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1. 湯文亮 2011-08-12 10:49:31 |
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各位，這是一個地產網頁平台，大家不期然會對物業偏愛一些，包括在下亦是，所謂「居安思危」，昨天黃丹尼兄的文章極具參考價值，細心閱讀有莫大裨益，多謝。 黃丹尼 美國的財"赤"與債問題,不負責任、短視的政治人物甚少夠膽去認真處理, 但現時不但負債上限達14萬3仟億美元,而且還要不斷上升...利息也不斷上升,如果唔維持超低息政策,恐怕單是利息的開支,就足以拖垮美國了,然而,在美國需要喘氣的時候,標普降低了美國債券的主權評級,並引致連鎖反應,或有機會導致借貸成本增加,此正是這次股市下調的原因.. 因此,目前需要解決的是財赤問題,但美國府會並沒有認真處理,因此短期內,財赤與高債問題是不容易解決的... 而不斷貶值是美國的唯一出路...當美國的貨幣購買力不斷貶值時,其國力也不斷地衰退.. 在香港,很多人以為美元貶值和超低息會導致樓價大幅上調,丹尼認同這一種分析,但當這一個泡沬有機會因為貨幣政策的轉變(例如聯匯脫勾)的時候,樓市崩盤的殺傷力不容忽視。 香港樓市現時的交易成本已不低,而流動性亦相對地減弱,銀行的存貸比率達到84.3,借貸成本正逐漸增加,各位看好樓市的朋友...小心了! |
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2. MCC 2011-08-12 11:15:46 |
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香港的货币是有百分百的美元作储备的。所以为持联系汇率是毫无难度的。经济政策或者是货币政策基本上是为了政治或统治服务。若没有政治或统治的考慮，我真的不相信港元在可见的将来脱钩。我们祖国的政府还是个强势又有威信的政府嘛！！ |
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3. 無奈 2011-08-12 11:35:47 |
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保證低息二年比QE更具刺激性，讓美國投資者較容易計算得失，從而放心入市。這一招可令美經濟起死回生也未可知。不過有一點是肯定的，美國朝野根本就無心思要節儉還債，印鈔就是。歐元區東拼西湊，危在旦夕，美元地位無可挑戰，印多印少不是一個問題，反而香港人棄物業、握現金才是一個問題。願各位深思。 |
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4. 王先生 2011-08-12 12:16:52 |
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在這两三年內買左樓同轉按嘅朋友留意，如果你哋在這段時間係選用H計劃，而息率係H+0.7或以下，咁如果你因為避險走去賣左層樓，轉做租客的話，你會有多重風險：1)現在新做H按已經上到H+1.7%以上，多左成厘，而在可見將來銀行都唔會有H+1%以下嘅大包賣。2)現在H+0.7%嘅供樓計劃，利息支出同交管理費+差餉+地租差唔多，其餘供嘅係本金，而將來幾年因為通貨膨脹関係，租金只有上升一途。3)因為美國經濟面對經濟衰退、債務沉重、樓房負資產等困擾，會想盡辦法維持低息環境，這樣低利息+高通脹，實質負利率極大可能發生，而資產價格會因為聯系匯率而上升。 |
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5. 黃丹尼 2011-08-12 12:45:28 |
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香港樓市所面對的風險有1.資金風險;2.利率風險,3政策風險,4.金融體系風險. 前3個風險大家好容易明白,但第4個風險,大家亦最容易忽略,瑞士法郎剛宣布或會與歐元掛勾,大家在一個月前是沒有想到的,當瑞士法郎匯兌美元一年內升值40%的時候,他們開始研究掛勾以減少對國內經濟的震盪,同樣,當港元相對其他貨幣,例如人民幣貶值40%的時候,金融體系的風險,就應該是研究的問題了, 特區政府的官員唔會話俾你聽佢地將會研究金融體系的轉變,因為改變制度只會系三兩個人知道的,而北京的決策,通常都會好快好決絕的... 丹尼唔係話會短期內發生...但如港元兌人民幣去到2對1的時候,香港的經濟會面對怎樣的風險呢! 真正從事物業投資的人,必會管理風險,在下見過不少短線物業投資者,財富來得快,亦去得快.. 唯有懂得管理風險的人,才能笑到最後,並有機會與湯先生等笑看風雲..享受經濟增長的成果。 |
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6. 亞Q 2011-08-12 13:05:36 |
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美國絕對不會賴債，欠你幾多億就印番幾多億美鈔俾你，美鈔世界通行人人都要，國國都要，不過價值愈跌愈低就閣下嘅事！ |
