各位，

中秋節過後，天氣漸涼。今年市道不會出現九銀十金情況，市況將會平平穩穩，不會急上急落，大家無謂作出一些非急切性投資，少賺好過蝕本。

昨天，我整理書櫃，發覺有很多篇文章尚未發表，有些已經過時，但有一些是學術性的，我將會安排在「散文集」內發表。今日的一篇，「痛苦指數，越早解決，越少痛苦」，請大家指教。

To Shimen,

我再讀回應，真的是有點火，請原諒，我會再求證一下發表。我以前亦為匯率寫了兩篇文章，分別是在5月19日「匯豐能否重拾昔日光輝歲月？」與及在8月8日「匯豐以吳起「殺妻求將」式回歸香港」，請賜教。

To: 八十後銀行從業員

首先，多謝湯博士一直以來對本人的賞識，本人只是略盡綿力、清心直說，將觀察世情所得刻劃下來。偶有與博士英雄所見略同，於願已足。

現時租務市場不俗、供款狀況良好，反映香港樓市根基穩固，並非一如政棍所言高處不勝寒，更遑論再推出打擊措施。

歷史多次證明，只有讓市場自由運作，適時增加或減少供應，便可達成調控目標。相反，政策調控往往是好心做壞事，原意多麼美好，最終變成飲鴆止渴，一發不可收拾。最佳例子為共產主義，人們只知資本家剝削工人，以為政府把一切計劃好就天下太平......其實，政治家懂的是政治、勾心鬥角，要搞好經濟何其難。更何況，任憑中央日理萬機，也不可能達到資本主義下所有老闆於各自擅長的領域發揮本領的經濟規模及進步速度---由此證明政策並非萬能，反而往往不能達到預期的效果。

至於香港近年的調控政策，實應撤回，原因羅列於下：

1.額外印花稅---雖然自推出以來樓價看似平穩，但其本質是強迫業主囤積居奇，供應量在每次成交後都減少，按照供求定律，樓價爆升乃指日可待。

2.減低按揭成數---現時市區很多傳統藍籌屋苑的呎價到達八千多元或以上，如果要買稍大的單位，已經按不足七成，動輒要多拿一百萬作首期，談何容易？這會嚴重影響中產改善生活環境的機會......既然中產願買，為何政府要強人所難？

政府只需逐步增加供應，即可調節地產商及市民的預期，樓價自會健康地作出調整。反之，若一意孤行，以組合拳政策打擊樓市，則全港市民的資產，危矣！

一言敝之：政策盲點何其多，市場運作自有律。

Will HSI15,000 trigger the property price reducing to 20-30%?

On July 8, 2011, death cross of HSI. SMA(50) 22,805 passed through SMA (250) 22,827. A strong selling signal shows in MACD(26,12) and RSI (14) and BBands (20,2).

Today, Market tests the low 18800 level.

50% Market will test HSI 15,000 if Marco risk of Greece default increases.

Answer : I hope I am wrong.

"股票經紀打電話給我說，已經以65元入齊我要求的數目，待80元便會出一半"

hahaha...

"股票經紀打電話給我說，已經以65元入齊我要求的數目，待80元便會出一半"

hahaha...

增加土地供應對打擊炒樓短期的作用不太，因為樓宇由賣地到入伙，週期最快都要三至四年，但長期可以用作調節供求問題。

曾特首說：如果你買不起市區樓可以買新界樓，一言點醒炒家轉移陣地，將新界樓即時炒高。

後來曾特首在澳洲演說時說香港的樓價已經升到不能接受的水平，之後便推出特別印花稅和收緊按揭的措施，其實這兩招是非常有效，中央政府去年初已經採用，特區政府已經是慢了一拍。若這兩招無效，特區政府將会加大力度，例如將特別印花稅由兩年加至三年甚至五年，同時將按揭進一步收緊，慕求收立桿見影之效。措施一出，沒有實力的炒家立刻消失，供樓能力有限的用家也採取觀望的態度，不敢貿貿然入市。

