From the big picture, Hong Kong property price is in the structural bull market.

But now it is in a cyclical bear market.

麥格理說港樓價料挫三成 and some say 50% falling, they hold the view point of secular bear market in Hong Kong property market.

My point of view is that only Policy can turn the structural bull market, nothing else.

The increase supply of land auction is a slight change of policy, it curbs the momentum of uptrend. Previously HK Government implemented some guideline and rules or regulation such as SSD, sales procedure, loan to value ratio etc. These are not the factors to change the structural bull market.

In the cyclical bear market, it is very difficult for investors to make decision. Because they cannot see the forest, only a tree instead. Also, the sentiment is bearish.

For how long will this cyclical bear market end? 3 to 6 months.

[有土斯有財]是中國的傳統智慧。

霸佔地盤是大自然所有物種的共同習性，越是在食物鏈中高級的、霸的地盤越大---但土地是有限資源，當高等物種沒有足夠的地盤時，便會捕殺其他物種甚或同類相殘......要知道，人類是在食物鏈中最高的存在。

人類的歷史，就是一部活生生的地盤鬥爭史---農業和漁業提供足夠的糧食，甚至是古代經濟體系的主要支柱。由於生產技術原始，因此人口越多所需的土地越多，不同的部落漸漸為了霸佔更多土地而廝殺......直至國家制度出現，霸佔土地變成國與國之間的戰爭，各國利用不同的藉口(像TROY的搶人老婆、或為了平息戰亂而統一中原)侵略他國，搶奪重要資源，其本質就是深埋人性中的動物本能。

戰爭於上世紀中發展至極端，爆發了第二次世界大戰。人類為了霸佔對方的地盤而無所不用其極：機關鎗、地雷、大型炸彈、毒氣甚或生化武器......在毀天滅地的兩枚原子彈於廣島及長崎爆發後，大國之間停止了瘋狂的殺戮行為，然後發展出另一種侵略模式---經濟戰爭。

經濟戰爭無血無痛，其厲害之處是可殺人於無形---資本家到處尋找最便宜的生產系統(包括土地人力物力)，用最價廉物美的貨物剷除對手。隨著機械化的發展，很多生產系統使用的人手越來越少，使之嚴重化的是上市制度，公司上了市要向股東交代，增長不高的公司被拋售股份，使管理層想出層出不窮的開源節流方式，增加公司利潤。

凡此種種，都是人類中的最高捕食者(TOP PREDATOR)---資本家，增加財富的方式。資本主義制度源自森林定律---[弱肉強食，適者生存]......要知道，土地始終是所有物種渴望霸佔的資源，樓房始終是所有人類渴望擁有的資產！

一言敝之：有土斯有財，有樓斯有富！

誰說樓市会升我認為一定別有用心! 你看現今各國都鬧经齊不好而大中華亦在受這個大環景影响,很多工厂都無工開,工人無野做 那麼香港会獨善其身?

請不要亂寫啦,把真实情况向我們講吧! 不要再造市喇,会累死人.地產商已拿走我們不少血汗錢!!

亞太區地產及財經研究中心,白約時教授上。

每次看完鍾博士的文章, 我都覺得無語. 作為地產行業的一份子, 因為利益關係, 一定唱好樓市. 我覺得這一點是無可厚非, 但也要以理性,科學的角度去說.

 2011年頭看到一項新聞說美國顧問公司Demographia發表調查報告指出，當樓價相當於家庭年收入中位數5.1倍或以上已屬於“難以負擔”，家庭在很大程度上就難以負擔，該報告比較了澳洲、加拿大、香港、愛爾蘭、新西蘭、英國與美國主要大都會區的房價水準。報告指香港數字高達11.4倍，是報告調查的325個城市中最高，情況屬“極難負擔”。香港現在主要靠金融,旅遊和貿易去支撐對外收入. 但這些行業都會受外國的經濟影響,波動會很大.  但現在外國市場經濟環境是怎樣, 大家心中有數. 旅遊和零售可能會好一些, 因為有國內同胞自由行幫下手. 其他行業都屬於塘水滚塘魚, 香港對外收入不好, 他們想好都難.

