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1. 亮劍 2012-04-24 12:53:04 |
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置安心同新居屋就快被 CY否決，代之起是在市區建單幢公屋俾年輕人解決住屋問題，咁樣攪非常之唔對路，辛苦供成萬銀樓嘅中產要住大西北迫巴士地鐵，但另一方面，俾千幾銀租嘅人就可住市區，仲連管理費、差餉、地租及保養維修都包埋 香港政府擁有土地的絕對擁有權 (除了中環聖約翰座堂的所在地), 都是屬於政府, 政府賣地其實只是將土地出租一定年期, 而建於土地上的樓宇亦屬於土地的一部份, 所以業主其實只購入地契年期內該單位的權益. 地契到期後, 政府可以收回土地及建於其上的所有建築物, 如果政府決定這樣做, 單位便不再屬於業主, 而有別於重建收地的情況, 政府沒有法定責任要給予賠償.例如地契快將到期嘅九龍倉期下嘅海運大廈！當然, 政府亦可以將土地續租, 若政府決定續租, 那業主可繼續持有單位. 對於住宅用地, 為免擾民, 政府目前的政策是一般也會續租, 至於接近地契到期時買樓, 其實交易時買賣雙方都會知道這情況, 有關的風險自然會在價錢上反映出來, 而政府通常做法，係容許土地在地契到期後，不需再付地價而獲續期五十年，而地租只是差餉租值的3%，屬偏低水平，間接令地價居高不下。 我係呢度提出一個合理而可行的新土地政策，由今日開始，每年係政府土地庫中抽出 5千個單位，以免地價嘅方式，叫發展商起樓俾啲年青人，而地價就用分期付款方式，於樓宇建成入伙之後，由呢班業主繳納，以一個新界市值 2百萬嘅單位為例，建築成本連地產發展商利潤當一百萬，可以去銀行用 9成半上會，首期連使費十萬有找，1百萬地價當地租咁每月收 3千，咁置業人士可望付出一個較低的樓價「上車」，而政府又可以收租代賣斷，而地產發展商同銀行可以繼續做拒哋嘅生意，請候任行政長官 CY考慮有關想法。 |
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2. 螢火虫 2012-04-24 13:48:42 |
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"年青人"? 點計? 多一年就無? 年齡奇視! 要坐監 |
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3. anggie T. 2012-04-24 14:51:07 |
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It's really difficult to say these days. I think the smaller units are hot these days because the downpayment is more"friendly" to end-users. While the markets in bigger sizes are more quiet/calm down, I think people are still waiting for C.Y. to give a Full view of his properties & land policy preview.......waiting, pending.....Funny though is among these groups of people, they're all waiting for the properties to drop. but when I ask them how much they expect the adjustment/correction will be, they have no idea. Chances are only good for people that have done their homework & be prepared under all kinds of circumstances, we welcome the best of H.K. to come in the next 10 years, so we can make more to retire.....We also prepare for the worse to come, correction of 20-30% plus interest rate 1-2% increase.....after we've done the stress test, we're still fine...So keep speculating! Would like to hear the buddies in this forum, what do you say about the market this 1-2 year s? |
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4. 亮劍 2012-04-24 15:02:23 |
