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1. 湯文亮 2011-11-17 12:26:41 |
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各位早晨 總人次﹕7,133 昨天晚上，有出版社打電話給我，希望取得CY若果不能做特首，是否因為DTZ的版權？我已經拒絕了他，我說﹕「我連自己寫甚麼也不知道，每天我要看回應才能決定故事去向，其中亦可能令我得罪很多人，出版的事，待我將故事寫完再商討」。 各位的回應的確對我有很大幫助，我秘書每天會幫我結算人數，請多作回應，多謝。 |
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2. 雷曼H 按 2011-11-17 13:12:53 |
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香港人最大既優點就係"咪執輸"心態, 一窩風式去做一件事情. 但針冇兩頭利; 當收到新銀主要加息時, 才發現銀行把自己物業按揭出售給別人的時候, 為時已晚. 那種被 "出賣" 的感覺又不能對人說,怕被人嘲笑. 真是啞子食黃蓮, 有苦自己知. 出得黎行, 遇左要還, H 按 有如雷曼債券, 未來一年又不知要死多少人矣!! |
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3. Property owner 2011-11-17 13:30:00 |
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Professor Tong - Let's flip the coin, to whom the H mortgages will be sold to? Could it be to a government agency as a risk management process to strengthen the "health" of the balance sheets of banks in the event of market crash? Just a thought. |
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4. 木子 2011-11-17 13:51:21 |
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大智慧往往是最簡單 人棄我取, 巴菲特的話沒有多少人聽入耳, 老生常談, 當別人恐懼時就要貪婪, 實質沒有多少人可以做到, 正如博士及一些網友前輩提過, 樓市沒有瘋狂, 那會有滅亡式的大跌 之前一段時間(2009-2010)大叫樓價很貴的朋友, 很好奇有幾多人在現在夠膽入市, 說白的, 都是人有我有心態, 市升就追, 反而現在就失踪 再過不久, 尊貴的議員就會收口, 由反高價賣地, 到及對向地產商賤價賣地 無他, 香港人是善忙的... |
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5. 王先生---TO 浩氣長存 2011-11-17 13:56:27 |
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文章重溫：「淡友的9大誤解」  [按此打開] [隱藏] 每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主PK，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]
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6. 木子 2011-11-17 14:02:01 |
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引述之前網友前輩提過: 九肚山地: 政府送了幾十億比黃字長 油街地: 政府送了幾十億比里家成 南昌地: 政府送了幾十億比角姓家族 大家估下下星期拍板的荃灣地, 誰人在地上拾到幾十億? |
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7. 王先生 2011-11-17 14:05:02 |
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上述文章係一年前有網友發表，依家仲有效！ 供浩氣長存兄參考！ |
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8. 70後 2011-11-17 14:10:12 |
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點解香港銀行唔發行香港樓按嘅債卷呢? 賣返比鬼佬, 唔好話回報, 但一定比美國佬啲迷債什致國債穩陣得多. |
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9. 木子: To 王先生 2011-11-17 14:12:59 |
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很幽默的 <貧民區屯門市中心> 陳婉嫻問唐英年的問題, 也令我自己知道完來我也住在貧民區沙田... 將軍澳按地圖看 (不是長實的地圖), 也是貧民區, 因為在新界區... |
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10. 王先生 2011-11-17 14:37:07 |
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木子兄----嗰段嘢唔係我寫，但我 100 % 同意拒！！
致於嗰两幅限尺地，政府俾 20 億過發展商使差唔多，我估新X界有機會執平貨！ |
