對時下年青人應否買樓，湯博士「一錘定音」: 買。我斗敢加多兩字，「買、買」變成「買 ! 買 ! 買 !」，但條件是一定要長線。買入後樓價升也不要理，跌也不要理。經驗告訴我們，樓價升少少而賣出者，將來好大機會買不回來，悔恨終生者為數不少。樓價跌少少而賣出者，因為費用不菲，傷了元氣， 一朝被蛇咬，終生見繩怕，以後買樓可謂「難，難，難」。樓價跌多多而賣出者，一句講晒，永不翻生。

陳德霖為保障銀行，不斷出招，風險管理得過份。如果銀行肯借錢給你，足以證明你有能力供樓，風險其實不高。因為貸款只有6 —7成，而供款只能佔你總收入的5成。不要怕人笑你「樓奴」，笑你樓奴者，我敢笑他為「房奴」。我等樓奴，20年後，終會變成樓主，但為房奴者，則20年後，仍然是房奴。你可以笑足他一生。

When we come to a fork in the road, it is very difficult to make a decision. However, if you don't make a decision, you did it already. Your decision is waiting. It means waste of time, energy and resource.

Interestly, 最近發表了《亂世降臨》一文的獨立經濟學家謝國忠, 料港樓價必冧5成

On the other hand, 廖太2.5億購九龍塘地。

在這十字街頭，真的是很難抉擇。 Uncertainty curbs people to make a good decision.  Behind reason is FEAR. Think deeper, do you buy a flat for living or investment? If you can afford to buy a flat for living, what is your worry? The job! It should not be the fear of falling price. What you need to do is to equip yourself to be a competent worker! Develop your lifelong career!

If you buy a flat for investment, I can only say : No Guys No Glory! No Pain No Gain!

樓市專欄 : 買樓最忌口不對心

若有人問筆者，投資包括買樓的最大敵人為何？我一定會回答是「口不對心」，又或是對自己不誠實。

實在見得太多，有人明明是想短炒，但市逆轉時，卻變成了長線投資者，才會出現所謂被人「一Q清袋」的情況。又有一些人，入市時說自己是長線投資者，但只要樓價稍錄升幅，便急不及待地賣樓變現，然後說錢放進口袋裏，才是自己的，之後，樓市升完再升，便歸咎「地產霸權」害人。

又好像一些不斷要求政府復建居屋的人士，市場明明有大量二手居屋供應，卻等了又等，非新居屋不買，但如2008年金融海嘯時，政府出售居屋貨尾，申請人數卻又是慘不忍睹。

對自己不誠實 難客觀部署

一些說自己是用家，但卻不怕貴的只會追買高水新盤，買了後發覺樓價升幅不及同區二手樓，又會說被發展商所騙……。

筆者不是為發展商說話，只是想說，當一個人對自己也不誠實，又如何會客觀的分析市況，以及作理智的部署？從來，成功的投資者，都不會是興之所至做入市或出市決定，而是早早作出部署，當遇到機會，便會按早已作出的計劃行動，又或當市況與預期有所出入時，也能冷靜面對，從容應付。

本報在7月時舉辦的樓市研討會，當時邀得管理市值近200億元資產的紀惠集團行政總裁湯文亮作演講嘉賓，他當時指出，樓市確存在不明朗因素， 現時炒家不能做，自住看能力，作為有實力的投資者，則可繼續做「收租佬」，採取「不賣少買」的策略，即既不用沽出優質物業，但要入貨，則要遇見「筍盤」才考慮。

廖太少買不賣 說到做到

他是否只說不做，又或口不對心？紀團集團近期確未見減磅，而湯文亮更在上周五，為其姐姐、紀惠主席廖湯慧靄簽約，以2.51億元，以私人身分購入九龍塘施他佛道4號屋地，每呎樓面成交地價高達4.16萬元，創區內屋地地價新高，以行動印證其「不賣少買」的說法。

前述的成功投資者要有部署，更要有實力，就如這宗成交，原來廖太早於4年前已以2.38億元購入毗鄰的施他佛道6至8號，今回再購入4號，地皮價值勢可產生協同效應。想一想，如廖太一早因6至8號屋已大幅升值而沽出獲利，又或在近期銀行收水喉而實力不足，便也難趁調整市，完成「千金難買相連地」的機會。

