|
1. 向泛民say yes 2011-09-21 10:59:33 |
|
不過如果梁振英當了特首，這就不同了，政策可以推樓市，所以梁當選特首後，就應該是樓市一個非常重要的負面因素。 |
|
2. 湯文亮 2011-09-21 11:10:56 |
|
各位， 早晨，今日以一篇千多字文章來講述2008至2009年概況，是有點緊湊。但當時在物業投資界是非常緊張，若果，銀行無止境追討差額，後果堪虞。 為防止上述情況再度發生，明天的文章是講怎樣作出一些預防。大家不妨一讀。 文章所說，當時中原指數56點，亦是2008年最低點數，測量師說跌，但指數反升，世事無常，莫過於此。 |
|
3. 呵呵 2011-09-21 11:12:41 |
|
梁振英叫振英, 又不是振中, 更不是振港, 佢只係一心想做特首, 完全不是為香港, 各位放心好啦... |
|
4. 王先生 2011-09-21 11:23:46 |
|
香港樓市我認為係世界同類市場流轉率最高嘅城市，而且透明度極高。
呢度資訊發達，咁想買樓嘅人睇倒歐美經濟倒瀉籮蟹，樓價跌拒 3成以上都好合理，
但另一方面，現在手持物業嘅人，壓力又真係好細，絕大部份業主供平過租，而利息短期又升唔倒！
如果拒哋在半年前做落嘅係 P按，咁單計利息支出真係少得可憐，如非必要都唔會賣樓或換樓！
現在跌又唔跌得多，想升又升唔倒，但成交少咁半。
地產代理就真係俾呢個局玩殘。 |
|
5. ... 2011-09-21 11:25:56 |
|
yes... he is really a big problem... i 100% wont vote for him... coz i really cant think of a reason to vote for a guy who will lead our econ go backwards... |
|
6. 仲達 2011-09-21 11:33:21 |
|
佩服湯博士獨排眾議，眾人皆醉我獨醒，不人云亦云。盼望未來，博士可繼續點醒蒼生，功德無量。 2008年，人們都以為次按危機會導致經濟轉差及使樓價下跌，卻忽視了美國為拯救經濟的QE(QUANTITATIVE EASING)，即量化寬鬆政策。由於聯繫匯率的存在，美國狂印銀紙等於港元大幅貶值，更何況香港經濟自從2003年後一直復甦，經濟好加上銀紙貶值只有一個結果---所有商品大幅升值，而物業又是港人認為最有投資價值及防守性最強的項目，因此樓價便如脫彊野馬，快速上揚。 一言敝之：一葉障目，不見泰山---盲點無處不在。 |
|
7. 70後中產 2011-09-21 11:37:20 |
|
回5樓: 你就好啦係個1000幾位中的選委會,我就無權去投票! 如果你咁有power,唔該幫我地收拾長毛,肉民! |
|
8. 80後小小業主 2011-09-21 11:39:28 |
|
各位早晨。 現時有部份業主砍價成交相信只是短暫性。 而這些砍偠業主主要是投資止蝕的。 雖然減偠出售，但並不代表沒錢賺。 只是在股市波幅大，個別銀行加息及外圍因素不利等消息充斥市場。 負面情緒在擴張才令部份投資者止賺離場。 我是從事地產行業的。 目前，我看不到有很多自住的砍價盤出售。即是未有非理性售樓的出現。 而估計現時屬健康的回調。 像湯博士所言。 政府相信現時不會再出招打壓樓市。因為香港只有靠樓市，百業才能興旺。 所以我仍然相信短期會10%調整。但長遠也是上升。 就算歐豬爆破，我亦相信其威力最多令樓市只有跌30%， 也許到時重災區會是股票市場。 |
|
9. 王先生 2011-09-21 11:40:21 |
|
唔好意思，業主做落嘅係同業拆息(H按)先真，到呢一刻我想香港有幾拾萬個業主以低於 1厘供緊樓，變相要啲小存户津貼買樓嘅人！ |
|
10. IRM 2011-09-21 11:41:02 |
|
agree with 4th floor. The background factors are suggesting a flat curve of the propert price, for the coming years! I can see many agents are losing their jobs very soon! |
|
11. 80後小小業主 2011-09-21 11:44:38 |
|
更正上文... SORRY 而這些砍價業主主要是投資止蝕的。 <---是止賺 |