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7. 無奈 2011-08-12 13:19:35 |
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同意4樓王先生的分析。論脫勾，不會在今天你和我都在鬧得熱哄哄時進行，這樣成何體統？一笑。脫勾應在人們不知不覺間發生，政治責任一人承擔，這不是政治家的行為嗎？各位，離脫勾的日子遠着呢，真不知從何說起！人幣再次急升，等於港幣值急跌，按此走勢，港物業相對又便宜了不少。誰是反對高樓價的贏家，不是你和我，是"世外高人"。 |
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8. 回二樓 2011-08-12 13:24:59 |
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我不太明白一個出毒奶粉, 假蛋, 撞高鐵(他們現在說是動車), 有城管周街打人強姦的國家是怎麼強勢和有優勢? 也不太明白一個連自己小小的網頁也保護不了的地方金融機構如何去保障聯系匯率???? 給博士: 新加坡債務佔其GDP的比重86.7%, 那香港的比重又是多少?怎麼新加坡的財政"亦相當健全，庫房亦相當充裕"? |
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9. 王先生 2011-08-12 14:30:41 |
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人民幣已經是中國不少週邊地區的結算貨幣，而隨着美元積弱難返，人民幣在亞洲之影响力會漸漸增强，成為不少亞洲地區的外匯儲備組成部份亦是指日可待，待有一天當人們覺得人民幣比美元更好使之時，與美元脫勾轉掛人民幣就順理成章！ |
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10. ABC君 2011-08-12 16:24:35 |
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5 樓: 任何風險若是endogenous的我們可以控制，若是exeogenous的則非的輩所成控制。你所說的金融風險，若是指人民幣升40%，樓價會大跌的話，我不敢苟同。其實這些年來人民幣由100港元對115到今天對82，已經33%。但正因如此，而且還會再升下去，才引致今天內地人不停來港買樓。因為除了等於有折外，還有樓價升值的期望。一旦與人民幣掛勾，港元雖免於貶值，但一日人民幣不是自由貨幣，一日也不可成事，因為一種自由貨幣是不可能和非自由貨幣掛勾的。 貸存比率升致8成有多，我認為並非樓價的指標。低於此數則代表銀行保守或經濟不太好景。這其中也不是全放於樓貸。而今年來，由於內地調控，借貸困難。身邊很多廠家都是億億聲借港元，一來息率平一截，二來人民幣升值等於還少截。放於樓貸的其實遠低於此數。 你所謂4種風險中，利率二年內可以不理。政策上政府已技窮，而曾特首也表明心志。資金上的來去，雖是來去無蹤，但風景這邊獨好，走了也會返來。 但所謂世事難料，成事在天，好好控制風險也是你所說的笑政終點的不二法門。妨且湯博士也認為風高浪急，小心為上。共勉之。 |
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11. 需求遠遠大於供應 2011-08-12 16:25:33 |
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香港樓價由大陸人撐起，13億人口當中，只要有1%富起來，便有1300萬人，只要有一半來港置業，便有達650萬單位需求，何況唔止1%富起來呢！這還未計部份豪客係買幾間作投資。
就 算有充足土地供應(唔可能)，根本全港市民一齊做擔泥扎鐵都唔能夠滿足大陸13億人的市場需求，他們目的都係要將錢搬離大陸(因為個個都驚共產黨)，搬到 香港就最方便，所以買樓就最好，起碼來到香港可以不用住酒店訂房咁麻煩。睇睇成交，有唔少大陸豪客係買多過一間，有些係買十數間作長線收租，香港地地產才 是最有錢途。香港豪宅供應短缺，根本就可以肯定起豪宅係賺硬，發展商自然全部樓盤都會豪宅化，唔憂賣，幾萬蚊呎都係濕濕碎。
大陸豪客好多都係full pay，根本就唔需借貸，始終供應都冇可能滿足13億人市場的強大需求，所以消化完這些政策後，樓價又會大幅上升。商廈商舖供應更為短缺，受自由行帶動，零售暢旺，商廈商舖租金約滿後將瘋狂上升，價格升幅將以倍計，大陸資金很快就會蜂擁入市。
低息高通賬，加上聯匯跟隨港元變陰司紙，磚頭保值，長線只有上升一途。 |
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12. 回八樓 2011-08-12 17:27:52 |