在拾多年前，中原城市指數初初成立，施永青講過，不排除指數會成為各金融衍生工嘅参考指標。而現在香港有幾班人對往後嘅樓市有唔同睇法，他們可分6大類：-

1)好想買樓，而且好努力儲蓄，但點都追唔倒樓價升幅，例如初出道嘅大學畢業生。

2)乜都炒一餐嘅人仕。

3)中長綫極度看好香港樓市嘅人。

4)有1-2個物業，無乜按揭又有百幾萬嘅小業主，而中綫認為樓市波幅有限；而最希望樓市唔好再大起大跌嘅係政府。

5)想買樓但又驚自己成為負資產，或者租緊樓住，中長綫看淡香港樓市嘅人。

6)手持幾佰萬流動資金，放在銀行會蝕息，股票又難玩，做收租佬又怕租霸.................

香港作為世界金融中心，有識之仕多得很，點解唔可以想個方法，一次過滿足上述人仕嘅需求呢？

非常簡單，『寧買當頭起，莫買當頭跌』。

CASH IS KING ！

Buy Stock Not Buy Market

This principle prevails the uncertainty.  You buy a quality flat that you like it to live in the community even in an downtrend property market.

When we say "Cash is King", it should count the time factor. You hold $3M cash in bank and I hold $3M property value. After 1 year, who will win the game? After 5 years, who will win the game?

Compared 2008 and 2011 property price, you lose when you hold the CASH!

小弟不才，現希望拋磚引玉，提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。

首先由政府發行樓市基金單位，用中原城市領先指數做單位，每單位當100，每手50，總計5千銀1手，在交易所上市，每日報價，方便上車人仕用平均買入法儲首期，理論上樓市升，基金單位都會升，基金持有人會對冲部份樓市上升風險，而如果樓市不升反跌，咁層樓買入價平左，基金輸就當買保險。

樓市中有唔少短炒人仕，年幾前俾人千方百計整治，咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。

小弟不才，現希望拋磚引玉，提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。

首先由政府發行樓市基金單位，用中原城市領先指數做單位，每單位當100，每手50，總計5千銀1手，在交易所上市，每日報價，方便上車人仕用平均買入法儲首期，理論上樓市升，基金單位都會升，基金持有人會對冲部份樓市上升風險，而如果樓市不升反跌，咁層樓買入價平左，基金輸就當買保險。

樓市中有唔少短炒人仕，年幾前俾人千方百計整治，咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。

樓市期權如能夠實行，咁就可以全面照顧曬市場參與者：-

看好樓市-認購長倉 VS 樓市平穩-認購短倉；樓市大跌-認沽長倉 VS樓市平穩-認沽短倉。

政府應將樓市基金收翻黎嘅錢，分別放係認購同認沽2個短倉度收期權金，唔好想住大賺，只求業主有個逃生門。

中短期政府從3個市場盤路會揾倒供求嘅平衡點，加上土地供應控制權係手，咁政府想樓市平穩發展，就會求仁得仁！

王先生：

有關樓市指數基金一事，小弟也曾經思考，小弟只是一介平民，才疏學淺，只能根據常識推理，並無實際方案。粗略思考，我發現有以下困難：

1）如何確保指數的及時性？例如中原領先指數，每週公佈一次，而且還是根據差不多一個月前簽訂臨時合約的成交個案。

2）如何確保指數的代表性？例如中原城市指數的成分屋苑大概只有100個左右，估計每週成交宗數不外幾百宗而已，而且樓宇不同股票，即使同一屋苑，不同單位價值千差萬別，如果碰巧某屋苑成交幾個豪裝優質單位，便能扯高平均成交價，以區區幾百宗的成交，誤差較大。還有由於成交宗數太少，指數容易被操控，例如大鱷可以高價買入成份屋苑的若干單位，托高指數，同時在指數期貨上買入重貨，以小搏大，也可反向操作，造成指數、連帶樓價劇烈波動！

3）也是最關鍵的問題，如果推出有關指數基金，一旦真的很受歡迎，很多資金投入該基金，那麼基金如何處理手上的錢？去直接買樓嗎？市場上哪有那麼多樓可供基金短期內買入？必定樓價大升！如果大家贖回基金，那麼基金如何能在短期內拋售樓宇變現？到時必定樓價暴跌！

以上是我曾經思考的，應該很不成熟，希望拋磚引玉，大家請多發表意見。無論如何，如果真有類似的工具能實際運作，的確是件大好事！

There is no short selling in the property market, not like the stock or commodities market. It makes the big difference.

