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1. Allah 2012-04-27 11:25:49 |
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投資股票輸多贏少, agree! 老公投資股票都唔敢提輸左幾多:P |
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2. 不買樓，對我來說，真是海濶天空 2012-04-27 11:41:19 |
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由環球經濟說到樓市
現在是時候，整體地檢討和分析全球經濟，先談環球樓市。
歐洲各國實行緊縮政策，帶來經濟衰退，經濟衰退又拖垮樓市，然後，樓市反過來拖垮經濟。
希臘的經濟衰退明顯惡化，西班牙更加是2009年之後的第二次衰退，2012年4月26日，標普下調西班牙評級至BBB+。西班牙陷入衰退不是意料之外，英國也正式陷入衰退，可真令市場大吃一驚。
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2012年1月開始，歐洲樓市可以說是急轉直下，區域性樓市惡化速度之急，可以說是史無前例。愛爾蘭樓價在過去4年跌了7成，1/4物業變成負資產，爆出了自第二次世界大戰以來，工業國發生的最嚴重樓市崩盤。西班牙銀行說，2012年2月的樓按，比上一年度同期下跌約一半。今年第一季，葡萄牙的樓按需求下跌70%、意大利下跌44%。荷蘭下跌42%，現在各位應該明白擁有AAA主權評級，又是歐元區核心成員國的荷蘭為何突然有政黨反對緊縮政策，迫令荷蘭提前大選。如果荷蘭繼續實行緊縮政策，荷蘭樓就會崩潰，經濟亦會被拖垮。荷蘭的政黨於是發難，拒絕緊縮，提早大選。
美國住宅物業價格已經連跌6個月，回到2002年次按未開始推高樓價之前的水平，是1930年經濟大蕭條以來，美國的最嚴重樓市崩盤。從2007年次按風暴爆發起計，美國樓價跌了三成半。現在的美國樓價仍然在下跌軌道。
歐洲經濟衰退會打擊中國的出口，亦會影響美國的跨國企業盈利，令到美國多家上市公司的業績未如理想。可是，美國股市不停地上升。2002年道指只有8,000點，2012年4月是13,000點。
美國的10年期國庫債券孳息只有2厘，比美國2011年官方通脹數字3厘還要低一厘。30年定息樓按息率是3.8厘，低到變態，連銀行也不願意做樓按生意。美國市場的資金充裕情況是難以想像，借錢給美國政府，沒有利息收，反而要支付利息給美國政府。資金湧入商品市場、股票市場、債券市場，偏偏不走向樓市。
香港採用與美元單一掛鈎的聯繫匯率，樓價直迫97年高位，即是貼頂，美國那邊的樓價卻是貼底，貨幣政策基本上一樣。香港的資金湧入樓市，推高樓價去到與香港人收入完全脫節的水平。美國那邊，樓市為何疲弱?
買樓和買股票不同，只要上市公司有派息，有盈利，股票可以短線持有。買樓不是單純看風險與回報，即是租金收入或者樓價上升潛力，還要看買樓的人能否負擔樓按，即是實質工資水平，亦要看工作是否有安全感。
美國人看到歐洲那邊的樓市岌岌可危，再加上美國人的工作缺乏安全感和實質工資下降，置業意欲大打折扣。2011年的美國官方通脹數字CPI是3%，但是，實際通脹數字是高於10%，所以美國人把CPI稱為CP Lie。
最要命的是汽油價格，現在是4.5美元一加侖。我是每星期入油3次，每次約50美元，一個月是600美元。3年前，奧巴馬上台的時候，汽油價格是1.7美元1加侖，每月汽油費用只是約200美元。單是計算汽油價格，等同3年之內減薪每月400美元。實質工資減少，供樓能力亦會相應地下降。
另外，美國置業文化轉變也是樓市疲弱的主要原因。過去，美國夢是買車買樓，安居樂業，供子女讀大學。我已經做齊美國夢的事情，只差買樓。
現在的美國年青人喜歡自由自在，抗拒承擔長達30年的樓按。我的兒子是加州的軟件工程師，有相當好的收入。以現在的樓價而言，便宜過交租，供樓又可以減少交稅，買樓應該是很好的主意。但是，他全無置業興趣。我一生人是無殼蝸牛，不曾擁有過任何物業，現在亦沒有置業興趣。買屋之後，要在房子的40英哩範圍內找工作，可以說是落地生根。不買樓，對我來說，真是海濶天空，那裡有我喜歡的工作，就可以搬到那裡去。下個月，我可以搬去亞拉斯加，又或者搬去夏威夷，甚至去日本或者香港工作。為何買一棟房子縛死自己在一個地方?