要解決供求問題，特區政府要加快現時的公屋供應、復建居屋、增加土地供應、對炒賣樓宇加收特別利得稅。

且看新加坡政府的降溫做法:

http://epaper.gmw.cn/gmrb/html/2011-01/20/nw.D110000gmrb_20110120_5-08.htm

    据新加坡媒体报道,1月13日,新加坡政府宣布,通过大幅调高卖方印花税和下调房贷顶限等措施为房地产市场降温。此外,征收印花税的期限也 从3年延长到4年。政府公告称,从2011年1月13日起,私宅买主若在4年内出售其房地产,需缴纳4%到16%不等的卖方印花税,具体税率则视其持守房 地产的期限而定。如一年内脱手,就必须支付相等于售价或市价16%的印花税;超过一年但不到两年,税率是12%;超过两年但不足3年,税率是8%;超过3 年但不足4年,税率是4%;超过4年后转售,则无须缴交印花税。政府组屋(经济适用房)由于有5年的最低居住年限限制,故不受新降温措施影响。

    在 上一轮降温措施中,政府曾规定,在3年内转售房地产者,卖方印花税最高不到3%,3年后转售,无须付税。新一轮降温措施的卖方印花税率比上一轮高得多。在 房屋贷款顶限方面,仍有至少一个未还清房贷项目的屋主买新房贷款的顶限,也从先前的70%降低至60%。这意味着,现在房地产买家首期须支付的款项高达 40%,其中10%必须是现金,其余30%可以动用公积金存款。那些已有至少一项房贷者,若购买行政共管公寓、中等入息公寓和政府组屋,向金融机构贷款时,也受到新贷款顶限的限制。若没有任何房贷的买家,银行可提供的房贷顶限依旧是80%。此外,新加坡政府还首次区分非个人和个人的房贷高限,非个人投资者(如公司、信托或集体投资计划)可借贷的房屋贷款高限现在只有50%。

 有人提到叫政府加大力度打壓炒家，效果可能随時捉蟲。

香港有啲人層樓講緊每呎幾百銀買翻黎，依家升拾倍八倍有如恆河沙數！

買完樓要坐5年？要俾7成首期？濕濕碎！揸多幾年賺多啲先同你計數，盞玩謝啲緊緊夠首期嘅上車客！                                                     

 有人提到叫政府加大力度打壓炒家，效果可能随時捉蟲。

香港有啲人層樓講緊每呎幾百銀買翻黎，依家升拾倍八倍有如恆河沙數！

買完樓要坐5年？要俾7成首期？濕濕碎！揸多幾年賺多啲先同你計數，盞玩謝啲緊緊夠首期嘅上車客！                                                     

政府做0野成日都後知後覺, 政策成日變, 舊年先賣完末代居屋, 今年又考慮重新推出, 玩謝班居屋買家!!!  正 一 "朝令夕改"!!!

毫無立場! 香港貴在自由經濟, 積極不干預政策!  如今"僧狗頭" 竟然要推跌樓市...令到120萬業主身家大縮水...唔鬧你班所謂0既"官"都唔得!!!

不過, 亦唔可以太怪"僧狗頭", 因為佢只不過打工仔, 庸才一名, 同你同我一樣. 無什麼過人之處..

希望政府可知過能改, 就善莫大焉!

如今連匯豐銀行都裁員, 政府今次...點呢???

拙文得湯博士賜教, 實屬幸甚, 得以拜讀博士金石良言才是小弟之福.

匯豐其實是十分重視人才, 亦培養出不少出色銀行家, 減職裁員乃萬不得己之策, 但願誠如主席范智廉所言:先裁員, 後增投資於香港. 至於匯控股票, 去年12月之年報所述銀行每股資產淨值為USD8.35 (即港元65.12), 現價較資產淨值折讓6%....股票分析非我專長, 但此價位附近買入實在看不到風險可以大到哪裏. 縱然短期外圍波動, 但國際銀行中有大中華區業務基礎的, 屈指可數, 只有匯控為其表表者, 投資者只看到匯控歐美業務萎縮, 但沒有看到其在大中華的部署.

至於股市持續波動, 更彰顯樓市防守性高以及利用物業作為分散風險的必要性. 身邊不少友人已屆適婚產子年齡, 換樓/上車需求甚殷. 而他們的收入也隨年增長, 平均兩口子年收入近百萬, 若買入六,七百萬物業, 計"痛苦指數"不過十年樓下...只是等待時機入市, 潛在購買力不弱.