|
12. 向飯民say yes 2011-09-21 11:46:55 |
|
所謂港人治港的是假的，香港人沒有投票權，治什麼港？梁和唐能勝出與否我又奈之何？長毛等人的存在就是活生生對這種無奈的納喊，所以請大家出來，投飯民神聖的一票。 |
|
13. 外国工作的港人 2011-09-21 11:57:01 |
|
評論員,专家的意见，我们一般的小市民只能做为参考。我于2009年买了一个自主单位，原因很简单，是因为我计数好，每个月我能付担供款，又够钱付头款。就是那么简单。今天看来是买对了，但我们不知道明年会不会跌到变负资产，但这不是很重要，因为随着时间过去，我们已赚了几年的租金，也减少了银行的借款。
各位上车一族请把握好这次楼市可能会下跌的机会，自己先数好自身能力，自己评估大概下跌多少（这点很困难），看到银行放松贷款，就应该勇敢的走出第一步。
共勉之。
|
|
14. 80後小小業主 2011-09-21 11:57:15 |
|
同意4樓，王先生所言。 現在樓市其實是健康的。 SSD出台每年凍結了10萬個單位。(十分保守的數字，其實約12萬) 2年便是20萬。(其實約24萬)而香港私樓登記約110萬。 20萬/110萬 = 18.18% (2年計) 即時說未來供應會是十分緊縮。只會續步收窄。 而且按揭收窄，令好多比較沒實力的買家卻步（是比較不是沒有實力） 所以令交投大減。到現時。基本上優質的，平價的，確實會賣的盤已不多， 上半年已經消化得七七八八。今時今日的現盤全都是有實力的業主。 成交量點會唔減。價升量跌係未來的走勢。 加上現時外圍因素主導買家心理。 未來半年相信地產代理，銀行按揭及室內裝修等等行業都要經歷一個寒冬。。 |
|
15. 70後中產 2011-09-21 11:58:15 |
|
長毛,毓民對香港的下一代壞的影响極深,以後香港亂過利比亞就多得佢地唁少!個偉業搞到個好警察喪生,宜家又龜縮咗去邊?一句公開道歉都無!振英都只是推冧樓市啫!如果以上組合,不出5年,大家無樓人士就可以現價5成或以下購得心水豪宅! |
|
16. 無奈 2011-09-21 12:02:51 |
|
文章非常到位，道出我等不知的真相。許多外國評港報告的立足點是其本國的國情、文化、傳統，忽略本港的獨特性，更忽略了本港當今百年一遇的機遇，因此報告多有謬誤，股評人將之捧為至寶論樓市，又豈能不誤蒼生？ |
|
17. 王先生 2011-09-21 12:20:56 |
|
12樓係咪玩啦！歐豬點解依家經濟一塌糊塗？咪就係拒地嘅政府要選票先上倒臺。
正常人都想少做事、人工高、福利好、假期多、早退休、房租抵、醫療平--------
政客咪滿足曬拒地嘅要求囉！第二個政黨想執政？就提出一個更加好、更加正嘅政綱！？
起先無問題架，阿爺剩落唔少；到阿爸嗰代洗乾洗淨，就去賣家當、再去借---------
到我哋呢代，國債天文數字，又洗大左，返唔倒轉頭！最終局住賴債係唯一選擇！！！！
民主當然好，但自私係人類天性，解決唔倒呢樣嘢，香港攪民主等如自掘墳墓！！
如果有得選擇，我會選新加坡嘅政治制度！！！！！ |
|
18. 湯文亮 2011-09-21 12:52:25 |
|
各位， 我今日還有一篇文章刊登在散文集內「何需賤賣土地」，請賜教。 |
|
19. 請各位高人指教 2011-09-21 12:53:28 |
|
如果港幣與美元脫钩，或者港幣升值，香港的樓價是升還是跌？請各位高人指教。謝謝！ |
|
20. Fireball 2011-09-21 14:20:18 |
|
同08年比較，而家整體環境當然不一樣，我想講既係外圍因素可以好短時間重挫本地樓價，唔好斷章取義。測量師有幾多厲害既武器都要有個觸法點先有用。08年有測量師，唔通12年唔可以有其他人、其他事？若果歐債危機最終爆破，歐元聯盟被迫解體，佢既影響又會唔會細得過美國雷曼事件呢？大家可以想一想。 依個就係我想帶出08年既原因，並非直接比較。 |
|
21. 粱國雄 2011-09-21 14:25:12 |
|
計我話政府應該向現有既業主抽取暴利稅，只要是擁有物業，一定要俾稅。而且要效法國內向所有大地產商，包括你湯文亮抽重稅。美國研究向富人抽重稅實在係明智既做法，還富於民，重現普選。只有擊倒地產霸權，人民先可以安居樂業；只有還政於民，人民先有好曰子過。地產霸主滾蛋，還我真普選。
|
|
22. 善言 2011-09-21 15:01:39 |
|
