各位早晨，

今天文章雖然是假設，但亦有極大可能成事，有心置業的朋友，不妨稍後等待銀行放寬按揭才付諸實行。

明天，我將會帶團北上，與深圳高速公路集團作羽毛球友誼賽。事緣因為去年(2010)，紀惠集團奪得中國銀行客戶杯冠軍，今次我並邀請香港羽毛球隊總教練何一鳴先生隨隊作技術指導，細節將會在下一個星期六故事說給您們聽。

星期一的文章，將會是我個人最大突破，將今年初我說樓市是乍暖還寒的理由說出來，名字是「樓市的寒暑表」，請各位賜教。

各位，

由於中央收緊銀根，內地企業均以內保外貸的方式於香港大舉借錢，利息大概由7,8厘至十多厘。乍看以為很高，但是錢途無限！

要知道，今年中央過度收緊銀根，原意為遏抑通脹，卻使大部份中小企不能從銀行借到足以營運的資金。由於事關存亡，中小企紛紛向大企央企以高息借貸度日，大概以十多二十厘的利息借錢！所以大企央企都不務正業，全力內保外貸做息差套戥，賺利息差價賺得不亦樂乎。簡單點說，在香港借錢後表面多謝你，一掉轉頭即笑你笨！

更恐怖的真相，是有些不合資格向大企央企借錢的中小企，向地下錢莊以三四十厘借錢，絕非危言聳聽，今年以來已屢有報導。

另外，為了滿足金管局的資本規定，各銀行都開拓了新業務---人壽保險，因為可長期鎖住顧客金錢。如果你現時走入銀行，即使只是在櫃台辦點小事，也會轉介你做儲蓄保險，甚或勸籲十多二十歲的年輕人買一份供到65歲的人壽保險。理由很動聽---父母養到你咁大，如果有乜意外行左，你有什麼比返父母？平安無事到65歲又可退保拿多份[退休金]......動機實在明顯得很。

一言敝之：上有政策，下有對策。

湯博士：

[樓市的寒暑表]和[鴨脷洲的地產霸權]只看名字也覺十分吸引，萬眾期待。

謹祝湯兄再下一城，在羽毛球友誼賽獲勝！

博士:

股市步入熊市，樓市將如何發展? 請指引

如果真係再放寬樓按就好喇, 我諗住買第二間樓收租, 希望可以50歲前擁有三間樓

我o既朋輩都係以哩個為目標, 先苦後甜, 去旅行, 奢侈消費, 留待起碼第二間樓穩定落黎先諗

湯博士乃銀行世家, 言論足可為表率. 仲達兄亦乃高人也, 深明銀行經營之道.

香港同中國再唔放鬆翻啲銀根，隨時同歐豬一齊坐沉船！

如果遲些真是減息,真是吾不欲觀之焉！樓市已經被瘋狂炒高,商鋪價格更加高不可攀,連一些沒人路過的商場店鋪都愈級狂升,租金回報只有2%以下,我們要買貴貨low

如果遲些真是減息,真是吾不欲觀之焉！樓市已經被瘋狂炒高,商鋪價格更加高不可攀,連一些沒人路過的商場店鋪都愈級狂升,租金回報只有2%以下,我們要買貴貨low

To 仲達,

"一言敝之" 應為"一言蔽之".

兩年前, 買將軍澳第一套單位, 連租約, 只付首期, 舊年再買多層3房自住, 現在已"負債累累"..特別政府已收緊按揭,只有5成按揭..看來35歲前買第三層樓是無機會啦....要儲多D首期, 希望40歲前可達成.

 樓市是愈跌愈買, 10, 20 年後自然回報驚人..只不過政府現在政策太欺人太甚..胡亂干預..

多謝80後銀行從業員讚賞，閣下對銀行業及金融體系的認知令在下深感佩服。

多謝MARCO提點，行文絞盡腦汁，最後疏忽用字，難得糊塗。

小弟在今年初將兩層已供完的樓給銀行做按揭，一層做到5成，另一層做到7成，利息都是H+0.7厘。小弟將錢通過兌換店換成人民幣，存入國內的銀行做三個月定期，利息超過3厘，小弟還按揭的利息不足1厘，淨收2厘多息差。還有，今年初1元港幣兌人民幣0.85元，現在是1：0.82。至今可謂財息兼收，無本生利，相當和味！

國內的銀行一直遊說小弟購買理財產品，年回報可達6-8厘。小弟知道那些所謂理財產品本質上就是國企和地方政府的債券組合，這些錢將通過各種途徑最終流入目前缺乏資金的民營中小企。甚至有朋友建議小弟直接將錢借給國內的地下錢莊，收息可達16-20厘！上述回報雖然十分吸引，但是風險太大，小弟一直婉拒。

小弟由此發現一些隱患：

1）          目前國內為打擊通脹，收緊銀根，令眾多民營中小企業難以從銀行貸款，為求生存，他們紛紛向地下錢莊借錢，求過於供，令借貸利息暴升，據聞年息高達30-50厘。以致目前國內是全民放高利貸，連許多大型國企都不務正業，利用自己的信用向銀行低息借錢，高息貸出。這些錢最終流入民營中小企業，其中大多是出口企業，先不說目前歐美經濟不景，出口民企前景堪虞，用30-50厘的利息借款，無異飲鴆止渴！一旦這些借款企業大量倒閉，無法還錢，將影響巨大，參與直接或間接借貸的地下錢莊、大型國企、銀行、甚至購買所謂理財產品的個人都將受到波及，形成信貸危機，其危害遠大於目前的通脹！由此看來，中央政府為壓抑通脹而收緊銀根至今已是弊大於利，若再繼續下去，中國經濟將硬著陸！