Net Asset Value - is it useful or useless when stock is listed in the market?

It is very useful before IPO.  Once the stock is in the market, the investors are looking for their potential of earning profit ability and prospect. The NAV becomes useless (not meaningless) for stock analysis.

Euro Debt and Greece default is the major concern for HSBC, that is why Fund Managers reduce the proportion of HSBC stock. This situation is similar with Lehman Brothers.

HSBC - SIGH!

DT:

我不知道你對匯控有多了解, 但可以肯定你沒有看它的年報. 匯控持有多少希債？USD1.1Bn...相對起BNP, SG只是九牛一毛, 即使全數write-off也沒什麼.

市場上總有人看好有人看淡, 你看好與否並不重要...但願你的投資組合在逆市中卻能一帆風順.

王先生: 不知你持有法巴還是法興, 網上有以下一篇評論共享.

評析：收益率破百，實在太離譜了！那不就意謂現在買希臘公債不但不用錢，到期還本還倒貼你利息？？

  近來一再被唱衰的法國興業銀行及巴黎銀行持有希臘公債也不過才分別35億及30億歐元而已，德意志銀行更只有16億歐元（高盛的統計資料），以這幾家銀行的規模來看，就算希臘完全倒掉，也根本不會對這幾家銀行有太大影響！

  無奈媒體卻一再對這些銀行搧風點火，甚至謠傳法國興業銀行將破產，更有媒體把這些銀行比喻作下一個雷曼，實在是唯恐天下不亂！加上穆迪又想趁火打劫，唉...

  謠言止於智者，法國興業銀行第二季獲利都還有7.47億歐元，連虧損都沒有，哪來的破產之說！！而根據歐洲銀行監管局（EBA）的資料顯示，歐洲規模最大的90家銀行所持有的希臘債務也不過共約980億歐元，平均一家也才攤11億不到，對這些銀行來說應該都有能力承受，更何況絕對不可能完全倒掉，畢竟希臘是一個國家，而非一家公司。

  也說過非常多次了，雷曼是一家私人機構，當初破產時負債高達6000多億美金，但現在希臘總負債3000億歐元都不到，更何況希臘是一個國家，有無以計數的資產足以還債！歷史上從沒有一個國家因公債違約而破產的，公債違約的結果只是遞延還債時間，最後還是得還！！換句換說，這些借錢給希臘的銀行真正的虧損根本少之又少！所謂的危機，根本都是有心人士捏造出來的！

  還是老話一句，投資人務必自己要穩住，不要受到這些謠言影響而胡亂殺一通！！

額外印花稅的存在，造成升市時是干升，皆因乏人放盤；在跌市時樓價是跳水式下跌，因為無人接盤。無論升市或跌市，成交都大幅減少，因為成交少，故成交價只反映極少數人的買賣意願，可以與大眾購買力脫節，完全受市場氣氛主導，因此樓價將大幅波動。成交價也決定銀行對本港所有物業的估價，其估價也將大幅波動，對銀行的按揭業務，對業主的還款、身家都有巨大影響！

歐債問題沒法了結，爆發核心在於歐洲南北兩地領袖根本傾唔掂，我請客你找數？你話比我知邊度可以咁so先！

歐洲銀行除有可能被迫硬食希債外，更有機會硬食埋意、西、莆等債，銀行做善堂？或根本唔怕執有政府注救？老實講，鬼理得你盤數幾靚仔、NAV幾有價值、PE有幾低、管理層有幾好，如果歐銀冇弱點，又怎會比人入到位沽到咁殘呢! 哈!

To : 80後銀行從業員

Yet there is no private sector participation in the bailout or Greece cannot receive fund from EU or IMF, and Greece cannot sort out the fiscal problem by herself because people don't want to jeopardise their current living standard, as a result its government has no way to raise tax to pay the debt plus economy is not able to grow.

Europeans and US Banks have significant exposure to Greece. S&P downgrades Greece, will this Greece default have the chance to bring down the European banking system?