不說港元會否與美元脫鈎，單說港元升值(對國際外滙而言), 土地亦會升值(亦是對國際外滙對算)，樓房亦會升值(以外滙對算來看), 但對香港人來說:港元對港元是沒有升或跌。當然，用港元對換外滙是會升值的。 本人覺得與美元掛鈎亦是穏重做法，美國亦有很多優點, 單說財政, 它有電腦、太空科技、醫學研究、旅遊、農田、汽車、軍事、大學、工廠等。 很重要的是港元與美元脫鈎, 港元一定升值嗎? 會否抵受得襲擊。 如何保持港元升值，可能有些途徑: 1. 增加實業財產, 例如多投資外地土地、物業、文化建築(很多華人子女都說要學中文)、飲食等以吸納長期外滙。 2. 增加優越人才以取優質財政計劃或方案，積極培養人才以服務香港為先 (香港已有很多所大學、大專)以善用現有資源。 |
|
23. 王先生 2011-09-21 15:06:35 |
|
長毛-----呢個財政年度，政府賣左大約十幅地，講緊 4百幾億，庫房已經滿到瀉！！！！
政府啲啲賣地收入係間接係小業主個荷包攞架，咁重唔夠？？
無左我哋呢100萬小業主無私奉獻，你可以住公屋？
係立法會叫两句口號收工就乾拾皮？ |
|
24. 外国工作的港人 2011-09-21 15:52:29 |
|
長毛，你要不要对你的说话负责，还是说一说，希望多骗几张票就算数。“只要是擁有物業，一定要俾稅”，我们这些擁有物業的一般小市民，俾稅都比你多，但大部分人生活不会比你好，你为啥不叫公屋富户多付稅。又如果我们都变成负资产，是不是你来赔？ |
|
25. 善言 2011-09-21 15:58:53 |
|
聽聞近來美元疲弱，拖着港元強不起。我提議: 可否加強藉領事與美國溝通達成雙邊關係互利互惠，多做生易, 互相興旺。 |
|
26. 中間人 2011-09-21 16:55:43 |
|
美國收的是富豪税，仲要係有時間性，這點我也不反對，但香港的小業主大部份都不是富豪，而且有些小業主的生活可能比住公屋及居屋的人更艱難，再者，香港的小業主每年己有交四次地租及差餉了 |
|
27. DT 2011-09-21 17:23:41 |
|
Do you know? 1. The property price fall from 2008 to 2009 related to very weak domestic exports of goods. 2. In July 2011, the volume of Hong Kong's domestic exports of goods fell significantly, by 29.3% over July 2010. 3. ESPRIT is only an iceberg in the Euro market. |
|
28. 長毛粉絲 2011-09-21 18:17:44 |
|
梁國雄日理萬機，政治事務千頭萬緒，鬼得閒睇呢個網頁，一定是有人冒認，在這裏亂無謂，講三講四，意圖中傷。諸君稍安無燥，息心下氣，否則學長毛不成反成狂就不好啦！ |
|
29. 长毛也有粉丝？ 2011-09-21 20:14:58 |
|
长毛竟然也有粉丝，真系好玩。我唔玩政治也不懂长毛，只是看到这个人终日食得太饱无所事事，当玩政治系娱乐，竟然也有粉丝呀？香港地真系无处不是活宝。 |
|
30. 樓市大跌 2011-09-21 20:53:30 |
|
樓市大跌，不是講甚麼條件，是講誘因，希臘若破產，歐債違約，相關銀行將會受影嚮，骨牌效應將會波及全世界的經濟，到時香港就算有最好的條件亦不能幸免。 香港由09年一月至今，樓宇買賣合約大約有390,000宗，這些業主大部分是在這期間高價買入，若樓价大跌，他們成為負資產的機會是非常之高。 若業主是自用而供款能力沒有問題，樓价大跌對他們影嚮不大，只是心理上不舒服而已。若是炒家，情况便不一樣，銀行便會追收差額，恐慌性拋售將會出現。 希望各炒家做好準備。 |
|
31. 回樓上 2011-09-21 21:21:46 |
|
香港唔會有事，就算地球經濟差異，香港都唔會有事因為香港同外星人做生意嘛! |
|
32. 林行止 2011-09-21 21:36:11 |
|
由於目前資金成本「偏低」而「基礎條件」顯示港元應該升值，因此四處流竄的國際游資繼續流入本港的趨勢，暫時不會逆轉；而這些「熱錢」，除了「長揸港元期貨」，還會投入各種投機投資市場，期待財滙息（置業有租金買股有股息）三收。事實上，以現時的情況，除非出現不可測的重大意外，港元不可能兌美元貶值，流入香港的「熱錢」由於立於不敗之地，這種情況意味香港社會會日趨「不平衡」，一方面是民生日苦民怨日深，一方面是投資投機活動愈來愈熾熱，把香港社會貧富不均不公的鴻溝拉闊，香港由是日趨不和諧。這種趨勢將使香港成為投資者和炒家的樂園，卻是受薪階級尤其是低下階層百姓的失樂園！
