各位早晨，

總人次﹕16,350

TO: 王先生

兩篇文章出現，可謂平地一聲雷，不少網友與我一起擊節讚賞`。

我夠膽講，這兩篇文件中任何一篇可以作為博士生研究香港地產論文之指引，若果有研究生看此網站，應立即考慮。

我亦會以其中情節寫成文章，粗略估計，最少可以寫十篇，加上一些枝枝葉葉，只求大家喜歡。

今日我只出一篇文章反駁大C言論。

CY之第四篇﹕「浪花濤盡英雄」於明日登出，同時有星期六故事﹕荷花香，新月上

多謝！

最近有朋友層樓裝修，拒知道我識少少地產常識，就叫我幫手同拒租一個服務式住宅，想話搬開吓。 
其實拒要求好「簡單」，幾佰呎市區樓，可以俾萬多元一個月，一個人住有獨立廁所就得！  
          
寫到呢度，行內人仕應該笑左出黎，原來我上網揾左半日，唔係 400 呎要 25K以上，就係 12月中以後先有位！
終於在打左幾拾個電話，都俾我「挖」倒 2 個價錢近磅啲，而短期可入住嘅單位，點知上到去睇睇，話名 250 呎，
點知得翻 160 呎左右可以用，我朋友果廚房都大過拒，真係玩緊「窮富翁大作戰」，而且租金都要成萬銀！
          
朋友想話睇埋下一間先決定，點知嗰間嘅裝修唔合朋友心水，個零鐘咋，打翻電話去先頭嗰間查詢，無埋！！
睇黎我朋友做硬「吸塵機」，或者日頭早返屋企就走落會所做運動，順便沖埋涼，晚黑就將就一下先！！
          
從呢單件事之中我睇倒乜？就係「香港樓價過高係偽議題」！係啲政治人物老作點啲選民！！！！ 
          
樓價可以吹泡沫，租金根本無得作，點解香港啲租金係咁上升？除左老生常談嘅：-  
通貨膨脹、買轉租增加租盤需求、年青人無首期焗交租-----之外，係有一班來自五湖四海嘅商人來港尋商機！！
          
有市區樓租俾人嘅朋友，或者有甲乙級寫字樓出租嘅人都會發覺，呢幾年有好多外國人或外國公司尋租，
國藉除左大路嘅西歐、美國、澳紐、日韓之外，仲有啲係南美、東歐、非洲----，我老細就有層樓租左俾巴西人！
          
呢啲外國人山長水遠走黎香港「屈居」幾百尺樓，就係來港揾商機，商機係大陸，香港就係橋頭堡！ 
大陸嘅發展軌跡同所有新興國家同地區一樣，大陸仲有樣嘢着數過人，就係大把港資同人材肯回歸！ 
大陸打後呢幾十年，就會由製造 / 出口主導，過渡去由服務 / 內需主導！！   
任何 BIG 1000 企業唔來香港建立橋頭堡，以便進攻大陸龐大市場，不如將間公司「摺埋」好過！！！ 
          
近來嗰啲有大型商舖在旺區嘅業主都會發覺，拒哋突然間中左六合彩頭獎，仲要係每一個月中一次嗰隻！！！
因為有好多外國大品牌，係咁抬住一箱二箱銀紙係拒哋面前「曬泠」，只求租得龍頭舖，不計代價！ 
呢啲大型品牌如果單計營運肯定入不敷出，但點解拒哋都會做呢啲反智行為呢？就因為拒哋要打大陸市場！！
          
國際品牌係香港連一間似啲樣嘅龍頭舖都無，不如返鄉下耕田好過，係香港租舖嘅支出，當賣廣告咋！！！
          
係呢個大時代，長綫樓價點回？？？政府如果再係咁推啲古靈精怪嘅招數去壓啲樓價，棧益曬呢啲外資商人！！

睇怕湯博士開始好驚樓價正在下跌軌，見文章每天都在狂發，再狂燒CY，我想都是時候去調整一下個投資組合吧！

真的一葉可知秋吧！

願這裡各位朋友加緊戒備，減少高槓桿的投機啦！

楼上，汤生是不是你所说的那样，我就不知道了。

反正 CY这条废才，生意做不成，就想做梁大炮，周围开空头支票，专骗无知妇孺。

如果比CY做特首，香港分分钟变DTZ.

我也覺得大師是有點過慮。下跌五成我也真的看不到有什麼根據。除了湯博士所說的收緊銀根已過時外，我還擔心歐美的銀根供應很可能會加大，直接令到人民幣的升值壓力更大，除非真的脫勾，否則港元資產相反會更上一層樓。

相反，如果歐美不開動印鈔機，經濟短期就很難有起色，直接影響中國出口。到時一如翻版，中國便要催谷內需，銀根自不然需要放鬆。貨幣供應有 multiplying effect，到時其實際影響有可能比博士所提及的銀碼還要大。香港物品對內地人的來說，吸引力一向大，這樣子物價貴，租金如何落？就算信心問題香港樓市不升，又何來如此大跌？

加息週期樓價定跌，不跌５成也跌２成，湯博士似垀唔知加息係何物，唔知歐債大大穫，歐國班資回朝，香港就係提款機。

樓價睇好呀,做咩我地呢排會趕住出貨?試諗,樓價睇升,點解我地唔留番出年先賣樓? 即便今年埋唔到條靚數,令公司股價跌,但咁我仲開心,因為自己入自己貨低吸炒!貨疏市唔爽呀各位世侄!我紅褲子出生,你地班富二代識小小扮大代?你叻在前世做過好事,今世老豆有錢你燒銀紙,咁你先叫做識少少做生意

升的跌不了, 跌的升不了

股市債市黃金市長跌長有, 新樓舊樓補價樓不動不驚

Like our lawmakers in HK, Big "C" forgot a lot of  things happening in  Great China.