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11. anggie T. 2011-11-17 15:02:51 |
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Too good Mr. Wong No. 5) |
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12. Hongkong People 2011-11-17 15:16:45 |
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Agree with Mr. Wong. |
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13. 外国工作港人 2011-11-17 15:20:11 |
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5 楼王先生的转载非常有启发性，值得深思 |
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14. S 2011-11-17 15:21:24 |
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如果有銀行以此方法對(按時供款的)自住客, 相信銀行的企業形象會盡毀, 客戶可能會集体杯葛它! |
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15. CD ROM 2011-11-17 15:23:31 |
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多謝王先生, 好文章值得一睇再睇. 不是針對人, 凡是能從多面睇, 總是對自己有好處. 引用金鏞先生小說一句: 知己知彼, 百戰不殆 (唔知有無寫錯字...) 小弟十分喜歡湯博士, 其他師兄引經典故去說理~~~ |
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16. 湯文亮 2011-11-17 15:33:03 |
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TO: 王先生 寫得非常好，今次給您出盡風頭，一笑。 |
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17. 来自内地 2011-11-17 16:18:40 |
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王先生的文章真棒，准备好好学习一下，加深对香港楼楼市的了解 |
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18. ABC君 2011-11-17 17:05:14 |
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5樓王先生:
看了三遍。有相見恨晚之歎!!! 建議你每三個月post一次。未看的一定要看。看過的可以重溫。 |
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19. 亞Q 2011-11-17 17:07:47 |
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王先生轉載的文章客觀地道出一眾淡友酸友心態，好！ |
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20. 亞Q 2011-11-17 17:10:44 |
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更正 : 是王先生寫的文章。 |
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21. 80後小小業主 2011-11-17 17:47:28 |
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5樓王先生 您的文章真是十分風趣之餘。 亦令我對炒家加深了認識。!! 給您一個讚。 |
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22. 80後銀行從業員 2011-11-17 18:08:40 |
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王先生一文相當精彩, 尤其6-9點, 分享經紀營業之道, 於小弟甚有裨益. 湯博士說得對, 有個別銀行由於按揭業務佔比重太高, 出售H按揭資產主要是為了想Off-balance sheet, 即將按揭資產從銀行資產負債表上剝離, 從而降低存貸比率(Loan to Deposit Ratio). 參考金管局數據(圖表1), 截至今年9月港元存貸比率為86.6%, 所有貨幣合計則為68.7%. 相信此數字已相當接近高位, 未來會有所下調. 圖表1: Loan to Deposit (Sep 11) http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/market-data-and-statistics/monthly-statistical-bulletin/C06.xls 另外, 圖表2是截至今年9月的M3供應量及本地貸款, 雙雙呈現按年計下降態勢. 其中本地貸款按年增長從8月的21.2%急降至9月的14.8%. 和我之前預計一樣, 到了12月應跌至只有單位數字增幅. 金管局亦有效地控制了貸款增速過快問題. 