以上节录自信报，估计炒港元升值，楼价未来几年会大升。 |
|
33. 小業主 2011-09-21 23:16:50 |
|
是的! 香港的小業主大部份都不是富豪，而且有些小業主的生活可能比住公屋及居屋的人更艱難，再者，香港的小業主每年己有交四次地租及差餉了. 還有,有ｄ人表面收租,交物業和利得稅,唔洗貼租都要貼現錢交稅,現金流只流左去銀行和稅局,如果像９７後变負資產,就流眼淚. |
|
34. 朱玄子 2011-09-22 00:28:29 |
|
回樓上29, 曹操都有知心友,何況長毛不是什麼大奸大惡, 只是在港搞搞對抗,在記者面前做做SHOW, 在立法會內拋拋蕉,吶喊口號,又一日,住公屋,又唔駛愁, 薪俸平平安安一大袋, <<爽>> |
|
35. 朱玄子 2011-09-22 00:48:31 |
|
你好, 湯博士, 2008年的樓價下跌, 還有"C"先生的<<冰河時期理論>>,亦有所影響, 當時有一群不大懂分析國際數據之業主,但又受過97的痛苦經歷, <<冰河時期理論>>一出, 即時影響決定恐慌性拋售,而有意買樓之投資者及用家, 亦覺<<冰河>>二字,極度可怕,更有投資者,蝕本離場.......可能湯博士, 手持全部是豪宅及旺舖,未有觀察千萬港元樓下之普通單位.. |
|
36. 浩氣長存 2011-09-22 04:21:14 |
|
其實要樓價下滑真係咁難?? 雖然惡性通脹大家都理解, 近日睇報紙有個美孚新村1手樓業主以5萬蚊買樓(我初頭都以為睇錯) , 以350幾萬放售就可想而知
但樓市同股市一樣, 沒有永遠只升不跌o既神話
香港人做事心態就係: 人有我有, 咩都一窩蜂咁去做
好景o既時候就咩都跟風, 一副唔好蝕綽o既心態, 最緊要就係有得分..同樣地, 只要有利淡消息傳出, 個個都敵不動我不動, 無人夠膽踏出第一步..
以現時情況睇黎, 撇除大陸人落黎來港買樓o既因素唔計(因為呢個熱錢數目係難以量化)
只係計我地本土香港人所能承擔o既購買力, 誠如湯博士所言, 2009年中原指數係60幾 (如果有誤請指正), 到2011年6月高位o既99.幾, 當中香港人用左幾多錢去炒高呢個指數呢？我意思係, 假設每個人/每個家庭都係呢兩年間買樓o既話, 其實佢地已經用左一舊錢去比首期買樓, 而我相信呢筆錢都已經佔一個人/一個家庭儲蓄o既一大部份
雖然比起97年有人用超過九成o既人工黎供樓, 而家每個家庭負擔o既只係4-5成, 但同時亦都意味住佢地 o係正常情況下(唔計中六合彩或者其他投資獲利) 應該買唔起/供唔起第二層樓
當個購買力停左落黎o既時候 (有d購買力可能去左新盤 ,又可能有實力客觀望施政報告，令樓市滯後) 無人承接, 其實樓價都係會向下
你可能會話, 咁有人會想樓換樓, 又有人睇好後市, 因此依然會有好多人有舊錢買樓, 繼續推高個價
問題係最近呢一個月o既消息, 大家有目共睹, 樓市回落, 政府出招, 大行加息, 環球經濟不穩, 樓市貼近97高位令泡沫乍現, 好多人驚樓市會爆煲, 所以好多花生友都係度觀望等睇戲, 令個樓市點都升唔到上97高位 , 加上SSD出籠之後炒家幾近絕跡, 市場用家為主, 最多都係買多層(或者幾層)樓收租.
係咁o既情況下, 仲會唔會有人肯以高價去承接呢？可以預期o既係, 有實力賣家繼續推高個價托市, 反正唔等錢駛, (筆者住開新界西, 容許我以呢邊d樓做例子：近日天水圍嘉湖山莊最舊o既樂湖居, 一個中層得兩房單位, 有業主夠膽死開210萬,仲表明唔想平賣, 呢個價係同屋苑最新o既美湖可以買到低層三房)
不過唔緊要, 你有你亂叫價, 作為精明消費者, 以銀行估價為參考, 唔會咁易比人呃, 我就老虎蟹都睇定d, 結果慢慢就係一d急於變現o既業主，或者睇淡後市o既業主，又或者想盡快止賺o既業主慢慢開始減價, 今日你減5萬, 後日我減多5萬, 為求盡快出貨 ...到時候樓價自然不攻自破
正如文章開頭所講, 香港人最鍾意就係跟風, 尤其係投資炒賣, 最忌輸錢, 講到要蝕個個都唔想,結果就係d樓開始越賣越平, 但d人又唔係好敢買, 形成惡成循環.....當然啦, 平到一定水平o既時候都會有人承接, 不過到時已經累積到一定跌幅...
