破等

政治理不順，經濟何來好！！

香港自從以直選垃圾局議員後，政經活動被一班只顧選票私利政棍黨羽，以各色各樣民粹技倆抽香港後腿，無恥行徑去到明目張膽地步！！！拉布流會是什麼垃圾行為！如此日花公帑數百萬薪資，良知何在！！

毋忘港珠澳大橋，寶貴８０億一課，借亞婆搵政府港人笨之惡行！！

回上善若水，同意你的樓市週期分析，中國人有所謂物極必反、否極泰來。

但小弟認為今年已到達高峰 (2012年第三季吧!)，之後將有歷時兩年樓價的大調整。正如Peter Paker 所言，经济周期越來越短。

回 : St Andrew's

I don't agree with your viewpoints "今年已到達高峰 (2012年第三季吧!)，之後將有歷時兩年樓價的大調整".  This is becuase the fundamental factors of property market is strong (e.g. 2011年末4.3% 空置率 (2010: 4.7%)、供應不足、低失業、高收入人士收入 / 人數大幅上升、低息、negative real interest rates、大陸因素、60%私樓業主供滿樓、私樓業主平均每月供樓7 – 8千蚊(11年人囗統計)、租金颷升等).  Bubble burst of HK property market is still remote at the present moment.

As developed countries (e.g. USA, UK, Japan, Europe, etc) are aggressively carrying out note-printing parties, it is believed that super-inflation (offical name: hyper-inflation) may come in the long / medium terms.  I am not sure whether you know a famous guy named Paul Volcker.

This guy is ex-Secretary of US Federal Reserve in 1980's.  Due to the oil crisis in 1980's, the world suffered from hyper-inflation.  He aggressively raised the US Fed Rate to 20% in order to combat the hyper-inflation.  At the end, hyper-inflation was successfully K.O.  However, many speculation activities were almost dead.  This is the historical background.

If the world economy were better off in future after tremendous increase in money supply, hyper-inflation would likely happen.  Will someone act like Paul Volcker to combat inflation??  If so, bubble bursts of risky assets would certainly happen.

At the current moment, I am certain that we are still far away from hyper inflation.  Before hyperinflation and bubble burst, we should fasten our seatbelts and let's ride the coming upside trends.

回 : Peter Paker

I heard the story of Paul Volcker from text book that he fought again hyperinflation.  

I can also follow your bullish reasoning which is very logical.  Yet we are facing more political risk or political under-current from the leadership shift, both in China and HK.

誠如貴言，Trigger events 一定係意想唔到嘅劇變。。。。

Watch out  …….

回 : Peter Paker

Add one more sentence.

現在全球經濟已經一體化，牽一髮可以動全身 (全球!)

If so, u think we are soon to the bubble burst.  Could you please share the concrete reasons for bubble burst and negative factors (e.g. excessively high leverage / borrowing)?? 

I am working to gather negative / unfavourable factors from other people.  However, nobody manages to give me CONCRETE / SOLID points so far.  If you think property market is on downwards trend or even on the way to bubble burst.  Please give me SOLID reasons, instead of "painful index" from 糖榮.

Because I heard Mr. Frankie Lam (林奮强) about the property market analysis long time ago.  His arguements were very solid that can persuade me to accept the bull market.

When you are talking about the globalization of economy, I agree that HK cannot be avoided to suffer from adverse impacts.  However, HK people and HK govt do not excessively borrow.  I believe that they are able to withstand the crisis and recover quickly than other countries, just like 2008 Financial Tsunami and 2011 Europe's sovereign debt crisis.

In front of me, there are a lot of favourable factors towards the property market:

• 2011年末4.3% 空置率 (2010: 4.7%)
• 供應不足
• 3.2% unemployment rate
• 高收入人士收入 / 人數大幅上升
• 低息、negative real interest rates
• 大陸因素
• 60%私樓業主供滿樓、私樓業主平均每月供樓7 – 8千蚊(11年人囗統計)
• 租金颷升

All these factors are real, concrete and relevant to the analysis.  I believe the change in the overall market trend cannot be too sudden.  There must be some signals to tell you about the change in the "big" environment.