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我都唔明白一個明明係賊國..點解做左世界警察.. 都唔明白一個日日都話俾大陸黑客入侵既國防部..會唔會亂射核彈呀..哈哈.. 原來呢個世界只得一條真理..係弱用強食.. |
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13. 回12樓 2011-08-12 19:25:17 |
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因為部分人類只是在智力方面高於其他動物，但同樣沒有仁義道德的觀念。 |
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14. 王太 2011-08-12 22:36:07 |
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王文彥說得好。立私德，即是說誠實話，不要欺騙人。 但他自己自打咀巴，說一套做一套，這裡說樓價會大跌，同時卻和物業談戀愛。（節錄：王文彥現時手頭資產約50%為物業，絕大部分在85至92年買入，從未沽出半個單位。（攝影：劉焌陶） ... 【明報專訊】本港地產代理龍頭中原地產大股東之一兼怡居地產董事王文彥，素來是樓市淡友，過去十數載甚少入市，反觀其妻(周春嬌，Liza 這是否無無恥之徒？？？抑或是如他自己所說的「香港人普遍視立德為老土、說教」 |
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15. QE迷 2011-08-12 23:27:37 |
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「樓瘋」最根本原因在於環球「水浸」，作為自由經濟體系的香港沒有任何堤壩。政府任何招數都不能解決問題。本來寄望美國儘快加息，就能令樓市泡沬自行消除。可惜, 事與願違，美國聯儲局日前表明兩年內不加息。聯繫匯率制度下，香港的存款利息沒可能加，最優惠利率可加的空間有限。QE3即將殺到， 游資非常充裕，近日僅忙於衝擊股市, 稍後便輪到樓市, 全球再度水浸釀香港樓市狂潮再起指日可待。 |
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16. 回十二樓 2011-08-12 23:53:09 |
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人家做賊打劫別人的錢, 所以人家是世界警察, 你自家的賊打劫你的錢, 自家人打自家人, 所以永無番身之日, 人家天天有黑客, 因為人家的股票市場不因此要停牌, 你家的黑客一次光顧, 就要找借口是給雷擊中, 如果全世界真如你所說, 你和我一早已不在, , |
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17. MCC 2011-08-13 11:15:49 |
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回8樓：
最近網站出問題導致股份停牌的是聯交所，而維持港元穩定（即聯繫匯率）是金融管理局。他們是兩個不同的機構！ |
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18. MCC 2011-08-13 17:00:42 |
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作天看报纸说瑞士法郎有意与欧元挂勾。在过去一年，瑞士法郎对美元升值超过35%，对欧元升幅亦达20%。货币升值对瑞士国内的经济影响可想而知。又怕经济没增长，更怕会通缩。眼见美国说两年不加息，瑞士都可能见到瑞士法郎在未来两年只有继续上升一途。不得不人为干预。要与欧元挂勾，利息当然要相约，欧元贬值，也要跟她一起贬。 QE是吸毒，美国印银纸买美债。欧央行印银纸买欧猪债。要与她们挂勾，就只好与她们被动QE，一起加入QE吸毒俱乐部。 既然大家一起印，大家都知道大家都要面对通胀。所以先印又先快用掉（變成实物）的就是赢家。 于各人层面，借今天的钱明天还是最聪明的。 |
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19. 雲在青天水在瓶 2011-08-13 17:27:33 |
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格老所說的是一個事實, 當你手握可以隨便印鈔的權力時, 心中總會痕痒. 但這不等於美國會肆無忌憚地印鈔來解決債務問題, 美元於現在和可見的將來, 仍將是國際結算貨幣, 美國必然會在保持其結算貨幣地位和減少債務支出方面盡可能取得平衡. |
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20. imoney 2011-08-14 09:32:50 |
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