圖表2: Money & Credit (Sep 11) http://www.hkma.gov.hk/media/eng/doc/market-data-and-statistics/monthly-statistical-bulletin/C01.xls 說這些技術性的東西, 其實只是想指出一樣東西. 銀行放貸其實和商戶賣貨一樣, 亦要遵從供需定律, 當放貸不被鼓勵甚至要壓抑時, 取得貸款的成本只會增加, 貸款的成本只有利息一樣, 所以銀行3季度開始加息是合理的營商之道. 至於明年怎樣預測? 工商貿易進出口放款需求弱, 內保外貸的跨境業務亦直綫下降. 在風險管理考量下, 按揭生意會重新成為推動, 在銀行競爭加劇下, 不難想像減息是手法之一. 但未必會再推H按, 只會推P按, 而且空間大約在0.5-1%之間. 即由現在P-1.75%至P-2%降至P-2.5%至P-2.75%. 但是H+0.7%的按揭利率應成為歷史. 另外, 淡出H按有一重要意義, 就是銀行間預期低息會維持相當長時間, "相當長"是多長? 我見最樂觀的銀行估計是2015年. 如果說Hibor 4內年都在現水平左右徘徊, 業主的持貨力如何? 可見一斑! |
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23. 法子 2011-11-17 20:15:33 |
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To: (5) 王先生
我同意你轉載的講法。
法子 |
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24. 2011年開始 2011-11-17 22:24:52 |
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多謝王先生轉載分享，正。 |
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25. 仲達 2011-11-17 22:51:39 |
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5樓王先生POST的文章實在抵死到肉，發人深省，即使不是出自閣下手筆也感謝你的轉貼，希望將來能繼續拜讀閣下傑作！ |
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26. 小小業主 2011-11-17 23:31:45 |
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To 5樓王先生, 睇完您的文章, 我想講句: 爽! 撐! 讚! 事關我亦曾是 agent, 至今手揸幾層樓收租老實講多得炒家唔少, 因為當年有板我睇, 便有樣學樣, 加上好彩, 就係咁簡單! 睇見有d人明明有$買得起樓, 但卻冇膽, 聽d所謂專家淡友豬嗡, 錯失良機, 有時真係唯有講句: 時也命也! |
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27. 悟空 2011-11-17 23:35:59 |
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繼湯生之後，我又多了一個偶像，王生，加油啊！攞多些好嘢給大家看吓，獲益良多！ |
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28. 好文章 2011-11-18 01:10:59 |
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王生POST的文章很精彩, 很了解社會的人生百態, 多謝王生 |
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29. For #5 2011-11-18 05:34:05 |
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Points 1 & 3:
Fine if a property's price does not fall below its o/s mortgage amount. Otherwise, do you believe that the loaner bank will not take action (particularly under a situation that one has to cut the selling price by 40%+ to seek buyer as assumed in Point 3)? |
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30. 王先生 2011-11-18 08:37:56 |
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買樓10大誤解 (好文重溫) [按此打開] [隱藏] 重溫數字兄精彩文章 (11-11-2010)
每次睇完都有新領會...... 勁
http://finance.discuss.com.hk/vi ... p;extra=&page=1
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。 |
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31. 海外工作港人 2011-11-18 09:52:57 |
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32. 代理 2011-11-18 10:09:45 |
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有買貴，冇買錯，千金難買心頭好！ |
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33. 抗通脹 2011-11-18 10:22:07 |