1. They have so many infrastructures for developments over 30 years since 1.3 billion population of people got continuous capitals inflows 1978 (i.e. they are generating cash now);

2. They have urbanization for over 30 provinces for next 30 years;

3. Economic reforms from major manufacturing/ industrial areas into travelling/spending for another 30 years;

4. State-owned enterprises and domestic enterprises do need upgrading their businesses for next 30 years;

5. Chinese people still love houses/ properties and gold rather than stocks or other commodities after thousands of years; and

6. The PRC's government can also release community resources by reforming the tax revenue.

7. They do have a huge volume for Chinese Medicines, Auto Industries, Aircraft/Airspace industries, Military Businesses, Hospitalility, etc. 

Are we ready for the upcoming businesses opportunities ? Do we have enough hotels, hostels, retail shops, etc. for individual travellers from mainland ?

Our focus is not on residential  buildings !

加息週期------你話「歐債大大鑊，歐資班資回朝，香港就係提款機」？   
          
係香港嘅大型歐資銀行聽講淨係做批發，例如投資、私人、大型銀團貸款、信託等-------  
但最大份嘅「盈利來源」係「整」拾幾張「枱」同班散户對賭！！    
          
零售層面嘅業務例如樓宇按揭、保險、信用卡、細額貿易信貸-----炒埋唔夠一碟！  
          
而且歐資行在香港嘅融資市場，係拆入、唔係拆出資金！或者你可以話「渣打同匯豐」都當係歐資啦！！
          
歐資行要班資？唔該清翻條數先好走！！睇黎你要温吓書！！ 

To: 平常心

我看法剛好和你的相反，越有錢的人其實越望樓價下跌經濟越差。他們要的都是一級好貨，樓價不跌他們就算俾得出錢也買不到一級好貨。只有樓價真真正正下跌時他們才有此機會。

也不要以為他們手持這麼多物業，價格下跌還了得？他們多數的物業都是長線投資，作每月的穩定現金流(入)。好像新地九倉等，經濟如何都不易放售手持的商場。(又一城屬超大型收購---很個別的事件。) 現在真正的有錢人都沒有什麼金錢的壓力。所以我不認為博士害怕樓價下跌，反而我覺得他想樓價下跌。他的回應我感到只是有多少 "還以一招" 的意味罷了。

由於出口萎縮嚴重, 公司為有改變策略. 自行開發設計一系列產品出來展銷,供應國內外. 所以會一直忙到年底. 來日回應會比較少.

香港人有一樣好東西就是變通, 找出上策來底御惡劣經營環境總好過坐以待斃. 香港超擁有過20年大型品牌生產/經營的經驗. 效果一定不會太差.

工程受環評司法覆核影響被拖慢，運輸及房屋局局長鄭汝樺表示，會盡量壓縮工程時間表，修改工程方法，包括加人加班加施工點，以追回時間，但成本因此上升，加上工程價格上升，造價多了65億，當局希望在年底前開工。

公民黨余若薇表示，官司無涉及申請禁制令，而勘探及招標工作一直繼續，另外大橋官司開始前，已有報道指，因為工程複雜，要修訂招標文件，工程或延遲，質疑工程延遲的真正原因。　

但鄭汝樺反駁，官司期間，法庭撤銷了環境許可證，令項目無法開工。

抽出幕後操控者,還納稅人一個交代.

湯博士:

拜讀閣下的文章, 不禁使我質疑閣下是否擁有很多物業, 根据閣下的偉論, ,可以撇除所有外圍經濟因素, 內在環境狀況, 全港所有的小業主不賣樓, 樓價就可以保持現水平, 是嗎? 你是經濟學者, 請問這是甚麼理論呢? 正如股票市場一樣, ,是不是所有股民、投資者和基金經理等不賣手持的股票, 股票的價格就不會像現時的下跌呢? 現實歸現實, 人家祇不過說出事實, 提出意見供大家分享和參考。為甚麼現在銀行需要收緊按揭, 難道他們不想賺錢, 原因就是已洞悉現時的房地產已經形成泡沫, 及早造好風險管理, 減少日後的損失; 政府也相應推出多項壓抑樓價的措施, 目的顯而易見, 避免樓價大跌時所造成災難性後果。照閣下的分析, 現階段還可以置業嗎? 將來或成負資產, 像你般這類人, 資產價格上昇時祇會推波助瀾, 下跌時就找諸多歪理藉口提出反撲, 才是罪魁禍首呢! 我即使不是專家都能明白個中簡單的道理,, 請不要再誤導公衆, 唔該!! 