其實講到呢度，大家唔好誤會我係樓市大淡友，其實我都認同湯博士講, 樓價大跌現時真係無咩可能, 除非沙士重臨, 短期回氣調整就一定會，股票都會獲利回吐啦。我估計未來半年至九個月會回5-10%，唔會超過15%。
(筆者本身8月賣左位於屯門o既一個單位，現暫租住於同一個屋苑內，打算一年後低番5%再上車，希望今次睇得準啦！)
|
|
37. DT 2011-09-22 09:32:03 |
|
To : 林行止 Are you really Mr. Lam? |
|
38. 70後 2011-09-22 09:38:20 |
|
居屋補地價按買入價計, 又一捉蟲入屎忽方案, 97年買嘅, 03年搞唔掂, 想賣咁點????以低者為準????咁就真係利益輸送!!! |
|
39. Fireball 2011-09-22 10:07:47 |
|
回36：跌5%買返你都冇乜著數喎似乎，但我都認為樓市會調整一下。個幅度有幾大就難講，有一些評論話30 - 50%，但10 - 20%之間係我既估計。如果跌30 - 50%，失業率要升得好多，大家都冇著數。 |
|
40. 股海謀生 2011-09-22 11:03:43 |
|
股票日日跌,樓價點會唔跌呢! 某部份股票由年初至今已經下調了百分之五十有多,樓價由年初至今差不多,點解要買樓?點解唔將D錢買股票,講回報股票好好多,D錢回籠都快好多! |
|
41. MCC 2011-09-22 11:08:43 |
|
楼价已升到接近97高位。股市也不甘后人，赶紧跌倒97高位16820。楼股双辉！！ |
|
42. 人一個 2011-09-22 11:14:50 |
|
失業率跌至3.2% 最低工資後, 侍應, 看更都有7-8千蚊人工 釘木板工人日薪由以往$800升到$1500都請唔夠人 中五剛畢業學生嫌8千蚊人工低唔願做 樓市係反映本地居民o既經濟實力 股市中上市公司多數係國際業務, 受影響而大跌係正常不過 d 人成日攞股市大跌幾成, 香港樓市就要相應大跌幾成實在係兒戲o既講法, 其居心可測 外圍越係亂, 我越係想買實物保值, 樓同黃金o既分別, 係黃金世界通行, 打仗時都拎得走 樓就郁唔到, 但有使用的價值, 唔租俾人可自住 成交縮減淡友認為係外圍不明朗導致? 可能有好少數真係 但絕大部份係因為金管局落指令, 銀行配合唔放水兼加按息所致 我敢寫包單, 倘若聽日銀行再推 hibor+0.7 按息兼放水借錢, 成交一定如年頭般旺 |
|
43. 契弟走得摩 2011-09-22 11:34:00 |
|
外資洗股、洗樓 |
|
44. 浩氣長存 2011-09-22 12:17:58 |
|
回36： 其實我心目中最好緊係跌兩成啦, 不過呢度好多樓市大好友睇好湯博士台戲, 所以講野保守客觀d 好,
回42：鬼唔知減息可以刺激買樓??如果而家實際息率係1 , 好多人會仆到咁買, 話知佢貴, 問題就係而家政府睇得個市好實, , 唔想佢失控, 加上個價而經升到唔值佢本身個價..銀行有意無意間唔肯放水, 所以樓市先會靜左, 假以時日囉wor, 呵呵, 呵呵 |
|
45. 無奈 2011-09-22 14:55:14 |
|
浩氣長存：你的觀點都很正確，當我沽清我的物業時，我就和你一樣的正確了，到那時，樓價最好就跌到沙士價，完全沒人問，我們就可要買什麼就買什麼，管他博士台戲是什麼。 |
|
46. 亞Q 2011-09-22 16:04:49 |
|
香港股市素來以大上大落、快上快落出名，香港自1973年至今經歷過幾多次股災？無七次都有六次！但香港樓市由開埠至今約一百六十年，所發生的樓災只得兩次，二戰淪陷三年零八個月是第一次，回歸中國之後1997至2003是第二次，兩次都是發生在主權轉變咁大件事之時，除非大亞灣出現好似日本福島核電事故，否則幾難要香港個樓市大瀉。 |
|
47. 人一個 2011-09-22 16:22:33 |
|