Forward = spot + swap points

How can we figure the premium and discount in the future market?

11樓上善若水先生，我拾多年前有出席過中原城市指數介紹會，祥情可能有出入，或者中原指數已經改良左，但我最記得指數會有加權平均，例如太古城向海高層肯定同垃圾房隔鄰或凶宅有分別，咁負責編指數嘅學者就會同拒地加權平均。

致於大户操控嘅問題，當SSD重係度，大鱷對冲風險好大；而政府有曬土地供應發言權，最新數据，龐大儲備等有利條件，可能政府係唯一真正能夠左右樓市嘅一方。

Should we have an independent property agent on behalf of buyer and seller respectively?

In the current property transaction, the buyer and the seller negotiate the deal through a single agent. This is not good for both buyer and seller interest.  Instead, it should be a property agent acting for buyer and another agent for seller. Like we have two solicitors on behalf of buyer and seller for legal arrangement.

Does it make sense?

"中國樓市泡沫正在擴大，「蝸居」的問題困擾低下階層，中央不斷加大調控希望將泡沫吸收。過去在大陸唱淡房地產的代表人物中，謝國忠可以說是表表者，他自○四年開始，年年預測內地樓市泡沫快將破滅，最近更預期4至5年內內地樓價會下跌50%。"

如果预言没有时间性的话，那预言的价值和意义就不太大啦！我预言一百年后，地产网的读者都要死了，如果到时候不对的话，欢迎找我算账。

MCC

謝國忠自○四年開始，年年預測內地樓市泡沫快將破滅，最近更預期4至5年內內地樓價會下跌50%。

真系好一位经济学家，04年到11年真系好大变化，04年，港璨返大陆买楼好像买菜，今日大陆佬来香港买楼好像买菜。信他一成，真系双目失明。估中一次就话「最精準災難預言家」，这样和算命佬又有乜不同。

正10下10下。

Where he ( 謝國忠) was in 1997? Morgan Stanley.

Where he is now? A small private consultant Company.

It makes the hugh difference.

A best analysis report is not counted on a person or an economist. The backup team, the resouce, the data and uncover news are very important.

Believe it or not?

做预言家很简单，说了什么只要加“只是時間的問題“，就搞定。

例句1：大亚湾一定会爆炸，只是時間的問題。

例句2：大陆某政党一定会倒台，只是時間的問題。

谁能说我错？

多謝(14)正字，以後會多留意。

今日的題目引起討論，各位精闢的見解，十分多謝。不過，我們尚有很多猛人未發表，云兄、無奈兄、仲達兄，亦毋須急於發表，明天還有新題目。我現正做功課。

透露少少，香港大學製作的樓價指數，曾成為大行包括多間投行之間買賣對沖或對賭，但差價極大，可以07年頭，開盤差價為10％，對賭一年，其中買入一間投行到第三季，以為輸梗，點知第四季樓價衝刺，結果升了25％而輸變賺。

但係，到了曾融海嘯，其中一間開盤係雷曼，結果，對賭下跌以間看到樓價跌，以為執到，但細果雷曼執埋笠，冇得購，連本金都追唔番，自始投行不再玩也。

樓市期指及樓市期權市場

The basic concept of an investment position intended to offset the loss is by the tool of hedging.

There are many financial instructments such as forward contract, future contract, call/put option or HSI etc. For example, I have a long position of HSBC stock, I short HSI for hedging when the trend is drastically falling.

How can you hedge the position if you don't have any stocks(property)  for settlement?

香港自標為國際金融ATM，除港交所外，可以叫財爺考慮掛個樓交所上市，推個樓市指數基金出來，又可出位又可吸全球外資房產對沖基金、內地大款及社保基金入來，一齊抄上抄落，實行股樓一條龍，呢條橋實掂啊!

1. 恆指成份股 = 10大屋苑 + 10大商廈

2. 創業板 = 上車盤 (250萬內) + 小型商場 (豆腐鋪)

3. 地產分類股 = 天價獨立屋、頂級豪宅類、豪宅類.....如此類推

還有很多板塊不能盡錄，哈!