To: Frankie

如果基金經理和所有股東都不沽售手頭上的股票，的確其價格是不會跌下去。都無人放，何來跌？

金管局為整個金融體系做好穩健措施是應該的，未雨綢繆，防範銀行們步美國之後塵。但這樣並不代表金管局看樓市跌 (就算樓市不跌這其實也應該是要做的)。之前銀行一厘以下的按揭利率及上達九成半按揭成數是泛濫了。我都幾肯定一生人中再沒有機會遇到這個一厘以下的供樓利率。美國情況如此壞都要四五厘，香港比起世界各地之按揭利率遠遠為低。博士說的撥亂反正只是導出箇出情況。

樓價升與跌沒可能取決於某某人士的看法：不會因大師一言就跌，也不會因博士一語就升。他們也只是將個人意見表達出來。我們可視為提供我們參考的資訊，如何思考如何演繹就視乎個別自己。樓宇價格取決於很多因素，不只是取決於表面上的經濟情況。可參考過往三年就可知道。這裡不同人有不同見解，Frankie 兄可耐心看看他們不同的意見再自行分析，可能會有得著的。

TO: 求學者

pls dont insult anyone, just for discuss here, OK,..

To: Frankie 兄，小弟不认识汤先生，但请大哥发镖前先多看汤先生的文章，他并没有叫人买楼，他经常鼓励人不要卖楼，以防卖了买不回。

但我同意如所以业主不放盘，没有供应，那什么会大跌 ？？？

TO: 求學者

【金融一條針】廢青不敢面對的十二件事（2011年11月3日）利世民寫於 2011年11月3日 11:10
一，資本主義是剝削。納稅人給廢青供書教學就是公民義務。

二，廢青手上有個學位，就有權有一份工作。不過，到了真正要工作的時候，廢青又說工作是給資本家剝削，所以到最後，廢青不工作了。沒有工作，廢青便名正言順地去抗爭資本主義。

三，空著肚皮又怎樣抗爭呢？絕大多數廢青，未解放工人階級之前，就已經學會了剝削自己的父母。可是當廢青的父母希望他們腳踏實地生性做人，他們就會覺得父母被資本主義麻醉了，無可救藥。

四，你要是對廢青說：「老豆老母養到你地牛高馬大，你地竟然咁樣話佢地，小心雷劈啊！」廢青便會用上保守派的一套反駁：「嘿！父母養育子女，天經地義。」

五，我親耳聽過廢青中的廢青如是說：「又唔係我叫佢地生我出來！咁唔鍾意咪唔好生我出來！」

六，廢青養活不了自己，又沒有能力供養父母，更買唔起樓，不過他們卻相信，自己可以喚醒世人，打倒資本主義。

七，究竟打倒資本主義之後又怎樣呢？廢青相信，打倒資本主義就是最終目的。後果是甚麼，他們不知道，也沒有興趣知道。

八，世界上明明有個地方叫做北韓，人人都說是共產主義的天堂。廢青自己不動身移民去那裡，反而整天想著要將我們這些資本主義自由派送去勞改。

九，廢青們聚在一起的時候，自稱是人民大多數。可是當中產沉默大多數不認同他們，他們就叫其他人做人民公敵，階級敵人。

十，廢青要上位，人家理所當然要讓路。可是當他們去佔據乜乜物物的時候，人家說他們一句阻街，廢青就會激動到要追殺人家的祖宗十八代。

十一，廢青的身體和語言暴力，是執行公義。其他人做同樣性質的事，就是霸權和暴政。

十二，廢青就是廢青，他們會自行對號入座，對我口諸筆伐。十年之後，再看這篇文章，廢青心中的怒火或許已經平息，不過繼續抱怨，社會欠了他們。

To: 韋良

我想兄台大概還未完全明白我的意思, 物業的價值取決於很多不同的因素, 其中當然也包括外圍的經濟、息口的走勢、社會的環境和個人的能力等等, 我所言的是指現時的樓價已成下調趨勢, 不然那些所謂地產霸權的發展商, 趕快推盤、盡早變現, 你估他們儍, 不會善價而沽嗎? 不過某些人仍抱著貪婪的思維, 迷信樓價有升無跌的神話, 能夠攫取更多利潤, 不斷發表所謂專業言論去扭曲市場, 這或許是當年負資產的主兇。正如你所言, 不沽價格怎會升或跌, 但如果資產不賣的話, ,又何來有承接, 怎能突顯價格, 市場又如何估值? 所持的物業等同有價無市, 價格多少就變得毫無意義。金管局和銀行理應時刻造好風險管理, 但為何地產市道暢旺時寬鬆, 現時又收緊呢? 他們當中多的是專家也已察覺到房價正趨下滑而作出部署。綜觀各方, 自己分析吧!

TO: 求學者   廢青的三大特點

Frankie / 求學者

樓市升或跌物業投資者都能賺錢的, 市跌了可以用低價買入優質盤, 而手中物業可繼續持有作收租, 市升時也可優化物業組合, 或者適量減持變現.

很多人籠統地認為外圍經濟差, 歐洲債務不可收拾會令本港樓市跌. 若做一下詳細分析, 過往樓市急跌與外圍的相關度並不是很高(只有08年金融海嘯除外). 想知道哪些因素影響樓價最多嗎? 下列出各因素(由相關度最高到最低排列)

1) 貨幣供應(包括銀行借貸);

2) 需求/供應差別;

3) GDP

4) 還款能力

5) 利率

6) 其它 (包括你所說外圍經濟差，天災，疫症等)

你知道為何樓市最受貨幣供應影響嗎？香港沒有自己貨幣政策，只能跟著美國走。貨幣供應上升了，即是你所謂的錢購買力不斷下降，這是沒有爭議的。

若你真的想樓市跌下來，你應該期望歐美經濟快點好起來，不再推ＱＥ，同時亦推行緊縮貨幣政策，加息以將貨幣供應回收，這樣資產價格才能回落。

現在英國又ＱＥ，歐洲又要準備ＱＥ，美國也要ＱＥ３(不信我也信經濟學家們吧). 若你不想資產購買力不斷下跌, 告訴我可以怎麼做?