To 44. 提提你, 你好似計錯數, 你而家租緊地方, 一年後5%的下跌係唔夠彌補你賣樓後再入市的損失 另外, 你講到利息低係人都識入市=阿媽係女人, 咁你又知唔知就算而家按息升左, 但都係低於20年平均值, 咁而家係咪即係適合入市多過出市, 你會唔會做錯決定呢? 樓價的平與貴係以市場成交決定, 唔係以業主開天叫價, 或者買家大嗌嫌貴去決定, 成交到就係市價, 再講, 我指出失業率低, 人工不斷加就係想講市民的普遍負擔能力高左, 即係以往就算不太合理的價錢都會變得較為合理化, 所以除非持續好多人失業, 人工下調, 否則租金及樓價好難下調 (最低工資的壞處響經濟好時不被察覺, 但經濟下滑時, 此政策將會發揮其窩輪式的拖累效應) 銀行唔係有意無意間唔肯放水, 你講得好似好兒戲, 銀行除左要睇自己的風險管理, 亦要聽命金管局支笛, 金管局叫銀行唔好俾太多優惠去吸按揭客戶, 一有銀行唔聽話就會被召見, 銀行水浸但被迫唔可以做多d按揭, 咪 sell 多d利潤高o既私人貸款囉 政府有幾何會叫人買樓丫, 政府只會將市民o既財富輸送晒俾金融界, 你唔見股市風高浪急, 但政府無好似樓市出ssd咁限制港人dump錢落海的政策, 任人宰割, 仲聽晒基金經理o既說話強制成立mpf, 小市民d錢齋每年俾基金管理費及其他費用, 複式計算到退休都無左百幾萬. 佢對樓市o既措施係一而再, 再而三扼殺市民上車的機會, 上到車變到上唔到車, 即管睇下出年年尾, 多謝政府o既人多, 定係多得佢唔少o既人多. |
|
48. 70後 2011-09-22 16:58:54 |
|
47樓上講得好啱, 銀行而家係水浸, 成日叫我借錢, 10萬還4年唔洗1萬息! 股市跌對樓市更加有支持作用, 資金無出路呀, 97亞洲金融風暴, 歐美樓股有無事呀, 今次災區喺歐美, 資金肯定嚟追捧亞洲資產! 就算無嚟, 樓價睇唔到跟住大跌嘅理由, 美國越衰, 樓價越橫行, 低息啊嘛! 我個人都認為短期有調整! |
|
49. 大膽假設, 小心求證 2011-09-23 00:12:05 |
|
其實36都無話樓市會大冧, 都係好中肯咁講下未來樓市動向..
況且5-10%真係好保守了.
不過想講一樣野(回: 一個人)|
你咪講話「樓價的平與貴係以市場成交決定, 唔係以業主開天叫價, 或者買家大嗌嫌貴去決定, 成交到就係市價, 」
我都極度同意你講法, 尤其係「 成交到就係市價, 」呢句, 之不過咁.. 就係因為樓價平貴係由大眾市場決定, 而唔係由一D人群去力排眾議黎定價 , 咁假如一個屋苑入面的業主大部份都係屬於悲觀派, 唔睇好樓市 , 為求盡快出貨, 減價促銷, 久而久之, 就會影響左一D本來信心好強的業主, 明明唔想減價, 但係知道唔減根本無人買, 咁個價咪會軟落黎囉..最麻煩的是, 呢種心態會慢慢擴展開去, 好似一個漣漪效應咁, 由一兩個業主到整個屋苑
再講, 問題係而家呢一刻(9月下旬), 好多人都會認為樓價貴過合理水平, 好多人都會認為樓價短期會有調整.. 咁呢D咪就係大家所謂「大眾市場決定囉」...係大家都覺得市場應該有10%左右調整的時候, 你還敢說樓價會扶搖直上嗎?
記得之前睇過湯文亮先生一篇文章, 大約係咩" 購買力一旦爆發, 樓市會如何?"
我都真係想知, 購買力何來...?
又記得之前睇過唔知邊個的一篇文章" 樓市一旦跌下來, 沒有炒家承接, 後果會怎樣?"
唔知面對呢兩個觀點, 大家比較支持哪個呢?
|
|
50. 花花 2011-09-23 01:36:25 |
|
這位朋友的看法和本人一樣，樓市只是小跌，現在根本沒有甚麽炒家，反而是大把的用家在觀望，內地也有為數不少的人在香港買樓收租，除非政府瘋了，一定要搞殘個市，但最終長線持有是不會錯的，大家還沒有忘掉八萬五吧，本人覺得，居屋每年供應一萬個左右也不是不好，能穩定樓市，不要升得太快。有一句忠告，如果也朋友只會儲蓄，不投資在黃金（實金）樓宇上，面對歐洲及全球的大量印銀紙，不停的在稀釋我們的存款，不是危言聳聽，到時只怕真的是變紙，股票也是風險很高的東西，多年經驗，本人還是抓磚頭好過紙，萬不得已，千萬別賣樓去買股呀，危險危險，股票還有排跌呀，真慶幸我一股也沒有了，壯士斷臂，千萬別以為現在是低位，已買的也不用慌，有實力的股票，列如中銀，它一定會升回去，因為嘛，國家大銀行，大量印鈔也要撐住，肯定沒事，關鍵時候。政府會用納稅人的錢又好，印又好，都可以保住，只是不怕變長頸鹿就可以啦，淡定定okl啦 |
|
51. "借10萬還4年唔洗1萬息"算唔算抵? 2011-09-23 03:03:12 |
|
貸款$100,000, 分4年還, 假設每月還款(共48期).