What do you think?

P.S. I only read the summary of HSBC annual report.

DT:

I couldn't tell if Greece will be default or not, that' the decision of ECB or Germany & France will choose to bail it out. It's true that most high-gearing European countries needs to go austerity measures (like Italy is doing) and this process must be painful and long lasting.

My view is as long as the world still have confidence in Euro and trust it will not be dissolved, the impact to banking sector and whole economy is manageable. Yes investors shall reduce exposure in EU countries but the impact has already been reflected in financial market. HSBC dropped by 1/3, BNP/SG dropped by over 50% YTD.

Soverign debts are not Corporate debts. A nation could be technically default, but not necessarily meaning all principal invested is lost. Lehman Brothers is different story, its collapse means total loss and in mid-2008, most financial institutions are highly leveraged and actively engaged in derivatives trading business. Besides, collapse of Lehman is unexpected but for Greece, market is somewhat expected a "Sure Default Event", I don't think this would be greatly devastating to banking stability.  

政府的政策一直都違背社会所需,小女建議:

如果80後不能置業,政府可推一些政策幫首次置業人士,請留意,是幫首次置業; 但並不是派錢給他們置業,因這会令他們貪得無厭!有借有還方為上等人!

第二,趕公屋富户出公屋, 這些富户,資產分分鐘多過你同我;

第三,實施'置安心'計划,先租後買,再加居屋元素,並不只是居屋咁簡單

第四,活化工厦,騰出地皮作居住用途。

第五,提高港人按揭成數,港人應有較高按揭

而那些賣出自住屋者,他們是在投資;投資回報有風險,不應為了他們所損手的要我們為他們埋單。

香港市場有別於中国与新加坡,要有特定措施,並不是左抄右抄,無厘主見,小女現只能嘆息婉之!

To : 80後銀行從業員

Thanks for your reply.

Now S&P downgrades French Banks ( 法國興業和農業信貸銀行 ) again. Why? Risk management due to Greece default and its debt.

What is the most concern for Banking System? Is it a matter of "Trust"?

Can we conclude this is a Country Risk and Macro Risk? Will this also affect any kind of "Banks stock"? Can I relate this risk to HSBC?

Does it make sense?

Like what I mentioned previously. Just a scenario hypothesis, if the Euro is really dissolved due to this crisis, who will be most happy to see that? US! US Treasury will become the world's safety heaven again. But this outcome is mostly not welcomed by China, it will surely hinder RMB's internationalization process.

Blowing the European debt crisis is one of the US conspircy to divert investor's focus on US domestic problems. You still believe in rating agencies ? Don't be fooled by them, I can say all are controlled by US.

Political economy tells you what China's optimal strategy is to help EU countries to maintain the Euro as second largest currency and in the meantime, this is the only way that RMB will rule the world in future with Euro as the stepping stone. Other regional currencies are just too insignificant to confront USD.  

而家再諗深啲政府嘅壓抑樓價措施, 好似幫地產商賣樓咁!  小業主買賣物業, 又要鎖2年, 按揭又6成又5成!  地產商就好喎, 無人同佢爭市場購買力, 點解呢? 領嘢幾錢尺返嚟嘅呢?  入場費要4百幾.....2手樓又係4百幾, 你同邊個買??? 又有2按, 又有即供優惠, 仲要係新樓!!! 政府唔單止壓唔到樓價, 仲不斷將購買力積壓, 然後推去比地產商, 幾百個單位, 1,2個禮拜就賣晒.  信置白石角, 你地估計賣幾錢,  佢返嚟好似5k喎(無記錯嘅話)!  仲要係可以發水! 

而家又大量供應土地, 佢地直頭唔洗爭, 分餅仔.......

70後-----跟住發展商就加入政棍陣營，要求政府將啲市區靚地起公屋，曲線減低質素高嘅私樓供應，一為神功，ニ為弟子.........

被人點左上私家車個班「中慘」，着數無你哋份！鬼叫無議員代表你哋。

但請繼續交個人入息稅、差餉、地租、厘印、物業稅、利得稅.....

唔係點俾長毛住公屋？最多醒你哋每人6千執藥，下不為例！！