 有很多人認為QE3一出來便會出現通漲, 樓市也會跟上. 我認同QE3一開始會拉高樓市, 但我相信不會支持太久. 因為物價上漲, 會增加個人開支. 也就是說儲錢少了. 變相是收入減少了, 還會買樓嗎? 大部份人會把精力放在日常開支, 看看那街市買菜平, 那超市賣厠紙有特價, 那裡有平價雲吞面食......等等.

我相信現在有需要買樓自住的人/家庭是不少,但很多都是中產家庭, 即政府定義為1-4萬月收入家庭. 1-2萬那些家庭現在買樓機會會小一些, 因為現在樓價(上述倍數)比較高. 2-4萬那些家庭要有信心這一二年不會因為外國經濟而影響收入, 才會有信心買樓. 有多少人敢說自己不會或多或少受其影響?

未來幾個月,樓價不要硬著陸便算好事.

宜家咁時世, 重買樓, 買金可能重有用D, 起碼隨時可以變番錢,全世界通行, 除非錢多買完金重有錢剩.

廣東省巳出現倒閉潮. 有很多廠家都快頂唔順. 有很多老闆都話要賣廠. 工廠成本咁高, 又無乜單. 有很多都唔會頂得好長時間. 除非老闆肯將以前賺到既錢放入廠撐住, 有幾多個會咁做, 大部份都五六十歲想收山.

香港又無乜實業生產, 靠住金融服務行業點掂. 外國都無錢找數, 唯有自己服務自己, 我服務你, 你俾錢我; 然後你服務我,我又俾番錢你....... 唉, 遲早一鑊熟.   

To No. 8)

I remember in 1992, my father's salary is about 10K & we're so poor that I also have to work PT to support my colleage fee, we still managed to buy a flat of 1.73M.  After all these years of inflation & yes $$ has depreciated alot.   According to your household income to apartmentprice ratio, it should be 14.4 for us..  Life is not easy but we still manage to pay for it.

Just wanna say it's never been easy to buy apartments, most of my friends still DO NOT OWN an apartment & their topics will be new car, travelling & the new "i"products.  There's a price to everything obviously.  Their household salary range all fall into the category of 40K-60K.  They should buy apartments much easier compared with us!  According to that ratio, they should be able to afford a 6M unit.......But their saving power is toooo weak!

以香港嘅收入來定樓價高低有一定問題：-

香港有一半人ロ住係政府資助房屋，他們絕大部份係低收入人仕，當然長毛等例外。

有一半小業主層樓已經係零或10%以下按揭。

就算有按揭平均都係講緊4成樓下。

有好多家庭只係揾緊2-3萬嘅人仕，因為神早買左樓，随時有2-3間就黎或已經供滿左嘅單位，係度收緊租，而且有正現金流。

在呢幾年有唔少人因為驚樓市泡沫爆破，神早係中原指數70-80點出售左自住單位止賺，他們重有1-2百萬放係銀行或買緊股票等樓市回再重新上車。

有好多收租佬睇見租金無回落，係咁買啲中小型單位租俾人以抵抗通貨膨脹來臨。

都唔好講大陸發左達嘅人口，随時多過香港人嘅總和！

回應一卜14樓王先生

你們好,

你講以收入去評定樓價不對,我覺得也有道理. 不過收入不高, 樓市能繼續高?

你覺得有2-3套樓的2-3萬收入的家庭能有多少? 好奇怪,我咁多朋友一個都無屬於這類的. 有2-3套樓的朋友是有很多, 但家庭收入(不是個人收入)一定超過2-3萬. 最低個朋友我估佢家庭收入都有7-8萬. 不過可能你說的是一些差不多退休或者是死鬼老豆留番俾佢又做D低收入的工作那些人吧.

另外你講大陸那些人過來買樓, 我同意的確好大影響. 我也知道有些香港人是在幫大陸人操控游資, 有一部份是買樓. 但係那些錢有走的一天, 到底幾時都好難定.但最近有些撻訂/摩貨損手等事件可以看出來, 那些錢不會留太長時間. 所以你說有無泡沬? 你估大陸人都係好想移民去香港, 宜家黎香港咁方便. 除非香港要定位做大陸黑錢防空洞, 咁D錢可能唔會走. 但香港回歸之後, 你都可以見到中央對香港動作越來越多, D錢流去外國可能安全D. 最後又等香港人接番D貨, 賺唔到外滙, 重俾人賺番轉頭. 香港人d錢又少左, 樓市點可能高?