以年利率4.75%計, 每月約要還$2291.62, 全期利息: 約$9,998. |
|
52. 一存戶 2011-09-23 03:18:29 |
|
@ 42樓: 有壞賑誰負責? |
|
53. ？？ 2011-09-23 10:32:44 |
|
『樓市尚未具備大跌的條件』，即係大跌就預了，不過今日未出現這條件，但就快出現！ |
|
54. 人一個 2011-09-23 10:41:16 |
|
To 49 我都係自由市場的擁護者, 如果真係有大量成交樓價係有20-30%, 我當然接受哩個事實, 但我觀察咁耐, 只係見到好零星的5-10%低於市價個案出現, o個d我相信係業主等錢用先會變現, 因為我睇唔到現時市場仲有咩投資產品好過持物業收租, 除非認為cash is king (真係炒港元升值!?) 我身邊的朋友 (30-40歲), 而家大多睇緊樓, 情況係, 某大廈有幾個放盤, 其中最低層的真係以市價低約10%成交, 但我朋友唔夠快買唔到, 經紀話該位業主因某d原因等錢用, 所以肯平, 而市場上未能買到的買家(包括我朋友)向樓上仍放盤的業主還價, 當然只係還一個比剛成交的單位略高的價錢, 最終, 樓上的業主, 2個轉售為租, 1個封盤自用, 1個高層的仍企硬 to 52 你指壞賬係銀行的樓按? 有邊樣生意無風險? 如果講風險大, 私人貸款仲大, 因為係無抵押貸款, 你申請破產銀行渣都無, 但物業貸款起碼有物業做抵押, 銀行做7成按揭俾你, 即係預埋樓價跌3成, 你又供唔到o既話, 佢賣出去都可以抵銷佢借出的錢, 但你的首期就化為烏有 銀行以前用hibor俾你做樓按, 蝕錢明益你都肯做, 係因為吸左你哩個客返黎可以sell其他利潤高o既產品, 但而家金管局唔俾你做咁多按揭生意, 即係連帶可為銀行帶來的客都少左, 銀行做咩仲要用咁低息去吸引你, 不如調升返個按息 (實際係減優惠), 擴闊返個息差收入仲好, 唔係點交業績 |
|
55. 我係樓市大淡友 2011-09-23 11:45:33 |
|
(東方)二手崩圍嘉湖撻訂
帝千呎戶降價百萬
美聯施衍銘稱，買賣雙方經一個月拉鋸後，太古城恒星閣低層戶昨終以約990萬元沽，反映業主沽貨決心加強。
美聯吳嘯峰稱，屯門海典軒2座高層C室售285萬元，平均呎價4,391元，低市價6%。祥益稱，同區恒福花園3座低層F室，累減20萬元至約289.4萬元沽。
中原稱，元朗YOHO Town2座中層F室，減15萬至370萬元售健威準買家簽約縮沙
美聯余柏稱，荔枝角美孚新個別業主昨終接受現實減價，其中2期百老街39號高層戶，叫價減40萬至510萬元；另4期百老街75號頂層戶，早前減30萬售400萬元，呎價僅4,530元。
請問在座一眾好友及湯文亮博士，何時才會放下主觀上升的心魔，正視現實下跌的噩耗？
|
|
56. 王先生 2011-09-23 11:56:30 |
|
| 係 09/10年有 20幾萬人要交標準稅！ | | | | | | 呢班人如果係單身最少每年要揾 700K；有細路嘅隨時年薪過百萬！！ | | | 加上有唔少業主層樓已經或接近供完，財政毫無壓力！ | | | | | | | | | | | | 現在股市瓜柴，期貨包括金屬、石油下跌，銀行存款幾乎冇利息------- | | | | | | | | | | | 上述人仕如果揸住幾球，我想問吓有乜選擇先？ | | | | | | | | | | | | | 唔通將啲錢放入衴頭底等通脹黎？ | | | | | |
|
57. 回應[我係樓市大淡友] 2011-09-23 14:48:44 |
|
其實湯兄近來也改為樓價會輕微向下調整的預期。 但每次樓價下跌都會吸引長線投資者買入資產，尤其是優質物業，所以作為投資者，恨不得馬上跌10%讓他執平貨。 樓價賬面升值只是心理上高興了(除非撞啱簽新租約可加租)，健康調整才是投資者最喜歡的現象。 |
|
58. 一存戶 2011-09-23 16:49:18 |
|
@54樓:
你講"如果講風險大, 私人貸款仲大"
此所以私人貸款的利率更高(除稅貸外, 一般不低於5%), 並按申請人情況財源托出
利率與貸款額是按不同程度的壞賬之機率分佈而定(計及抵押品價格風險)
睇下新聞, 低之前最高價最少一成求售的盤是否存在? 樓價從高點計跌3成的風險是否已上升?