To : 30. 求學者 小朋友你的思維好有問題，咩『中國人就是自私，只看眼前利益，不理別人』，唔通英國人和日本人侵略中國就唔係自私行為，就是好理中國人？

『如果香港和台灣不是希英國人和日本人管治過，你們認為我們會怎樣？？？？ 我們這國家憑什麼來抬起頭？？？你很想飲三聚氰胺奶？？？』，即你希望日本於二次大戰沒有戰敗，可統治中國，中國係日本的統治下才可抬起頭？

DTZ,大部份的始創成員,不是與他(CY)對溥公堂,就是反枱收場,免強留下者,在他背後對他的評價也只是媽聲四起,與他曾經共事而對他給與高評價者,五隻手指用不上(個人估計).

作為一個中史科老師

每當教到抗日戰爭時, 總會不期然血脈賁張, 熱淚盈眶

我絕不同意求學者所言 " 如果香港和台灣不是希英國人和日本人管治過，你們認為我們會怎樣？？？？ 我們這國家憑什麼來抬起頭？？？你很想飲三聚氰胺奶？？？ " 這句話, 無論過往清政府幾腐敗都好, 割地求和係永遠o既恥辱,
至於三聚氰胺問題,  可歸咎於近五十年黨的錯誤領導所致
不過呢d歷史問題唔好講啦, 講番地產...

"求學者" 對於中國人著眼於眼前利益, 確實可圈可點

而部份理性的反對聲音如frankie亦值得大家深思

身為一個擁有過億地產生意的商業佬開一個關於地產網業, 日日唱好樓市. 天天振臂一呼, 眾好友炒家一呼百應,   遙相呼應

湯博士這是否  其心叵測，昭然若揭, 瓜田李下, 欲蓋彌彰,  此地無銀 呢?

好, 再認真d討論下地產問題

關於

1) 貨幣供應(包括銀行借貸);
今天渣x銀行已上調按息，可預計其他銀行將進一步把按息抽升，減少借貸，可見銀行已不大願意承擔借貸風險，擔心一旦借出貸款，樓市泡沫爆破, 業主慘變負資產, 銀行一個仙都拿唔到,  銀行係大商家, 佢地做咩樣野都計過數, 資產風險管理一定穩陣過你同我!

2) 需求/供應差別;
唔計政府每年興建o既公屋數目，在未來三年(首批復見居屋前)，每年約有不少於42000個住宅單位陸續出售, 是近三年最高,  加埋貨尾居屋單位, 市場應有足夠單位供應..加上購買力已見頂, 要買樓o既已經買左, 要換樓o既亦已經換左, 當樓市轉角向下時根本無人願意承接,  可期樓價會因成交量下跌, 業主不得不止賺離場而令樓價自然調節至20%合理水平 

3) GDP
香港失業率今天公佈為3.3%, 比上一個季度輕微上升0.1%, 不過最低工資實行了只不過半年， 而近半年可以說是香港經濟相對穩定時期, 但只要經濟因外圍環境而易勢, 倒閉結業裁員潮風襟咁黎o既時候, 大家o既物業樓價相信亦屆風雨飄搖之秋了。GDP?香港近10幾年O既每人均GDP上升不足3%, 十年前搵萬幾, 而家又係搵萬幾, 請問樓價憑乜野係兩年內跳升七成?

4) 還款能力
比起九七歷史高位一個人供94%, 同而家兩個人(當係一個家庭老公老婆各一份)供不超過40%,確實係為樓價不會下跌打下堅實的基礎, 然而當(1)同(3)同時爆發, 假設按息高達5厘, 而二人其中一人失業，供款能力就會突然飆升至超過70%, 唔賣樓, 咁唯有賣身啦??

5) 利率
(雖然美國佬話2013年前唔會加息, 不過香港銀行已悄悄地加息, 可以預計, 如果美國經濟好轉, 政府一定加息調節物價升幅, 到時香港都不能幸免,

6) 其它 (包括你所說外圍經濟差，天災，疫症等)

其實仲有第7點, 就係而家唔抵買！而家真係太貴！剛剛同同事傾開計, 佢2007年用102萬買左個嘉湖山莊三房, 高層, 而家無230都唔駛諗！你地班好友成日用豬肉 同埋 金價黎計番呢10幾年通脹, 再計番原來"樓價" 過往跑輸通脹, 其實係歪理黎架！！我只係睇到近兩年升七成係非常之唔合理咋！同樣係資產, 車都會折舊, 點解樓宇一定要有升幅？？

大家有無諗過, 我地係2010年前係唔會有太多人出黎話"嘩~樓價好貴呀~點買呀",  因為由2004年升到2009年, 都係O係一個合理O既升幅,  我唔明咩叫跑輸通脹！d 人買唔到樓唔會怨比人炒高晒, 係自己無用o者,  不過近兩年我睇到o既係, 樓價升幅大於合理水平, 亦超出一般人可作的負擔!!!