正如陸SIR說 : (又好像一些不斷要求政府復建居屋的人士，市場明明有大量二手居屋供應，卻等了又等，非新居屋不買，但如2008年金融海嘯時，政府出售居屋貨尾，申請人數卻又是慘不忍睹。)

把死屍復活吧!  再次金融危机時,爺爺不再救,唔知点算?

王先生：

看了王兄的留言後，我有以下思考：

1）樓市指數期貨、期權似乎可行，因為可做到不牽涉實物交收。期貨（包括期權）交易一來可讓願意冒高風險的人進行對賭，二來可以讓普通買賣兩家對沖風險。惟不建議政府過分干涉，期貨的意義就是發現未來價格。

2）指數基金難以運作，ETF更難實行。因為這裡用的是現貨指數，除了指數的及時性、容易被操控之外，最致命的是基金難以有實貨（樓宇）支持，這方面我在11樓已有詳述。

非常希望各位能對這題目進行深入討論，也希望湯博士以後能為此寫一篇專題文章，期盼中！

2）指數基金

到底BIB是誰?根據蛛絲馬跡,原來BIB係暗號,即係Bitch Is Bitch咁解. 大學雞唔識點解?查字典啦!

普羅大眾炒股, 很少多過幾十萬銀貨, 輸10%先幾萬, 或一季人工, 驚極有限, 仲可以溝多注
今時今日買樓, 細價樓自住仲諗得下, 但500萬打上既, 輸10%就已經幾十萬
三年都分分鐘儲唔番, 身家唔多又唔驚去馬既, 係為數不多既勇者, 但九成無本事溝多間
勇者無懼, 所以通常都係不成功, 便成灰燼既
當然, 我講既係身家唔多既眾生, 叠水既點玩都得

上善若水及DT兄：-

樓市基金由政府發行，背後有幾幅中型地皮Back-up，基金反應良好自動勾出，再加入其他地皮，等如政府用現貨價賣期貨地，而現行土地出售政策不變，咁就會做到旺市增加供應效果。

而中原指數代表性不足，那加埋美聯又如何，只要負責編制香港樓市指數的數名學者遵守保密協議，操控指數問題可否解決？

現在股民炒牛熊証同期指，上市公司盤數都係幾個月前，咁期指擺明對賭，邊果消息多同準緊着數啲。

上善若水及DT兄：-

樓市基金由政府發行，背後有幾幅中型地皮Back-up，基金反應良好自動勾出，再加入其他地皮，等如政府用現貨價賣期貨地，而現行土地出售政策不變，咁就會做到旺市增加供應效果。

而中原指數代表性不足，那加埋美聯又如何，只要負責編制香港樓市指數的數名學者遵守保密協議，操控指數問題可否解決？

現在股民炒牛熊証同期指，上市公司盤數都係幾個月前，咁期指擺明對賭，邊果消息多同準緊着數啲。

咁如果有個老C睇200點做認購長倉，俾拒全中，同一例子短倉就有殺有賠，收人5點賠足86點(1點費用)，咁低押層樓賣硬，但點都好，人地100點賣，你可以115點賣，老C好眼光抵拒賺到笑

小業主驚負資產睇淡緊係買認沽長倉，但有收租客幾千萬未開頭唔同意，咁當現在中原都係100，大家同意2013年9月在90點建立合約，期權金又當5點，收租客放低1-2百萬保証金當收息，如果2年後樓市真無穿無爛，咁就大家Happy囉。

同樣例子小業主換作大C，但今次樓市真係跌足1半，咁呢個本來好有好有錢嘅人，就會變成有錢人咋，但如果拒重有彈藥，係低位入翻1件2件跳樓貨，長綫可能反敗為勝都唔定。

本人對衍生工具嘅知識只係小學程度，還望專業人仕指正。

小弟王先生上

王先生、上善若水兄，

樓市期貨指數問題，政府亦在探討中，陳家強局長為前科大環球商學院院長，是在這方面的專家。小女亦在科大環球商學院 (Global Business)畢業，對他推崇備至。希望不久，政府會推出一些可行方案。

而該題目絕對可以寫成一篇博士論文，希望有研究生深入探討，並且在回應箱內討論。若果以我們現在的一群，我相信云師兄必定有其獨到、精闢見解，云兄請賜教。

To : 王先生

樓市期貨

It is a very interesting topic.  I try to keep it simple.