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To: 王先生 佩服, 佩服! 又一篇好文章. 叫聲"王師傅" / "Professor Wong" 才恰當!! |
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34. 王先生 2011-11-18 10:31:24 |
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最近有朋友層樓裝修，拒知道我識少少地產常識，就叫我幫手同拒租一個服務式住宅，想話搬開吓。
其實拒要求係幾佰呎市區樓，可以俾萬多元一個月，一個人住有獨立廁所就得！
寫到呢度，行內人仕應該笑左出黎，原來我上網揾左半日，唔係 400 呎要 25K以上，就係 12月中以後先有位！
終於在打左幾拾個電話，都俾我「挖」倒 2 個價錢近磅啲，而短期可入住嘅單位，點知上到去睇睇，話名 250 呎，
點知得翻 160 呎左右可以用，我朋友果廚房都大過拒，真係玩緊「窮富翁大作戰」，而且租金都要成萬銀！
朋友話睇埋下一間先決定，點知嗰間嘅裝修唔合朋友心水，個零鐘咋，打翻電話去先頭嗰間查詢，無埋！！
睇黎我朋友做硬吸塵機，或者日頭早返屋企就走落會所做運動，順便沖埋涼，晚黑就將就一下先！！
從呢單件事之中我睇倒乜？就係「香港樓價過高係偽議題」！係啲政治人物老作點啲選民！！！！
樓價可以吹泡沫，租金根本無得作，點解香港係咁上升？除左老生常談嘅：-
通貨膨脹、買轉租增加租盤需求、年青人無首期焗交租-----之外，係有一班來自五湖四海嘅商人來港尋商機！！
有市區樓租俾人嘅朋友，或者有甲乙級寫字樓出租嘅人都會發覺，呢幾年有好多外國人或外國公司尋租，
國藉除左大路嘅西歐、美國、澳紐、日韓之外，仲有啲係南美、東歐、非洲----，我老細就有層樓租左俾巴西人！
呢啲外國人山長水遠走黎香港「屈居」幾百尺樓，就係來港揾商機，商機係大陸，香港就係橋頭堡！
大陸嘅發展軌跡同所有新興國家同地區一樣，大陸仲有樣嘅着數過人，就係大把港資同人材肯回歸！
大陸打後呢幾十年，就會由製造 / 出口主導，過度去由服務 / 內需主導！！
任何 BIG 1000 企業唔來香港建立橋頭堡，以便進攻大陸龐大市場，不如將間公司「摺埋」好過！！！
近來嗰啲有大型商舖在旺區嘅業主都會發覺，拒哋突然間中左六合彩頭獎，仲要係每一個月中一次果隻！！！
因為有好多外國大品牌，係咁抬住一箱二箱銀紙係拒哋面前「曬泠」，只求租得龍頭舖，不計代價！
呢啲大型品牌如果單計營運肯定入不敷出，但點解拒哋都會做呢啲反智行為呢？就因為拒哋要打大陸市場！！
國際品牌係香港連一間似啲樣嘅龍頭舖都無，不如返鄉下耕田好過，係香港租舖嘅支出，當賣廣告咋！！！
係呢個大時代，長綫樓價點回？？？政府如果再係咁推啲古靈精怪嘅招數去壓啲樓價，棧益曬呢啲外資商人！！
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35. 湯文亮 2011-11-18 11:13:44 |
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各位早晨， 總人次﹕16,350 TO: 王先生 兩篇文章出現，可謂平地一聲雷，不少網友與我一起擊節讚賞`。 我夠膽講，這兩篇文件中任何一篇可以作為博士生研究香港地產論文之指引，若果有研究生看此網站，應立即考慮。 我亦會以其中情節寫成文章，粗略估計，最少可以寫十篇，加上一些枝枝葉葉，只求大家喜歡。 今日我只出一篇文章反駁大C言論。 CY之第四篇﹕「浪花濤盡英雄」於明日登出，同時有星期六故事﹕荷花香，新月上 多謝！ |
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36. TRON 2011-11-18 11:33:49 |
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TO: 王先生 十分謝謝你的分享，很有看到青天的感覺！ |
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37. 無樓一身重 2011-11-18 11:37:47 |
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38. 王先生 2011-11-18 14:54:26 |
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29樓----層樓跌幾成，銀行會唔會「滚攪」你，係睇你每個月係唔係準時還樓按！
如果準時還款應該係好好嘅理由免被銀行「迫倉」，因為樓價跌得四五成，
咁就唔係你個人問題，而係社會問題、政治問題！你好人好者準時還款都俾銀行「迫倉」，
大把人同你主持正義！
還是嗰句，置業係人生最大決定，無咁大個頭，就唔好參與呢個「高危活動」！ |
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39. 王先生 2011-11-18 15:17:06 |
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做成大跌市的導火線係業主供唔掂樓，冇其他任何直接原因。
簡接原因可以係業主失業等等，但業主要選擇係跌市劈價賣樓，一定係因為供唔掂。(趁亂換樓另作別論)
抗跌力一定係睇有冇業主會供唔掂劈價。如果業主供得掂，市場價唔到心水價，大可以封盤唔賣，理鬼得佢有冇人買。
08年海潚好快就跌完，就係因為息低失業率低，大部份業主供得起都寧封盤不減價，趺左3個月就開始反彈。
做成大跌市的導火線係業主供唔掂樓，冇其他任何直接原因。
簡接原因可以係業主失業等等，但業主要選擇係跌市劈價賣樓，一定係因為供唔掂。(趁亂換樓另作別論)
抗跌力一定係睇有冇業主會供唔掂劈價。如果業主供得掂，市場價唔到心水價，大可以封盤唔賣，理鬼得佢有冇人買。
08年海潚好快就跌完，就係因為息低失業率低，大部份業主供得起都寧封盤不減價，趺左3個月就開始反彈。
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