美孚新村平均 5705
第一城 5664
連嘉湖都要3105
都唔好講太古城啦

你地班人成日以為有人出黎高呼樓價太貴就係廢青, 係福利主義作粹, 係撂奪別人辛勞成果的盜賊, 我就要證明比你睇, 其實有人係事業有成, 有樓, 生活好, 自力更生, 但係都會真心覺得樓價好貴!!!

如果我唔係25000一個月,  如果我無父蔭!
第一城單位  呎價5664 X 395呎
最少都要255萬
請問我要辛勞工作多少年先可以有80萬首期, 跟住仲要每個月供7000幾蚊????

邊個仲會話而家樓價唔貴, 好合理, 過往只係跑輸通脹???? ?

炒家或投資客一定覺得樓價永遠有升幅係好事
我唔反對樓價升, 但唔好升太快！
而家就算跌五成只係回落至09-10水平, 係鐵一般事實！咁代表D乜野?
大家係智慧青年 或者中年, 應該可以從中想出答案！

所以早前我成日聽到D聲音話咩" 不甘平賣" 甚至|"不甘賤賣"  根本就係人心不足！

你用100萬買番黎O既野升一半都偷笑啦, 係都要賺到盡！仲話" 不甘賤賣" , 住左幾年唔駛蝕錢而家賣出去仲賺左一半， 請問賤在乜野???

To  45. 韋良 ， 同意你講，但現在香港太多像”大時代” ，” 向左看” 同” 求學者” 這類人想法，認為福利社會才是公平，但他們無想過福利社會是對勤奮向上的人不公平，小弟只認同政府需給足夠資源去幫助老弱病殘，而不是太過在金錢上去幫助年輕力壯。如以前公屋非常擠迫，這樣公屋戶為改善生活質素而奮發向上。但現在啲人把所有責任推落政府同商界到，改善自已生活質素全靠政府，而唔係自己。

To  45. 韋良 ， 同意你講，但現在香港太多像”大時代” ，” 向左看” 同” 求學者” 這類人想法，認為福利社會才是公平，但他們無想過福利社會是對勤奮向上的人不公平，小弟只認同政府需給足夠資源去幫助老弱病殘，而不是太過在金錢上去幫助年輕力壯。如以前公屋非常擠迫，這樣公屋戶為改善生活質素而奮發向上。但現在啲人把所有責任推落政府同商界到，改善自已生活質素全靠政府，而唔係自己。

to:浩氣長存

乜依家仲有居屋貨尾?何來每年有42000個單位出售?唔該你番去教中史,連數據都錯,應該係,連數據都錯,就亂講無為,你有乜資格教中史?

唔減你人工,真係冇天理,學生受害.

TO : 浩氣長存，老師其實我都看不過眼

1.      正反兩方如果都有理據支持自己見解，大家都可以發言，所謂勝者為王，時間可以証明誰對誰錯。你可知你話湯博士天天唱好，人地都可以話你天天唱壞，所以老師應持平，只發表意見而不需猜測人動機，各网友自有自已分析。如你有學生猜測你只為人工及升職，而不是作育英材，你又如何?

2.      老師你都話樓價貴，但無人話你係廢青? 其實啲网友比人話係廢青，是他的內容，而不是因他話樓價貴。

3.      你認定所有支持樓價的人都是炒家?

作為老師，應客觀，持平。

雖然小弟都覺得樓價貴，但小弟認為雙方都有理據，時間可以証明誰對誰錯。

近日IPHONE4S在港掀起炒風, 原價HKD5088, 曾炒到過萬一部, 如今回到HKD7000左右. 如果80後炒唔到樓, 應該炒到IPHONE4S, 如果連IPHONE 都賺唔到錢, 咁真係廢青... 11月11日蘋果開賣日, 中非搶機大戰的"中方" 係我同學, 果日佢賺過百萬, 機會一直存在, 睇你點樣去把握?

如IPHONE4S,今日你會否叫炒家平賣俾你? 發緊夢... 誰會低過市價賣IPHONE4S 俾你? 明知供不應求, 當然抬高價賣出..人同此心.

話樓價會大跌者, 請照鏡望下自己副尊容, 你配買到樓咩? 因為你仲發緊夢...

浩氣長存:

送你一句詩, "我本有心向明月 奈何明月照溝渠"...10年後你會明白為什麼.

另外, 我只看到過烈士英靈才被人譽為"浩氣長存"...還未見過活人以此自稱. 該說你的專業水平也很有限, 好好讀書,保住你的教席吧.