2）          自從05年人民幣匯改以來，人民幣兌美元的匯價節節上升，吸引不少香港人儲蓄人民幣。最近兩年多，港元跟隨美元，利息極低，又有不少人借出港元，換成人民幣，正如小弟一樣，問題是這種財息兼收的局面怎樣才被打破？答案是人民幣兌美元貶值，但是綜觀現時世界局勢，似乎不太可能！

另一種可能性是：人民幣只對港幣貶值，也就是港幣和美元的聯繫匯率脫鉤。聯繫匯率實施多年，有利有弊，雖然港服一再強調要堅持聯繫匯率，不過由於美元持續弱勢，聯繫匯率的弊端越來越多，例如疲弱的美元造成香港物價和資產價格高企，民間已頗有怨言。這種情況將持續發展，以致一個臨界點！

試想以下場景：有一日，美元持續偏弱，香港百物騰貴、樓價、租金高昂，民怨沸騰，社會開始指責聯繫匯率為通脹的元兇。國際炒家開始悄悄利用金融衍生工具買港元升，一切準備就緒，他們就買通財經界學術權威力數聯繫匯率的不是；政客也開始為民請命，向政府施壓；國際大行大肆發佈港元將大升的言論。在這樣的背景下，國家炒家買港元升的衍生工具開始發生效用。以下一個因素將非常重要：那就是類似小弟那樣擁有人民幣存款的港人為求自保，紛紛將人民幣換成港幣，這股力量累積數年，一朝轉向，勢不可擋！港元需求短期內大增，兌美元的匯率節節上升，港府難以招架，求救中央，中央下令嚴控人民幣兌換！但是由於地下錢莊無孔不入、地方政府貪污腐敗、有人民幣的港人自保心切，依然有大量人民幣被兌換成港幣。接著，國際炒家繼續大造輿論：預期港幣與美元將脫鉤，吸引各地投資者拋售美元，買進港元，以致聯繫匯率終於失守，美元兌港元達到1：6的價位。。。。。。

其勢險，其節短，凡事蓄勢需時，發作瞬間！各位，一旦聯繫匯率脫鉤，將會發生什麼？

回上善若水兄及無奈兄：

隱患一在回應5中本人亦有提及，事實上，中國經濟保持高單位數增長，通脹理應與經濟增長相若，強行打壓通脹導致中小企要借高利貸，簡直不止飲鴆止渴，而是距離爆炸不久的計時炸彈！

至於隱患二，近來已有美國大型對沖基金賭港元脫勾，他們估計會大幅升值三成。其發生情況與上善若水兄的推測相若，奉勸兄台勿把過多金錢敘造利息套戥，為了2%利息而冒匯率危機風險，潛在風險遠高於可得回報。

若果真的脫勾，港元兌美元和人民幣均會大幅升值，供港糧食會因匯率問題而大幅減價，從而解決大陸供港商品的通脹問題。但是樓市則不同，樓價不會因港元大幅升值而大幅貶值，因為大部份香港樓宇仍是港人所買---一手樓內地買家比例普遍為兩成(個別豪宅高至四五成)，二手樓則比例上一成也不到，此為解釋。

新加坡有前車可鑑，即使坡幣升值，其樓價也不見得因此下跌，反而越升越多。近來有些報導指出不止私樓炒到天價，連組屋也有價有市，吸引大批大陸和東南亞游資買入。

由於脫勾影響的範疇太多，其他宏觀經濟和社會問題變數多得不能預測，就此打住。

一言蔽之：遏抑通脹隱患多，脫勾變數何其多！

無奈兄：

小弟之見解與仲達兄大同小異。唯獨小弟認為，一旦聯匯脫鉤，對樓價有負面影響。雖則內地買家在本港一二手樓市場上只佔少數，但是市場價格是由邊際價格決定的，例如有100個單位，其中兩三個以低價成交，其成交價就成為新的市場價，其餘97、8個單位的估值也跟隨新成交價，連帶銀行的估價、買賣雙方的心理價位亦將隨即改變，更何況內地買家絕非2-3%那麼少。

仲達兄：

多謝提醒，小弟會認真考慮！多事之秋，投資艱難。滯漲迫近，現金在手，可作何用？願聞高見！

別夢想以為脫勾之後港元兌美元和人民幣均馬上大幅升值，沒有一個政府會作這種蠢事，讓人一夜之間兌換走所有美元儲備！即使耍與美元脫勾改與人民幣掛勾，港元匯率亦會保持在當時的匯率，這點絕對是肯定的！

上善兄:

你的做法亦是不少穩陣型私人銀行客戶的做法. 短期風險的確甚低. 定期三個月續存亦可增加彈性. 但建議不可戀戰太久, 兩年內人民幣兌港幣可以每年以3-5%升值, 但之後很難說.

至於港元與美元脫鈎一說, 我想10年後再擔心未遲.