相信，香港的置業文化(可能是屋奴文化)亦是總有一天會改變。 楊衞隆
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3. Ricky L 2012-04-27 11:51:16 |
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還記得小弟在2008年恆生指數約22000點.當時朋友認為買股票勝算高. 但我堅持買入一舖位(呎價新高),幸運地該舖位已升了4倍多.但今年恆生指數卻原地踏路. |
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4. 向蛇齋餅粽說不 2012-04-27 11:58:34 |
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哈哈, 地理環境唔同, 喺香港唔買樓, 真係好難生活, 你一半以上薪水放喺住嗰道.....你就會好容易諗買唔買樓....同埋香港太細啦, 入嚟嘅人多過出去嘅人, 所以無樓, 你想海濶天空, 除非瞓街, 一係好有錢, 如果唔係, 都幾傍徨㗎...... |
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5. Johhhnnny 2012-04-27 12:12:47 |
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厘次，我不太同意您的講法，係07年前，股票可以发大達，不过要有耐性，以下係小弟一些经驗： 2004年小弟月入2萬，20万積蓄，用左10万元係$20買入中移动，07年$140放咗，睇好佢原因，係当時中囯经濟应会向好、手机滲透率低，加上張5常寫咗好多人民币被低估嘅文章，941借咗好多天文數字 US$ loan去发展、人仔升值会令到D 美金loan 貶值、令到941大賺汇率，结果小弟睇中，賺左60万。 第2个10万買左 Vtech (303)，$10入咗，2007年$60放，貝爾斯登爆煲後放。 2005年，儲咗幾万、問阿妈借幾万、9成5按揭買左層147萬600呎新界楼，2007年3月165万放左，冇嘜点執，只係賺住，後來用左8萬係$20執左隻中国遠洋1919，$40跟李超人出左货。再加埋抽新股賺左D小錢做使用。之後，冇買貨一直揸住 200 万 cash 至雷曼爆煲。2008年10月，$90入咗8000股揸打 (因為佢冇欧美资产、超高管理层質素 - 另文再講) + $45供股，$150 放左 (不过今次唔係摸頂放) 2004 - 2009年，我股票表現一直跑羸楼市。不过，2010 - 11年真係冇賺过咩$$，波幅市試过睇錯市、買入比 Muddy Water 唱衰o既民企，由賺變輸..... PS: 我上面层新界楼今天已升至280 - 290 万，我層楼嘅 landsearch 纪錄見证左香港楼市盛衰交替，91年信和賣 172万，97年5月成交298万，2003年5月成交102万，我用147万買入，2007年3月我用165万賣走，今日就升到280 - 290万 |
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6. Q仔 2012-04-27 12:16:31 |
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三年前，我沒有足夠的錢在城市買房子,沒有好選擇,我在一個非常遠和很不方便的位置買了一間村屋, 幾乎所有朋友告訴我不要買它,如今, 相同位置的村屋貴三倍.
在香港如果你不買房子，你就等著死無葬身之地! |
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7. 雲在青天水在瓶 2012-04-27 12:35:38 |
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若以07年以後的時段作比較, 樓市明顯跑贏股市. 但這樣的比較是有缺失的. 正確的方式應以股市和樓市同年見底的03年為起點分析.
中原指數03年低位31.70, 上周為102.50. 升幅為2.23倍. 股市同比數據為:
長實, 03年20.00, 上周101.90, 升幅3.90倍;
恆基, 03年9.80, 上周45.00, 升幅3.6倍;
新鴻基, 03年11.90, 上周93.90, 升幅6.9倍;
新世界, 03年0.63, 上周9.32, 升幅13.8倍;
信和, 03年0.95, 上周13.44, 升幅13.15倍.
以恆生指數相比較, 07年股市已見過32000的高位, 比97年升近1倍. 而中原指數現在才重回97.