To:浩氣長存

小弟对于你的人格素质反感，汤先生发表对楼市的正面看法，看好楼市，有什么不对，你可以不同意，但不能以小人之心来猜测别人别有阴谋动机。

小弟反而尊重汤先生的为人，他在唱好同时，没有把资产出售 （起码我没有看到报纸说），说一套，做一套。反而有些人，像你，认定楼价一定下调起码20%，为什么你不先沽楼，有网友说如你减10%，马上通知他。

汤先生愿意承受自己的看法，如错，他会承受，但你呢 ？如楼价不跌，掉头回升，你只拍怕屁股，当什么话也没有说过。

小弟所以批评你的为人，是因为小弟老婆也是老师，我对老师这行业的人非常尊重

1) 貨幣供應(包括銀行借貸);
今天渣x銀行已上調按息，可預計其他銀行將進一步把按息抽升，減少借貸，可見銀行已不大願意承擔借貸風險，擔心一旦借出貸款，樓市泡沫爆破, 業主慘變負資產, 銀行一個仙都拿唔到,  銀行係大商家, 佢地做咩樣野都計過數, 資產風險管理一定穩陣過你同我!
銀行已經係近2年內由H+0.7加至H+2.2, 原因係咩?借貸風險增加?在我看來, 係H+0.7係目前環境已經賺唔到錢先要調節, 其實每年年尾銀行借貸通常都收緊, 原因係夠數, 下年先再努力。
即使業主負資產, 銀行唔會一個仙都拎唔到的。
2) 需求/供應差別;
唔計政府每年興建o既公屋數目，在未來三年(首批復見居屋前)，每年約有不少於42000個住宅單位陸續出售, 是近三年最高,  加埋貨尾居屋單位, 市場應有足夠單位供應..加上購買力已見頂, 要買樓o既已經買左, 要換樓o既亦已經換左, 當樓市轉角向下時根本無人願意承接,  可期樓價會因成交量下跌, 業主不得不止賺離場而令樓價自然調節至20%合理水平 
SSD出現以後, 樓宇方面, 因止賺離場而要割價傾銷的可能性唔高, 要短期內升幅高過額外印花稅, 絕對係高風險投資, 所以好多業主通常都會先放租, 每年收5%當樓價升幅, 由短線變中線長線, 反正無人買就繼續放租, 除非因其他原因令財政出現問題要賣樓, 否則, 俾係你都唔會減價賣啦。咁..又點會減到20%呢

3) GDP
香港失業率今天公佈為3.3%, 比上一個季度輕微上升0.1%, 不過最低工資實行了只不過半年， 而近半年可以說是香港經濟相對穩定時期, 但只要經濟因外圍環境而易勢, 倒閉結業裁員潮風襟咁黎o既時候, 大家o既物業樓價相信亦屆風雨飄搖之秋了。GDP?香港近10幾年O既每人均GDP上升不足3%, 十年前搵萬幾, 而家又係搵萬幾, 請問樓價憑乜野係兩年內跳升七成?
1994年人均GDP為173,554 而2011年估計為259,070 升幅為49.27%
1994年中原指數平均約為64, 2011年平均約為97,   升幅為51.56%
如果淨係睇2年, 我覺得會太短同因為太多外圍因素, 都係放長黎睇比較好。
睇數據既話, 而家先係回到正軌
4) 還款能力
比起九七歷史高位一個人供94%, 同而家兩個人(當係一個家庭老公老婆各一份)供不超過40%,確實係為樓價不會下跌打下堅實的基礎, 然而當(1)同(3)同時爆發, 假設按息高達5厘, 而二人其中一人失業，供款能力就會突然飆升至超過70%, 唔賣樓, 咁唯有賣身啦??
現時利息仍然低, 即使加息, 都只會慢慢加少少加少少, 美國佬更加係, 唔通會見到個市好少少就一野打番沈佢, 係冇可能既事黎。去到5厘息其實影響唔大, 5厘左右利率係一直以來差唔多, 如果5厘話頂唔順, 咁前人又係點買樓架呢?
計失業;) 如果真係有咁既情況, 你覺得你會失業幾多個月? 知道自己有層樓要供, 搵唔番本行, 保安都要做住先啦下話, 再騎牛搵馬搵番份工, 我唔信會蠢到話失業就成世失業, 同埋買樓時會一D救急錢都唔留囉;)

5) 利率
(雖然美國佬話2013年前唔會加息, 不過香港銀行已悄悄地加息, 可以預計, 如果美國經濟好轉, 政府一定加息調節物價升幅, 到時香港都不能幸免,
香港銀行只係派完肥雞餐, 做完HIBOR優惠收番, 一直P按都係P-2.25-P-2.5左右, 加左幾多呢我又想知
都係果句, 如果環境好少少就大幅加息既. 呢幾年辛辛苦苦救番黎既市會俾佢自己再一手打爆, 你會唔會咁蠢

6) 其它 (包括你所說外圍經濟差，天災，疫症等)

其實仲有第7點, 就係而家唔抵買！而家真係太貴！剛剛同同事傾開計, 佢2007年用102萬買左個嘉湖山莊三房, 高層, 而家無230都唔駛諗！你地班好友成日用豬肉 同埋 金價黎計番呢10幾年通脹, 再計番原來"樓價" 過往跑輸通脹, 其實係歪理黎架！！我只係睇到近兩年升七成係非常之唔合理咋！同樣係資產, 車都會折舊, 點解樓宇一定要有升幅？？
都係果句, 呢2年只係重拾正軌, 你自己計下數, 只係追回通漲而已。
樓宇係不動產, 住屋係必需品, 同車呢類奢侈品比較有唔同。
同埋, 無人要求樓宇要有升幅, 問題在於政府不應胡亂施法盲壓樓市而已。