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我呢個將部份土地以分期支付地價方式 (Hire-purchase)，代替地產發展商一筆過購入地契年期內使用權(Pay in advance)，政府唔使上身，用者自付不存任何補貼，係唔係年輕人關鍵性唔大。 政府如推行此方案，有下列好處 – 香港嘅大型地產發展商都識得强化收租物業組合，以防每年盈利因售樓收益起落而大幅波動，咁政府用穩定收入來源已經攪掂好多議員把口！ 年輕人點解未畢業就走去申請公屋？主因係拒哋恐怕成世都上唔倒車，臨老都過唔倒世，咁現在有條路，俾你十萬八萬就上倒車，係咪打定個底先！ 而現在持有物業嘅小業主，呢個 (Hire-purchase) 方式對你哋嘅影響已經係最少，除非你持有大量中小型單位出租嘅包租公！ 銀行同發展商因為免除左地價大幅波動風險，可以做到薄利多銷，而因為呢啲屋只係用來住，無投資價值，咁就唔驚同胞將這些住宅炒到反轉！ |
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5. 向蛇齋餅粽說不 2012-04-24 15:28:15 |
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點解後生仔咁快就要買樓, 點解唔去闖吓先, 咁快就要綁住自己, 點解要複制星加波, 地球有一個星加波已足夠了.... 公屋最好定一個租期, 5年, 10年, 審查一次, 唔係一萬年, 唔係無了期, 唔係世襲.....後生仔都可以申請, 但5年後要再審查, 超過嘅唔該退返出嚟...... |
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6. 肥婆四 2012-04-24 16:58:34 |
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學什麼都得,月尾出粮少一半有無意見先。 |
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7. BB 2012-04-24 17:21:59 |
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5 楼想得太好了, 宜家连公屋富户都请唔走, 一年审一次都冇用啦. 宜家嘅公屋政策系养咗一批赖人, 连好多中产都自愿降级做基层, 癈事捱生捱死. |
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8. Phemey Pon 2012-04-24 19:50:16 |
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未來24個月,香港樓市在現水平,以中原城市領先指數去量度,再升三成是有可能的.在這段時間內,CY上場,不單不是負面因素,反而是中性至正面因素.原因如下:
1）去預測這24個月樓市走勢，最佳方法是估計這段時間段內,購買力與新盤供應量之間角力情況.只要翻查政府提供樓据,估計未來兩年可供出售樓花,仍會在低水平,約每年15,000戶以下.此數字是低的簡單原因如下: 香港的迷失六年,即由1998至2003年,當時香港樓價下跌七成,經濟下滑,失業高企,公司破產,負資產湧現,但這六年內,很奇怪地,發展商每年成功地每年平均出售了約25,000套房子于香港的老百姓,當時很少國內同胞來買香港的房子.由于香港經濟及房地產經歷了最悲慘的六年,特區政府無所不用,大力救市,最后以孫九招停止賣地為最重,亦由于這喬枉過正的政策,種下了這次樓市失控的禍根,以往發展商土地畜備約為七年,在最近這幾年已跌至約三年水平,亦用于此,當香港經濟從谷底反彈,老百姓能負擔買新盤的這幾年,每年發展商可供出售的新盤卻倍徊在低水平,每年平均低於13,000戶.令情況更惡化的是:去爭這13,000戶的不單止是富有的香港人,還有比我們更富有的國內同胞,還請各位注意，這富有及旁大的購買力是剛剛開始,而且這購買力將以幾可級數增長.單單此一供不應求情況,不考慮其他因素,已差不多可推斷過去二年及未來二年的樓市,就算升不上去,也跌不下來,像羅十葱之流,拿幾張圖表做cross-over而推斷樓市會下跌五成,簡直是痴人說夢.
2) 另一個很好的方法去推斷樓市短期(24個月內)必升的方法如下:香港樓市在2011年已經歷真金不怕紅爐火的洗禮,財爺及金管局已差不多將最勁最烈的招數去控制樓市,這包括SSD,嚴格執行信貸資庫,按揭成數大減至五成至七成,再加上按揭息囗大增200%,香港股市從25000點下跌至16000點,歐債危機大蝠擴散等等,但奇怪的事又發生了,整年香港樓市上升了約7%.這表明什麼呢,一字咁淺,香港的樓市是真金,所以能抵擋了紅爐火.由於政策及金融手段已到達了江郎財盡的階段,除非CY及其團隊在未來執政頭二年發神經,樓市在未來二年絕對有條件失控.
3)為何CY上場是中性至正面因素,這也很容易解釋,股票與土地有一重大分岐,要解決股票供應問題,一二個月已可搞掂,基本上你要幾多就有幾多,但開發土地的復雜性,技術性,環保要求及政冶角力,都令土地不能一時三刻可推出市場,這亦解釋了為何大部分股評人的思維不懂如何分析樓市.由於孫九招當年種下的惡果，變成今天可供發展土地嚴重缺乏,如CY致力於利用土地增建公屋及居屋,這變相減少土地供應作為興建私樓之用,這做法,必然利好私人樓價.
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9. 求學者 2012-04-24 20:09:31 |
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Thanks, phemey !