我覺得70-80點賣左樓D人會等到70-80點水平先會入市. 因為高過水平會覺得自己賺番黎又輸左D. 當然可能佢地在股市賺了多少, 會補番或者賺多左. 不過宜家D股市會唔會無咁好賺? 可能返左家鄉.

ANYWAY, 大家多D交流下.

而家政府增加土地供應, 發展商唔會爭㗎啦, 大家分餅仔, 你一幅, 我一幅, 佢一幅, 呵呵呵....好似油公司咁,一齊加一齊減.

費時一陣爭貴左要捱價, 到時可以慢慢起, 控制返個供應, 賺深啲.  你地以為地平等如樓平????

我地只有跪喺地下求地產商賺少啲啦, 借多啲2按嚟上車啦....好悲哀...

各位，

現在討論平台越來越多人參與，越多不同聲音只會代表是健康的討論，有白約時教授加入，乃我之無上光榮。我相信在平台上的人包括在下會分析大家的回應作為投資的方針，沒有私隱披露，沒有污言穢語，我保證是不會刪除，這點，大家可以放心，多謝！

中產肥佬-------可能生活圈子唔同，我個女讀緊私校，你都知呢啲學校希望小朋友嘅家長，最少一個人全職帶小朋友，咁個阿媽就算係專業人仕、高官厚祿都在帶完小朋友返學之後，重係學校度做義工，同啲低年班嘅小朋友講古仔；而老公就揾份無咁大壓力、可以準時上下班嘅工，减一半人工都無所謂，用盡心機幫助下一代，只為俾個好印像學校。

他們可以咁做，只因他們神早買落幾層樓收租，經濟全無壓力，咁嘅背境嘅人，係香港嘅直資、私校同國際學校大把，我識得就十個八個，有兩層樓收租？係小事咋，都唔敢大大聲.......

To : 白約時教授

I would also like to hear what is the solid points you think that the prorperty price will be falling in a short period of time.

1997年, 当董建华十月份公布8万5时, 所有地产大户的宣传机器, 都说不影响楼市, 然后明天会更好基金还天天唱好香港, 但是事实是地产大户已一批一批房地产抛出市场, 连浅水湾和山顶的豪宅, 也可以讨价还价买到.

2011年十月, 当曾特首宣布复建居屋, 地产大户又会派出宣传机器好象X岛日报, 天天说楼市没有影响, 然后50年黄金香港的代理人林XX也一齐唱好, 到时候, 大批大批的老散, 就会出现接火捧, 所以大炒家不用担心, 你们的土呱湾新楼, 一定3万一尺卖清光.

而大陸人買香港樓好多係分散風險，大部份係民企資金，黑錢有但唔多，國企就唔敢玩樓好耐。

係有少數坐貨過多大陸客俾銀行迫倉，但靚嘢一推出市埸，如果肯平10個%，3日就無左。

撻定個案就炒埋都唔夠一碟，只係小部份炒家過勇，一次過炒幾間，但銀行有左正面信貸資料庫之後，唔肯再大開水喉，只能上一間，撻一間！

勝者為王，欣賞湯生由幾億炒到200億，當然可以將成功的經驗作分享。你地有無咁本事?

如果我有200億貨，主觀上我都想個市係咁升，話唔定可以挑戰四叔，郭生做下3大富豪。

如果個市下跌我又走唔哂D貨，變回幾億。當然希望留在最美時光，吟下詩飲下酒，過一世。

以古鑑今，民國時都無估到一個國家可以搞成咁。

亞皆老街至太子區地產研究中心....?????

樓評股評非精密科學.......信則有, 不信則無.....

重之政府唔亂搞小動作啦!

亞太區地產及財經研究中心,白約時教授

Where is it? What is it? Who is this Professor?

Do anyone know?

亞太區地產研究中心 = 亞皆老街至太子區地產研究中心

我諗同以五毫黨嗰間"港大民意調查中心"有異曲同工嘅地方!