大家有無諗過, 我地係2010年前係唔會有太多人出黎話"嘩~樓價好貴呀~點買呀",  因為由2004年升到2009年, 都係O係一個合理O既升幅,  我唔明咩叫跑輸通脹！d 人買唔到樓唔會怨比人炒高晒, 係自己無用o者,  不過近兩年我睇到o既係, 樓價升幅大於合理水平, 亦超出一般人可作的負擔!!!
美孚新村平均 5705
第一城 5664
連嘉湖都要3105
都唔好講太古城啦
你地班人成日以為有人出黎高呼樓價太貴就係廢青, 係福利主義作粹, 係撂奪別人辛勞成果的盜賊, 我就要證明比你睇, 其實有人係事業有成, 有樓, 生活好, 自力更生, 但係都會真心覺得樓價好貴!!!
如果我唔係25000一個月,  如果我無父蔭!
第一城單位  呎價5664 X 395呎
最少都要255萬
請問我要辛勞工作多少年先可以有80萬首期, 跟住仲要每個月供7000幾蚊????
邊個仲會話而家樓價唔貴, 好合理, 過往只係跑輸通脹???? ?
80萬首期, 以而家2公婆每人15,000, 13個月糧, 每年有39萬, 扣除2/3作生活開支, 每年可以儲13萬
80萬首期連洗費儲7年, 當然呢7年要做穩定投資, 否則又係跑輸通漲, 同埋你會加人工架嘛;)
我覺得, 唔過份, 好多好多上一代人都係差唔多, 儲10年錢買樓
所以話, 好貴? 我呢個未買樓既80後都唔覺;)

50樓頂你唔順----       
        
浩氣長存講嗰啲居屋貨尾係係天水圍，屋邨名我唔記記得，原因係短樁樓末攪掂啲手尾！

求學者------我有樣嘢話你知，係中環置地廣場，直到中環街市嗰拾幾條街，有舖位「天價」租出！ 
但亦有舖位嘅租金，係呢啲天價舖嘅 10 幾 % 左右租俾人，行多幾分鐘去到蘇杭街、孖沙街、畢街----- 
租金就係天價舖嘅「零頭」！！可能你會話「你揾我笨咩，嗰度烏蠅都唔多隻」！！  
          
呢個世界無死錯人架，個舖唔掂無人行，業主主動減埋租俾你，否則你做唔掂但有人計倒數，咁就下家庄！！
          
我敢問一聲，如果你於皇后大道中 2X 或 3X 號有個千幾呎嘅街舖，你會唔會為左香港人尋回「生活品味」，
以「皮零嘢」租俾啲「社企」，攪間「雲吞麵」檔俾中環打工仔懐舊一吓呢？？？？？  
          
己所不欲、勿施於人呀老友！！！       

回王先生:

哦,原來浩氣長存認為呢批短樁居屋會整冧樓市.

這令我記當讀中史科時,d所謂中史老師教人考會考,但凡乜朝代覆忙,緊係有十大原因,唔係a)天災,就係b)人禍,重有c)乜乜,d)物物,總之一套標準荅案,朝朝適用,唔使理邊個原因最重要,總之有一個point,就一分,.......

呢d就叫做歷史分析喎,e家又攞來分析樓市啦.

不過最頂癮,都係網友指出,竟然有人叫自己"浩氣長存",叫"長存",不如叫"千古",d咁既中大水準,去教中史喎,真係學生既悲衰

又好似觀塘有間中學叫蒙xx紀念中學,當時蒙xx仲生勾勾,已經要"紀念"自已(或比人去紀念),給人笑左幾十年,唔知"千古"乜乜,係邊間xxx紀念中學教呢?

RE : 60

以事論事就好, 唔好人身攻擊
有POINT咪拎出黎討論, 冇POINT就做下CD ROM學野
幾好丫, 正反立論先可以對自己有幫助
意見分歧唔一定係敵對, 大家討論下先係好風氣 ; )

To : 56. PQKH

小弟認為在此討論區，唔係每個唱淡的人都會被人圍爆，小弟認為都認為樓價貴，只是〝浩氣長存〞老師比人感覺高調 ，尤其其名 ，為正義化生。但恰恰正因他是老師，所以人們對他特別要求高，相反，他令人失望，他所持的理據不夠客觀，亦帶人生攻擊，不像一個老師。

Within education, there are various classes.

There is no exemption for teachers.

經常看到一些覺得樓價貴的人舉這樣的例子：

你用100萬買番黎O既野升一半都偷笑啦, 係都要賺到盡！仲話" 不甘賤賣" , 住左幾年唔駛蝕錢而家賣出去仲賺左一半， 請問賤在乜野???

講呢種說話嘅人係眼紅人地，或者根本係炒家一份子，太古城千呎中層海景單位當年入伙時是七十萬左右，現在要一千萬以上，賺左九百幾萬，使唔使要照市價打個七折賣俾你？七折都賺左成七百萬喇！

No. 50) add to your point 6.  & to Chinese History teacher,

Checking some historical factors like:couples these days mostly both have a job(women are more educated in our generation, even my Filippino helper is making money here to help her family), not like our last generation, properties are pricey but only my papa had a job, my mum could only take some handy work to make some cheap money(they can buy apartments only because they're extremely GOOD savers & OK investers(otherwise, we could be billionaire)

The interest rate in 1993 is 15%, I was totally thrilled & have no idea how they made it but we managed to pay back our mortgage within 7 years because I also started to work part-time when it's legal age to work......

你揸菜刀向天笑，想留肝膽飲兩杯 ?