For those property have mortgage loans, we classify them as different units based on the A,B,C,D and E size. Then we have unit price as well according to the transaction. In this pool, we can calculate the capitalized-weight composite Index, like HSI.

Current Index = Factor x Yesterday's Index (Factor = a group of parameters)

The property owners don't need to sell their flats in a bearish market, instead they sell the Index for hedging. The Banks, HKMC and the Developers will be the key players.

Does it make sense?

DT兄----多謝指點，本人所以提出一籃子樓市衍生工具方案，就係希望智慧高過我好多嘅人指教，集思廣益。

當然叫得做資深投資者，又點會收左期權金之後唔理，走去瞓教，攪到連層樓都輸埋。

我只係舉出實例俾普羅大眾知，係期權市埸，老C同大C做對邊，真係嬴到開巷，但拒地嘅對手，做左短倉嗰個投資者，肯定全方位補救，例如期指反手買凸沽凸或係期權做翻長倉等，咁上升及下跌風險就可以分擔係好多人身上，啲啲投資智識係真正大户先HANDLE度。

所以啲投資銀行整啲 I KILL YOU LATTER 賣俾啲大户真係好唔道德，我睇年幾兩年前重要用17銀樓上接緊中交建嘅人，除時一半唔知自己做緊短倉，成為超級大户嘅點心。

DT兄----多謝指點，本人所以提出一籃子樓市衍生工具方案，就係希望智慧高過我好多嘅人指教，集思廣益。

當然叫得做資深投資者，又點會收左期權金之後唔理，走去瞓教，攪到連層樓都輸埋。

我只係舉出實例俾普羅大眾知，係期權市埸，老C同大C做對邊，真係嬴到開巷，但拒地嘅對手，做左短倉嗰個投資者，肯定全方位補救，例如期指反手買凸沽凸或係期權做翻長倉等，咁上升及下跌風險就可以分擔係好多人身上，啲啲投資智識係真正大户先HANDLE度。

所以啲投資銀行整啲 I KILL YOU LATTER 賣俾啲大户真係好唔道德，我睇年幾兩年前重要用17銀樓上接緊中交建嘅人，除時一半唔知自己做緊短倉，成為超級大户嘅點心。

DT兄----多謝指點，本人所以提出一籃子樓市衍生工具方案，就係希望智慧高過我好多嘅人指教，集思廣益。

當然叫得做資深投資者，又點會收左期權金之後唔理，走去瞓教，攪到連層樓都輸埋。

我只係舉出實例俾普羅大眾知，係期權市埸，老C同大C做對邊，真係嬴到開巷，但拒地嘅對手，做左短倉嗰個投資者，肯定全方位補救，例如期指反手買凸沽凸或係期權做翻長倉等，咁上升及下跌風險就可以分擔係好多人身上，啲啲投資智識係真正大户先HANDLE度。

所以啲投資銀行整啲 I KILL YOU LATTER 賣俾啲大户真係好唔道德，我睇年幾兩年前重要用17銀樓上接緊中交建嘅人，除時一半唔知自己做緊短倉，成為超級大户嘅點心。

王先生、上善若水及DT的樓市期貨指數討論十分詳盡，多謝分享。

本人亦取得證券及期貨從業員所需資格，理論上期貨期權可以對沖風險，但實際上無數的牛熊證大屠殺令人心寒、使人對大鱷操控市場的行為怒髮沖冠，故本人對金融衍生產品一向敬而遠之，只買實力股作長線投資。

樓市則不同，除了政府可左右樓市大局外，地產商也只是順勢而為，不能隻手遮天。小業主但求政府不要重蹈八萬五覆轍，就可安心持有物業，不用受大鱷狙擊，此乃金融市場與樓市本質上的差別，也是為何幾十年前買樓不放的人現在晉升為百萬甚至千萬富翁，但努力炒賣股票的人大都輸得一殼眼淚。

一言敝之，金融市場大鱷多，鱷口偷金實艱難。

仲達一言，勝文亮萬語，佩服。

講到樓市的十字路口, 去年在回應蔡志忠先生的文章時(2010-11-10 19:59:41)曾提到:

97年的高位103點的確是一個重大心理關口. 在這個心理關口之前, 有些人會選擇出貨等跌, 有些人會選擇賺了先講, 而一些等了十幾年才回家鄉的人, 更會迫不及待地鬆綁, 這會令到樓價在此出現拉鋸.