致6樓“白約時教授”：

閣下留言之文筆、分析之方法令我難以相信是什麼“教授”，相信這裡的眾多讀者也會有同感！

敬請“白教授”寫一篇符合教授身份的回應，看好或看淡樓市的均可，或者張貼教授以前的有關文章亦可，以釋我等之疑惑，否則不要冒認學者品牌，誤導大家！

C生所言, 實為自己手下倒米, 忠言乎?

http://www1.am730.com.hk/col_cview.asp

從群眾中來, 到群眾中去. 末代大師們地位祟高,早以和群眾脫節, 完全不知道業主在想什麼.完全不理會低息環境下持貸能力增強的事實.為什麼業主寧可手持物業冒下跌的風險?一旦賣樓,現金隨即10%,10%地消失,不要和我說其他方式投資,看看你的強積金今年是否要賠?賠多少??

我不是一個盲目看好樓市之人, 但有其他的出路嗎?我也不斷地尋找可令樓市數十再數十巴仙下跌的理由. 奇怪得很, 大師們唱淡經年,動輒數十數十巴仙的下沉, 且佔據傳媒的重要位置,許多人因之而失去了置業機會,為什麼沒有人去遣責?!!!!博士道出心中所想並付之行動,何錯之有?其實我的看法很接近,這一期應該不是一個浪, 而是一個新台階, 如果我們都看錯, 唯有請"白"武士打救了.

Your comments are not reliable and truely reflect the market condition because he benefits from the high value of property market. Did you hear Li Ka-shing say that the prperty market is not good, NEVER. If you were grassroot, work hard to earn a living, you sure cannot own a decent flat for your whole life. But you can see those tricky guys who play around with property loopholes can make hugh profit. Well, I don't want to say anymore. Cheers, property doers.

亞太區地產及財經研究中心 白約時教授 您好！小弟不才，不知何處可找到你的論文或書籍呢? 容許小弟學下野，請賜教!

泛亞洲大九里學院 狂炳理中心 - 明燈高級大師上

市場購買力何時會爆發？

當金管局放寬樓按管制, 銀行開始積極放水之時

http://www1.am730.com.hk/col_cview.asp

對不起, 以上才是C生文章, 不過錯有錯著, 今天的文章更發人心省.

很多人說樓市有泡沫因為樓價比97時高, 因此會回落20到50%, 現在米價, 糧油價都比97高, 是否有泡沫, 會否下跌50%?

工資亦比97高, 會否大幅下調?

我們是否不用擔心通漲? 只要耐心等通貨膨脹泡沫爆破?

我們要擔心工資泡沫?

請各位智者為我指點迷津.

華生

To :  無奈

Thanks.

I tend to conclude this is the short term cyclical bear market instead of a new stepping stone for upward momentum. The main reason is the continual supply of land auction by HK Government.  This is a slight change of policy for demand and supply of housing.   Don't neglect this small change but have a significant meaning.

樓價,地價高過97係合理.有些地區樓宇樓價可能會高左少少.但有些樓價還可以接受.但如果有地產霸權.一樣有汽車霸權,食品霸權,i-phone霸權.鐘錶霸權.交通霸權.業主霸權.租客霸權.etc.

消費巿埸.樓宇.有平價,有貴價,有高低品質,相當公平.量力而為消費.相當正確.

亞太區地產硬膠及馬經研究中心,白皮豬教授?   never heard before !!

樓價對收入無錯係高，但係港人真係多水多到唔駛借錢咁喎，所以樓價要跌唔易：

http://chungtinproperty.blogspot.com/2011/08/20110830.html

請看另一篇值得看的文章:
http://chungtinproperty.blogspot.com/search/label/%E9%87%91%E5%83%B9%EF%BC%8C%E6%B2%B9%E5%83%B9%EF%BC%8C%E7%B3%A7%E9%A3%9F%E5%83%B9%EF%BC%8C%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93%E5%83%B9  

我也是業主，但亦對樓市前景看淡，原因例如:

1. 樓價升到這個價位(指數近100)，相信不能想當然地要求還有大幅上升空間，因為買家亦非儍仔，即使是用家亦不希望受資產降值風險。

2. 歐美經濟唔掂，大企業裁員計劃不繼，香港經濟難以獨善其身，現時唔覺有影響，只是時間問題

3. 維持長時間息口係唔代表經濟一定可以谷番起，日本亦是其一例子

4. 香港政府今次似乎"黎真"，推售土地及新政策不手軟，未來2、3年供應大增

5. 銀行估價收緊，他們應該是收得最多及最快資料的行業之一

銀行,尤其是下半年開始,針對房地產貸款施加了很多限制. 當然其中有監管機構(金管局)的指引, 而銀行內部亦開始對房地產業務變得審慎.