情況一旦出現, 若成交仍低迷, 銀主盤的成交價可能比其時的叫價再低一截, 即物業蝕價超出30%一截, 若果佢破產, "呢一截"不是壞賬是什麼?
樓價越高, 價格風險導致的壞賬機率自然越高, 是故加息加首期成數是穩健之舉
另外, 如果1厘左右的H按蝕錢, 更顯出加息合理 |
|
59. 人一個 2011-09-23 17:45:03 |
|
To 一存戶 我當然知道風險同利率的關係, 所以我話銀行水浸迫住去做利潤高的私人貸款生意 新聞我日日都有睇, 但唔會淨係靠睇新聞就以偏概全, 每位報紙有佢o既定位/方針, 有 d 定位做 mass market, 自然要迎合普遍市民的口味, 地產經紀亦相當配合地提供零星的低市價個案供報章刊登, 因為咁樣佢地先容易做生意, 可請互惠互利 我唔止靠對眼, 靠對耳去睇/聽個市, 而係親身作為客人去睇樓, 去還價, 但發現普遍現實唔係咁樣, 你有你報導負面野, 業主有佢地相當強o既持貨/議價能力, 如果樓市個底真係唔好, 傳媒吹左咁耐淡風, 樓市一早冧左, 點解而家成交少, 因為買家信傳媒話有平貨執, 但一去到現實就撞晒板, 業主不為所動, 你不如試下扮客, 去任何一間地產問求其一個盤, 你唔睇樓還價低市場成交價一成, 睇下咩結果先 另外你講到如果真係跌三成, 又變銀主盤, 咁銀行要蝕讓唔係壞賬係咩. 我想講就係, 有咩生意無風險, 風險每日, 每月, 每年都存在, 唔通銀行斬腳趾避沙蟲唔做按揭生意, 樓按動輒十年廿年, 唔通銀行唔識計十年廿年內可能出現的風險? 況且樓按的壞賬百分比點都比私人貸款為低, 兩個人同樣借銀行一百萬, 私人貸款o個位破產銀行就渣都無, 100%壞賬. 但樓按o個位, 就當你先跌三成再以銀主盤低市價一成售出, 都係一成壞賬 (因為頭三成買家的首期抵銷了), 銀行都可以收返貸款額的九成 銀行加按息(實際係減優惠)無問題, 金管局要求收緊貸款都無問題, 只係苦左一班剛儲夠首期有置業需要的人 仲有一樣, 有冇留意陳德霖響美國推OT2之後出黎講o既野, 佢提到 "資產價格有上升的風險" 即係佢地預期資產會上升的機會多過下跌, 所以佢留一手話有措施準備好預防. 如果樓價真係會跌, 佢駛乜提醒大家, 佢可以只係話 "預期資產價格會下調, 大家做好風險管理" 就可以了 |
|
60. 一存戶 to "人一個" 2011-09-23 22:33:17 |
|
1. 我沒說銀行不應做按揭生意, 只是指出於現況下絕不可降低按息或放寬借貸成數吸客, 以做到按風險定價. 你於 #42 寫"我敢寫包單, 倘若聽日銀行再推 hibor+0.7 按息兼放水借錢, 成交一定如年頭般旺", 此做法在現況下是暫不可能的了.
2. 此刻沒發生的事, 下一刻是否可能發生呢? 既然"樓按動輒十年廿年", 是否要適度考慮期內可能的情況? 樓價大幅上升後, 價格風險是否跟"H+0.7%時代"一樣?本地銀行紛紛告訴我們, "H+2.x%"才足以反映現況. 金管局告訴我們, 放寬按比暫不安全, 低價樓要加按比, 可買按保. 高價樓要額外按比? 實力有可能不足! 若非, 借P loan(預期未來現金流高但少資產的)或拿出其他抵押品湊數吧.
3. 幾多人有條件(收入或資產)借一百萬P loan? 難以跟借一百萬按揭的門檻相提並論. 重點是, "樓價大跌"是系統性風險, 故讓實力不足者(受不了加息/高按比的人)入場, 出事時會"火燒連環船". 此外, P loan作為無抵押貸款, 年期明顯較短, 息率明顯高一截, 以反映其風險.
4. 美國的次按事件, 就是"似乎應懂得控制風險"的銀行業者盲目地為了生意額, 以低按息與低首期去吸客, 終致一班於逆市中無力供款的人高價入市, 要股東及毒債持有者為巨額虧損(蝕大本生意)埋單, 此為妄顧風險定價之經典案例. |
|