但從技術上來講, 不論是圖表型態(杯柄型目標116點), 還是波浪的黃金比率(牛一的1.618倍123點)計算, 97價都不是技術上的重要阻力位. 所以拉鋸戰之後, 進攻的一方必會勝出, 完成圖表型態.

現在, 中原指數已在99-100之間運行了數月, 出現了我在第一段所講的拉鋸局面. 拉鋸之後, 買方將占上風, 指數會向123進發.

至於樓市期貨, 議論一下可以, 真要搞期貨是不可能成事的.

我們知道, 美國的金融風暴, 源自於次貸危機, 兩房的証券化令樓市泡沫嚴重並爆破. 如果香港也走樓市証券化的老路, 美國的今日就是香港的明天.

最近1-2年, 政府一直在收緊樓按, 目的是控制金融風險. 如果推出樓市期貨, 將使之前控制風險的功夫白做.

隨著樓價的上升, 民怨也在升溫, "樓是用來住的, 不是用來炒的", 這一口號越來越多被政客利用. 推出樓指期貨, 無疑是為政客輸送彈藥, 置政府於四面受敵的境地.

於理於利, 樓指期貨皆不可推, 為官者, 誰敢點著火爐再往上坐?

A good technical analysis should have a set of tools instead of a single chart.  The model of wave theory is not applicable for property market.  In fact, it is not logic of its prerequisite. The reason is its design is based on the Nature's Laws.

The wave theory is fallacy because the Elliot Wave Principle posits that collective investor psychology, or crowd psychology, moves between optimism and pessimism in natural sequences.

The key question is natural sequences, simply speaking 12345. Why?

In wave 2, prices usually do not retrace more than 61.8% or its Fibonacci retracements

Wave four typically retraces less than 38.2% of wave three or its Fibonacci retracements

Can we see this retraces in the property chart? 

在20多年前，我對投資知識可謂零蛋，阿爸阿媽唔識，學校無教，我同身邊朋友都剛出身，揾多個錢挖沙都無，點投資？

好彩我女友媽咪指點，首先叫我睇多點關於投資嘅書，增進投資智慧；同時去明愛學簿記，增進會計常識；再去中資銀行攪零存整存户口，儲蓄投資資本；最緊要睇多啲報紙及電視經濟新聞，擴濶國際視野。

經2年努力儲蓄倒幾萬元，那年係87年頭，股市火紅，但我只係做個旁觀者，年尾發生股災後，就全力吸入包括新鴻基、長實、港燈、太古A等藍籌股，不久之後李嘉誠發行長實及和黃備兌証，走上落幾轉揾倒第一桶金，咁我有本錢做首期。

其實投資唔做功課、無留意國際政經大事、會計理論常識全無......咁同返學唔聽書又唔做功課一樣，贏你好彩、輸係應該。

係投資市埸幾時都係大魚食細魚，大行在中環甲級寫字樓交緊一百銀呎租，加上做緊嘢嘅員工人花紅講緊百幾上千萬，啲錢係天跌落來？

所以要投資，先求知，最後如果連自己都唔知點玩，就唔好玩咁大，呢排牛熊証嘅玩家感受應該好深！

Some practical hints for investment

Rule Number 1

Identify whether it is a structural bull/bear market.

For example, gold is a structural bull market for the past 10 years. US dollar Index is a structural bear market starting 2002. HK property price is also a structural bull market for past 30 years.

Rule Number 2

Don't miss the bus in a structural bull/bear market.

For example, buy Gold at $1,000/oz at the peak in 2008 but still in huge profit at $1,900/oz now.

Rule Number 3

Only Policy can change the structural bull/bear market, nothing else.

For example, In the 1980s, macroeconomic policy had a substantial effect on the level of
interest rates and the path of the dollar. Tight monetary policy and large budget deficits pushed interest rates and the dollar upward through 1985 and a reversal of those policies pushed interest rates and the dollar down over the last half of the decade.