從以上數據可以看出, 樓市近年升幅較大的原因, 只是追落後. 地產股相對回弱, 也是07年升幅過大的調整. 大茶飯是在股市和樓市投資者中輪流食. |
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8. Marco 2012-04-27 13:07:52 |
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买楼大多数会用按揭，买股票多用实钱，所以买楼有贡杆效益，回报较好，股票似提款机，成曰被大庄提走现金！
日前同一朋友茶叙，他在深圳有厂房，四年用一千万买股票，一千万买香港楼盘，到今日股票令他亏损甚大，但同时楼盘帮他赚钱，一亏一赚，他说股票令他投入太多精神，楼盘却不需要成日睇市！ |
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9. tw 2012-04-27 13:23:15 |
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absolutly agreed & highly recommended |
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10. Johhhnnny 2012-04-27 14:46:58 |
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博士，总结股票幾時可以赚大錢，就係经濟剛剛开始係谷底反弹，通脹未出現，但通缩巳剛完结，厘個时候就係買貨嘅時候，今天，世界经濟除开始只係受到中度通脹水平影响、欧美经濟仍係唔好，应該要等到超级通脹后，政府勁緊缩后，先至係買货時机 |
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11. Johhhnnny 2012-04-27 15:17:43 |
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張化僑曾经寫过一遍文章，講通胀与股市关係，大意是通脹時代，成本高企、消费意欲低，企业好難賺錢，從而影响股价。同埋，高通脹年代，人地都会要求一個高D discount rate 、rate of required returns 去计算估值，高 discount rate 就会低估值。所以高通脹点会有好嘅股市?? |
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12. 磚頭愛好者 2012-04-27 15:38:17 |
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13. 60後中產 2012-04-27 16:41:27 |
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買樓收租 只是綜合其他投資後的結論！ 自己例，以前後生時買外匯投基結果冇晒！買股票得談笑！ 97買錯樓！當時相同價錢既其他地區已經比97時升了幾培，自己果間只是翻到家鄉！ 痛定思痛，在適當時機買適當地區既樓收租長揸。 搭MTR睇下d人流，出旺區睇下d人多到爆，睇下外資基金、中資機構也在掃樓！我估香江樓市市底都幾强唔死得去邊！ |
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14. 樓人 2012-04-27 17:08:40 |
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嘩~博士您咁樣爆左「大茶飯」秘密出來, 好彩我有樓揸手姐~ 我仲想入d盤, 吾好話俾咁多人知先得架!! |
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15. Ricky L 2012-04-27 20:08:38 |
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To :12 磚頭愛好者兄
係.係指「大圍大大舊」.你是小弟的FB朋友？ |
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16. 蟹民 2012-04-27 20:46:11 |
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５樓：你數口咁精，無理由計錯數喎！你買股票用既本金同賺幅都係幾倍，但係以你講層樓，本金樓價５％約１０萬，至今差價可以賺１４０萬，係１４倍喎！！同時供樓計入本金慳屋租！！ 我就０３年樓價１０％約２０萬，住到Ｅ家，單計賺價有２６０萬，本利１３倍！！ 咁計有無錯！？ |
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17. mini 2012-04-27 22:01:44 |
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It is very difficult to change different cultures in the world. Chinese tradition shows us that chinese really love to own their houses, savings and education. American culture loves changing, investing & spending... In the U.S.A., the land area is around 9.83 million Sq.Km, Population @313 million, Density @32 persons per sq.km; vs Hong Kong's land area @1105 Sq.Km, Population @7.07 million, Density @6400 persons /sq.km. Within the U.S. there will be earthquakes along the west coast, super tornadoes in the central down to the south, floods risk in the south coast, superstorms in the northeast. Unlike HK, many houses were built with light materials such as timber, treated wood, and brick. One US gallon is equal to approximately 3.79 litres, $4.5 per US gallon means $1.19US dollar per litre. For HK gasoline prices, we need to pay double ! |
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18. EL 2012-04-27 22:29:28 |
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I agree with this. |
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19. mini 2012-04-27 22:46:05 |
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Around 20 years ago, it is so easy to find the local citizens and foreigners to have their meals in Peninsula Hotel, now it is quite often to see mainland chinese to have their meals there ! Also, we can easily find them in private hospitals in HK. |
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20. 螢火虫 2012-04-29 14:27:26 |
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把全部的蛋放在同一只籃內, 又要借錢(如股票孖展), 不是人人可以! |
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21. JOC 2012-05-03 11:14:18 |
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咩嘢都假,揾多D錢最實際;正研究兩個揾大錢項目有興趣Add我詳談,skype: joc0206 |
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