你耍醉劍賴地硬 , 回家照脑等痴呆 !

你係唔係傻gay根本唔重要! 最重要係你肛們有沒有包容異物的度量!

肛門求同存異，談何容易？

HAHA！可笑呀可笑！

浩气长存这位老师，如果不是有强大的工会背后，他的人工最多是现在的一半，他享了特权阶级的待遇，所以现在贪心的更多，希望政府出招，打压楼市，等他楼换楼。

可以说是无耻贪婪的投资者，同CY一样，输了钱，现在却要做梁大炮，到处欺骗无知的人和那些懒惰而想不劳而获的废材。

无知的老师，不要再抽大陆水了，什么3聚氰胺，64 等等，今日去深圳，去了东门地铁站，被吓了一跳，才2年，原来完全都变了。

香港在被你地班无知的废材玩，迟早比深圳落后。

反對政府亂禁派錢,打倒政府霸權

反對超市霸權（看生果報，［不該］超級市場壟斷小士多生意，吃水商逼加價）

港青八九十後，齊來反對李氏霸權

几天没有来这里，却原来这么精彩嘠。

我好唔中意d人好似求学者成日道理唔讲只嗨闹人好似d疯青，唔知求学者求完学没？等毕业先来啦，乖!

李卓人憂其他信貸機構獲學生欠款資料

大學學費上,納稅人支助8成,約兩成由學生自己支付.

立法會議員李卓人擔心，當局建議對拖欠學生貸款人士的資源，交給信貸資料庫，可能會開一個壞先河，令到學生的欠款資料，被公諸於其他信貸機構。

根據政府資料，2010至11年底，拖欠還款率約為13%，拖欠人數約13000人，拖欠還款額約為2億1300萬元。

政棍乞票之道,政府可得罪,選民永遠是唔得罪凡得.  選票作怪 !

不管你們怎样狡辯，不得不承認香港發展已接近完成，未來發展商机小創造力空間狹窄，貧富差距永不会消滅的，每天輸入貧困新移民，在職貧窮人士，夾心階層等这些都不是社會主流的納稅人士；隨著人口老化問題越來越嚴重，人均壽命長意味著醫療養老開支費用龐大，尤其，506070年代出生人士未來20年佔用醫療開支將遂年攀升，私營醫療和保險將費用轉嫁用者自負身上．．

醫療教育房屋，安老政策綜援人加在一起与中產和有錢納稅者一同放在天秤上，聯想下天秤錘哪个較重，怎麼樣取得平衡－－

誰做特首都不會阻礙樓市發展，新特首要根據基本法量入為出原則管理好香港，是管理香港而不是管治香港－－Are you understand?

surplus派糖，more surplus派錢，deficit開源節流，反正樓市升５成跌５成对香港有害有利，考驗你升市跌市時有沒能力做好盤靚數，樓市升你可能會是下一个湯生，樓市跌政府不會像大陸般見死不救的，至於處於中下游的，由得他們自相殘殺好了，各家自掃門前雪，这句話沒錯了　！　

樓價可以升幾倍，點解唔可以下跌幾成?

有幾多人是好平買下，下跌50%都有得賺，

係有D人不斷價錢買貨，一下跌就要破產。

97年大有人在。

大家唔好怪博士，可以在樓市賺百億，都可以在樓市還返。我係佢，我都怕。

別動氣。

RE:NO.87, 大D
樓市大跌會有好多其他影響,
係成個經濟變差, 失業率上升
減薪裁員潮, 我相信冇人想見到,
唔係淨係業主仆直咁簡單
得閒扒下文學下野

TO: 80後的蟻民

我都係業主，無人想大跌。

但大跌同經濟比，大跌是果，經濟變差, 失業率上升是因。

我想你要學下經濟學，不要信財演。

還有，學下禮貌。80後爭下氣。

我都係業主，只得一層樓自住，買樓前都有來過這裏看文章
任何人也不希望樓價大跌，因為可能真係會帶來好多社會問題
不過今天看頭條日報
樓價從09年低位飛升達70%，升幅是否合理？我不敢說，免得被人群起攻之
但這裏的人大多只接受樓價在高位橫行，而不接受下跌，也不要說是大跌了
就令我有一點失望了，大家的胸襟在哪兒？

大家借錢買樓前，無論做H按或是P按，是否有估算過還款期內的任何變動？
難道你們買樓時都想著樓價穩升不跌？供唔起時隨時可以轉手獲利？

其實那個浩氣咩咩的老師的論調，不就跟”大D”有點異曲同工嗎？也許他給人的感覺有些激進，但買樓是20-30年的投資，搞不好一生也只是買一層樓，真係「一生一世，做層樓O既奴隸」，他這種穩健的精神是對家庭一種負責任、有承擔的表現！

同意「人間正道」，不應過度借貸，最好袋有100萬就買100萬樓，就算唔夠，都唔好借到盡

花無百日紅，況樓價乎？

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怕甚麼? 大跌自住有問題嗎?? 03年都係咁住啦，死的是不理高價97年都買樓的人，死的是信樓市不會大跌的人，死的是不斷借錢買樓的人，死的是98有機會走都唔走的人。

令他們死的不是CY，是97-98不斷唱好的炒家同AGENT。

03時唔開心的是賺少了咁多。

不過97年你都係小朋友，你未經歷過。