終於有人認真再討論樓巿而not bullshxx ! |
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10. LI 2012-04-24 20:34:34 |
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如果 CY 以市區細地,起現今的公屋. 就真是超錯. 他可能是起青年宿舍, 就如大學宿舍, 不是給一整個家庭的, 有年齡限制, 有居住年期, 一年, 半年. 有舍監 監察生活, 要參加舍堂自助活動. 主要用途是方便青年在市區工作, 不用住劏房. 但不是給家庭住的, 也受一定規管. |
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11. 向饭民说不 2012-04-24 21:02:06 |
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最重要这些宿舍不能做炮房。 |
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12. 悟空 2012-04-24 23:35:17 |
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TO:8 如CY致力於利用土地增建公屋及居屋,這變相減少土地供應作為興建私樓之用,這做法,必然利好私人樓價. 理論上是對的,但以現時如大量增建公屋及居屋,勢必會衝擊私樓市場而做成樓價急跌, 當然用長遠角度去看,是對社會和樓市都會有健康發展,但至小要十年的過度期,這段時期又 勢必引起社會動蕩,你話CY有冇咁既承擔能力呢? |
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13. BB 2012-04-25 00:29:57 |
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現時有利樓市因素是低息,但數年后如加息,再加埋巳落成的公屋和居屋,冇咗樓價上升動力,樓價吾急跌就有鬼囉!除非政府肯保證十年都吾加息啦!
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14. 向蛇齋餅粽說不 2012-04-25 09:00:54 |
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公屋定租期, 有助設定退出機制, 每五年審查, 你係富戶嘅, 只能遷出, 只接受規定以內合資格人士租住, 而家嘅公屋富戶, 只須比富戶租金便可繼續住, 但相對私樓租金, 仍舊係底得可恥嘅, 如果租間屋比你, 租金比出面平, 唔洗簽租約, 唔理你住幾耐, 2-3年又減免租金, 責幾個月租又得, 10年8載仲幫你裝修吓, 仲要喺市區.....你係咪住過世都願???? 只有確定遷出機制, 咪同拆僭建同一道理..... 你可以話啲人會做數, 將物業轉移.....做數係犯法嘅, 你咪做囉, 捉到就坐監. 親生仔不如近身錢, 將物業轉移係好難操作嘅, 隨時搞到爭產, 親戚都無得做...... 社會要進步, 市民不能太依賴政府, 只可以盡力做人.... 政府亦唔可以比機會啲人長期倚賴政府.....我相信確立遷出機制, 幾年後根本唔洗起公屋! |
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15. siusiu 2012-04-25 09:52:31 |
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16. 「把妹達人」!! 2012-04-25 10:15:03 |
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班宅男/潮童日日發夢諗住自已有間屋做「把妹達人」!! 還晒d卡數min. pay先啦!! |
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17. 米田共青團香港支部 2012-04-25 10:19:48 |
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在香港從事物業投資，應視為刑事罪行!! CY話到明物業吾應該係投資!! |
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18. 亮劍 2012-04-25 10:21:31 |
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現時有利樓市因素是低息,但數年后如加息,再加埋巳落成的公屋和居屋,冇咗樓價上升動力,樓價吾急跌就有鬼囉!除非政府肯保證十年都吾加息啦!
樓價高低與按揭利率同步，原來好平常，例如 97 年按揭利息由 10 厘樓上跌落 02 年嘅 2 厘幾，原來樓價同樣跌到阿媽都唔認得！！ 而 05 - 07 年按揭利息由 2 厘幾上到 07 年中嘅 5 厘，樓市好似升得幾靚仔喎！ 要睇樓市升跌，最主要係樓宇供應及鋼性需求，其次係貨幣供應，再其次係羣眾對通貨膨脹嘅預期，市民供樓能力及利率因素請排隊！ |
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19. bb 2012-04-25 12:16:02 |
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樓價高低與按揭利率同步，原來好平常，例如 97 年按揭利息由 10 厘樓上跌落 02 年嘅 2 厘幾，原來樓價同樣跌到阿媽都唔認得！！02年仲末有自由行和多人失業又有沙士當然跌到阿媽都唔認得啦 樓市由97年的金融風暴至04年跌咗7成幾,而05 - 07 年按揭利息由 2 厘幾上到 07 年中嘅 5 厘，樓市好似升得幾靚仔喎！這段時期巳有自由行大把大陸投資者爭入市,所以樓市 升得好靚仔囉!
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20. JOC 2012-05-03 12:05:43 |
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