我相信銀行本身並無特別看好或看淡未來走勢. 但控制好按揭風險十分重要, 起碼即使經濟差樓市跌, 借款人仍然有良好還款能力. 這一點十分重要!! 短期來說, 樓市難以有太大上升空間, 不過只要能持貨數年, 回報相信不俗~

大家的意見真的令我受益不少。樓市繼續好或壞，政府也好，外圍經濟也好，都是其影響力，問題是加在一起會有什麼化學作用。

特別鳴謝王先生對我文章的意見。

Remember the determing factor is still the Housing Policy, it mainly relies on the influences/decisions of the political people...

Buying a flat in HK doesn't only look at the prices, but also the affordability and the future economy, the housing product features & the local cultures. 

As said before, chinese people love to hold properties for many purposes and the local housing market is not only for 7 million people, but also for at least 100 million population in Guangdong Province in the long term. Of course, certain corrections are unavoidable in the short term..

To No. 8,

When we try to understand the report/research findings from those consultancy/research firm, we really need to put more thinking and analyse deeper whether those findings had any indicative or meaningful conclusion.  

Demographia's way of determining the home price affordability by simply dividing the home price by median income is overly simplified and not really have any indicative power.  They failed to count the polarisation of wealth distribution, the participation of oversea's investors and  mortgage interest rate which all adding up in determine the property price affordability in city.

Lots of time, we need to think twice before we blindly believe in those consultancy's research findings. 

老實講唔同人, 在唔同position當然因為利益不同會有不同看法.

就我而言, 我唔係睇淡, 只係唔會睇得太好. 以下係我的觀點:

其實我覺得經濟要好, 同埋投資環境使人有錢賺先係支持樓價既因素. 息口低又或稅收少只係一些輔助因素而唔係直接扭轉升跌既因素.

買樓係大體分兩批人仕: 一係有錢佬投資, 一係用家.
經濟唔好, 做生意既人經營唔係太好, 都唔會花太進取投資. 打工仔都因而受影響無咁多人工加. 如果經濟無乜大鍋野, 經濟之後好返, 無錯, 咁就會儲起一股購買力, 樓市之後再升過.
萬一一個唔好彩, 倒閉潮, 裁員潮出黎, 購買力一定會少左, 樓價無避免會下跌, 就息口幾低都唔會買住. 直到經濟慢慢好返d, 樓市先再升過.

經濟會唔會壞到去臨界點, 到時自有分曉.

今次匯豐炒人高危部門，係按揭部做跟單嘅同事，最少一半人被起身。

點解？有人話買唔起樓，咁政府又聽曬拒地話，做足功課，價就壓倒少少，但成交得翻一半，咁要咁多人把鬼？湯生神早係呢度講左幾次啦！！！！

中產肥佬----昨天唔醒起有一班家庭月入2-3萬，但有幾個物業係手嘅人。

你身邊緊有幾個，拒哋係啲40-50歲，在銀行做左20多年，職位只係主任或副經理，月入只係大約三萬咁大把..........但好多人原來係禾稈冚珍珠，分分鐘2-3個市值過千萬物業係手，點解？銀行半買半送嘅！

係20多年前銀行有個福利，員工做滿2-3年就可申請低息買樓，街息P+2.5，但員工就定息2-3厘，重借足9成以上及估足價，息差足足差5-6厘，借100萬每年就息差就5萬銀，你能唔能夠心動。

無首期？就算去乞都乞翻黎啦！咁呢班人就算層樓唔升都賺住，何況90年代初樓市升到阿媽都唔認得？層樓升一倍，本金計升足十倍。

3-5-7年後將層樓沽出，然後細胞分裂一變二係指定動作，而銀行因應樓價上升，會調整員工可借款項上限，唔食盡福利點能夠話俾人知係銀行做，咁20年有幾層樓有乜難度？

真係要為博士說句公道話
好多人無厘頭走入黎話湯先生做市,借勢托價增加利益.
其實你地知唔知真相博士係倒緊自己米?仲要係大米果隻.
何解?只是有了解過博士公司既經營方式及主要入收來源就會一清二楚.